Klage nr:
113/09
Avgjort:
18.11.2009
Saken gjelder:
Feilaktig opplysning om mulighet for garasjeplass
Foretakets navn:
Privatmegleren Oslo / Skøyen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober 2009. Nemnda har bestått av:
Thor Falkanger, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler.
Bud ble akseptert 21. april 2009. Kjøpekontrakten ble undertegnet 27. april 2009 med avtalt overtakelse 31. juli 2009.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren ønsker 50 000 kroner i erstatning fra innklagede.
I annonsen på finn.no sto det «Bislet t- Attraktiv 2-roms med balkong, heis og garasjeleie». Klageren mener dette viser at «garasjeleie» ble benyttet som et sentralt element i markedsføringen av boligen.
I salgsoppgavens punkt vedrørende parkering og garasje sto det: «Det er mulighet for å forlengeleieavtale på garasjeplass i samme bygg. (Pris 1200,- pr.mnd) Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser».
På visning ble det opplyst om at leiligheten hadde garasje i kjelleren med heis opp til leiligheten. Klageren mener de nevnte opplysningene ble brukt i en salgsfremmende kontekst.
Dagen etter budaksept ble klageren informert om at leieforholdet var oppsagt. Klageren oppfattet dette slik at garasjeplassen var fremleid til selgeren. Fremleier leide selv en leilighet i bygget med bruksrett til garasjeplass. Dette fremleieforholdet ble ikke belyst i salgsmaterialet.
Etter initiativ fra klageren ble det skissert et forslag til løsning i saken. Forslaget ble avslått av innklagede.
Klageren mener innklagede burde undersøkt hvorvidt leiemuligheten var reell, og viser til sak 86/07 og 22/07. Klageren påpeker at en slik undersøkelse ikke ville vært ressurskrevende for innklagede, han kunne for eksempel tatt en telefon eller skrevet en e-post.
Klageren har fått et overslag av leilighetens verdi henholdsvis med og uten mulighet for å forlenge leieavtalen om garasjeplass. Den ligger på mellom 100 000 – 150 000 kroner ifølge en annen eiendomsmegler. Klageren ser at slike overslag er basert på usikre omstendighet og begrenser seg til å kreve 50 000 kroner erstattet.
Innklagede anfører:
Innklagede viser til innholdet i garasjeleiekontrakten, som i sin helhet var vedlagt samtlige salgsoppgaver. Innklagede mener klageren var kjent med innholdet før inngivelse av bud. Det ble ikke gitt bud med forutsetning/ønske om å benytte muligheten for garasjeleie. Det var innklagedes saksbehandler som tok opp spørsmålet rundt garasjeleien. Klageren svarte at han ikke visste om han ønsket å overta garasjeleien. Innklagede mener klageren ikke har fremmet krav om å overta garasjeleien.
I garasjeleiekontrakten som lå ved salgsoppgaven, sto det en setning om oppsigelse, og denne oppsigelsen kom innklagede i hende en dag etterbudaksept.
Innklagede legger ved bilag som ifølge innklagede viser at klageren i utgangspunktet ble gitt muligheten til å overta garasjeleien. Av bilaget står det «Bekrefter med denne mailen at det hadde vært helt uproblematisk å leie ut garasjeplassen videre. Men i og med at vi fikk tilslag på kjøp av egen leilighet, måtte nye leietaktere inn og de hadde behov for plassen selv, som da resulterte i at vi måtte si opp kontrakten».
Ifølge innklagede fikk han opplyst av selgeren at garasjeplass som var leid av selgeren, kunne overføres til kjøperen. Dette bekreftet utleieren av plassen samt selgeren muntlig før salget. Innklagede fikk således bekreftet før salg at det var «mulighet for garasjeleie». Kontrakten var vedlagt salgsoppgaven og klageren var innforstått med alle rettigheter og plikter, inkludert oppsigelsesbestemmelsene for leieforholdet.
Innklagede mener sak 86/07 og 22/07 ikke er retningsgivende for denne saken. Innklagede viser til at klageren var orientert om vilkårene i leiekontrakten for parkeringsplassen, og at innklagede hadde gjort undersøkelser og fikk bekreftet at garasjeleien kunne overdras. Innklagede påpeker at muligheten var til stede ved aksept av bud.
Det fremkommer at kontrakten at garasjeleien i utgangspunktet ikke kan overdras videre. Utleier hadde i nærværende sak bekreftet det motsatte. Klageren var informert om hvordan kontrakten for leieforholdet ville være, dersom han overtok garasjeleien. Innklagede viser til at klageren var kjent med at han i utgangspunktet ikke kunne forvente å få det samme ved sitt eventuelle videresalg av leiligheten i fremtiden.
Innklagede anfører at han har opptrådt i tråd med god meglerskikk og mener det ikke foreligger ansvarsgrunnlag.
Dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til at det foreligger ansvarsgrunnlag, mener innklagede at vilkårene for erstatning uansett ikke er oppfylt. Etter innklagedes kjennskap har klageren fått leie en annen plass i samme garasjeanlegg og forholdet er således rettet. Det fremkommer også at klageren har fått mulighet til å leie en annen parkeringsplass, og senere valgt å takke ja til denne.
Videre ser ikke innklagede at det foreligger noe økonomisk tap i saken. Verdioverslaget som er innhentet fra en annen megler, kan ikke være representativt for saken. Det vises til kontrakten som viste oppsigelsesadgangen for garasjeleien. Innklagede henviser til det klageren kaller «usikre omstendigheter» og at garasjeleien av klageren ble vurdert som ikke av stor betydning. Dette bekreftes i e-post fra innklagede til klageren.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren mener det er uten betydning at budet ikke ble inngitt med forutsetning/ønske om å benytte muligheten for garasjeleie.
Klageren mener etterfølgende e-postkorrespondanse viser at garasjeleie var av stor betydning for ham. Klageren påpeker at det ikke var oppstilt som krav i salgsmaterialet at kjøper måtte fremme krav om at han ønsket å overta garasjeplassen, slik innklagede synes å anføre.
Klageren opplyser at han verken har fått leie p-plass i samme bygg eller andre bygg. Etter klagerens oppfatning ville dette ikke rettet forholdet. Klageren ber innklagede trekke påstanden om at forholdet er rettet, da det bygger på feil faktum, eventuelt fremlegge dokumentasjon for påstanden.
Innklagede viser også til at klageren fikk mulighet til å leie en annen parkeringsplass og at klageren senere skal ha takket ja til denne. Klageren bekrefter at innklagede formidlet kontaktinformasjon til en utleier. I denne anledning viser klageren til løsningsforslaget han fremmet overfor innklagede. Klageren mener det ikke er riktig at han senere fikk leie garasjeplassen og påpeker at påstanden bygger på et uriktig faktum.
Klageren presiserer at «usikre omstendigheter» refererer seg til verdioverslaget og ikke til andre omstendigheter. Klageren påpeker at innklagede synes å ha misforstått dette.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede har gått ut med opplysninger om at det var mulighet for å leie garasjeplass og la ved leiekontrakten i salgsoppgaven, hvor oppsigelsesadgangen fremgår. Innklagede undersøkte med selgeren og utleieren av garasjeplassen om det var mulig å overføre leiekontrakten videre til klageren, noe innklagede fikk bekreftet. Grunnet private omstendigheter valgte utleieren å si opp avtalen, noe hun hadde full adgang til.
Klageren skrev ikke forbehold i budet og var usikker på om han ønsket å overta garasjeleien. Etter at han ombestemte seg, tok innklagede kontakt med styreleder og andre for å sjekke muligheten for å finne en annen garasjeleie til klageren. Innklagede fant en plass, og forsto det slik at klageren hadde valgt denne siden han krevde 2600 kroner av innklagede (dekning av 2 mnd leie før overtakelse). Innklagede mener klageren har hatt muligheten til å leie en ny plass, og at han takket nei til dette. Innklagede har problemer med å forstå kravet til klageren da han har fått et nytt tilbud, som han har takket nei til.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av feilaktige/manglende opplysninger om garasjeleie.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73 og ulovfestede erstatningsregler.
Garasjeplass er ikke inkludert i kjøpekontrakten som del av selgerens ytelse
I innklagedes salgsoppgave på finn.no er det angitt
«mulighet for å forlenge leieavtale på garasjeplass i samme bygg. (Pris 1200,- pr. mnd.) Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser».
I salgsoppgaven utlevert på visningen er det en tilsvarende beskrivelse av muligheten for leie av garasjeplass. Framleiekontrakten til garasjeplassen var vedlagt salgsoppgaven og kontrakten inneholdt en oppsigelsesbestemmelse.
Mellom partene er det en viss uenighet om hva som har vært sagt. For Reklamasjonsnemnda er det ikke nødvendig å ta standpunkt til faktum for så vidt, men det bemerkes at det fra klagerens side ikke hevdes at det er gitt noe tilsagn om at garasjeplass med sikkerhet kunne påregnes. Klagen er begrunnet i at innklagede burde ha «avdekket hvorvidt muligheten for å forlenge leieavtale om garasjeplass var reell».
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det her er grunnlag for å kritisere innklagede som har beskrevet situasjonen på en korrekt måte. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, er det ikke noe som tilsa at utleiemuligheten ikke var reell da opplysningen ble gitt.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.