RFE-2025-153

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                             DNB Eiendom AS avd. Oslo Røa

Saken gjelder:                      Meglers verdivurdering. God meglerskikk. Krav om    vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 14. mars 2025 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin andelsleilighet med innklagede meglerforetak. Det var til sammen to meglere som håndterte salget i løpet av oppdragsperioden. Før oppdragsinngåelse ble klagerne gitt en verdivurdering på 7 800 000 kroner. Etter at boligen var annonsert, ble prisen nedjustert flere ganger som følge av liten eller ingen interesse. I juli 2025 var boligen markedsført med en prisantydning på 6 800 000 kroner. Klagerne hevder at verdivurderingen var feilaktig og at megler 1 sin håndtering av oppdraget har vært mangelfull. Dette skyldes blant annet sviktende kommunikasjon, unnlatt oppfølging av interessenter og administrative feil. Spørsmålet er om meglerens verdivurdering er i strid med god meglerskikk, samt om dette berettiger klagerne erstatning. Videre er det spørsmål om megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for bortfall av meglerforetakets vederlag.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Verdivurdering
Under klagernes første møte med megleren uttrykte hun med stor selvtillit at deres leilighet ville bli solgt for 7 800 000 kroner. Da klagerne nevnte at de hadde fått et bredere prisanslag av en annen megler, mente megleren at det ikke var nødvendig og forsikret dem om at en pris på 7 800 000 kroner både var realistisk og oppnåelig. Megleren sa også at salget ville gå raskt, at gjennomsnittlig omsetningstid var 16 dager og at nabolaget var svært attraktivt. Videre mente megleren at salgstidspunktet var ideelt, da mai-juni var å anse som sterke salgsmåneder.

Etter oppdragsavtale var inngått, endret meglerens innstilling seg brått. Klagerne ble plutselig fortalt at salgstidspunktet var uheldig og at området ikke lenger var attraktivt. Videre ble det fremstilt som en ulempe at leiligheten manglet garasje, noe megleren tidligere hadde bagatellisert, ettersom det fantes gateparkering.

Basert på klagernes tillitt til meglerforetaket og meglerens verdivurdering, kjøpte klagerne seg ny bolig med overtakelse 2. juni 2025. Selv om det ble avholdt fem visninger og prisen over en periode på to måneder ble satt ned i flere omganger, mottok klagerne ingen bud. Dette til tross for at rentene var gått ned og mye tydet på at boligmarkedet i det aktuelle området hadde blitt bedre. Med to små barn var klagerne i en sårbar posisjon. Den 30. juli 2025 var boligen fremdeles ikke solgt og prisantydningen var ytterligere redusert til 6 800 000 kroner, en reduksjon på omtrent 14 prosent fra den opprinnelige prisantydningen.

I slutten av juli 2025 ble klagerne kjent med at meglerforetaket formidlet salget av en tilnærmet lik leilighet i etasjen under for 6 500 000 kroner. Dette skapte direkte konkurranse. Da klagerne ba megleren om å forklare seg, fikk de bare til svar at den opprinnelige prisantydningen på 7 800 000 kroner kanskje var litt høy. Dette svaret fremstod utilstrekkelig med tanke på konsekvensene det hadde for klagerne.

Da klagerne opplevde at megleren ikke besvarte deres henvendelser, kontaktet de ledelsen for å finne en løsning på kommunikasjonsproblemene. Kontorsjefen ved meglerforetaket hadde derimot ingen konkrete forslag eller forklaringer, og innrømmet heller ikke sakens alvor. Hun uttalte gjentatte ganger at hun ikke kjente seg igjen klagernes beskrivelse av megleren, og viste til at det nok var kjemien som ikke stemte. Klagerne ba til slutt om å få bytte megler, noe de fikk innvilget.

Den nye megleren (megler 2) avholdt deretter ny visning, men da oppmøte uteble, foreslo hun å republisere boligen etter sommeren når markedet hadde stabilisert seg. Prisantydningen skulle likevel forbli den samme, da den ble ansett for å være riktig. Det understrekes at megler 2 har gjort det hun kan og at hun bør kompenseres for arbeidet sitt.

Endringen i meglerens holdning til salget etter oppdragsinngåelse tyder på at megleren bevisst ga klagerne uriktig informasjon for å sikre seg oppdraget. Videre skaper differansen mellom opprinnelig prisantydning og etterfølgende reduksjoner alvorlig tvil om nøyaktigheten av meglerens verdivurdering. Klagerne er innforstått med at en verdivurdering ikke er en garanti, men prisantydningen på 7 800 000 kroner ble verken presentert med forbehold eller forsiktighet. Tvert imot ble den lagt frem med stor trygghet, og megleren avviste en lavere pris. En differanse på 1 000 000 kroner mellom opprinnelig prisantydning og faktisk markedsverdi fremstår uforståelig i et stigende marked, og kan ikke bortforklares med ytre faktorer alene. Meglerforetaket er ansvarlig for interne forhold, herunder feil prissetting, svak oppfølgning og misvisende kommunikasjon.

Klagerne kan ikke huske at megleren på befaringen skal ha sagt at boligen kunne bli liggende lenge på markedet uten å bli solgt. Klagerne ble tvert imot forespeilet et raskt salg, noe som var årsaken til at de ikke inngikk oppdragsavtale med «Garantert solgt». Dersom megleren hadde gitt uttrykk for en annen salgsprosess hadde de ikke valgt bort denne garantien. Megleren har dermed gitt mangelfulle og uriktige opplysninger.

Det medfører ikke riktighet at klagerne ikke var åpne for dialog om prisjustering og tidsperspektiv. Klagerne har vært samarbeidsvillige hele veien, men salgsprosessen startet med en for høy verdivurdering.

Oppdragsavtale, markedsføringspakke og administrative feil
Ved utsendelse av oppdragsavtalen fikk klagerne tilsendt uriktige avtaledokumenter. Dette ble først rettet opp da klagerne informerte megleren om feilen. Videre ble klagerne i forbindelse med oppdragsinngåelse forespeilet feil pris på markedsføringspakken.

Den 30. juli 2025 mottok klagerne inkassovarsel fra boligbyggelaget for en faktura på 8 000 kroner som meglerforetaket skulle ha betalt. Selv om megler 2, etter henvendelse fra klagerne, sa at dette ville bli ordnet, tyder hendelsen på manglende internkontroll eller uaktsomhet/amatørskap på meglerens side. Slike administrative feil har svekket klagernes tillit til meglerforetakets håndtering.

Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse
Som følge av at leiligheten ikke ble solgt, så klagerne seg tvunget til å selge den nye boligen de hadde kjøpt. Dette medførte betydelige tap. Klagerne krever at meglerforetaket frafaller sitt krav på betaling av utlegg og vederlag, totalt 121 156 kroner. I tillegg krever klagerne erstatning for direkte tap, herunder kostnader knyttet til tilstandsrapport og fotografering, samt omkostninger ved kjøp og salg av ny bolig, totalt 433 036 kroner.

Klagerne krever også erstattet lånekostnader på 289 646 kroner, og omkring 270 000 kroner for flytting, rengjøring, innredning og renovering av leiligheten og boligen de kjøpte. Til tross for at den siste kostnadsposten trolig ikke kan kompenseres fullt ut, viser den det totale skadeomfanget.

Saken har for øvrig både vært fysisk og psykisk belastende for klagerne med behov for sykemelding, redusert arbeidsevne, tap av barnehageplass og flere tvungne flyttinger med to barn. Disse konsekvensene lar seg vanskelig kvantifisere, men understreker alvoret.

Innklagede har i korte trekk anført:

Verdivurdering
En verdivurdering er et estimat på hva boligen vil kunne selges for. Til tross for meglerens erfaring og kunnskap kan man derimot aldri garantere for hva den endelige salgssummen vil bli. Det er markedet og øvrige betingelser på det aktuelle salgstidspunktet som avgjør hvilken pris som oppnås. Oppfatningen er i tråd med nemndspraksis.

Meglerens verdivurdering på 7 800 000 kroner inkludert andel fellesgjeld, ble fastsatt på grunnlag av statistikk fra Eiendomsverdi, lokalkunnskap og boligens egenskaper. Klageren har opplyst at et annet meglerforetak ga et estimat på 7 500 000 til 7 800 000 kroner. Kvadratmeterprisen på tilsvarende boliger i området ligger på 95 000 til 115 000 kroner, hvorav meglerens verdivurdering ga en kvadratmeterpris på omkring 100 000 kroner. På befaringstidspunktet var det nylig solgt en sammenlignbar bolig til 7 950 000 kroner, og megleren hadde således tro på å oppnå en god pris.

Megleren uttalte aldri at klagernes leilighet var lettsolgt. Tvert imot viste megleren til at enkelte boliger hadde vært annonsert lenge uten å bli solgt, og at dette også kunne bli tilfelle for klagernes bolig. Det bemerkes at det på befaringstidspunktet var få boliger til salgs, men at antall konkurrerende objekter økte utover våren.

Manglende garasje ble hensyntatt i meglerens vurdering, og det tilbakevises at megleren endret holdning til boligens attraktivitet. I e-postkorrespondanse fremkommer det at opprinnelig prisantydning var oppnåelig, men at dette ville ta tid. Gitt klagernes tidsperspektiv, ønsket megleren derfor en tilbakemelding på hvordan de stilte seg til en nedjustering av prisen.

Det bemerkes at megleren la ned en betydelig innsats ved klargjøring og fotografering av boligen, slik at den kunne annonseres på best mulig måte. Videre hadde megleren stort fokus på oppfølging av interessenter. Til tross for dette, var responsen både lavere enn det megleren forventet og prisutviklingen i området.

I et forsøk på å være proaktiv tok megleren relativt raskt opp med klagerne at responsen ikke var som forventet. Klagerne var imidlertid lite mottakelige, og tok kontakt med kontorsjefen for å diskutere saken. Det stemmer verken at klagerne ble ignorert eller at henvendelser forble ubesvart. Ved ett tilfelle svarte derimot megleren noe sent. Da klagerne ikke var fornøyd med meglerens kommunikasjon ble det foretatt et internt meglerbytte, etterfulgt av en nedjustering av prisen. Det stemmer ikke at klagernes henvendelse av 30. mai 2025 ikke ble besvart, og det vises til e-postkorrespondanse av samme dato.

Når det gjelder den tilsvarende leiligheten meglerforetaket formidlet i etasjen under, ble klagerne informert om dette. Leiligheten er 2 kvadratmeter mindre, har ingen tilvalg og vender mot skogen (kun morgensol), men har to balkonger. Grunnet innsikt i planlagte visninger og interessentenes tilbakemeldinger på de to objektene, må det anses som en fordel at det er meglerforetaket som bistår dette salget, og ikke et konkurrerende meglerforetak. Totalt sett kan også to objekter gi større interesse.

Det avvises at megleren bevisst satt en for høy verdivurdering for å få oppdraget. Med provisjonslønn er det ingen meglere som tjener på at en bolig prises for høyt slik at den ikke blir solgt. Dette faller på sin egen urimelighet.

I slutten av juni 2025 fremsatte meglerforetaket forslag til videre fremdrift ved å påta seg kostnadene til ny fotografering av boligen. Videre var klagerne og megler 2 i dialog for å legge en ny strategi. Klagerne ønsket da å leie ut boligen for en periode, samtidig som det var mulig å avholde visninger.

Oppdragsavtale og markedsføringspakke
Ved utsendelse av oppdragsavtalen hadde megleren under avsnitt «[o]m oppdragstakers vederlag er følgende avtalt» krysset av for timebasert tilbud og ikke provisjon. Dette ble rettet opp så fort klagerne gjorde megleren oppmerksom på det.

Prisen på markedsføringspakken «Smart Solgt» er i oppdragsavtalen oppgitt til 4 600 kroner. Separat markedsavtale ble imidlertid gjennomgått på befaring. Det fremgikk her at prisen ville øke til 11 000 kroner ved ny runde. Det er likevel uheldig at markedsavtalen ikke ble sendt til klagerne.

Krav om erstatning
Et eventuelt erstatningsansvar forutsetter at samtlige erstatningsvilkår er oppfylt. Meglerens forsømmelse må ha påført klagerne et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom forsømmelsen og det økonomiske tapet. Erstatningsvilkårene er ikke oppfylt i dette tilfellet. Dersom man skulle komme til at enkelte aspekter ved meglerens håndtering kan kritiseres, ligger dette uansett innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig atferd utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet. Verdivurderingen er gitt i tråd med god meglerskikk, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Klagerne har heller ikke kunnet dokumentere et økonomisk tap.

Det er beklagelig at klagerne har kjøpt ny bolig og at det påløper ekstra kostnader knyttet til dette. Megleren forklarte derimot allerede på befaringen at kjøp burde koordineres med salg, slik at overtakelsesdatoen ble nokså lik og for å unngå mellomfinansiering. Meglerforetaket er verken ansvarlig for klagernes kjøpsbeslutning eller påfølgende kostnader.

Krav om vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at det foreligger betydelige feil eller forsømmelser ved meglerens håndtering av oppdraget. Dette er ikke tilfelle i denne saken.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Verdivurdering
Når det gjelder meglerens verdivurdering, er dette kun et estimat over hva megleren mener en eiendom kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Det er ingen salgsgaranti. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og det er flere faktorer som her kan virke inn. Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, eller i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Prisnivået i området, fremlagte sammenlignbare objekter og markedssituasjonen på befaringstidspunktet, tilsier at meglerens vurdering var forsvarlig.

At salget ikke resulterte i bud på prisantydning, samt at prisen måtte justeres flere ganger, er ikke i seg selv dokumentasjon på feil ved meglerens vurdering. Nemnda kan heller ikke se at det er sannsynliggjort at meglerens vurdering var bevisst misvisende for å sikre oppdraget.

Meglerens håndtering av salgsprosessen
Klagerne har anført flere forhold som gjelder kommunikasjon, oppfølging, herunder administrative feil. Nemnda bemerker at det kan være uheldige sider ved enkelte av disse forholdene, men finner ikke at det som er trukket frem, verken enkeltvis eller samlet, er tilstrekkelig til å utgjøre en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7 eller brudd på god meglerskikk. Det er heller ikke dokumentert at det hadde noen avgjørende betydning for salget, uten at dette i seg selv er avgjørende for spørsmålet om vederlagsnedsettelse. Det som er trukket frem på dette punktet, utgjør heller ikke brudd på god meglerskikk. Det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag for erstatning.

Det er etter dette verken grunnlag for erstatningskravet eller kravet om nedsatt vederlag, og klagen fører ikke frem.

Selv om klagerne har hatt betydelige kostnader knyttet til kjøp og senere salg av annen bolig, kan dette ikke knyttes til noen forsømmelse fra meglers side.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.