RFE-2025-157

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Ringsaker AS

Saken gjelder:               Budgivning – Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte fritidseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak, med budaksept 2. juni 2025. Kjøpesummen var på 1 400 000 kroner og overtakelsen var avtalt til 31. august 2025. Klager la inn bud på 1 200 000 kroner, samme beløp som siste budgiver, under budrunden. Budet ble gitt muntlig over telefon og bekreftet skriftlig via SMS. Klager hevder at megler først avviste budet med begrunnelse om at «det er ikke lov» å legge inn bud på samme beløp, og at megler deretter forsøkte å presse klager til å øke budet. Spørsmålet i saken er om megler ved sin håndtering a budprosessen har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning som tilsvarer differansen mellom budet som ikke ble videreformidlet og endelig salgspris.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren la inn bud på samme beløp som siste budgivers aktive bud på 1.2 millioner kroner. Budet ble gitt over telefon. Megleren svarte med å si at «det er ikke lov» å legge inn bud på samme beløp som forrige budgiver. Da klageren flere ganger insisterte og til slutt sa at «du vet like godt som oss at dette er fullstendig lov» førte megleren budet inn i foretakets bud-system. Megleren ga feil informasjon til klageren og prøvde å få han til å øke budet sitt mot sin vilje.

Ved å skriftlig godkjenne budet med «JA» på sms, bekreftet meglerforetaket at «Så snart bekreftelsen er mottatt vil vi underrette selger, andre budgivere og øvrige interessenter.» Dette ble ikke gjort. Interessentene som fulgte budrunden, fikk ikke meldingen om klagerens bud. Klageren ringte megleren og konfronterte han med dette. Han bekreftet da at budet ikke ble sendt ut til de andre interessentene og at det heller ikke ville bli videreformidle til selger. Dette er i strid med bekreftelsen gitt i SMS med budbekreftelsen, og i strid med lov og forskrift. Megleren var klar på at dersom klageren ønsket å være med i budrunden, måtte han by over dette beløpet.

Budet ble ført inn i budjournalen med akseptfrist 02. juni 2025 kl. 12:35 uten at det ble avvist av selgeren, eller formidlet til de øvrige interessentene. Budet står ikke som avslått i budjournalen. Megler bekreftet på telefon at det å ikke formidle bud til øvrige interessenter i en budrunde, er vanlig praksis hos meglerforetaket.

På dette tidspunktet var det bare én annen budgiver og ingen andre bud, og det var få minutter igjen av akseptfristen. Megleren tvang klageren til å forhøye budet sitt, ved å ikke gjøre budet tilgjengelig for andre budgivere og interessenter, og etter klagerens forståelse, heller ikke til selgeren på dette tidspunktet. Budforhøyelsen ble gitt muntlig på telefon da klageren ble informert av megler om at meglerforetaket ikke hadde elektronisk budgivingsplattform. Dette var også noe klageren stusset over. Megleren ville at klageren skulle ringe hver gang han ønsket å øke budet sitt.

Megleren har opptrådt i strid med lov og forskrift ved å påstå at det ikke var lov å gi bud med samme beløp som forrige budgiver, videre ved å ikke videreformidle budet til de øvrige interessentene. Megleren presset opp prisen som endte 200 000 kroner høyere enn det salgsprisen hadde blitt dersom budprosessen var blitt gjennomført på lovlig og forsvarlig vis. Klageren krever at innklagede meglerforetak erstatter han de 200 000 kronene som utgjør forskjellen mellom budet som ikke ble videreformidlet, og endelig salgspris.

I tilsvaret endret meglerforetaket sin forklaring og påstod at megleren aldri benyttet ordene «det er ikke lov». Dette er første gang at innklagede benekter dette. Klagerens samboer hørte på samtalen på høyttaler i bilen, og det var akkurat disse ordene («det er ikke lov») som skapte sterke reaksjoner fra klagerens side.

Meglerforetaket endret videre sin forklaring når de i tilsvaret skrev at «megler likevel valgte å sende ut varsel om klagers bud på 1 200 000 kroner til andre budgivere og øvrige interessenter». Denne påstanden ble fremsatt uten å fremlegge av noen bevis. Budet ble ikke sendt ut og klageren er veldig kritisk til at meglerforetaket lyver på denne måten. Det ble aldri sendt ut noen varsling kl.12.19 med et bud på samme beløp slik meglerforetaket påstår. Meglerforetaket kunne enkelt ha dokumentere når og til hvem varslingen ble sendt, noe de ikke har gjort.

Meglerforetaket innrømmer i sitt tilsvar, at megleren oppfordret klageren sterkt til å øke budet. Dette er i strid med god meglerskikk. Meglers rolle i denne situasjonen burde ha vært å informere om risikoen for at selgeren valgte den andre budgiverne fremfor klageren. Den risikoen var klageren villige til å ta, da han var overbevist om at selgeren ville valgt han.

I tilsvaret skriver meglerforetaket at selger var en «84 år gammel mann som er tredje generasjons eier». Det var hans farfar som hadde bygd hytta og det var med «tungt hjerte» at han valgte å selge. Disse påstandene forsterker klagerens påstand og følelse av at selgeren ikke bare var opptatt å selge til høyest mulig pris, men å finne en riktig kjøper. Klager hadde en fantastisk kontakt med selgeren på visning, og var sikker på at han virkelig ville selge til klageren. Dette bekrefter innklagede indirekte i sitt tilsvar.

Innklagede skriver at «det er ikke normalt eller ryddig at budgivere holder dialog med selger direkte, mens budprosessen pågår.» Det var helt nødvendig å holde kontakt med selgeren når megleren agerte såpass utenfor god meglerskikk og trolig utenfor loven. Det er heller ikke uvanlig at budgiver/kjøper og selger som har en god kontakt holder kontakt under en budrunde, og det at megler mener det ikke er normalt er uvesentlig for denne saken.

Det er ikke riktig som innklagede påstår at kommunikasjon ble «gjennomgående utfordrende». Klageren var i tillegg meget fleksibel med overtakelsen, som ble satt mindre enn 3 måneder etter budaksept. Meglerforetaket motsier seg selv ved på den ene siden å hevde at klageren burde ha akseptert en overtakelse 01.juli 2025 som er en meget kort frist på 29 dager etter budaksept, og på den andre siden anklage klageren for ikke å ha informert tidlig nok om eierbrøk når overtakelsen var satt til 31. august 2025. Klageren sendte denne informasjonen 04. juli 2025, hele 56 dager før overtakelse, og derfor med meget god tid for megleren til å kunne gjøre sin administrative jobb for at salget kunne gjennomføres.

Meglerforetaket opprettholder at budet ble varslet til øvrige interessenter. Fremlagt dokumentasjon er begrenset til interne systemutdrag. Dette står i motstrid til det faktiske forløpet og meglerens egne muntlige uttalelser under budrunden. Det er fortsatt ikke dokumentert at øvrige interessenter faktisk mottok varsel om budet. Innklagede synes videre å anføre at varsling kan ha blitt sendt fra et annet system eller annet nummer enn det klager tidligere mottok budvarsler fra. Verken klageren eller hans samboer mottok slik varsling, og innklagede har heller ikke dokumentert at øvrige budgivere eller selgeren faktisk mottok varsel om budet. Det bemerkes at dette gjelder nettopp det budet megler først nektet å ta imot og senere opplyste ikke ville bli videreformidlet. Når innklagede anfører at budet likevel skal ha blitt varslet, uten å fremlegge ekstern dokumentasjon (for eksempel SMS-logger fra teleoperatør eller bekreftelse fra mottakere), svekkes påstandens bevisverdi betydelig.

Innklagede fastholder at bud på samme beløp ikke er «relevant informasjon» for øvrige interessenter. Det finnes ikke rettslig grunnlag for en slik sondring. Et gyldig bud på samme beløp er likeverdig med andre bud og utgjør en del av budrunden på lik linje med øvrige bud. Å unnlate å formidle et slikt bud til selger og øvrige interessenter er et alvorlig avvik fra grunnleggende krav til korrekt og nøytral budhåndtering. Dette representerer en klar feil fra meglerens side og er uforenlig med kravene til forsvarlig gjennomføring av budrunder.

Innklagede har i hovedsak anført:
Budprosessen foregikk i sin helhet den 02. juni 2025.

Selger er en 84 gammel mann, og tredje generasjons eier av eiendommen. Det var med litt tungt hjerte at han har måtte selge hytta fra 1911. Selger gjennomførte selv en privatvisning med klager og hans samboer i forkant av fellesvisningen, og selger har sagt at han fikk et godt inntrykk av dem. Etter fellesvisningen, som selger også var til stede på, oppsummerte selger med at det var flere verdige kjøpere innom, og at han ville at den som ga mest i bud skulle få tilslaget på hytta, gitt at det ikke var forbehold eller vilkår i budet med stor ugunst kontra andre bud. Megler var også i kontakt med klager i forkant av fellesvisningen, og det var en veldig hyggelig dialog. Både klager og klagers samboer ønsket å stå på interessentlisten og motta budvarsel. Det var bare klager som til slutt la inn bud i sitt navn.

Megler benyttet aldri ordene «det er ikke lov» å legge inn beløp på samme beløp. På bakgrunn av signaler fra selger, og det faktum at første innkomne bud var på 1 200 000 kroner, ga megler tydelig råd til klageren om at han burde legge inn et høyere bud. For ved å legge inn et likelydende bud, uten at budet på andre måter hadde gunstige vilkår, så ville megler anbefale selger å akseptere første innkomne bud (gitt at det var en sum det var akseptabelt å selge for). Denne rådgivninger skapte sterke reaksjoner hos klager, og klagers samboer som hørte samtalen via høytaler i bil. De ble veldig sinte og megler sier han aldri har erfart en slik reaksjon på et forsøk på å gi konstruktiv rådgivning. Da klager allikevel insisterte på å legge inn på bud med samme beløp som allerede forelå i et annet bud, lot megler klager gjøre dette.

Klagers bud på 1 200 000 kroner ble registrert inn i innklagedes meglersystem kl. 12:02, noe som også fremgår som mottakstidspunkt i budjournalen. Det ble deretter sendt ut SMS bekreftelse til klageren kl. 12:04. Klager bekreftet budet skriftlig kl. 12:06 og budet ble journalført kl.12:06. Det ble deretter sendt ut bekreftelse til klager om mottak og registrering av bud samt at selger ble varslet om innkommet bud. Disse ble sendt ut som SMS-bekreftelser kl. 12:10.

Megler fulgte opp selger på telefon og dialogen omhandlet de to budene med samme beløp. Selger var helt enig med megler om at budgiverne fortrinnsvis måtte by over hverandre, og at dersom man kom i en situasjon med to like bud (med like forutsetninger ellers), så ville han akseptere det som hadde kommet inn først. Selger la også til at det første innkomne budet på 1 200 000 kroner hadde et mer positivt ønske om overtakelse med 01.juli 2025, enn klagers bud med ønsket overtakelse 31. august 2025. «Jo før, jo bedre», sa selger til megler.

Dersom megler på noe tidspunkt i budprosessen hadde mottatt signaler fra selger om at han uansett hadde tenkt å selge til klager, hadde salgs-/budprosessen blitt stanset umiddelbart, av hensyn til øvrige budgivere og interessenter. Slike signaler ble aldri gitt av selger. Det var derfor helt naturlig og nødvendig for megler å oppfordre sterkt til å øke budet. På dette tidspunktet var man også 150 000 kroner under prisantydning. Selger gav ikke noen signaler til megler om at han var villig til å selge til denne prisen og/eller at klager var den foretrukne kjøper.

Megler tok så kontakt igjen med klager, refererte til den nylige samtalen med selger, og oppfordret sterkt til å høyne budet. Klager var da veldig opprørt over at megler ikke hadde sendt ut SMS-varsling til øvrige interessenter om klagers bud på 1 200 000 kroner. Megler opplevde klager og klagers samboer som truende. Det ble fremmet påstand om at megler hadde unnlatt å informere om klagers bud på 1 200 000 kroner og at megler bevisst hadde brutt loven. Det ble videre uttalt at samtalen var tatt opp på bånd, og at situasjonen kom til å få konsekvenser for megler i etterkant av budrunden, uansett utfall.

Ettersom megler tidligere hadde varslet øvrige interessenter om bud på samme beløp, og gitt selgers uttalelser, anså i utgangspunktet megler det som lite relevant å informere andre budgiver og øvrige interessenter om nytt bud med samme beløp. I og med klagers kraftige reaksjon og fordi SMS-bekreftelse til klager kl. 12:04 ikke var redigert ved å ta bort standardtekst om at «så snart bekreftelsen er mottatt vil vi underrette selger, andre budgivere og øvrige interessenter», valgte megler likevel å sende ut varsel om klagers bud på 1 200 000 kroner til andre budgiver og øvrige interessenter. Varsel ble sendt ut fra innklagedes meglersystem kl. 12: 19. I undertegnedes e-post til klager den 06. juni 2025, var ikke undertegnede klar over at budet fra klager på 1 200 000 kroner faktisk var varslet. Derfor blir det også avvik i redegjørelsene i ovennevnte e-post og dette brevet.

Da varsling til øvrige budgivere og interessenter skjedde i etterkant av bekreftelse og varsling av klagers bud til henholdsvis klager og selger, måtte denne varslingen gjøres som utsendelse av SMS fra et annet vindu i meglersystemet. Varsling av klagers bud til øvrige budgivere og interessenter (kl. 12:19-12:20), herunder også klagers samboer, visers derfor kun i utdraget fra aktivitetsloggen. I og med at varslingen har skjedd fra et annet vindu, er også avsender av meldingen en annen. Av den grunn fremgår ikke dette varselet i varselsrekkefølgen som fremgår av telefonbilde fra klagerens samboer.

Budet ble kunngjort overfor både selger, andre budgiver og øvrige interessenter. Klager skriver at «Megler bekreftet på telefon at det å ikke formidle bud til øvrige interessenter i en budrunde var vanlig praksis hos [meglerforetaket]». Det megler sa til klager var at å informere andre budgivere og øvrige interessenter om enda et bud på samme beløp gir lite relevant informasjon. Samme blir det dersom megler mottar lavere bud enn det som er høyest i en pågående budrunde. Slike bud vil journalføres og bekreftes mottatt overfor budgiver og selger, men vil som regel ikke bli varslet overfor øvrige interessenter og andre budgivere. Vi henviser her til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven hvor det står skrevet at «megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold». Innklagede kan ikke se at meglers håndtering av budprosessen her har vært mangelfull eller kritikkverdig.

Klagers påstand om at man ble tvunget til by høyere avvises. Forhøyelse av bud var selvvalgt. Gitt selgers uttalelse, og at man på dette tidspunktet var 150 000 kroner under prisantydning, er det nok langt mer riktig å si at det var situasjonen som «tvang» frem en forhøyelse enn at det var megler som gjorde det. Dersom det er slik at klager hadde en reell forventning om å få aksept på et bud på 150 000 kroner under prisantydning, med samme sum som andre budgiver og uten noen vilkår i budet som gjorde dette mer gunstig (heller motsatt), stiller innklagede seg spørrende til hva slags dialog klager har hatt direkte med selger. Det kan i den sammenheng nevnes en henvendelse som klager gjorde overfor selger underveis i budprosessen, og hvor det ble gjort forsøk på å så tvil om meglers håndtering av budprosessen. Det kan også nevnes en ny henvendelse klager gjorde overfor selger etter at bud på 1 200 000 kroner var inngitt. Det er ikke normalt, eller ryddig, at budgivere holder dialog med selger direkte, mens budprosessen pågår.

Klager spurte underveis om innklagede hadde et automatisk budforhøyelsessystem, slik at de automatisk kunne by over andre bud. Megler forklarte overfor klager at det foretrekkes at budgiverne gjør sine budforhøyelser via telefon og med påfølge utsendelse av budmelding som budgiverne bekrefter per SMS. Dette er både raskt og smidig for budgiverne. Etter budet på 1 200 000 kroner oppnådde ikke megler telefonkontakt med klager. Påfølgende budprosess ble derfor løst via SMS’er og budmeldinger fra innklagedes meglersystem.

Klager la senere inn bud på 1 250 000 kroner med ønsket overtakelse 31. august 2025. Klagers bud på 1 350 000 kroner og det aksepterte bud på 1 400 000 kroner hadde ønsket overtakelse «fleksibel». Selger håpte derfor at klager kunne akseptere overtakelse 01. juli 2025, ettersom de hadde dette i et tidligere bud, og at de i det aksepterte budet hadde skrevet «fleksible». Megler lyktes ikke med å få satt en eksakt dato før budaksept, ettersom klager bare svarte at dette skulle de avklare senere. Selger hadde helst ønsket 01. juli 2025 («jo før, jo bedre»), men klager, som hadde oppgitt å være fleksibel i sine to siste bud, endret seg og ønsket 31. august 2025, eller senere. Det ble senere oppnådd enighet mellom selger og klager om overtakelse 31. august 2025.

Umiddelbart etter budaksepten forsøkte megleren, uten hell, å få klarhet i om klager skulle eie eiendommen alene eller sammen med noen. Det var festeforhold ved eiendommen, og som nevnt i salgsoppgaven, skulle grunneier lage et tillegg til festekontrakten som måtte signeres av grunneier og ny fester på papir. Før dette tillegget kunne utarbeides, måtte meglerforetaket sende informasjon til grunneier om endelig(e) kjøper(e)/ny(e) fester(e). Samme gjaldt for skjøte som skulle signeres av selger og grunneier. Megler gjorde klager oppmerksom på at det var viktig å få dette på plass snarlig. Grunneier hadde behandlingstid på disse dokumentene, i tillegg til at de måtte sendes i posten for signering. Dersom dokumentene ikke var i orden til overtakelsen, kunne dette medføre forsinkelse i oppgjøret til selger. Kjøpekontrakten var heller ikke signert i påvente av eksakte kjøpere.

De to siste avsnittene over er ikke direkte knyttet til grunnlaget for klager, men de er nevnt for å illustrere en etter hvert gjennomgående utfordrende kommunikasjon med klager.

Når det gjelder dato for overtakelse, så hadde det vært fult mulig å gjennomføre dette den 1. juli 2025. Da hadde alle signaturer kunnet innhentes før ferien tok til, herunder også bortfester. Meglers bekymring i forhold til tidslinjen mot overtakelse 31. august 2025, hadde sin bakgrunn i manglende avklaring fra klager om endelig eierskap, og som fremdeles ikke var avklart på tidspunktet for tilsvaret av 3. juli 2025, da hadde det gått en hel måned siden budaksept. Man gikk da inn i ferietid og med erfaring om lang saksbehandlingstid hos bortfestere i juli og august. Avklaring av eierskap ble da mottatt den 4. juli, dagen etter at meglerforetaket hadde lastet opp sitt tilsvar til Reklamasjonsnemnda hvor tematikken var belyst.

Klager har i sin opprinnelige klage direkte til meglerforetaket i e-post av 04. juni 2025, bedt om tilbakemelding på om meglerforetaket ønsker å rette opp i forholdet. Det var verken i opprinnelig klage eller nærværende klage fremsatt noe konkret krav, ei heller dokumentert noe tap eller vist til sammenheng mellom meglers handling og påført tap. Innklagede fastholder uansett at megler ikke har handlet i strid med lov, forskrift eller bestemmelser i forbrukerinformasjon om budgivning – gjennomføring av budgivning.

Klagers generelle krav om erstatning avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det ikke er sannsynliggjort at megler har nektet klager å legge inn bud på 1,2 millioner kroner, tilsvarende som den andre budgiveren. Meglerforetaket hevder at dette ble sterkt frarådet, men ikke nektet. Nemnda bemerker at det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Når det på dette punktet står «ord mot ord» om hva megler har sagt, kan nemnda ikke legge til grunn at megler har nektet klager å inngi det aktuelle budet. En annen sak er at det fremsto klart uhensiktsmessig å inngi et slikt bud, noe megler måtte kunne gi tydelig uttrykk for ut fra det andre budet som var inngitt og de føringer selger hadde gitt.

Klager har videre bestridt at ovennevnte bud ble videreformidlet til andre interessenter. Nemnda legger til grunn at budet ble formidlet kl. 1219, slik det fremgår av aktivitetslogg i meglersystemet. Megler skulle, som ved andre bud, ha sendt dette ut rett etter mottakelse. Ettersom budet ble sendt ut etter en mindre forsinkelse, finner nemnda etter omstendighetene ikke grunn til å felle megler på dette punktet.

Når det gjelder klagers anførsel om at megler «tvang» ham til å inngi høyere bud, kan ikke nemnda legge dette til grunn. Igjen vises det til at klager har bevisbyrden for kritikkverdige forhold fra meglers side. Nemnda bemerker likevel at selv om megler skal dra omsorg både for selger, kjøpers og budgiveres interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, skal megler samtidig arbeide for en høyest mulig salgspris. Budrunden, etter at budet på 1,2 millioner ble inngitt, viser at det ikke var noen grunn for selger til å nøye seg med klagers bud på 1,2 millioner kroner, noe megler klart kunne gi uttrykk for til klager uten at dette utgjør brudd på god meglerskikk.

For øvrig bemerker nemnda at klagers bekreftelse på SMS om muntlige bud, innebærer at skriftlighetskravet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde, jf. femte ledd, er oppfylt.

Etter dette er det ikke tale om noen forsømmelse fra meglers side, og dermed heller ikke noe ansvarsgrunnlag for erstatning. Det er på denne bakgrunn ikke nødvendig for nemnda å kommentere erstatningskravet. Det bemerkes likevel at kravet klart er uten hold, ettersom budrunden viser at selger uansett ikke ville ha godtatt klagers bud på 1,2 millioner kroner.

Etter dette har klagen ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.