RFE-2025-169

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                    EiendomsMegler 1 Sør-Norge AS avd. Drammen

Saken gjelder:          Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

 Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 12. november 2024 kjøpte klageren en nyoppført leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpesummen var 8 200 000 kroner, og overtakelse ble avtalt til 4. mars 2025. På kjøpstidspunktet eide klageren både egen leilighet og et dødsbo etter sin mor. Da klageren var avhengig av å få solgt disse for å kunne kjøpe noe nytt, var det helt avgjørende at leiligheten ble solgt med trygghetsgaranti. Klageren hevder imidlertid at hun aldri fikk opplyst at garantien kun gjaldt hennes primærbolig, og at hun derfor ikke fikk dekket kostnadene ved salget av dødsboet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet dødsboets løpende kostnader, henholdsvis 7 000 kroner pr. måned.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Før klageren innga bud spurte hun megleren ved flere anledninger om trygghetsgarantien som stod oppført i salgsoppgaven. Dette fordi hun ønsket å forsikre seg om at hun forstod garantien korrekt. Da det ikke er redegjort for forsikringens omfang i salgsoppgaven, er man henvist til megleren for ytterligere informasjon.

Da klageren er ufør, bemerkes det at hun ikke hadde hatt mulighet til å kjøpe leiligheten dersom hun ikke hadde fått solgt egen bolig samt et dødsbo etter hennes mor. Dette var en forutsetning for kjøpet og fremgikk av budskjemaet. Megleren opplyste at garantien ville gjelde så lenge klageren bodde i den ene leiligheten og eide den andre. Dette ble presisert ved annengangs visning 11. november 2024, under kontraktsmøtet 18. november 2024 og senest i telefonsamtale 17. mars 2025. Megleren nevnte aldri at forsikringen kun gjaldt primærbolig, og dette ble det heller ikke opplyst om i salgsoppgaven. Klageren hadde aldri inngitt bud dersom hun var klar over dette. Det medfører ikke riktighet at klageren for første gang henvendte seg til meglerforetaket 18. mars 2025. Klageren ringte megleren 17. mars 2025 og kontaktet meglerforetaket påfølgende dag.

Klageren var i god tro om at meglerforetaket ville forespørre dokumentasjon på kostnadene knyttet til salget av dødsboet. Da kontakt uteble, henvendte klageren seg til megleren ved utbyggerfirmaet som fortalte at garantien var noe han hadde solgt inn til utbygger for å få fortgang på de gjenværende salgene. Klageren ble videre henvist til meglerforetaket da utbyggeren hadde liten kjennskap til garantien.

Da megleren som opprinnelig foresto salget hadde sluttet i meglerforetaket, henvendte klageren seg til megleren som hadde overtatt hans kunder. Klageren måtte imidlertid purre flere ganger før hun mottok svar fra fagansvarlig om at det var utbyggeren som hadde utformet og tegnet trygghetsgarantien. Da dette ikke var et produkt som meglerforetaket leverte, måtte de forholde seg til den skriftlige dokumentasjonen på saken. Klageren ble videre bedt om å ta kontakt med forsikringsleverandøren for ytterligere informasjon om garantien. Dette fremstår uforståelig. Klageren må kunne stole på opplysninger gitt av megleren og i salgsoppgaven. Klageren stiller seg undrende til hensikten med en megler dersom man som kjøper må kontrollere alle opplysninger. Det er for øvrig irrelevant at en tredjepart står bak forsikringen. Klageren har kjøpt en leilighet av meglerforetaket, og hun skal således kunne forholde seg til dette. Det bemerkes også at klageren ikke fikk opplyst navnet på forsikringsselskapet før meglerforetaket innga tilsvar.

Da all kommunikasjon knyttet til garantien var foretatt muntlig, mente meglerforetaket at det ikke var mulig å verifisere informasjonen som var gitt. Videre ble det hevdet at forsikringsleverandøren sendte klageren informasjon om garantien 13. november 2024, men at e-posten, grunnet en teknisk feil, ikke kom frem. Dette ble først oppdaget av meglerforetaket 6. juni 2025, og var angivelig ikke noe megleren kunne klandres for. Det fremstår derimot urimelig at klageren skal bære konsekvensene av at hun ikke ble gjort kjent med garantiens innhold, henholdsvis før det var gått syv måneder etter inngitt bud. Klageren stiller seg undrende til at hun ikke mottok dette på et tidligere tidspunkt. Megleren plikter å sørge for at kunden mottar korrekt informasjon, og burde således ha kontrollert at e-posten av november 2024 kom frem. Når dette ikke ble gjort, må meglerforetaket bære konsekvensene av meglerens handlinger.

Meglerforetaket skriver i sin e-post av 13. juni 2025 at de ønsker å opptre profesjonelt. Meglerens håndtering av saken kan derimot ikke sies å være i samsvar med dette. Meglerforetaket henviser også til en annen sak hvor megleren formidlet uriktige opplysninger om eiendomsskattens størrelse. Denne saken er imidlertid løst, og klageren stiller seg undrende til at meglerforetaket trekker inn dette.

Før klageren innga bud laget hun seg et budsjett over boligens månedlige kostnader. På grunn av denne saken, og kostnadene klageren nå må ut med inntil dødsboet er solgt, har klageren måttet ta ut penger fra eget selskap for å finansiere utgiftene. Klageren har således tapt avkastning og måttet betale en regnskapsfører for å få ut pengene. Dette som et alternativ til å ta opp lån med høy rentesats som hun muligens ikke ville fått innvilget uansett. Det bemerkes at kostnadene knyttet til morens dødsbo ikke er kjempestore, ettersom boligen er uten lån. Det påløper likevel felleskostnader og liknende, noe som er merkbart da klageren ikke har innregnet dette i sin vanlige inntekt.

Saken oppleves urettferdig og meglerforetakets behandling av saken har vært svært skuffende. Klageren opplever at meglerforetaket feilaktig legger all skyld over på henne. Det er megleren som har opptrådt uansvarlig, idet han visste at klageren ikke hadde inngitt bud dersom trygghetsgarantien ikke hadde dekket kostnadene ved dødsboet. Megleren var fullstendig klar over at klageren ikke hadde råd til leiligheten uten denne forsikringen.

Det stemmer at klagerens mor fremdeles står oppført som eier av dødsboet. Hjemmelen er ikke tinglyst over på klageren som følge av private årsaker uten relevans for saken. Det stemmer derimot ikke at leiligheten eies med en annen arving. Megleren er forelagt både skifteattesten og testamentet, hvor det fremgår at hennes bror kun skal tildeles pliktdelsarv. Dette har han mottatt, og klageren er således enearving av leiligheten. For øvrig er det uten betydning hvorvidt leiligheten er solgt eller ikke. Det bemerkes likevel at denne pr. 31. juli 2025 fremdeles ligger ute på markedet.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren krever derfor erstattet dødsboets løpende kostnader, henholdsvis 7 000 kroner pr. måned.

Det stemmer ikke at klagerens krav er udokumentert, og det vises til informasjon gitt i salgsoppgaven, samt e-postkorrespondanse med forsikringsselskapet. Det er kun de muntlige samtalene med megleren som ikke er dokumentert. Klageren var ikke klar over at man som kunde måtte sørge for å ha på seg båndopptaker i samtale med megler. Hva gjelder meglerforetakets påstand om at klagerens krav fremstår prematurt, tilbakevises dette samtidig som klageren stiller seg spørrende til hvorfor kravet anses for tidlig fremsatt.

Innklagede har i korte trekk anført:
Etter at klageren fikk tilslaget 12. november 2024, ble det avholdt kontraktsmøte 18. november 2024, samt overtakelse 4. mars 2025. Hva gjelder herværende sak, henvendte klageren seg for første gang til meglerforetaket 18. mars 2025.

For at meglerforetaket skal kunne holdes ansvarlig må det foreligge ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap, samt årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget. Når det gjelder ansvarsgrunnlag vises det til HR-2018-1234-A avsnitt 42:

Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. «God meglerskikk» er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.

Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet avgjørelse HR-1995-132-B som er fulgt opp i senere rettspraksis. Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelse som betinger ansvar. Vurderingen må skje på bakgrunn av en konkret og samlet vurdering av eiendomsmeglerens opptreden.

I herværende sak fremgår det av salgsoppgaven at boligen selges med en dobbeltboligforsikring, samt en trygghetspakke utformet av selgeren. Det vises til utklipp fra salgsoppgaven. Dobbeltboligforsikring er, som klageren vet, et produkt som selgeren bestiller på vegne av en fremtidig kjøper. Forsikringen skal på nærmere bestemte vilkår dekke eventuelle doble bokostnader. Det bemerkes at megleren bestiller forsikringen på vegne av oppdragsgiveren, og at denne ikke leveres av meglerforetaket.

Dobbeltboligforsikring ble bestilt etter avtale med klageren 12. november 2024. Det vises til bekreftelse fra forsikringsleverandøren om at informasjon knyttet til garantien ble sendt til klageren. Da klageren i mars 2025 oppga at hun ikke hadde mottatt denne informasjonen kontaktet fagansvarlig forsikringsselskapet. Det ble da, etter nærmere undersøkelser, oppdaget at utsendelsen hadde blitt avbrutt som følge av en systemfeil. Dette bekreftes også i e-postkorrespondansen med forsikringsselskapet av 4. og 11. juni 2025. En slik feil er utenfor meglerens kontroll og er et forhold mellom klageren og forsikringsselskapet.

Det foreligger ingen holdepunkter i e-post eller annen dokumentasjon på at megleren skal ha sagt at forsikringen gjaldt begge leilighetene. Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens påstand, og den tilbakevises i sin helhet.

Klagerens primærbolig ble solgt gjennom meglerforetaket før overtakelsen 4. mars 2025, og vilkårene for forsikringsutbetaling ville således uansett ikke ha vært oppfylt. Den arvede leiligheten er ifølge klageren ikke solgt. Det bemerkes at klageren ikke har grunnbokshjemmel til dødsboet, og at denne eies i fellesskap med en annen arving. Meglerforetaket kan ikke holdes ansvarlig for klagerens udokumenterte og premature krav knyttet til en leilighet som heller ikke er omfattet av forsikringen. Klageren har for øvrig verken sannsynliggjort eller dokumentert et varig økonomisk tap.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger heller ikke brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klagerens krav fører dermed ikke frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at utbygger i salgsoppgaven tilbød en trygghetspakke, som omfattet dekning av løpende utgifter, for det tilfellet at kjøper fikk vanskeligheter med å selge egen bolig. Det fremgikk imidlertid ikke nærmere i salgsoppgaven hva trygghetspakken nærmere innebar på dette punktet, heller ikke at den bare gjaldt problemer med å selge kjøpers gamle bolig, og ikke også andre eiendommer hun måtte eie. Dette fremgikk av forsikringsvilkår som ikke var vedlagt salgsoppgaven. Den såkalte dobbeltforsikringen var et produkt som ble tilbudt av selger, gjennom Søderberg & Partners. For det tilfellet at kjøper ønsket en slik forsikring, noe som var tilfellet i saken her, ble forsikringen formidlet av megler. Det fremgikk ikke av reklamen for trygghetspakken hvilket forsikringsselskapet som tilbød forsikringen, og det var heller ingen kontaktinformasjon til selskapet. I stedet fremgikk det:

Kontakt gjerne megler for detaljer rundt trygghetspakken.

Vanlig rutine er at forsikringsforetaket umiddelbart sender utfyllende informasjon til kjøper om innholdet i forsikringen. Ved en teknisk svikt, som først ble avdekket på et senere tidspunkt, og som megler ikke var klar over, nådde ikke informasjon fra forsikringsselskapet frem til klager.

Nemnda bemerker at en megler normalt kan lene seg på at utfyllende informasjon om et slikt «tredjeparts-produkt» vil bli gitt av den som tilbyr produktet; i dette tilfellet et forsikringsselskap. I dette konkrete tilfellet, der det ikke fremgikk navn på eller kontaktinformasjon til selskapet eller noe om de nærmere vilkårene for forsikringen, og eventuelle spørsmål skulle rettes til megler, mener nemnda at megler enten skulle ha vedlagt forsikringsvilkårene i salgsoppgaven eller delt dem ut til klager når megler skjønte at klager ønsket å tegne forsikring. Slik salgsoppgaven – med den aktuelle reklamen – var utformet, mener nemnda at megler påtok seg en særlig omsorgsforpliktelse for kjøper, og ikke kunne lene seg på at forsikringsselskapet opptrådte som forventet. Når denne omsorgen sviktet på dette punktet, mener nemnda at det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Ut fra klagers behov og situasjon, fremstår det nærliggende at forsikringen har vært tema i muntlig dialog mellom megler og klager. Klager hevder at hun muntlig har blitt feilinformert av megler om at dobbeltforsikringen også gjaldt kostnader knyttet til dødsboet, for det tilfellet at dette ikke var solgt. Nemnda bemerker at det er klager som har bevisbyrden for at megler har gitt uriktige opplysninger eller for øvrig opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd og § 6-3 første ledd. Tvisten står på dette punktet «ord mot ord», og klager har ikke sannsynliggjort at hun har blitt feilinformert av megler om forsikringens innhold.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk som beskrevet ovenfor, men det er ikke grunnlag for noe erstatningsansvar for meglerforetaket.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Sør-Norge AS avd. Drammen har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.