RFE-2025-152

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Achieve Eiendomsmegling AS (Nordvik Bergen)
v/advokatfullmektig Marit Skjevling
Claims Link AS
Postboks 324
1326 Lysaker

Saken gjelder: Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 26. mars 2025 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren kjent med at den ene budgiveren, som hun bydde mot på slutten av budrunden, var en venninne og kollega av selgeren. Klageren er av den oppfatning at denne budgiveren innga fiktive bud for å presse opp prisen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å hverken opplyse om budgiverens relasjon til selgeren eller undersøke budgiverens finansiering. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren erstattet 451 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Etter at klageren vant budrunden som ble gjennomført mellom 24. og 26. mars 2025, fikk hun innsyn i budjournalen. Klageren ble da oppmerksom på at det kun var henne selv og én annen budgiver (budgiver X) som deltok fra og med budet på 2 700 000 kroner ble inngitt.

Budgiver X viste seg imidlertid å være en venninne og kollega av selgeren. Til tross for at budgiver X innga flere bud, hadde hun ikke finansiering og var dermed ingen reell budgiver. Budgiver X hadde aldri noen intensjon om å kjøpe eiendommen, men deltok likevel i budgivningen for å presse opp prisen.

Megleren undersøkte aldri om budgiver X hadde finansiering. Megleren har dermed handlet i strid med god meglerskikk, og må anses for å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren unnlot også å avklare forholdene rundt den uvanlige budrunden hvor blant annet budgiver X forhøyet budene sine uten at hennes forrige bud ble avslått. Det bemerkes her at selgeren heller ga klageren et motbud på 3 140 000 kroner enn å akseptere budgiver X sitt bud på samme sum.

Forholdet førte til at budrunden endte med en kunstig høy kjøpesum. Klageren krever erstattet differansen mellom 2 700 000 og 3 140 000 kroner. I tillegg krever klageren erstatning for den forhøyede dokumentavgiften.

Sakens faktiske omstendigheter
Under budrunden ble det inngitt flere bud av ulike budgivere. Da det høyeste budet var pålydende 2 700 000 kroner, innga budgiver X sitt første bud på 2 800 000 kroner. På dette tidspunktet, hadde ikke klageren inngitt noe bud enda og de øvrige budgiverne responderte ikke på forhøyelsen. Budrunden stod deretter stille frem til budgiver X innga et nytt bud på 2 900 000 kroner. Etter dette, innga klageren sitt første bud. Klageren og budgiver X innga deretter bud om hverandre inntil budgiver X innga et bud på 3 140 000 kroner. Selgeren ønsket ikke å akseptere dette, men ga heller klageren et motbud på samme sum. Dette til tross for at klageren, i motsetning til budgiver X, hadde inngitt bud med forbehold. Klageren valgte å akseptere selgerens motbud.

Budgivningen mellom klageren og budgiver X presset kjøpesummen fra 2 700 000 kroner til 3 140 000 kroner. Da klageren mottok budjournalen reagerte hun på særlig på to forhold. For det første hadde budgiver X forhøyet budene sine uten at selgeren hadde avslått eller kom med motbud. For det andre ville ikke selgeren akseptere budgiver X sitt bud på 3 140 000 kroner, men valgte heller å selge til klageren for samme pris.

Etter kjøpet ble klageren også oppmerksom på at budgiver X var en nær venninne og kollega av selgeren. Det påpekes her at budgiver X publiserte en gratulasjonsmelding på Instagram samme dag som boligen ble solgt. I innlegget fremgikk følgende:

Last project sold […] Congratulations to my best bro

Dette er en klar indikasjon på at selgeren og budgiver X regisserte en ulovlig og fiktiv budrunde. Til tross for at megleren undersøkte klagerens finansiering, ble ikke dette gjort med budgiver X. Det vises her til bekreftelse fra klagerens bank om at megleren undersøkte klagerens finansiering. Hva gjelder budgiver X sin manglende finansiering, vises det til meglerforetakets e-post av 28. mars 2025 hvor det bekreftes at finansiering manglet.

Forholdet medførte at klageren innga bud mot en fiktiv budgiver, noe som presset prisen opp fra 2 700 000 til 3 140 000 kroner. Når megleren unnlot å undersøke budgiver X sin finansiering, utgjør dette brudd på god meglerskikk. Det vises her til at meglerforetaket har erkjent at de manglende undersøkelsene er uheldig. I tillegg bemerkes det at megleren unnlot å avklare den uvanlige opptreden av selgeren og budgiver X.

Ansvarsgrunnlag
Klageren krever sitt økonomiske tap erstattet. Det vises her til de alminnelige vilkårene for erstatning, skadeserstatningsloven § 2-1 og eiendomsmeglingsloven.

Spørsmålet her er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å kontrollere budgiver X sin finansiering. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-3 har megler en plikt til å ivareta både kjøper og selgers interesser. Megler skal også gi råd og opplysninger som er av betydning for handelen.

For klageren var det av vesentlig betydning at øvrige budgivere hadde finansiering, og dermed var reelle budgivere. Da megleren unnlot å foreta slike undersøkelser, førte dette til at klageren ikke fikk vesentlige opplysninger for gjennomføringen av handelen. Det må anses som svekkende for meglerens tillit og integritet at budgiver X sin finansiering ikke ble kontrollert, samt at klageren ikke ble opplyst om dette. I dette tilfellet kan det ikke legges til grunn at vesentlige interesser ble ivaretatt, og det gir grunnlag for å sette spørsmålstegn ved meglerens uavhengighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, annet punktum.

At manglende kontroll av finansiering utgjør brudd på god meglerskikk, finner også støtte i forarbeider og rettspraksis. Hva gjelder god meglerskikk som rettslig standard, vises det til NOU 2006:1 s. 115 og Ot.prp.nr. 59 (1988-1989) s. 2 hvor det fremgår at utgangspunktet skal tas i hva som er vanlig i bransjen, men også hva som følger av lov, rettspraksis, myndighetspraksis og reelle hensyn.

Det gjelder i utgangspunktet et strengt uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere som eiendomsmeglere, jf. Rt-1995-1350. I NOU 2006:1 side 125-126 har Eiendomsmeglingslovutvalget uttalt seg om meglers plikter knyttet til budgivers finansiering og hva som er vanlig bransjepraksis. Utvalget uttaler at vanlig praksis er at det vedlegges et finansieringsbevis eller at det oppgis navn på en bankkontakt som kan bekrefte finansiering. Videre fremgår det:

Etter utvalgets oppfatning tilsier meglers omsorgsplikt at budgiveres finansiering kontrolleres så langt det er mulig. Arbeidsbyrden med å gjøre dette er ikke stor sammenholdt med viktigheten av at finansieringen er i orden.

Som et utgangspunkt skal altså megler kontrollere finansieringen.

I NOU 2021: 7 punkt 19.3.8 vurderer utvalget at:

Som et minimum bør eiendomsmegleren foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver, for å unngå at budgivere som kanskje ikke er reelle boligkjøpere, kommer med i budrunden og kan være med på å presse opp prisen.

Hensynet som utvalget formidler er akkurat det som har gjort seg gjeldende i dette tilfellet. Budgiver X var ikke en reell budgiver, men var med på å presse opp prisen. Dette understreker at det foreligger brudd på god meglerskikk.

Det vises for øvrig til LE-2015-7588, hvor det fremgår:

Megler som en del av megleroppdraget er forpliktet til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering.

Uttrykk for at dette er vanlig bransjepraksis, finner man også i nemndspraksis. Det vises her til RFE-2024-171:

Når det gjelder det å kontrollere kjøpers finansiering, er dette først og fremst noe megler skal gjøre av hensyn til selger før selger eventuelt aksepterer et bud, jf. RFE2019-178, RFE-2019-148 og RFE-2024-36, eventuelt av hensyn til øvrige budgivere for å sikre en reell budprosess.

En slik reell budprosess, er ikke ivaretatt i herværende sak. Det vises videre til blant annet RFE-2023-168 og RFE-2016-5 hvor nemnden har kommet til at manglende opplysninger om at en budgiver ikke har finansiering utgjør brudd på god meglerskikk. Sakene gjelder usikker finansiering og forbehold om dette. Da dette er mindre alvorlig enn manglende finansiering, tilsier dette at megleren her har handlet i strid med god meglerskikk.

På bakgrunn av det ovennevnte, utgjør meglerens opptreden brudd på god meglerskikk. Det neste spørsmålet er dermed om megleren også har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke avklare forholdene som ville avdekket hvorvidt budgiver X var en nærstående av selgeren.

Nemnden har tidligere konkludert med at det er kritikkverdig, samt i strid med god meglerskikk å ikke opplyse om at en budgiver er nærstående med selgeren, jf. RFE-2017-106. I det aktuelle tilfellet var den ene budgiveren selgers bror. Dette kan likestilles med herværende sak hvor det ikke er opplyst om at budgiver X var en nær venninne og kollega av selgeren. Dette kan ha betydning for dynamikken i budrunden, da bud fra nærstående kan vektes annerledes enn fra andre.

Dersom megleren var klar over at budgiver X var en nærstående av selgeren, ville det utgjort brudd på god meglerskikk å ikke informere klageren om dette. Det er flere trekk ved budrunden som en aktsom megler kunne og burde ha avklart. For det første forhøyet budgiver X sitt eget bud med 100 000 kroner. Det første budet på 2 800 000 kroner ble ikke avvist, og det ble heller ikke gitt noe motbud fra selgeren. Det dermed atypisk av budgiver X å øke budet med 100 000 kroner, uten å vente på signaler fra segleren.

For det andre ville ikke selgeren godta budgiver X sitt bud på 3 140 000 kroner. Selgeren valgte heller å gi klageren et motbud tilsvarende samme sum. Dette til tross for at klageren, i motsetning til budgiver X, hadde inngitt bud med forbehold. Begge disse forholdene kunne og burde megleren reagert på. Megler burde søkt nærmere avklaringer, hvilket hadde avdekket at budgiver X var nærstående av selgeren. Meglerens unnlatelser må dermed anses for å utgjøre brudd på god meglerskikk.

Meglerforetaket anfører at det må sannsynliggjøres at megleren kjente eller burde kjent til at budene ikke var reelle. Det er imidlertid ikke noe krav om slik sannsynliggjøring. Det avgjørende for om megleren har brutt god meglerskikk, er om megleren burde kontrollert samt informert om at budgiver X ikke hadde finansiering. Dette var avgjørende for klagerens budgivning, og har ført til at budrunden ble gjennomført på uriktige premisser. Informasjon om dette burde vært avklart fra megleren, og hadde relevans for både selgeren og klageren. Det bemerkes her at selgeren hadde inntrykk av at budgiverne konkurrerte på like vilkår, noe de ikke gjorde.

Meglerforetaket har gitt uttrykk for at selgeren avslo bud på både 3 110 000, 3 125 000 og 3 130 000 kroner. Det bemerkes her at det er usannsynlig at selgeren ville ha avslått disse budene, dersom budgiver X sin manglende finansiering var avdekket. Videre er det usannsynlig at klageren ville ha inngitt disse budene dersom hun ikke hadde hatt konkurrenter i budrunden.

Klageren er klar over at en relasjon mellom selger og budgiver ikke automatisk utløser en opplysningsplikt for megler. Nemnda har likevel lagt til grunn at megler skal opplyse om dette hvor det foreligger spesielle grunner, jf. blant annet RFE-2011-56 og RFE-2009-56. I herværende sak var selgeren tydelig overfor megleren om at hun ikke ønsket å selge til venner eller familie. Når megleren var klar over dette, burde hun søkt å avklare om noen av budgiverne ikke var aktuelle på bakgrunn av dette.

Meglerforetaket har gitt uttrykk for at megleren skal ha snakket med selgeren om budgiver X sitt bud på 3 140 000 kroner. Selgeren skal da ha gitt uttrykk for at budgiver X var en venninne. Megleren var altså klar over at budgiver X var en nærstående av selgeren uten å informere klageren om dette. Kjennskap til relasjonen burde skjerpet meglerens aktsomhetsplikt, og understreker meglerens plikt til å avklare hvorvidt budgiver X hadde finansiering.

Når det kommer til meglerforetakets anførsel om at klageren er eiendomsmegler selv, bemerkes det at alle har krav på samme profesjonalitet fra megler. At klageren er megler, endrer ikke meglerens plikt i dette tilfellet.

Oppsummert utgjør både manglende kontroll av finansiering og manglende avklaringer rundt den atypiske budrunden brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglerloven § 6-3. Megleren kan bebreides for å ikke ha handlet annerledes, og har dermed handlet uaktsomt. Meglerforetaket er således ansvarlig etter skadeerstatningsloven § 21.

Økonomisk tap
Klagerens økonomiske tap utgjør differansen mellom endelig kjøpesum og den verdien boligen med sannsynlighet ville blitt solgt for når de falske budene tenkes vekk. Spørsmålet er dermed hvilken pris selgeren med sannsynlighet ville akseptert.

Meglerforetaket har pekt på at prisantydningen er et godt mål for dette. Klageren mener imidlertid at markedsprisen er den rette målestokken. Det er markedet som bestemmer hvilken pris selgeren oppnår. Prisantydningen skal dermed ikke anses for å være noe annet enn en indikasjon/veiledning. Hvis det ikke finnes budgivere, er ikke prisantydningen et mål for hvilken pris man kan oppnå. Dessuten vil en slik løsning gi et uholdbart insentiv for megler til å sette en kunstig høy prisantydning for å redusere sin egen risiko for erstatningsansvar. For øvrig må prisantydning ofte nedjusteres for å tiltrekke seg budgivere. Som eksempel vises det til at segleren kjøpte boligen for 1 350 000 kroner, etter at den opprinnelig var lagt ut til en prisantydning på 1 900 000 kroner.

Det fremheves videre at den aktuelle eiendommen er et såkalt «flippe-objekt», som segleren kjøpte for å renovere og videreselge med fortjeneste. Når det er tale om slike objekter, har selgeren ofte økonomiske insentiver for å realisere eiendommen så raskt som mulig etter ferdigstillelse. Den kommersielle karakteren av slik virksomhet tilsier at selger vil ha et behov for å finne en kjøper, samt at det siste reelle budet representerer markedsprisen som boligen kan selges for.

Klageren viser her til fire sammenlignbare boliger i området som er blitt solgt for en lavere sum den siste tiden, herunder mellom 2 710 000 og 3 060 000 kroner.

Sammenlignet med disse objektene, vises det til at klagerens eiendom har flere svakheter som skulle tilsi en lavere markedsverdi. Klagerens bolig har ikke den beste beliggenheten i området, og har vanskelig tilkomst. Boligen har kun parkering langs kommunal vei, og opplegget til vaskemaskinen er på kjøkkenet og ikke badet. Kjøkkenet består at nye fronter montert på et gammelt skrog, samt gamle hvitevarer. Boligen innehar heller ikke gang eller tilhørende bod. Boligens byggeår er 1969. Generelt vil nyere boliger med bedre beliggenhet i området sjeldent overstige 3 050 000 kroner. Dette understreker ytterligere hvordan det siste reelle budet representerte en rimelig markedspris. Basert på at selgeren selv kjøpte boligen for 1 350 000 kroner, vil det videre være rimelig å anta at selgeren får en solid fortjeneste ved å selge boligen for 2 700 000 kroner.

Ettersom det ikke viste seg å være flere reelle budgivere etter budet på 2 700 000 kroner ble inngitt, er det sannsynlig at selgeren måtte akseptere et slikt bud. Det var ikke andre interessenter som ville kjøpe boligen for denne prisen. Markedet hadde sluttet å respondere, noe som tilsier at selgeren var under press til å akseptere budet som forelå.

Bakgrunnen for at klageren fortsatt var interessert, var at hennes eksisterende leieforhold ble sagt opp, samt at barnehagen lå like i nærheten. Hun hadde altså behov for å finne seg noe relativt raskt, og beliggenheten passet henne bra. Hva gjelder meglerforetaket anførsel om at klageren kunne gå fra kjøpet, trengte altså klageren en rask avklaring knyttet til bosituasjon. Det er dermed uten betydning at det ble åpnet for en løsning som ikke ville reparert situasjonen. Klagers oppfatning er at disse forhold må ses vekk ifra.

Meglerforetaket har vist til privatvisningen 23. mars 2025, hvor klageren og kollegaen hennes angivelig skal ha uttrykt at boligen var verdt prisantydningen, samt at den sannsynligvis ville bli solgt for mer. Hva som angivelig skal ha blitt sagt, kan vanskelig dokumenteres.

Meglerforetaket har videre påpekt at klageren ikke var presset til å akseptere motbudet. Dette har heller aldri vært anført. Det sentrale er at klageren aksepterte motbudet på feil premisser. Det vises her til RFE-2016-5.

Meglerforetaket har lagt stor vekt på en uttalelse fra selgeren om at hun ikke ville selge for under prisantydning. Dette er imidlertid selvmotsigende. Boligen ble til slutt solgt for 3 140 000 kroner, noe som viser at selgeren var villig til dette. Det viser at det er markedet som bestemmer. Grunnen til at avviket mellom prisantydning og kjøpesum ikke var enda større, var at budrunden foregikk på feil premisser. Reklamasjonsnemnda har tidligere klargjort at prisantydning ikke fungerer som en nedre grense for hva selger med sannsynlighet ville selge for, se for eksempel RFE-2016-5. I denne saken la nemnda til grunn at det var mest sannsynlig med aksept for et bud som var lavere enn prisantydning. I likhet med RFE-2016-5, var det i herværende tilfellet «mest sannsynlig» at klageren hadde fått tilslag på et lavere bud enn prisantydning.

Hva gjelder meglerforetaket anførsel om at RFE-2016-5 ikke synes å være fulgt opp i senere praksis, virker å ha sammenheng med at det at det ikke alltid er naturlig å konkludere med at klager faktisk har lidd et økonomisk tap. Den etablerer imidlertid like fullt en presedens for at nemnda kan ta stilling til størrelsen av det økonomiske tapet. Saken har også tydelige likhetstrekk til herværende sak, ved at den omhandlet en budgiver som inngav bud uten å bli informert om at den andre budgiveren hadde tatt forbehold om finansiering. Klageren inngav altså bud på ufullstendig og feilaktig beslutningsgrunnlag, slik som tilfellet er i herværende sak. Nemnda har således kompetanse til å benytte samme metode ved erstatningsutmålingen i dette tilfellet.

Meglerforetaket har anført at budjournalen viser at selgeren ikke var interessert i å selge for under 3 140 000 kroner, da selgeren både ga motbud på 3 190 000, 3 150 000 og 3 140 000 kroner. Det sentrale i klagerens anførsel er likevel at budgiver X sine bud ga selgeren muligheten til å gi motbud. Uten de konkurrerende budene fra budgiver X, ville ikke selgeren hatt samme forhandlingsposisjon. Dette sannsynliggjør at klageren kunne oppnådd en lavere kjøpesum dersom bugiver X sin manglende finansiering var avdekket.

Videre har meglerforetaket påpekt at det ikke forelå konkurrerende bud fra budgiver X mellom klagerens bud på 3 110 000 og 3 130 000 kroner. Dette poenget illustrerer imidlertid kjernen i klagerens anførsel. Fraværet av konkurrerende b  ud fra budgiver X, viser hvor begrenset selgerens forhandlingsrom faktisk var når de konkurrerende budene falt bort. Selgeren hadde kun 20 000 kroner i forhandlingsrom mellom klagerens bud på 3 110 000 og 3 130 000 kroner. Dette til tross for at selgeren kom med fem motbud i denne perioden. Til slutt var det budgiver X sitt bud på 3 140 000 kroner som var utløsende for at dette ble endelig kjøpesum. Budgiver X sitt bud var dermed en nødvendig forutsetning for at selgeren i det hele tatt kom opp på dette prisnivået. Uten budgiver X sine bud, ville utgangspunktet for forhandlingene vært vesentlig lavere, sannsynligvis i området rundt 2 700 000 kroner.

Selv om forhandlingsrommet måtte bli mindre desto nærmere man kom prisantydningen, ville et slikt begrenset forhandlingsrom på et lavere prisnivå vært til klagerens fordel. Det avgjørende var ikke størrelsen på forhandlingsrommet, men hvilket prisnivå forhandlingene foregikk på. Dette prisnivået ble direkte bestemt av budgiver X sine konkurrerende bud. Videre viser budjournalen at selgeren var villig til å forhandle aktivt, ved at hun ga fem ulike motbud mellom klagerens bud på 3 110 000 og 3 130 000 kroner. Dette tyder på at selgeren hadde en reell interesse i å selge eiendommen, samt at hun var villig til å akseptere et lavere bud dersom dette var det beste tilgjengelige budet uten budgiver X sin konkurranse. Det fastholdes at det er sannsynliggjort at klageren ville ha oppnådd boligen til en lavere pris dersom megleren hadde oppfylt sin plikt til å kontrollere budgiver X sin finansiering.

Oppsummert viser dette at selgeren hadde kjøpt og renovert et «flippe-objekt» som hun hadde behov for å selge innen en rimelig tidshorisont. Boligen var høyt priset i forhold til sammenlignbare boliger i området. Selgeren ville allerede doblet prisen fra hun selv kjøpte ved å selge den for 2 700 000 kroner. Fra budet på 2 700 000 kroner ble inngitt, var det ingen andre reelle interessenter enn klageren. Det forelå særlige omstendigheter for klageren som gjorde at hun fortsatt hadde interesse. I tillegg til nevnte differanse i pris, har den fiktive budgivningen ført til en for høy dokumentavgift da grunnlaget for denne var 3 140 000 kroner og ikke 2 700 000 kroner. Dokumentavgiften beløp seg dermed til 78 500 kroner, istedenfor 67 500 kroner. Differansen på 11 000 kroner må derfor anses som en del av klagerens økonomiske tap. Samlet sett utgjør klageren økonomiske tap 451 000 kroner.

Nemnden har i tidligere saker bemerket at det foreligger en viss usikkerhet knyttet til hvilken pris selger ville solgt for, og derfor fastsatt erstatningen til en skjønnsmessig sum basert på en totalvurdering, jf. blant annet RFE-2016-15 og RFE-2016-5. Dersom nemnden mener det foreligger usikkerhet knyttet til den eksakte markedsprisen i herværende sak, anmodes det om at tapet fastsettes skjønnsmessig basert på tilgjengelige holdepunkter.

Adekvat årsakssammenheng
For at det skal foreligger grunnlag for erstatning, må det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomhet og klagerens økonomiske tap.

Spørsmålet er dermed om meglerens forsømmelse har presset opp prisen på boligen, samt medført et økonomisk tap for klageren. Videre er det et spørsmål om dette var en påregnelig følge.

Meglerens manglende kontroll av budgiver X sin finansiering, har muliggjort at hun kunne inngi bud som ikke var reelle. Dersom megleren hadde undersøkt om budgiver X hadde finansiering, ville dette avdekket at vedkommende ikke kunne inngi flere bud. Budgiver X sine bud ville dermed ikke vært en del av budrunden, og det ville således ikke oppstått noen budgivning mellom henne og klageren. Det foreligger dermed en faktisk årsakssammenheng.

Det er også påregnelig at en slik forsømmelse ville lede til en høyere kjøpesum, samt medføre et tap for klageren.

Samlet sett medførte megleren forsømmelse et økonomisk tap for klageren. Tapet kan ikke anses som upåregnelig, og det foreligger dermed adekvat årsakssammenheng mellom forsømmelsen og det økonomiske tapet.

Avvisning
Meglerforetaket har anført at saken må avvises. Det er imidlertid uklart hvilket grunnlag meglerforetaket påberoper som avvisningsgrunnlag. Det eneste relevante grunnlaget klageren kan se er punkt 5.1 e) i Avtale og Vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Dette grunnlaget har en høy terskel, jf. Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 og RFE-2024-169.

Meglerforetaket anfører at saken krever umiddelbar bevisføring med vitneførsel for å bevise at det har foregått avtalt spill mellom selgeren og budgiver X. Dette er imidlertid ikke vurderingstemaet i saken. Det avgjørende er at det er forhold ved budrunden som megleren har vært pliktig til å avklare og informere om. Det er i ettertid bekreftet at finansiering ikke forelå for budgiver X. Dette avfeier dermed at det er behov for umiddelbar bevisføring med vitneførsel.

Hva gjelder meglerforetakets øvrige anførsler for hvorfor saken må avvises, vises det for det første til at saken ikke reiser spørsmål ved om budrunden har vært reell. Det er bevist at budrunden ikke var reell, all den tid budgiver X manglet finansiering og innga fiktive bud.

For det andre har nemnden ved flere anledninger avgjort klagesaker ved å tilkjenne en skjønnsmessig kompensasjon, jf. eksempelvis RFE-2016-15 og RFE-2016-5. I sistnevnte sak ble det tilkjent kompensasjon hvor nemnden også konkluderte med at selger med sannsynlighet ville godtatt en lavere kjøpesum enn prisantydning.

Avslutning
På bakgrunn av det ovennevnte, er alle vilkårene for erstatning oppfylt.

Meglerens unnlatelse av å kontrollere budgiver X sin finansiering, samt manglende avklaring av den uvanlige budrunden, representerer et alvorlig brudd på meglers forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Plikten til å dokumentere budrunden gjennom budjournal var ved sin innføring i 2007 et svar på en utbredt usikkerhet som hadde preget boligmarkedet med manipulering av budrunder gjennom fiktive bud. Dersom meglere i dag kan videreformidle bud fra ikke-reelle budgivere uten at dette får konsekvenser, uthules denne beskyttelsen hvor tillitt til budprosessen og rettstilstanden igjen står på spill.

Klageren krever erstattet sitt økonomiske tap på 451 000 kroner. Subsidiært krever hun erstatning fastsatt skjønnsmessig av nemnden.

Innklagede har i hovedsak anført:

Sakens faktiske side
Boligen ble annonsert i mars 2025 med en prisantydning på 3 190 000 kroner. Prisantydningen samsvarte med e-taksten som ble utarbeidet 14. mars 2025.

Før annonseringen uttalte selgeren at hun ikke ønsket å selge for under prisantydning. Megleren noterte dette på saken, og det vises her til skjermbilde av meglersystemet.

Klageren var på privatvisning den 23. mars 2025. Under visningen hadde hun med seg en venninne, og underveis konfererte hun også med en kollega via FaceTime. Både klageren og kollegaen ga da uttrykk for at boligen var verdt prisantydningen, samt at den sannsynligvis ville bli solgt for mer.

Budrunden ble avholdt mellom 24. og 26. mars 2025. Det var totalt fire budgivere med i budrunden. Budgiveren, som anføres å være fiktiv (budgiver x), innga sitt første bud på 2 800 000 kroner. Budet ble ikke akseptert innen akseptfrist, og budgiver x innga dermed et nytt bud på 2 900 000 kroner. Heller ikke dette budet ble akseptert.

Den 24. mars 2025 innga klageren sitt første bud på 3 010 000 kroner. Like før akseptfristen utløp, innga budgiver x et nytt bud på 3 050 000 kroner med akseptfrist klokka 20:00 samme dag. Like etter innga klageren et bud på 3 110 000 kroner med akseptfrist på 30 minutter. Før fristen utløp, ga selgeren et motbud til klageren på 3 190 000 kroner. Motbudet hadde akseptfrist på omkring 40 minutter. Klageren fulgte opp motbudet ved å inngi et bud på 3 125 000 kroner med akseptfrist på 30 minutter. Selgeren ga deretter klageren et nytt motbud på 3 190 000 kroner med akseptfrist klokka 16:15 samme dag.

Senere samme kveld, ga selgeren enda et motbud til klageren på 3 170 000 kroner. Motbudet hadde frist til klokka 19:15. Litt før fristens utløp, innga klageren et bud på 3 130 000 kroner med akseptfrist klokka 19:35. Selgeren svarte ved å gi nok et motbud på 3 150 000 kroner med akseptfrist klokka 20:15. Kort tid etter fristen utløp, ga selgeren et nytt motbud på 3 150 000 kroner med frist til klokka 12:00 neste dag. Klageren aksepterte ikke motbudet.

I løpet av ettermiddagen den 25. mars 2025 innga budgiver X et bud på 3 140 000 kroner med akseptfrist klokka 12:00 neste dag. Etter at budet ble videreformidlet, snakket megleren med selgeren om budet. Selgeren ga da uttrykk for at hun ikke ville akseptere budet. Bakgrunnen for dette var overtakelsesdatoen som var satt. I tillegg nevnte selgeren at budgiveren var en venninne.

Den 26. mars 2025 var klageren på en ny privatvisning. Under visningen ga klageren uttrykk for at hun ville akseptere et motbud fra selgeren på 3 140 000 kroner. Klokka 14:00 den 26. mars 2025 ga selgeren et nytt motbud til klageren på nettopp denne summen. Akseptfristen ble satt til 14:20. Klageren aksepterer deretter motbudet klokka 14:17.

Etter budaksepten, fikk klageren oversendt budjournalen. Klageren reagerte på denne, og en kollega av klageren tok deretter kontakt med megleren. Etter samtalen med klagerens kollega, gjennomførte meglerforetaket undersøkelser knyttet til den avholdte budrunden.

I en SMS til klageren sendt 28. mars 2025, forklarte daglig leder at budgiver X var en venninne av selgeren som har hatt en genuin interesse for å kjøpe boligen. Selgeren var imidlertid ikke klar over at venninnen deltok i budrunden før hun innga sitt siste bud. Videre forklarte megleren at budgiver X sin finansiering ikke var undersøkt av megleren. Det ble deretter åpnet for at klageren kunne gå fra avtalen.

Avvisning
Saken reiser spørsmål om budrunden var reell, samt om salgssummen ville blitt lavere dersom én av budgiverne tenkes bort. For å konkludere med at budgiver X sine bud var fiktive, må det sannsynliggjøres at det var et avtalt spill mellom budgiver X og selgeren. Dette forutsetter umiddelbar bevisføring med vitneførsel, noe klagebehandlingen i nemnda ikke har. Saken må dermed avvises, og det vises her til RFE-2023-233.

Ansvarsgrunnlag
For at meglerforetaket skal anses som erstatningsansvarlig, må det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap, og det må foreligge årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og ansvarsgrunnlaget.

I HR-2018-1234-A avsnitt 42 fremgår følgende:

Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingslovens § 63 første ledd. God meglerskikk er en rettslig standard som viser bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller av forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar jf. blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010 side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.

Det gjelder altså et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det foreligger likevel et visst spillerom før adferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet HR-1995-132-B. Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelse som betinger ansvar. Vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av meglerens opptreden.

I dette tilfellet ble megleren først kjent med at budgiver X hadde en relasjon til selgeren under en telefonsamtale med selgeren. Budet på 3 140 000 kroner var da allerede videreformidlet. Det er dermed ingen holdepunkter som tilsier at megleren burde kjent til at det var en relasjon før dette tidspunktet, og dette er uansett ikke tilstrekkelig for å utløse noen opplysningsplikt, jf. blant annet RFE-2022-110 og RFE-2024-169. Megleren kan heller ikke klandres for å ikke ha avklart hvorvidt noen av budgiverne hadde en relasjon til selgeren.

Megleren hadde heller ingen holdepunkter for å tro at budgiver X ikke var reell. Klageren har påpekt at budgiver X forhøyet budene sine uten at budet på 2 800 000 kroner ble avvist. Klageren mener at det er atypisk å øke et bud med 100 000 kroner uten å vente på signaler fra selgeren.

Meglerforetaket kan ikke se at det forelå forhold i budrunden som megleren burde reagert på. Budgiver X bød over seg selv én gang. Dette gjorde for øvrig også budgiver 2 som først innga et bud på 2 600 000 kroner og deretter et på 2 700 000 kroner. Budet på 2 800 000 kroner utløp på tid ved at selgeren ikke aksepterte det innen fristen. I praksis er dette samme som at selgeren avviser budet. Uansett har ikke klageren noen kunnskap om hva selgeren kommuniserte til megleren. Det er nærliggende å tro at både budgiver 2 og X fikk beskjed om at deres første bud var altfor lave, og at de derfor valgte å forhøye budene sine. Siden budene på dette tidspunktet var langt unna selgerens forventning, var det ikke noe uvanlig ved at selgeren valgte å gi klageren motbud.

Budgiver X innga heller ikke noen uvanlige høye bud, og forhøyet ikke budene sine betydelig i forhold til de andre budgiverne. Tvert imot viser budjournalen at budgiver X innga et bud som var 40 000 kroner høyere enn klagerens første bud. Det siste budet var kun 10 000 kroner mer enn klagerens forrige bud.

Megleren hadde dermed ingen grunn til å reagere spesielt på budgiver X sin atferd. Dette innebærer videre at megleren heller ikke hadde noen opplysningsplikt overfor klageren om at det forelå noen relasjon mellom selgeren og budgiver X. Klageren har vist til RFE-2017-106. I denne saken virket kombinasjonen av slektskap, samt at bud ble inngitt med finansieringsforbehold, å være avgjørende nemndas konklusjon om at megler skulle opplyst om relasjonen.

Meglerforetaket bestrider ikke at det foreligger et brudd på meglers plikter ved at megleren ikke undersøkte budgiver X sin finansiering. Meglerforetaket erkjenner at dette var uheldig. Det bestrides imidlertid at det er dokumentert at budene fra budgiver x var fiktive. Nemnda har dermed ikke noe bevismessig grunnlag for å ta stilling til dette.

Hva gjelder klagerens anførsel om at det er bevist at budrunden ikke var reell, er meglerforetaket uenig i dette. Selv om oppgitt bankforbindelse ikke har kunnet bekrefte finansiering i ettertid, innebærer ikke dette umiddelbart at budgiver X sine bud var fiktive. Meglers plikt til å undersøke finansiering er først og fremst av hensyn til selger, jf. NOU 2006: 1 punkt 10.3.3 og NOU 2021: 7 punkt 19.3.8. Dersom bankforbindelsen ikke kan bekrefte finansieringen, er budet likevel bindende for budgiver med mindre det er tatt forbehold om finansiering. Budgiver X kunne uansett fått ordnet finansiering slik at avtalen kunne gjennomføres.

Det er uansett ikke sannsynliggjort at megleren kjente eller burde kjent til at budene ikke var reelle. Meglerforetaket kan heller ikke se at klageren har sannsynliggjort et økonomisk tap eller adekvat årsakssammenheng. Det bemerkes at bevisbyrden for dette ligger på klager.

Økonomisk tap. Adekvat årsakssammenheng
Klagerens krav bygger på en forutsetning om at dersom man tenker budgiver X bort, så ville boligen blitt solgt for 2 700 000 kroner. For at meglerforetaket skal være erstatningsansvarlige, må det altså kunne sannsynliggjøres at klageren ville få kjøpt eiendommen til en lavere pris dersom budgiver X sine bud tenkes borte. Meglerforetaket kan imidlertid ikke se at det er noen holdepunkter som tilsier dette. Tvert imot tilsier omstendighetene at selgeren ikke var villig til å selge for en lavere pris enn 3 140 000 kroner. Meglerforetaket kan heller ikke se at kjøpesummen må anses for å være kunstig høy.

Det vises her til at kjøpesummen var 50 000 kroner under prisantydning. Selgeren var klart på at hun i utgangspunktet ikke ønsket å selge for under prisantydning. Det er heller ingen grunn til å tro at hun ville akseptert et bud på 2 700 000 kroner etter kun én visningsrunde.

Prisantydningen var i samsvar med e-takst som ble utarbeidet i forbindelse med salget. Klageren og hennes kollega ga også uttrykk for at de mente boligen var verdt denne summen, kanskje mer. Dette underbygges av at klagerens første bud var på 3 010 000 kroner, altså 110 000 kroner over forrige bud. Deretter innga klageren flere bud opp mot 3 130 000 kroner. Dersom klageren trodde det var mulig å kjøpe boligen for mindre enn prisantydningen, hadde hun ikke behøvd å forhøye budet sitt såpass mye over 2 900 000 kroner.

Videre vises det til at kjøpesummen ble oppnådd etter reelle forhandlinger mellom selgeren og klageren. Klagerens bud på 3 110 000, 3 125 000 og 3 130 000 kroner ble alle avslått av selgeren ved at hun fremsatte motbud overfor klageren. Budgiver X innga ingen konkurrende bud mellom disse. Dette viser at selgeren ikke ville akseptert bud under salgsprisen på 3 140 000 kroner. Det er dermed ikke sannsynliggjort at klageren ville fått boligen for en lavere pris, dersom megleren hadde sjekket budgiver x sin finansiering.

Det bemerkes for øvrig at selger står fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud. I dette tilfellet ble altså handel inngått etter et motbud fra selgeren som klageren selv valgte å akseptere. Klager var på ingen måte presset til å akseptere motbudet dersom hun mente boligen ikke var verdt prisen. Det vises til at klageren er eiendomsmegler, og hun hadde dermed kompetanse til å foreta en selvstendig vurdering av om motbudet innebar en rimelig pris for boligen. Klageren var altså villig til å gi minst 3 140 000 kroner for boligen. Det er ingen holdepunkter for at markedsprisen var lavere enn dette.

Når det kommer til RFE-2016-005 som klageren har vist til, var faktum noe helt annet enn i dette tilfellet. Utfallet virker heller ikke å være videreført i senere nemndspraksis.

Klager fikk uansett kjøpe boligen for under prisantydning. Dette til tross for at det kun var avholdt en visningsrunde, samt at selgeren i utgangspunktet ikke var interessert i å selge for under prisantydning. Dette er dokumentert ved meglers notat på saken.

For øvrig vises det til at klageren raskt fikk tilbud om å gå fra kjøpet dersom hun var usikker. Selgeren tilbød dette som alternativ nettopp fordi hun var sikker på at boligen ville selges igjen til samme pris i en ny budrunde. Klageren valgte imidlertid å ikke benytte seg av denne muligheten.

Meglerforetaket finner det ikke nødvendig å kommentere klagerens spekulasjoner knyttet til selgerens økonomiske insentiver av «flippe-objekter». Det avgjørende er at det ikke er sannsynliggjort at boligen ville blitt solgt for en lavere sum enn 3 140 000 kroner. Det vises i den forbindelse til RFE-2024-036 og RFE 2020-014.

Hva gjelder klagerens anførsel om at prisantydningen er satt høyt slik at selgeren skal unngå ansvar for å ha alliert seg med en fiktiv budgiver, er dette udokumenterte påstander. Meglerforetaket har imidlertid dokumentert at prisantydningen samsvarer med e-taksten som ble utarbeidet før annonsering. Nemnda bes merke seg at klageren ikke har bestridt meglerforetakets forklaring om at klageren ga uttrykk for at boligen var verdt prisantydningen under visningen.

Det er på bakgrunn av dette, ikke sannsynliggjort et økonomisk tap eller årsakssammenheng.

Påstand
Prinsipalt bør klagen avvises, i alle fall for det som gjelder påstandene om fiktive bud.

Subsidiært kan ikke klagerens krav føre frem. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt, idet det ikke er dokumentert et økonomisk tap eller årsakssammenheng. Det er dermed ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda mener at saken er tilstrekkelig opplyst, på bakgrunn av det skriftlige materialet som foreligger, til at den kan realitetsbehandles. Klagen avvises dermed ikke, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav bokstav d.

Meglerforetaket har erkjent at det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, ved at budgiver X sin finansiering ikke ble sjekket. Nemnda deler denne oppfatningen, og bemerker at noe av formålet med å kontrollere finansieringen blant annet er å motvirke at ikke-reelle bud drar prisen opp, jf. blant annet RFE-2024-36 med videre henvisninger.

Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om budgiver X sine bud var fiktive. Det er uansett ikke nødvendig å ta stilling til dette, ettersom det avgjørende er om det for megler fremsto som om budene var fiktive. Det er ulik praksis hos meglerforetakene når det gjelder å opplyse navn på budgiver til selger. Selger skal etter det opplyste ha hevdet at hun ikke kjente til at venninnen deltok i budrunden før mot slutten. Dette kan fremstå noe usannsynlig, men det er uansett, slik saken er opplyst under nemndas skriftlige behandling, ikke sannsynliggjort at megler fikk kunnskap om dette forut for at budgiver X innga budet på 3 140 000 kroner.

Som utgangspunkt har megler plikt til å bevare taushet overfor deltakere i en budrunde om andre budgiveres identitet, men unntak gjelder der det foreligger «spesielle grunner», jf. blant annet RFE-2024-169. I denne vurderingen vil det være tungtveiende om det for megler fremsto som om budrunden ikke var reell.

Nemnda mener at relasjonen mellom budgiver X og selger i seg selv ikke var tilstrekkelig til å utløse noen opplysningsplikt fra meglers side, da hun fikk kjennskap til relasjonen. Spørsmålet er om omstendighetene samlet sett medførte at megler var forpliktet til å opplyse klager om dette. Nemnda kan i den forbindelse ikke se noe påfallende når det gjelder budgiver X sine bud på henholdsvis 2,8 og 2,9 millioner kroner, der hun bød «over seg selv». Nemnda bemerker at da budet på 2,9 millioner kroner var inngitt, var akseptfristen for budet på 2,8 millioner kroner utløpt, slik at dette budet i realiteten var avslått av selger. Når det gjelder at selger ikke ville akseptere budgiver X sitt bud på 3 140 000 kroner, men heller ga motbud til klageren på tilsvarende beløp, har meglerforetaket opplyst at dette hadde sammenheng med overtakelsesdatoen som var satt.

Det er først i ettertid avklart at den finansieringen som var oppgitt i budskjemaet ikke kunne bekreftes. Det er på det rene at finansieringen til denne budgiveren, av uvisst grunn, ikke ble sjekket. Dette skulle megler ha hatt kontroll på i budrunden. Hadde megler opptrådt slik hun skulle, kunne dette ha gitt megler et samlet bilde av om budgiver X fremsto som reell eller ikke.

Nemnda har vært i tvil, men kan etter en konkret vurdering, slik saken er opplyst under nemndas skriftlige behandling, ikke se at det foreligger noen forsømmelse fra meglers side, utover at budgiver X sin finansiering ikke ble sjekket.

Nemnda mener at det ikke er sannsynliggjort at dette har ledet til noe økonomisk tap for klager. Det er klager som må sannsynliggjøre at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt; ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom disse. Ved en eventuell erstatningsutmåling skal klager stilles som om forsømmelsen tenkes borte. Selv om megler hadde fått avklart av budgiver X ikke hadde finansieringen i orden, og eventuelt også hadde blitt opplyst om relasjonen mellom selger og budgiver X, er det ikke sannsynliggjort at klager ville ha fått aksept for et bud på langt under prisantydning etter bare en budrunde.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sjekke budgiver X sin finansiering, men klagen for øvrig fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Achieve Eiendomsmegling AS (Nordvik Bergen) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sjekke en budgivers finansiering, men klager gis for øvrig ikke medhold.