RFE-2025-190
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. januar 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Bori Utleiemegler AS
Saken gjelder: Utleiemegling. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2023 inngikk klageren en leieavtale formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kort tid etter at avtalen var inngått oppdaget klageren et høyt vannforbruk. Klageren mener at meglerforetaket verken fulgte opp gjentakende varsler om forbruket eller sikret at alle faste kostnader var tydelig avtalt i leiekontrakten. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin rådgivningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet kostnadene knyttet til leietakerens overforbruk av vann.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I 2023 inngikk klageren leieavtale med leietaker gjennom meglerforetaket. Kort tid etter leieforholdets oppstart oppdaget klageren et ekstremt høyt vannforbruk. Det viste seg at kostnader knyttet til vann og avløp ikke var inkludert i leieavtalen, og at dette heller ikke var formidlet av megleren på noe tidspunkt.
Klageren kontaktet meglerforetaket ved flere anledninger og varslet om det høye vannforbruket, men opplevde lite eller ingen hjelp. Til slutt måtte klageren, som utleier, kontakte vann- og avløpsselskapet for å undersøke saken nærmere. Dette til tross for at megleren kunne, og burde ha fulgt opp saken.
På et tidspunkt foreslo megleren en betalingsordning som en mulig løsning. Forslaget ble imidlertid trukket tilbake, da det ikke var presisert i leieavtalen at leietakeren skulle betale for vannforbruket og de kunne således ikke pålegges å betale for dette. Dette fremstår som dårlig konflikthåndtering.
Til tross for at klageren gjentatte ganger varslet om det faktiske forbruket, ble saken ikke fulgt opp av megleren. Meglerforetaket burde enten vurdert endring av leieavtalen eller undersøkt forholdet nærmere. Klageren ble som kunde stående alene i saken, uten tilstrekkelig oppfølgning fra meglerforetaket.
Det bemerkes for øvrig at meglerforetaket i sitt tilbud skrev at de skulle håndtere all korrespondanse med leietaker. Dette har imidlertid klageren, grunnet manglende oppfølgning, gjort selv de siste månedene i 2025. Megleren har i tillegg vært lite tilgjengelig pr. telefon for leietakerne. Klageren har som følge av dette overtatt forvaltningen av leieforholdet.
Da klageren tok saken opp med daglig leder i meglerforetaket, fraskrev han seg ansvar og hevdet at konflikten skyldtes feil hos utbygger når det gjelder fordeling av felleskostnader. Dette må anses som en avsporing. Klageren opplever at meglerforetaket skyver all risiko over på klageren som privatperson. Dette til tross for at klageren har betalt for en profesjonell tjeneste, samt at meglerforetaket har bistått i både kontraktsarbeidet og oppfølgningen av leieforholdet.
Meglerens forsømmelse har påført klageren uforutsette kostnader knyttet til det høye vannforbruket. Meglerforetaket burde ha sørget for at alle faste kostnader ble dekket av leieavtalen. Videre burde de ha reagert raskere på klagerens varsler om unormalt forbruk, samt bidratt til å avdekke årsaken.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk og sin rådgivningsplikt. Meglerforetaket bør derfor ta økonomisk ansvar for deler av de unormale vannkostnadene. Klageren krever erstattet kostnadene knyttet til leietakerens overforbruk av vann.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ved inngåelsen av leiekontrakten fantes det ingen informasjon om at vann og avløp skulle avleses etter forbruk. Dette ble derfor ikke innarbeidet i annonsen, akseptbrevet eller leiekontrakten. Det fremgikk derimot at stipulert forbruk av fyring og varmtvann var inkludert. Forbruk utover dette skulle faktureres leietaker.
Meglerforetaket mottok informasjon om forbrukskostnader knyttet til fyring, varmtvann, vann og avløp 6. februar 2024, med faktura for perioden 1. januar 2023 til 30. juni 2023. Totalt forbruk av vann og avløp var da 47m3. Da dette var å regne som normalt forbruk var det ikke grunnlag for å kontakte leietaker. Det ble også kommunisert at man bare hadde grunnlag for å kunne ta betalt for fyring og varmtvann utover a-konto beløpet, og ikke for vann og avløp.
I februar/mars 2025 henvendte klageren seg på nytt til megleren med fakturaer fra vann- og avløpsselskapet for perioden 1. juli 2023 til 31. desember 2024. Megleren begikk da en feil ved å ikke kontrollere leiekontrakten, og la således feilaktig til grunn at leietaker skulle betale for forbruk av vann og avløp. Dette dannet grunnlaget for korrespondansen med klageren 26. mars 2025. Leietaker ble samtidig kontaktet angående et påstått høyt forbruk av vann og avløp, og ble presentert for en uriktig faktura knyttet til dette. Feilen ble imidlertid avdekket og rettet opp 31. mars 2025.
I 2025 har det blitt mye vanligere med fjernvarmeanlegg i nye bygg, samt egne vannmålere i hver enkelt leilighet – også i sameier og borettslag. Dette er bakgrunnen for at megleren antok at dette også gjaldt for klagerens leilighet. Men som klageren også bekrefter, ble dette korrigert og avklart kort tid etter.
Selv om det ble gjort en feil knyttet til betalingsordningen, har klageren ikke lidt noe økonomisk tap. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk og gjeldende retningslinjer. Klagerens erstatningskrav fører følgelig ikke frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at det er leiekontrakten som regulerer hvilke kostnader leietaker skal dekke. Når leiekontrakten er inngått og signert av begge parter, er partene bundet av avtalens innhold. Kostnader som det ikke er avtalt at leietaker skal dekke, kan ikke kreves dekket av leietaker i ettertid, selv om vannforbruket skulle vise seg å være høyere enn forventet.
Leiekontrakten som er inngått er i dette tilfellet i tråd med oppdragsavtalen. Megler kan ikke lastes for kontraktens utforming, når leieavtalen er i tråd med avkryssingen i oppdragsavtalen som må forutsettes å gi uttrykk for utleiers vilje. For ordens skyld bemerker nemnda at forvaltning av leieforholdet faller utenfor nemndas saksområde.
I denne saken fremgår det av leiekontrakten at fyring og varmtvann var inkludert, i henhold til stipulert beløp og at forbruk utover dette skulle betales av leietakeren. Det fremgikk ingenting om vann og avløp. Når det ikke er avtalt at leietaker skal betale for vann og avløp, er dette inkludert i husleien og utleier kan ikke ta ekstra betalt for det, jf. husleieloven § 3-1.
Når det gjelder at utleieforvaltningsselskapet senere feilaktig la til grunn at leietaker skulle betale for vann og avløp, er dette ikke noe nemnda vurderer nærmere, jf. ovenfor. Også øvrige spørsmål om oppfølgningen av vannforbruket faller inn under forvaltningen av leieforholdet.
Megler har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.