RFE-2025-133

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Komplett Eiendomsmegling As (Privatmegleren Gamle Oslo)
Schweigaards gate 40
0191 Oslo

Saken gjelder:  
Bod – Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak 16. januar 2025. Kjøpesummen var på 4 000 000 kroner. Overtakelsen ble gjennomført 28. februar 2025. I annonsen var det opplyst at leiligheten hadde en romslig bod rett utenfor på hele 18 kvm. I ettertid ble klageren oppmerksom på at hun ikke hadde noen tinglyst rettighet til boden. Spørsmålet i saken er om meglerens fremstilling av boden er i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder omsorgsplikten og dette ga grunnlag for et uriktig eller villedende inntrykk av eiendommen. Videre er det spørsmål om det berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 300 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
På forsiden av salgsoppgaven ble det løftet frem at leiligheten hadde «romslig bod rett utenfor leiligheten på hele 18 m²». Boden ble også inkludert i det oppgitte bruksarealet (BRA 59 m²) og var klart presentert som en del av boligens fasiliteter. I ettertid har det vist seg at denne boden ikke er tinglyst til leiligheten, og at det ikke foreligger noen juridisk rett til den. Det står i salgsoppgaven, under punktet om bod, at denne ikke er tinglyst, men dette er ikke fremhevet i nærheten av like tydelig som resten av markedsføringen.

Fremstillingen av boden skapte en uriktig forventning
Boden ble markedsført i både salgsoppgaven og FINN-annonsen med formuleringen:

«Romslig bod rett utenfor leiligheten på hele 18 kvm»

Boden ble også presentert med bilde og bildetekst, og inkludert i total BRA. For en vanlig forbruker, særlig i kombinasjon med at den ligger rett utenfor leiligheten, skaper dette en klar forventning om varig og eksklusiv disposisjonsrett. Dette var avgjørende i kjøpsbeslutningen. Opplysningen om at boden ikke var tinglyst er gjemt i teksten under «Innhold», og ble ikke på noe tidspunkt fremhevet i like stor grad som de øvrige salgsargumentene. Dette gir et ubalansert helhetsinntrykk. Særlig i lys av bodens størrelse (18 m² – uvanlig stort), er det rimelig at en kjøper legger til grunn at dette er en rettighet som følger eiendommen.

Fremstillingen skapte en klar forventning hos klageren om at boden fulgte med som en fast del av eiendommen. Dette utgjør brudd på eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler burde tydeliggjort at boden ikke inngikk i eiendommens rettslige innhold, særlig når den ble løftet frem så tydelig i markedsføringen. Dette utgjør også brudd på meglers omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler burde ha sørget for at kjøper ble informert på en balansert måte, spesielt fordi bodens status er usikker og kan endres av sameiet når som helst. Fremstillingen av boden var egnet til å villede forbruker.

Megler har brutt sin plikt etter eiendomsmeglingsloven
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd har megler plikt til å gi «alle opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen». Når det gjelder en bod som presenteres som fysisk og praktisk del av leiligheten, og som inngår i arealet, så er tinglysningsstatus og disposisjonsrett helt avgjørende informasjon.

Megler har heller ikke oppfylt sin omsorgsplikt etter § 6-3, hvor det kreves at megler sørger for en balansert og tillitsvekkende fremstilling for begge parter. Denne balansen er ikke oppfylt når salgsargumentene fremheves, men de faktiske begrensningene tones ned.

Økonomisk tap og verdireduksjon
Klageren krever 300 000 kroner i erstatning, fordi boden ble fremstilt som en del av boligen, den var en sentral årsak til at klageren valgte å kjøpe, den har en tydelig og målbar verdi (18 m² bruksareal i Oslo). Hadde klageren fått korrekt og tydelig informasjon, ville hun ikke vurdert kjøpet på samme måte, eller i det minste frem forhandlet en lavere pris.

Meglers tilsvar forsøker å dekke seg bak teknisk korrekt arealangivelse. Men dette er ikke tilstrekkelig. Det som vurderes i denne saken, er om forbruker ble villedet av helhetsinntrykket i markedsføringen, og om megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk. En megler skal ikke bare formidle korrekt informasjon, men også sørge for at vesentlig informasjon fremstår klart og forståelig, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.

Meglerforetaket viser til arealstandarder (NS 3940) og praksis for angivelse av eksternt bodareal i bruksarealet (BRA). Klageren bestrider ikke at arealene var oppgitt i henhold til teknisk standard. Det sentrale i denne saken handler imidlertid ikke om måleregler, men om hvordan bodens rettslige status ble fremstilt, og hvordan den var egnet til å villede kjøper.

Klageren opprettholder tidligere krav fremsatt til meglerforetaket om erstatning på 300 000 kroner, basert på bodens markedsverdi og den sentrale rollen den hadde i klagerens kjøpsbeslutning.

Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3, klagen må derfor tas tilfølge.

 

Innklagede har i hovedsak anført: I salgsmateriellet til eiendommen er BRA-i oppgitt til 41 kvm, og BRA-e oppgitt til 18 kvm. Samlet utgjør dette et totalt BRA for eiendommen på 59 kvm. Arealet oppgitt i salgs-materiellet for eiendommen er hentet ut fra tilstandsrapporten datert 28. desember 2024. Arealene er angitt i henhold til målereglene i NS 3940, hvor eksternt bodareal benevnes som BRA-e. Selve boenhetens areal benevnes BRA-i (internt), og f.eks. areal på balkong/terrasse, benevnes BRA-b. Oppsummeringen av samtlige arealer samles i benevnelsen BRA.

Disse reglene gjelder uavhengig av om bodarealet er tinglyst eller ikke. Det vil være feil av megler å ikke forholde seg til de til enhver tid gjeldende regler rundt areal og benevnelse av forskjellige rom i sin markedsføring.

Det er riktig som klageren påpeker, at leiligheten var opplyst å ha en stor og romslig bod på 18 kvm. Det er i salgsoppgaven til eiendommen opplyst følgende under overskriften «Innhold»:

«Bod: Andelen disponerer i dag bod på 18 m2 på etasjeplanet. Det gjøres oppmerksom på at denne ikke er tinglyst på boligen og at boder potensielt kan endres etter beslutning fra sameiet i fremtiden.»

Dette er også ettertrykkelig omtalt på tilsvarende måte i tilstandsrapporten. I eiendommens internettannonse, under stillordslisten «høydepunkter» er det skrevet

«Romslig bod rett utenfor leiligheten på hele 18 kvm»

I bildekarusellen ligger det et bilde av selve boden. Bildet har bildeteksten

«Andelen disponerer en bod på samme etasjeplan på hele 18 m2.»

Tegnbegrensning i annonseportalene Finn.no og Hjem.no gjør det ikke mulig å omtale alle positive og negative forhold rundt en eiendom i annonsen. Annonseteksten er utformet i overensstemmelse med Forbrukertilsynets Veileder til markedsføring av boliger, pkt. 3.3.2/Areal. Fra annonsene er det videre linket direkte inn til «Komplett salgsoppgave», hvor all informasjon om eiendommen er tilgjengelig. Opplysningen om at boden ikke er tinglyst er ikke «gjemt» i teksten under «Innhold», slik klager påstår. Teksten har likt avsnitt, skriftstørrelse og format som alle andre rom/deler av boligen, og all informasjon i salgsoppgaven for øvrig

Det er ikke vanlig å opplyse hvorvidt bodareal er tinglyst eller ikke i internettannonser. Dette er typisk informasjon som fremkommer i den komplette salgsoppgaven. At bodarealet, selv om det ikke er tinglyst på eiendommen, innlemmes i BRA i markedsføringen er det normale, og følger av dagens gjeldende retningslinjer.

Klageren har oppfattet arealbenevnelsene feil. Det er selvfølgelig leit, men meglerforetaket kan ikke se at det er noe de skal stå til økonomisk ansvarlig for.

Det fremgår videre tydelig av teksten at boden ikke er tinglyst på andelen, og at disponering av boder kan omdisponeres etter beslutning fra borettslag. I tillegg er det under bildet av selve boden skrevet informasjon om at bodarealet disponeres.

Klagerens påstand om at opplysninger gitt i markedsføringen (tilstandsrapport, annonse og salgsoppgave) skaper en forventning om at andelen har en varig og eksklusiv bruksrett til boden, avvises. Det er for øvrig en veletablert praksis i borettslag at bodareal disponeres på samme måte som i denne aktuelle leiligheten/borettslag.

Bodens rettslige status er omtalt på en tilstrekkelig god og balansert måte i salgsoppgaven og salgsmateriellet for øvrig. Meglerforetaket kan ikke se å ha mottatt spørsmål fra kjøper om dette forholdet, verken før eller under budgivning.

Meglers markedsføring av boligen i eiendommens annonser på internett, og i salgsoppgaven er riktig, og det foreligger ikke brudd på eiendomsmeglingsloven§§ 6-7 og 6-3. Det er ikke grunnlag for klagers krav om erstatning på 300 000 kroner.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder spørsmålet om eiendomsmegler har brutt sin opplysningsplikt og omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, ved å fremheve en bod på 18 m² som en del av boligens fasiliteter, uten at det angivelig er tilstrekkelig tydelig informert om at boden ikke er tinglyst og dermed ikke følger med som en rettighet til boligen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda legger til grunn at opplysningen om bodens manglende tinglysning fremgikk av salgsoppgaven under punktet «Innhold», og at dette var formulert på en klar og forståelig måte. Det fremgikk også at disponeringen av boden kunne endres etter beslutning fra sameiet. Opplysningen var ikke skjult eller utydelig, og salgsoppgaven var tilgjengelig for klageren før kjøpet ble gjennomført. Nemnda bemerker for øvrig at boden var trukket frem under høydepunkter og i overskriften i Finn-annonsen, men markedsføringen gir likevel totalt sett et korrekt bilde. Det vises til at det under bildet av boden står at andelen disponerer en bod på samme plan.

Videre fremgår det at arealene er oppgitt i henhold til gjeldende måleregler (NS 3940), og at det er vanlig praksis å inkludere eksternt bodareal i bruksarealet (BRA-e), selv om boden ikke er tinglyst. Megler har dermed forholdt seg til gjeldende standarder og praksis ved utarbeidelse av salgsoppgaven og markedsføringen.

Nemnda finner ikke grunnlag for at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller at fremstillingen av boden har vært egnet til å villede kjøper. Det er heller ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av forholdet. Klagerens forventning om eksklusiv disposisjonsrett til boden kan ikke tillegges avgjørende vekt, da det fremgikk av salgsoppgaven at slik rett ikke forelå.

På denne bakgrunn finner nemnda at det ikke foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, og klagen fører derfor ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.