RFE-2025-168

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Fredrikstad og Sarpsborg

Saken gjelder:            Verdivurdering. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Da klageren i mars 2025 skulle kjøpe ut sin tidligere samboer fra deres felles bolig, innhentet de hver sin verdivurdering. Megleren som var engasjert av klageren (megler A) verdsatte boligen til 9 400 000 kroner, og megleren som bistod den tidligere samboeren (megler B) verdivurderte boligen til 12 000 000 kroner. Da det fremdeles forelå uenighet mellom dem, ble boligens verdi fastsatt ved skiftetakst til 9 500 000 kroner. Gitt den store differansen mellom skiftetaksten og megler B sin verdivurdering, hevder klageren at megleren ikke har opptrådt uavhengig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin verdivurdering, samt om dette gir grunnlag for erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I mars 2025 skulle klageren kjøpe ut sin tidligere samboer fra felles bolig grunnet samlivsbrudd. De innhentet derfor hver sin verdivurdering, hvorav megler A verdsatte boligen til 9 400 000 kroner og megler B til 12 000 000 kroner. Da det fremdeles forelå uenighet om boligens verdi, ble saken tatt videre til skiftetakst. Omsetningsverdien ble her satt til 9 500 000 kroner, henholdsvis 2 500 000 kroner lavere enn e-taksten fra megler B.

Megler B sin verdivurdering fremstår ikke uavhengig og representerer en alvorlig svikt ved det faglige skjønn. Megleren har, bevisst eller ubevisst, brukt sin rolle til å støtte den ene partens interesser. Vurderingen er derfor ikke i samsvar med kravene til meglers objektivitet og profesjonelle ansvar.

Det bemerkes at klagerens tidligere samboer ble ilagt besøksforbud og har begrenset samvær med barna. Samlivet tok dessuten slutt på dramatisk måte. Under rettsprosessen har klagerens samboer krevd urealistiske høye summer fra henne, som alle ble avvist av retten. Meglerens verdivurdering har blitt brukt som et pressmiddel i en allerede skjev maktbalanse. Dette kunne ha fått store konsekvenser for klageren og barna. Vurderingen ble gjort i en konflikt mellom to parter med tydelig motstridende interesser. Denne saken er spesiell da klageren var i en så sårbar og presset situasjon. Meglerforetakets henvisning til tidligere praksis fra nemnda og domstolen er derfor ikke relevant, og saken må vurderes konkret.

Hva gjelder meglerforetakets påstand om at det var klagerens tidligere samboer som oppga uriktig areal, er denne ikke holdbar. Megleren kan ikke skyve sitt ansvar over på kunden, og en slik ansvarsfraskrivelse fremstår sterkt kritikkverdig. Megleren har et selvstendig ansvar for å kontrollere vesentlige opplysninger som ligger til grunn for verdivurderingen. Bruksarealet er en av de mest avgjørende faktorene for boligverdien, og det kan ikke forventes at en profesjonell part ukritisk legger til grunn de opplysninger han mottar fra oppdragsgiver. Dette gjelder særlig i en konfliktpreget sak der vurderingen har stor betydning for begge eiernes økonomiske situasjon. Megleren hadde dessuten mulighet til å etterspørre dokumentasjon eller kontrollere arealet mot tidligere takster.

Selv med et avvik på 32 kvadratmeter fremstår en differanse på 2 500 000 kroner uforholdsmessig, og kan ikke alene begrunnes i feil opplysninger fra klagerens tidligere samboer. Det bemerkes også at eiendommene som ble brukt som sammenligningsgrunnlag lå i andre, mer attraktive boligområder, med utsikt mot vannet og nærhet til sentrum. Sammenligningsgrunnlaget var derfor faglig svakt, og underbygger at verdivurderingen var feil.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerens feilvurdering har påført klageren store kostnader, særlig knyttet til juridisk bistand. Disse utgiftene kreves erstattet.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megler B ble i forbindelse med et samlivsbrudd engasjert av klagerens tidligere samboer for å utarbeide en e-takst på deres felles bolig. Megleren mottok i den forbindelse en SMS fra oppdragsgiveren med diverse opplysninger, herunder at boligen var 245 kvadratmeter. Det var dermed dette arealet som ble lagt til grunn ved meglerens vurdering, samt andre lignende boliger i området med samme størrelse.

I e-taksten av 13. mars 2025, som for øvrig er mer beskrivende og utfyllende enn vanlig, ble det lagt vekt på at eiendommen var en

[…] meget stilfull og påkostet enebolig i et av de mest populære boligområdene i [området]. Eiendommen ligger høyt plassert i terrenget og nyter gode solforhold takket være dette. Boligen holder en gjennomgående god standard.

Megleren kom til at boligen hadde en antatt verdi på 12 000 000 kroner.

Det er på det rene at et meglerforetak kan bli holdt økonomisk ansvarlig for sine feil dersom vilkårene for erstatning er oppfylt. Det må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom klagerens krav og meglerens forsømmelse. Klageren har imidlertid kun bedt nemnda vurdere om det foreligger ansvarsgrunnlag.

En verdivurdering er nødvendigvis svært skjønnsmessig, og terskelen for at det foreligger uaktsomhet hos megleren er dermed høy. Det vises til nemndas uttalelse i sak RFE-2022-331:

Meglers prisantydning er kun meglers antydning om hva riktig pris er på et gitt tidspunkt. Men det er ingen salgsgaranti, og det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen. Den endelige prisen kan ligge både under eller over prisantydningen. Selv om det i ettertid viser seg at prisantydningen var «feil», er det bare i de tilfeller hvor megleren har gjort en kvalifisert feil at nemnda kan felle megler.

Videre har lagmannsretten i LB-2013-128349 uttalt følgende:

En verdivurdering er et uttrykk for hva megleren mener markedet vil gi for eiendommen og vurderingen vil nødvendigvis være skjønnsmessig. Lagmannsretten tar som utgangspunkt at det må være et betydelig rom for skjønn. Retten legger til grunn at dette også er i overensstemmelse med praksis i eiendomsbransjen. Det vises til forklaring fra professor Tore Braaten, som blant annet forklarte seg om praksis i sin tid som leder for reklamasjonsnemnda, og eiendomsmegler Anders Langtind, som forklarte seg om sin erfaring som eiendomsmegler. Braaten redegjorde også for undervisningen om verdifastsettelse ved meglerstudiet. De ga begge uttrykk for at verdivurdering for særpregete eiendommer kan være spesielt vanskelig, blant annet fordi det da er færre sammenlignbare eiendommer og således færre holdepunkter for hva markedet er villig til å gi. Lagmannsretten har fått dokumentert eksempler på en rekke kjøp der avviket mellom kjøpesum og prisvurdering har vært betydelig. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at det vil være i strid med markedsføringsloven og god meglerskikk dersom megleren går ut med en pris som bevisst er satt feil, herunder en pris som bevisst er satt høyere enn det selgeren kan ha realistiske forhåpninger om å få for eiendommen, jf. NOU 2006 nr. 1.

[…]

Det er herunder ikke holdepunkter for at megleren har angitt en verdi som bevisst er satt høyere enn det selgeren kunne ha realistiske forhåpninger om. At eiendommen ved dekningssalget oppnådde en ikke ubetydelig lavere pris og at andre takstmenn har angitt lavere verdi, blir etter lagmannsrettens syn her av begrenset betydning.

På bakgrunn av det ovennevnte, må det etter nemndas syn foreligge en kvalifisert feil ved meglerens verdivurdering for å kunne konstatere brudd på god meglerskikk. For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag i slike saker kreves det dermed noe ekstraordinært.

Klageren viser til at et annet meglerforetak verdsatte boligen til 9 400 000 kroner, og at boligens verdi ble fastsatt til 9 500 000 kroner gjennom skiftetakst. Som det fremgår av ovennevnte praksis fra nemnda og lagmannsretten, har det begrenset betydning å se hen til hva boligen faktisk ble solgt for, samt øvrige verdivurderinger. Skiftetaksten og verdivurderingen fra megler A er således ikke relevant. Det som skal undergis vurdering er hvorvidt den aktuelle e-taksten er satt bevisst feil eller ikke. Dette har klageren ikke kunnet dokumentere, foruten å henvise til differansen mellom de to e-takstene. Det bemerkes at det er klageren som har bevisbyrden for sin påstand.

På bakgrunn av det informasjonsbildet som forelå på tidspunktet for meglerens vurdering, fremstår e-taksten korrekt. Det er gitt en utfyllende beskrivelse av bakgrunnen for vurderingen og det er vist til sammenlignbare boliger. Det bemerkes likevel at megleren ble gitt uriktige opplysninger forut for sin vurdering.

I forbindelse med skiftetaksten ble eiendommens innvendige areal oppmålt til 213 kvadratmeter. Dette er vesentlig mindre enn det både megler A og B la til grunn for sin vurdering. Klagerens tidligere samboer opplyste megler B om at det innvendige arealet var 245 kvadratmeter, noe megler A sannsynligvis også ble fortalt. Det er klart at dersom megleren hadde vært kjent med at boligens areal var 15 prosent mindre enn opplyst, ville det hatt innvirkning på vurderingen. E-taksten ville nok da havnet noe nærmere skiftetaksten, uten at det er mulig å angi dette eksakt uten en ny vurdering. Megleren kan ikke lastes for at klagerens tidligere samboer oppga feil areal, og hadde ingen grunn til å tro at opplysningen ikke stemte.

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke grunnlag for å kritisere meglerens verdivurdering. Megleren har verken opptrådt uaktsomt eller i strid med god meglerskikk.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Når det gjelder e-takster, kan nemnda i praksis ha begrenset mulighet til å overprøve om den verdivurderingen megler har gjort, er i strid med god meglerskikk. E-takster beror på et skjønn, og det er ikke uvanlig at meglere kan vurdere verdien forskjellig. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. Verdivurderingen er heller ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for på det åpne markedet. Det er en rekke faktorer som påvirker markedsprisen på et gitt tidspunkt.

Selv om differansen isolert sett kan fremstå stor, kan ikke nemda se at det har fremkommet noe som tilsier at meglerens opptreden kan kritiseres. Det er ikke sannsynliggjort at megler her har utvist en kvalifisert uaktsomhet ved utarbeidelsen av e-taksten.

Klageren er kritisk til sammenligningsgrunnlaget som ble benyttet. Spørsmålet om hvilke eiendommer en enebolig bør sammenlignes med for at sammenligningsgrunnlaget skal bli riktig, beror på en skjønnsmessig vurdering. Vurderingen må foretas av megleren i det enkelte tilfellet. Nemnda kan ikke se at megleren kan kritiseres for valg av eiendommer å sammenligne med.

Klageren anfører at megleren hadde en plikt til å kontrollere opplysningen om areal han hadde fått fra sin klient, som har vist seg å være uriktig. Det fremgår imidlertid av NOU 2006:1 s. 119 at meglerens ”viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren”. Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, må derimot forholdene undersøkes nærmere. Det forelå ingen omstendigheter som tilsa at opplysningene fra klagerens tidligere samboer fremsto som uriktige. Selv om et arealavvik på 32 m2 ikke er ubetydelig, var det tale om nokså stor bolig. Et slikt avvik ville dermed ikke uten videre kunne fanges opp visuelt ved befaring. Nemnda bemerker for øvrig at også «megler A» fikk samme opplysning fra klageren.

Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved utarbeidelse av e-taksten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.