RFE-2025-175
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Bærum AS
Saken gjelder: Verdivurdering – Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av bolig gjennom innklagede meglerforetak 5. desember 2024. Eiendommen ble lagt ut for salg 7. mars 2025 til en prisantydning på 7 800 000 kroner og solgt kort etter for 8 200 000 kroner. Spørsmålet i saken er om meglers faglige vurdering knyttet til eiendommens verdisetting ble gjort på en tilstrekkelig god måte og i henhold til kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Spørsmålet er om den faglige vurderingen var tilstrekkelig og dokumenterbar herunder om megler opptrådte i tråd med god meglerskikk, og om mangler ved denne har medført et økonomisk tap for klager som kan kreves erstattet av meglerforetaket. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning, samt bortfall av meglers vederlag.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Meglerens mangelfulle vurdering medførte at oppnådd salgspris ble for lav. Megler kan ikke hevde at enhver vurdering er tilstrekkelig eller at budrunden automatisk sikrer riktig markedsverdi. Klager fremhever at muligheten for «kupping» gjør det særlig viktig at prisantydningen er korrekt. Megler har foreslått en lav prisantydning som kan karakteriseres som «lokkepris». Det er urimelig at megler skal motta provisjon når arbeidet er dårlig utført og klageren krever tilbakebetaling av vederlaget i sin helhet.
E-taksten som ble foretatt 5. desember 2024 på kr 7,5 million var basert på tre sammenlignbare boliger omsatt tidlig i 2024. Da eiendommen tre måneder senere skulle legges ut for salg anbefalte megleren å godkjenne salgsoppgaven med prisantydning lik verdien som ble satt i e-taksten, til tross for at det beviselig hadde vært en generell markedsoppgang i starten av 2025. Også meglerforetakets egen statistikk viste en estimert verdi på 7 940 000 kroner basert på en prisvekst på 5,7 % de siste fem månedene.
Da klageren uttrykte at prisantydningen var satt for lavt og ønsket den øket til minst 8 millioner kroner, ble dette avvist av megler som opptrådte nedlatende og snakket negativt om boligen. Prisantydningen ble 7. mars 2025 justert til 7 800 000 kroner, uten dokumentasjon på ny faglig vurdering og boligen ble lagt ut i markedet 9.-11. mars 2025.
Boligen lanseres og kuppes raskt med et bud på 8 100 000 kroner Klager gir budgiver et motbud på kr 8 200 000 kroner som aksepteres. Megler omtaler prisen som «vanvittig bra», til tross for kort eksponeringstid og høy interesse. Klageren er ikke enig i dette og hevder at megleren har redusert hans selvtillit og påvirket prosessen slik at prisen ble lavere enn den kunne vært. Klager mener kjøper sannsynligvis ville akseptert kr 8,3 mill.
Megleren anstrengte seg ikke for å gjøre noen god faglig vurdering av hva som var riktig markedspris, verken på tidspunktet for salget eller i ettertid. Megler har ikke forstått at markedsprisene var gått opp fra desember 2024 til mars 2025, til tross for at dette var allment kjent, og blant annet drevet av et forventet kutt i lånerenten på den tiden.
Megler har brutt god meglerskikk, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved ikke å ha gitt korrekt og fullstendig informasjon til klageren. Megler kom blant annet med påstander om at ingen ville komme på visning. Dette gav klageren redusert selvtillit i forhold til å komme med et høyere motbud og dermed oppnå en høyere pris.
Klager bestrider meglers påstand om at oppnådd pris var svært god og at ingen sammenlignbare boliger var solgt for mer. Det er flere eksempler på nærliggende boliger som er solgt til en høyere pris. Meglers påstander her er udokumenterte. Klager fremhever at megler ikke har oppdatert prisantydningen i tråd med markedsutviklingen, og har opptrådt nedlatende og lite samarbeidsvillig.
Innklagede meglerforetaket har ikke lagt fram noen dokumentasjon på hvordan prisfastsettelsen var endret i løpet av de tre månedene etter at e-taksten ble laget og fram til lanseringen. Det er påfallende at ikke loggen eller dokumentasjon fra megler som kunne vist hvordan arbeidet med prisfastsettelsen var gjort, legges fram for nemda. Det er kjent at flere boliger meglerforetaket meglet på denne tiden ble solgt langt over prisantydning
Det er ikke e-taksten fra desember 2024 klageren klager på, men det er den etterfølgende prisvurderingen og fastsettelsen av prisantydningen det klages over. Klageren måtte selv ta initiativ til å «krangle» opp prisantydning og mente at 8 millioner kroner var riktig prisantydning og at han forventer betydelig mer basert på sine observasjoner i markedet, noe som er svært lett tilgjengelig via Finn.no og andre offentlige kilder. Megler anstrenger seg da i stedet for å forsvare sin prisantydning og å snakke ned boligen. Dette endte med at klageren «kompromisset» på 7 800 000 kroner som ble prisantydningen ved lansering.
Det er åpenbart mangelfullt og sterkt kritikkverdig, nesten uforståelig, at megler ikke har oppfattet at markedsprisene økte etter nyttår. Megler har ikke anstrengt seg å oppdatere på utviklingen i markedet. Dette kom på toppen av en salgsoppgave som megler påsto var klar til lansering, uten at den var kvalitetssikret. Megler har rett og slett ikke gjort jobben sin på en tilstrekkelig måte i forbindelse med lansering.
Klager krever tilbakebetaling av provisjonen på 82 000 kroner, noe som tilsvarer 1 % av salgsprisen. Dette står i samsvar med det økonomiske tapet som klageren har lidt, som anslås å være ca. 100 000 kroner. Dette kreves erstattet av meglerforetaket
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede avviser at meglers e-takst var mangelfull og faglig dårlig. Krav om tilbakebetaling av meglers vederlag avvises, under henvisning til at vilkåret for nedsettelse eller bortfall av meglers vederlag, jf. Eiendomsmeglingsloven § 7-7 ikke er oppfylt.
E-taksten ble gjort med utgangspunkt i tilgjengelige sammenlignbare salg, markedsdata, samt eiendommens standard og beliggenhet. Fordi det er store lokale forskjeller i kvm-priser i området, valgte megleren å ta utgangspunkt i de siste omsetningene fra samme sameie. Disse var da fra 2024, og viste at leilighetene gikk for hhv. 7 350 000 kroner, 7 360 000 kroner og 7 300 000 kroner tillagt noe prisstigning, ble e-taksten satt til 7 500 000 kroner.
Utarbeidelse av E-takst er uomtvistelig en del av meglerforetakets megleroppdrag og underlag eiendomsmeglingsloven.
Verdivurderingen ble gjort i henhold til interne rutiner, NEFs anbefalte rutiner for verdsetting, prisantydning og dokumentasjon. Bransjenormen fra Eiendomsverdi og i overensstemmende med kravet til god meglerskikk, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-3. Tekniske estimater for boligverdi, som klager henviser til kan tjene som veileder, men kan ikke være avgjørende i verdisettingen.
Meglerforetaket avviser klagerens påstand om bruk av «lokkepris». Prisantydningen ble justert i forkant av salgsstart, i samråd med klager.
Prisantydningen ble drøftet og forankret med klager i forkant av lanseringen, og klageren godkjente prisantydningen. Meglerforetaket er fortsatt av den oppfatning at denne var helt riktig, og strategisk og, gitt markedssituasjonen på tidspunktet.
Meglerforetaket beklager at klageren ikke er fornøyd med verdivurderingen. Det er videre leit at klageren føler at megler har «sabotert» hans selvtillit.
For øvrig kjenner ikke meglerforetaket seg igjen i klagerens redegjørelse for hendelsesforløpet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning og bortfall av meglers vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at verdivurdering av eiendom beror på et utpreget meglerfaglig skjønn, som nemnda ofte vil ha begrenset mulighet for å etterprøve. Det sammenlikningsgrunnlaget megler her baserte seg på når det gjaldt e-taksten fremstår forsvarlig, og prisantydning som ble gitt da eiendommen ble lagt ut for salg noen måneder senere endte med å være noe høyere enn e-taksten. Nemnda kan ikke se at det er hold i anførselen om at det ble satt «lokkepris». Det ligger ikke noe kritikkverdig i at det var diskusjoner mellom klager og megler om hva prisantydningen skulle være, og at megler gikk med på å høyne denne til 7,8 millioner kroner, men ikke til 8 millioner kroner. At klager endte med å selge eiendommen for 400 000 kroner over prisantydningen er ikke egnet til å underbygge at megler har forsømt seg ved fastsettingen av prisantydningen.
Det foreligger etter dette verken brudd på god meglerskikk eller en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 7-7. Klager har dermed verken krav på erstatning eller bortfalt/nedsatt vederlag.
Klagen fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.