RFE-2025-170

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Andreas Møller, Advokatfirma Møller

Innklaget:                   Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS v/advokatfullmektig Marit Skjevling
Claims Link AS

Saken gjelder:            Dekningssalg – Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte borettslagsleilighet under oppføring, formidlet gjennom innklagede meglerforetak i november 2021. Klageren hevder han ikke fikk tilstrekkelig informasjon om at fellesgjelden utgjorde hoveddelen av totalkostnaden, eller at avdragsfriheten ville opphøre etter ti år, noe som medførte en tredobling av felleskostnadene. Spørsmålet i saken er hvorvidt megler har brutt sin omsorgs og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, samt god meglerskikk, ved ikke å fremheve avgjørende opplysninger i salgsoppgaven knyttet til størrelsen på fellesgjelden herunder størrelsen på felleskostnadene etter utløpet av avdragsfriheten. Klageren krever erstatning for tap etter dekningssalg av boligen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren henvendte seg til meglerforetaket 19. november 2021, rett før en betydelig prisoppgang, og viste interesse for andel B703. Han var av den oppfatning at dette kunne være et fordelaktig kjøp, men ønsket mer informasjon. Ordbruken i e-posten til megler, ga et tydelig inntrykk av hastverk. Overfor en alminnelig forbruker som gjør livets største investering, er det grunnleggende at eiendomsmegleren er særlig påpasselig overfor avgjørende detaljer ved kjøpet. Klageren mottok samme dag en e-post fra eiendomsmegleren med prospekt. Det fulgte ingen vedlegg med prospektet, kun en lenke man måtte trykke på for å få opp prislisten. Den uvanlig store fellesgjelden ble ikke understreket, heller ikke at avdragsfrihet på fellesgjelden ville opphøre etter ti år for da å tredobles, fra 4 343 kroner til 14 401 kroner. Klageren tok dermed ikke dette med i betraktning, da han la inn bud kun timer etter.

Det må ha fremstått nokså opplagt for megleren at klageren ikke var klar over den store gjeldsbelastningen han påtok seg ved kjøpet.  Klageren fikk også beskjed om at hvis ikke bud forelå innen ett døgn, ville prisen på boligen øke med 200 000 kroner. Kun timer senere, oversendte klageren budskjema med bud på 2 316 000 kroner. Han var på dette tidspunktet, ikke kjent med fellesgjelden. Denne ble han først kjent med da han mottok budaksept fra selger, videreformidlet av eiendomsmegleren.

Det var ingen konkret tallfesting av fellesgjelden eller forklaring på at denne utgjorde hoveddelen av totalsummen på ca. 3 474 000 kroner. Klageren tok på nytt kontakt med megler 02. juli 2023 for å få en bedre oversikt over boligen og utgifter som knyttet seg til den.  Klageren klaget over de manglende opplysningene ved brev av 05. september 2023. I e-post av 15. september 2023 deler ikke meglerforetaket klagerens oppfatning om brudd på opplysningsplikten. I samme e-post skriver meglerforetaket at de ikke så seg «tjent med å inngå noen minnelig løsning». Etter gjennomført dekningssalg ble det fremsatt krav om erstatning.

Klageren opplevde budprosessen som uoversiktlig og kjente seg presset da han ble oppfordret til å legge inn bud før prisen på leiligheten økte med 200 000 kroner. Noen oppfordring om å ta stilling til en fellesgjeld lik 60% av totalsummen, eller en nærmere forklaring rundt den voldsomme gjeldsbyrden ved boligen, ble ikke gitt i dialogen med eiendomsmegleren.  Det må være hevet over enhver tvil at en profesjonell eiendomsmegler skulle trukket ut og fremhevet de viktige opplysningene som lå vanskelig tilgjengelig i et vedlegg til salgsoppgaven.

Klageren skulle hatt en skriftlig oppgave forlagt før budgivning, hvor han kunne finne pris for leiligheten, størrelse på fellesgjelden og ikke minst lånebetingelsene knyttet til avdragsfriheten. Hadde klageren fått denne informasjonen fra eiendomsmegleren, hadde han ikke skrevet under på kontrakten. Denne mangelen på informasjon, har hatt en helt avgjørende betydning for at budet på 2 316 000 kroner ble lagt inn helt på tampen av dagen den 19. november 2021. Tidspresset og den stigende prisen på boligen, forsterker omsorgsplikten til eiendomsmegleren. Megleren har ikke ivaretatt begge parters interesser.

Det bemerkes videre at eiendomsmegler i forbindelse med budprosessen heller ikke foretok noen kontroll eller ga noen veiledning knyttet til kjøpers finansieringsevne for totalbeløpet, inkludert fellesgjelden som fulgte andelen. En slik kontroll av finansieringen ville avdekket at klageren ikke var kjent med gjeldens størrelse og karakter, og en kunne forhindret at det ble inngått avtale om kjøp på feilaktig grunnlag. Dette understreker meglers samlede svikt i omsorgs- og opplysningsplikten, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7.

Det er riktig at eiendomsmeglingsloven ikke oppstiller en generell plikt for megler til å innhente finansieringsbevis ved alle bud. Likevel bør det i denne saken legges vekt på at klageren var uerfaren i boligmarkedet. Her burde megler ha påsett at han var innforstått med de totale kostnadene, og undersøkt hvorvidt han faktisk hadde finansieringsevne til å påta seg de forpliktelsene som fulgte med kjøpet.

Den siste tiden har det vært omfattende medieomtale av salgspraksis knyttet til prosjekter formidlet av samme megler og meglerforetak i sammenlignbare prosjekter. Det anses påfallende at et så stort antall boligkjøpere endte i tilsvarende fortvilte situasjoner som klageren. Dette indikerer at megler ikke var seg bevisst rollen som mellommann og ikke hadde tilstrekkelig goder rutiner for å påse at boligkjøpernes interesser ble ivaretatt. Det foreligger brudd på Eiendomsmeglingsloven § 6-3 og den rettslige standarden om god meglerskikk.

Det følger av Eiendomsmeglingsloven § 6–7 at megler skal sørge for: «at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstaker ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette». Videre følger det av bestemmelsens andre ledd at: «Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger: … 11. spesifikasjon over faste løpende kostnader 12. hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader». Det er ikke tilstrekkelig at opplysninger gis i vedlegg, f.eks. ved at takst eller kommunale reguleringsplaner vedlegges salgsoppgaven, jf. NOU 2006: 1 s. 120. Dette begrunnes i at det kan være vanskelig for interessenter å tilegne seg informasjon som ligger i vedlegg, og at megleren som den profesjonelle mellommann må bruke sin kunnskap til å trekke ut relevante opplysninger og nedtegne dem i salgsoppgaven.

Videre følger det av bestemmelsens tredje ledd at: «Ved transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 annet ledd nr. 3, skal den skriftlige oppgaven også inneholde følgende opplysninger: 1. lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette» Bestemmelsen i § 6-7 kom inn i loven for å beskytte forbrukeren ved budgivning. Opplysninger skal være tilgjengelig før budgivning, på en lettfattelig måte, jf. bestemmelsens første ledd.

Klageren hadde en berettiget forventning om å få presentert forholdene knyttet til fellesgjelden, samt vilkårene knyttet til fellesgjelden, på en ryddig og oversiktlig måte slik at han forstod hvilken forpliktelse han påtok seg. Megleren har ikke innfridd klagerens berettigede forventinger om forsvarlig videreformidling av informasjon av betydning for handelen. Megler har brutt sin opplysningsplikt, herunder og god meglerskikk, ved å ikke inkludere den konkrete fellesgjelden og de store økninger i fellesutgiftene for boligen, i salgsoppgaven. Det er ikke tilstrekkelig at dette fremkom av et vedlegg.

Videre, oppstiller bestemmelsen i § 6-7 kun et minstekrav, der eiendomsmegleren selvfølgelig må tilpasse sin opplysningsplikt etter medkontrahentens forhold og kyndighet. Klageren hadde ikke norsk språk som morsmål, og handlet under et stort tidspress. Gode grunner taler for at megleren skulle utvist ytterligere omsorg for klagerens interesser og manglende kyndighet, og gitt skriftlige tilleggsopplysninger knyttet til fellesgjelden og fremtidsutsiktene ved denne. Å legge ved en enkel prisliste i et vedlegg, kan ikke være tilstrekkelig. Det er et klart brudd på opplysningsplikten, som har medført at klageren fattet beslutning om kjøp på uriktige premisser. Det foreligger brudd på meglerens opplysningsplikt etter emgll. § 6-7.

Med forbehold om ytterligere anførsler og bevisfremleggelse, fremsettes slik påstand:

«1) Sem & Johnsen AS ved megler [navn] og megler [navn] dømmes for brudd på god meglerskikk.
2) Sem & Johnsen AS anses erstatningsansvarlig for klagers tap»

Innklagede har i hovedsak anført:
Prosjektet ble markedsført for salg i første kvartal 2021. Klager tok kontakt med megler den 19. november 2021 med interesse for å kjøpe en leilighet i prosjektet. Klager ga i henvendelsen uttrykk for å være godt kjent med prosjektet, da fetteren hans også hadde kjøpt leilighet der. Samme dag sendte megler en e-post til klageren, hvor prospektet fulgte vedlagt. Prospektet inneholdt informasjon om fellesgjelden flere steder. Det vises bl.a. til side 55 der det framgår følgende på side 2:

«FINANSIERING I BORETTSLAGET: Et borettslag er et selskap som eies av de som bor der. Borettslaget blir delvis finansiert av et felleslån med sikkerhet i borettslagets eiendom, og delvis av et innskudd som betales av boligkjøperen. Innskuddet pluss boligens andel av fellesgjelden utgjør totalprisen for boligen.»

Videre framgår det på side 150-151 følgende om priser:

«PRISER: Salgsprisene fremgår av den til enhver tid gjeldende prisliste som forvaltes av megler. Selger står til enhver tid fritt til å endre prisene på usolgte leiligheter og parkeringsplasser. Salgsprisene på solgte leiligheter og parkeringsplasser er faste og kan ikke justeres etter avtaleinngåelse. Kjøpesummen for leilighetene består av pantesikret innskudd på 40 % og andel av borettslagets fellesgjeld på 60 %, Innskuddet pantesikres i borettslagets eiendom. Størrelsen på innskudd og andel fellesgjeld for hver leilighet fremgår av prislisten.»

Og på side 152 under Kapitalkostnader knyttet til borettslagets fellesgjeld:

«Det er i budsjettet/prislisten lagt til grunn at fellesgjelden er finansiert med et annuitetslån som har avdragsfrihet de 10 første årene, nedbetalingstid over 40 år (inkludert perioden med avdragsfrihet) og en flytende rente på p.t 1,50 %. Lånevilkår er basert på mottatt indikativt lånetilbud fra Obos Banken per februar 2021. Avdragsfrihet, løpetid og rente kan endre seg frem til inngåelse av endelig avtale med banken, samt i hele lånets løpetid. Slike endringer vil påvirke størrelsen på kapitalkostnadene og dermed felleskostnadene for andelseierne.»

På side 157 i prospektet framgår det at prislisten var en del av prosjektets salgsoppgave. Prislisten var tilgjengelig på prosjektets hjemmeside og klager mottok link til prislisten fra megler. Det framgår av prislisten at det for B703 var en totalpris på 5 790 000 kroner hvorav et innskudd på 2 316 000 kroner og fellesgjeld på 3 474 000 kroner. Videre framgår det at felleskostnader per måned i avdragsfri periode på 10 år, var 6 755 kroner, mens det etter avdragsfri periode var stipulert felleskostnader på 14 401 kroner.

Litt under 1 time etter at megler hadde oversendt prospektet, la klager inn bud på leilighet B703. Han bekreftet å ha lest salgsoppgaven ved inngivelsen av budet. Angående finansiering opplyste klager i samtale med megler at han hadde en bolig hvor egenkapitalen var på ca. 1,6 millioner kroner. Megler sjekket dette, og opplysningen syntes å stemme. Budet ble akseptert av selger samme dag.

Kjøpekontrakt ble inngått 10. mars 2022. Det framgår av kjøpekontrakten i punkt 3.1 at andel fellesgjeld på overtakelsestidspunktet utgjorde 3 474 000 kroner og at samlet kjøpesum dermed utgjorde 6 165 000 kroner. Videre framgikk det at kjøperen hadde fått seg forelagt prislisten og at denne fulgte som vedlegg til kjøpekontrakten.

Den 2. juli 2023 tok klageren kontakt med megler med ønske om å videreselge kontrakten. Megler svarer på spørsmålene som ble stilt og klageren sendte ny e-post der han overveide alternativene. Første gang klager gjorde gjeldende at han ikke fikk informasjon om andel fellesgjeld, var ved brev fra advokat av 5. september 2023. Det framgår av brevet at klager ble kjent med totalsummen på 6 156 000 kroner ved mottak av kjøpekontrakten. Meglerforetaket svarte på brevet i e-post av 15. september 2023. Etter dette hørte ikke meglerforetaket mer før klagen ble sendt til Reklamasjonsnemnda. Klagen synes å være foranlediget av kravet fra selger om erstatning i forbindelse med dekningssalg, sendt av megler den 28. mars 2025.

Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt. For at eiendomsmeglingsforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap og det må også foreligge årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og ansvarsgrunnlaget. I HR-2018-1234-A avsnitt 2 står følgende: «Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3 første ledd. Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres anses som erstatnings-betingende uaktsomhet, jf. blant annet avgjørelse HR-1995-132-B som er fulgt opp i senere rettspraksis. Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelse som betinger ansvar. Vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av eiendomsmeglerens opptreden.

Det bestrides at det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-3, og meglers undersøkelses og opplysningsplikt, jf. § 6-7. Det vises til at klager tok kontakt med megler og gav uttrykk for at han var godt kjent med prosjektet. Dette la megler til grunn. Klager var også kjent med at prisene snart skulle justeres og ønsket å skrive kontrakt fortest mulig. Megleren formidlet prospektet for prosjektet og link til prislisten. Det er ingen holdepunkter for at megleren presset klageren til å legge inn bud raskt. Klager hadde et uttalt ønske om å sikre seg leilighet i prosjektet før prisene ble justert, og valgte selv å inngi bud under 1 time etter at prospekt og link til prislisten ble oversendt.

Det forutsettes at klager satte seg inn i hele salgsoppgaven før han innga bud, slik han også bekreftet ved inngivelse av budet. Det framgikk klart av salgsoppgaven at kjøpesummen besto av 40 % innskudd og 60 % andel fellesgjeld, samt at det var 10 års avdragsfrihet på fellesgjelden. Videre framgikk det klart at prislisten var en del av prospektet. Det lages ikke separate prospekt for hver enkelt leilighet i et prosjekt. Det er vanlig praksis at det utarbeides et felles prospekt, kombinert med en prisliste som viser salgssummen for den enkelte leilighet.

Av prislisten framgikk størrelsen på andel fellesgjeld, felleskostnader under avdragsfri periode og stipulerte felleskostnader etter avdragsfri periode.  Denne side kan ikke se at det er noe i dialogen med klager som tilsa at han var ukyndig i boligmarkedet eller hadde utfordringer med å lese norsk. Det var heller ikke noe ved kjøpers finansiering som megler burde reagert på. Kontroll av budgivers finansiering er noe som først og fremst gjøres av hensyn til selger. Megler kontrollerte uansett at klager eide den boligen som han oppga å eie. Det foreligger verken brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, eller god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Subsidiært, for det tilfelle nemnda skulle mene det foreligger ansvarsgrunnlag og at de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt, anføres at et eventuelt krav er foreldet. I medhold av foreldelsesloven § 9, foreldes krav på skadeserstatning tre år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Klageren må senest ved mottak av kjøpekontrakten for signering, ha forstått at den totale kjøpesummen var på 6 165 000 kroner. Dette er også innrømmet i brevet fra advokaten hans. Et eventuelt krav klager måtte ha, er dermed foreldet, jf. foreldelsesloven § 9.

På vegne av innklagede fremsettes slik påstand:

«Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1.
Kravet mot innklagede er foreldet.
Det anføres at klagers krav ikke fører frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at salgsoppgaven som klager hevder at er mangelfull når det gjelder opplysninger om fellesgjeld og hva felleskostnadene ville være etter en periode med avdragsfrihet, er et felles prospekt for hele prosjektet som omfattet en rekke leiligheter. I praksis er det ikke uvanlig at det utarbeides et felles prospekt, kombinert med en prisliste for hver enkelt leilighet i et prosjekt, fremfor separate salgsoppgaver for hver enkelt leilighet. Særlig er dette praktisk når ferdigstillelse ligger et stykke frem i tid og prisene kan endres. I Forbrukertilsynets Veiledning om markedsføring av bolig, slik den lød i 2021, fremgår følgende om forholdet til markedsføringsloven:

Det kan være spesielt utfordrende for forbrukere på boligjakt å sette seg inn i de økonomiske forholdene ved kjøp av boliger med lavt innskudd og høy andel fellesgjeld. Det vil være klart villedende å oppgi prisopplysninger om slike boliger, uten å samtidig opplyse klart og tydelig om felleskostnader, lengden på eventuell avdragsfri periode, og de økonomiske konsekvensene ved utløpet av en eventuell avdragsfri periode. Disse opplysningene må gis sammen med de øvrige prisopplysningene, slik at forbrukeren lett kan danne seg et samlet og helhetlig bilde av de økonomiske forpliktelsene. 

Dersom målgruppen for boligen er førstegangskjøpere, vil dette vektlegges i vurderingen av markedsføringen. Det er ekstra viktig at den næringsdrivende gir et forståelig, korrekt og tilstrekkelig veiledende prisbilde overfor denne forbrukergruppen. 

Nemnda mener at disse kravene til klarhet mv. om prisopplysninger, som også virker inn på hvilke krav som kan stilles etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, er tilfredsstilt i saken her. Det vises for øvrig også til nytt sjette ledd i denne bestemmelsen, som forutsetningsvis lemper på kravet til opplysninger i salgsoppgaven ved salg av ikke-fullførte boliger.

Samlet sett – når salgsoppgaven og prislisten ses i sammenheng – er det gitt tilstrekkelig klare og tydelige prisopplysninger. Det fremgikk klart av salgsoppgaven at andel fellesgjeld kom i tillegg til innskuddet. Nemnda er videre av den oppfatning at klager mest sannsynlig har forstått hva han inngikk avtale om, og at klagen mot meglerforetaket er foranlediget av kravet om erstatning mot ham etter dekningssalget. Nemnda viser til at det ikke kan være tvil om at klager oppfattet hva fellesgjelden var senest da han fikk kjøpekontrakten til underskrift i mars 2022, mens han først 5. september 2023 gjorde gjeldende at han ikke hadde fått informasjon om andelen fellesgjeld. Det samme fremgikk av akseptbrevet, som klager ikke reagerte på. Tilbudsskjemaet, der andelen fellesgjeld ikke fremgikk, kunne med fordel også ha nevnt andel fellesgjeld, men ut fra den samlede informasjonen som ble gitt er dette ikke avgjørende.

Nemnda kan etter dette ikke se at megler for forsømt sin opplysningsplikt, eller for øvrig opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Det tilføyes at kontrollen av klagers finansiering fremstår å ha vært tilstrekkelig, når megler undersøkte at egenkapitalen lå i eksisterende bolig. Se for øvrig til sammenlikning RFE-2024-171.

Uten at det er nødvendig for sakens utfall, nevnes for øvrig at fristen for foreldelse senest begynte å løpe da klager ble kjent med innholdet i kjøpekontrakten, jf. foreldelsesloven § 9. Klagen til nemnda, som ble sendt over tre år etter, hadde dermed ikke fristavbrytende virkning. Kravet mot meglerforetaket er derfor uansett foreldet.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.