RFE-2025-201

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Bergen Vestkanten

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 22. mai 2025 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin enebolig med innklagede meglerforetak. Boligen ble ikke solgt, og klageren sa opp oppdraget 22. juni 2025. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av salgsoppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetakets vederlag settes ned til 5 118,50 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Forsinket annonse
Da megleren ikke annonserte boligen til avtalt tid ble salgsprosessen ved flere anledninger forsinket. Dersom megleren visste at kommunen hadde 15 dagers leveringstid for den etterspurte informasjonen, er det vanskelig å forstå hvorfor hun fikk inntrykk av at de hadde god tid før oppstart. Det tok også tid å få på plass fotograf, og klageren mottok ikke bildene umiddelbart etter fotografering, selv om hun hadde bedt om det. Bildene ble først oversendt fredag før pinsehelgen, da mange var bortreist. Meglerforetaket har generelt trenert salget, og klageren undrer om dette var for å sikre at angrefristen løp ut.

Dårlige bilder
Klageren var tidlig bekymret for kvaliteten på bildene, da megleren flere ganger antydet at manglende stylist ville påvirke resultatet. Bekymringen ble bekreftet da klageren mottok bildene, som overhodet ikke stod til hennes forventninger. Dersom bildene hadde blitt benyttet i annonsen ville det mest sannsynlig ha påvirket salget negativt. Det ble heller ikke tatt dronebilder, til tross for at dette var inkludert i prisen.

Det bemerkes at forsidebildet i annonsen kun viste en mindre del av salgsobjektet. Det var hovedsakelig garasjen, som eies i fellesskap med naboen, som var avbildet. Dette ga et feilaktig inntrykk av boligen, da det kunne se ut som om det var garasjen som var til salgs.  Bildebruken bekreftet meglerens innstilling til oppdraget, og var utslagsgivende for at klageren avsluttet oppdragsavtalen.

Uvillighet til å ta nye bilder
Megleren tok ingen selvkritikk på de dårlige bildene og la all skylden på leietakerne. Dette til tross for at megleren skulle bistå leietakerne under fotograferingen, ettersom de trengte hjelp til hvordan boligen skulle se ut på bildene. Klageren bodde selv i en annen by, men hadde blitt lovet at megleren skulle fikse alt fra A til Å. Klageren stolte på dette, men opplevde at forventningene ikke ble innfridd. Meglerforetaket krevde likevel fullpris for å ta nye bilder, noe klageren anser urimelig.

Det medfører ikke riktighet at verken fotografen eller klagerens niese var villige til å sørge for nye bilder. Fotografen hadde begrenset med tid, og for å unngå et halvveis resultat, ble de enige om å ikke gjennomføre fotograferingen. Dersom klageren hadde visst hvor lite megleren ville bidra under første fotografering, ville hun sørget for mer hjelp den andre gangen. Megleren bidro minimalt til å klargjøre boligen. Når kostnaden på megleroppdraget oversteg 100 000 kroner ga det forventninger om langt bedre oppfølging enn det megleren leverte.

Lavere prisantydning
Megleren foreslo å annonsere huset til en lavere prisantydning enn det klageren ønsket og ble forespeilet før oppdragsinngåelsen. Når det gjelder prisantydningen som ble fastsatt i samarbeid med den nye megleren, har ikke meglerforetaket grunnlag for å mene noe om denne. Tilstandsrapporten ble bestilt av klageren og vurdert som normal av en takstmann med 25 års erfaring. Takstmannen uttrykte dessuten at han i løpet av sin karriere aldri hadde opplevd at en megler opptrådte slik megleren gjorde, noe som bekreftet klagerens beslutning om å avslutte oppdraget.

Avslag på bytte av meglerkontor
Da klageren ba megleren om å sette henne over til en annen avdeling i samme meglerforetak, ble dette avslått. Det stemmer ikke at kontoret måtte ligge nærmere boligen. Det ble kun presisert at klageren ikke ønsket videre samarbeid med den aktuelle avdelingen. Som følge av avslaget så klageren seg tvunget til å avslutte oppdraget. Dette skyldes at hun allerede tre uker etter oppdragsinngåelsen hadde mistet all tillit til megleren. Meglerforetaket presset henne dermed til oppsigelse.

Klageren engasjerte etter dette ny megler, som både tilbød en bedre pris og som leverte bilder av høy kvalitet. Boligen ble også annonsert på Finn.no til avtalt tid. Klageren opplevde aldri kommunikasjonsproblemer eller liknende, og de ansatte var både imøtekommende og serviceinnstilt. Dette i motsetning til meglerforetaket.

Kostnader ved oppsigelse
Da oppdraget ble avsluttet oversendte meglerforetaket følgende kostnadsoversikt:

Tilrettelegging           12 000,-
Visninger                   5 000,-
Markedsføring           27 300,-
Utlegg                        6 785,-

Totalt                         51 185,-

I tillegg ønsket meglerforetaket å fakturere et rimelig vederlag på 2 500 kroner pr. time. Dette er ikke i samsvar med oppdragsavtalen som ble inngått. Meglerforetaket forsøkte dermed å skremme henne, enten til fortsette med samme megler eller til å betale en blodpris.

I henhold til oppdragsavtalen kan meglerforetaket kun kreve betaling for tilrettelegging og utlegg. Det er typisk disse kostnadspostene som kan gjøres gjeldende ved oppsigelse. Andre kostnader som provisjon, markedsføringspakke, visninger og oppgjørshonorar aktualiseres vanligvis kun ved salg, og kan derfor ikke kreves hvis oppdraget avsluttes før dette.

Boligen ble aldri markedsført, og det ble heller ikke avholdt visninger. Kostnader knyttet til dette bør derfor trekkes fra i sin helhet. Det har heller ikke vært aktuelt med oppfølging av interessenter. Videre ble det ikke tinglyst sikringsobligasjon (545 kroner), og den leverte fotopakken var ikke egnet for annonsering. Det allerede utførte arbeidet må anses dekket av kostnadsposten «tilrettelegging», og meglerforetaket bør ikke fakturere for timer utover dette. Totalbeløpet bør reduseres til 5 118,50 kroner, og oppsigelsesgebyret bør frafalles.

Klageren mener likevel at beløpet er for høyt, da hun ikke har kunnet benytte seg av meglerens arbeid utover dokumentene hun fikk tilsendt. Det er dette arbeidet klageren er villig til å betale for. Kostnadsposter som er inntatt i oppdragsavtalen, men som det ikke kreves arbeidsinnsats for, bør avvises. For det tilfelle at slike kostnadsposter gjøres gjeldende, kan klageren kreve betalt for det merarbeid meglerforetaket har påført henne. Det kan ikke være slik at dersom megleren gjør en dårlig jobb skal hun få bedre betalt enn om hun hadde gjort det som var forventet.

Krav om vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned til 5 118,50 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Forsinket annonse
Fra oppdraget var inngått gikk det tre uker til boligen var klar for å annonseres. Dette var i tråd med tidsperspektivet megleren ga klageren, idet hun skrev at boligen ville være klar for annonsering i uke 26 . Kommunen har en leveringstid på 15 virkedager for sine produkter, noe megleren hensyntok. Det ble aldri avtalt at boligen skulle annonseres tidligere enn dette, og det var ingen forsinkelser fra meglerens side. Annonsen var ferdigstilt og klar for publisering onsdag 11. juni 2025.

Dårlige bilder
For at boligen skulle være klar for fotografering, ble begge leietakerne varslet om dette én uke i forveien. De ble også påminnet om dette dagen før. Samme dag som fotograferingen skulle avholdes mottok imidlertid megleren melding fra den ene leietakeren om at datteren var blitt syk, og at boligen derfor ikke var ryddet. Klageren fikk den samme beskjeden. Megleren ringte straks til klageren for å avklare om fotograferingen skulle utsettes. Klageren ønsket derimot å gjennomføre som planlagt, men presiserte at hun ville kreve at leietakerne dekket kostnadene ved behov for nye bilder.

For å få en oversikt over boligen, eventuelt gjøre siste finpuss med leietakerne, ankom megleren boligen ca. 30 minutter før fotografen. Synet som møtte megleren, var ikke bra. Begge utleieenhetene var rotete, uvasket og lite fotoklare, idet det var haugevis av møbler, leker og klær. Hagen var også gjengrodd. Megleren startet derfor å rydde boligen med hjelp fra en venn av den ene leietakeren. Etter hvert kom også fotografen, og til sammen var de på eiendommen i nærmere tre timer for å oppnå best mulig med utgangspunktet de hadde. Megleren bistod blant annet med å bære ut møbler, rydde, re opp senger, vaske og støvsuge.

I ettertid ringte megleren til klageren for å informere om situasjonen og innsatsen hun hadde lagt ned ved fotografering. Klageren mente det var meglerens feil, da hun burde ha vært i boligen tidligere. Boligen ville imidlertid ikke ha blitt fotoklar, uavhengig av når megleren hadde ankommet. Det var ikke snakk om å supplere med pynteputer og pledd, men behov for total tømming, vask og stylingmøbler for å oppnå resultatet klageren ønsket. I dette tilfellet har megleren, for å gjøre det beste ut av situasjonen, gjort mer enn det som kan forventes ved et alminnelig boligsalg. Grunnet sterk vind ble det ikke tatt dronebilder. Klageren ble informert om dette, og fotografen tilbød seg å komme tilbake den samme uken.

Ved oppdragsinngåelse kom megleren med en tydelig anbefaling om å engasjere et stylingbyrå for å oppnå en best mulig presentasjon av boligen. Det ble lagt frem ulike alternativer, herunder mulighet for både del- og fullstyling. Megleren tilbød seg videre å møte klageren i boligen for en gjennomgang av tiltak som kunne gjøres før foto. Da klageren ikke var bosatt i området, var dette imidlertid vanskelig å få til. Megleren tilbød seg derfor å bistå ekstra ved oppdraget, noe hun også har gjort. Klageren ble aldri forespeilet at megleren skulle bistå med rydding eller vasking, og hun kunne derfor ikke forvente at megleren skulle bistå med dette.

Uvillighet til å ta nye bilder
Da klageren var misfornøyd med bildene, ga hun beskjed om at hun på eget initiativ ville engasjere en ny fotograf for å ta nye bilder, samt at hun nektet å betale for bildene som hadde blitt levert. Megleren ga klageren klarsignal for å benytte en ekstern leverandør, men opplyste at fotografen måtte få betalt for jobben hun hadde gjort. Ifølge klageren hadde fotografen gjort en slett jobb og megleren hadde ikke gjort sitt for å få til et godt resultat. Megleren tilbød derfor ny fotografering med en annen fotograf i løpet av den samme uken. Klageren mente imidlertid at fotografen måtte stille på dagen, ellers ville hun benytte fotografen hun selv hadde kontaktet. Dette lot seg ikke gjøre og klageren avholdt derfor ny fotografering.

Da det skulle avholdes ny fotografering var klagerens niese til stede for å bistå med styling. Grunnet eiendommens tilstand ønsket imidlertid ikke fotografen å ta på seg oppdraget. Klageren ble deretter informert pr. videosamtale at eiendommen ikke kunne fotograferes slik den så ut. Etter dette sa klageren seg villig til å bruke de opprinnelige bildene fra meglerforetaket. Megleren ferdigstilte dermed annonsen, og oversendte utkast. Klageren bemerket på nytt at hun ikke var fornøyd med bildene.

Det stemmer at megleren skulle ta seg av dialogen med leietakerne i forkant av fotograferingen. Dette har også megleren gjort ved at de ble informert i god tid før fotografen kom.

Lavere prisantydning
Da klageren for første gang tok kontakt i august 2024, oversendte megleren en prisanalyse, hvor boligens verdi var estimert til mellom 4 800 000 og 5 000 000 kroner. Videre hadde megleren og klageren, forut for oppdragsinngåelsen i mai 2025, en lengre telefonsamtale om forventningene knyttet til prisantydningen. Klageren sa da at hun ikke ønsket å selge lavere enn estimatet megleren hadde gitt henne.

I forbindelse med salget ble det ved innhenting av informasjon fra kommunen avdekket flere ulovligheter ved eiendommen, blant annet at utleiedelene ikke var godkjent. Videre ble det i takstrapporten påvist flere TG3, og boligens standard var generelt dårligere enn forventet. På bakgrunn av dette, samt en vurdering av markedet på annonseringstidspunktet, foreslo megleren en prisantydning på 4 850 000 kroner. Klageren ble gjort kjent med bakgrunnen for vurderingen, og det ble gitt mulighet til å oppjustere prisen noe dersom det var ønskelig. Det bemerkes for øvrig at megleren som overtok oppdraget annonserte boligen til den foreslåtte prisantydningen, og at boligen ble solgt for denne prisen.

Generell trenering
Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens påstander om trenering. Da klageren ønsket å annonsere boligen så raskt som mulig før sommeren, fraskrev hun seg angreretten ved oppdragsinngåelse. Megleren ble dermed gitt tillatelse til å arbeide med oppdraget før angrefristen på to uker var gått ut. Dette er det både opplyst om og krysset av for i oppdragsavtalen.

Avslag på bytte av meglerkontor
Da klageren spurte om det var mulig å bli overført til en annen avdeling som lå nærmere der hvor eiendommen skulle annonseres, ble dette avvist av daglig leder. Meglerforetaket var det nærmeste kontoret, og det lot seg derfor ikke gjøre. Klageren avsluttet dermed oppdraget.

Kostnader ved oppsigelse
Det stemmer ikke at klageren har blitt fakturert for visninger, tinglysingsgebyr eller markedsføringspakke. Det vises til meglerforetakets faktura av 25. juni 2025.

Det er ikke fakturert for markedspakke, men kostnaden knyttet til fotografering er trukket ut av denne. Oppsigelsesgebyr er fakturert i tråd med oppdragsavtalens punkt 8 om «[o]ppdragets varighet, oppsigelse, heving og utløp».

Megleren har utført arbeid utover det som kan anses dekket av kostnadsposten «tilrettelegging». Arbeidet med informasjonsinnhentingen har vært særlig omfattende grunnet lovlighetsmangler, og det har medgått flere timer knyttet til kommunikasjon med klageren, bygningssakkyndige, leietakere og fotografer. Videre har megleren brukt tid på kjøring til og fra eiendommen, som ligger over 35 minutter unna kontoret. Megleren bistod også ved klargjøring til foto med mer. Det er altså lagt ned flere timer enn de fem det er fakturert for.

Fakturaen er i tråd med oppdragsavtalen og eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Det fremgår her at meglerforetaket har krav på rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdragstakeren avslutter oppdraget, samt at dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.

Krav om vederlagsnedsettelse
Megleren har ikke forsømt sine plikter, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3, og om dette eventuelt gir grunnlag for vederlagsnedsettelse etter § 7‑7. Videre gjelder saken hvilke kostnader meglerforetaket har krav på etter at oppdraget ble sagt opp.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at partene har svært ulike oppfatninger av faktum, særlig når det gjelder årsak til forsinket annonse, kvalitet og håndtering av fotograferingen, og meglerens innsats ved klargjøring av boligen. Der bevisbildet er uklart og det står ord mot ord, som her, har ikke klager – som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med loven – sannsynliggjort dette. Det foreligger ikke dokumentasjon som gir grunnlag for å konstatere at megler har forsømt sine plikter i et slikt omfang at det utgjør brudd på god meglerskikk.

Når det gjelder prisantydning, legger nemnda til grunn at megler står faglig fritt til å anbefale en pris basert på tilgjengelig informasjon, og at det ikke foreligger forhold som tilsier at prisvurderingen har vært uforsvarlig.

Nemnda finner etter dette ikke grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk.

Vederlagsnedsettelse forutsetter et kvalifisert pliktbrudd. Ettersom nemnda ikke finner at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, er vilkårene for vederlagsnedsettelse ikke oppfylt. Klagerens krav om at vederlaget settes ned til 5 118,50 kroner tas ikke til følge.

Oppdraget ble sagt opp før boligen ble solgt. Etter eiendomsmeglingsloven § 6‑5 tredje ledd har megler krav på rimelig vederlag for utført arbeid og på å få dekket sine utlegg i samsvar med oppdragsavtalen. Nemnda legger til grunn at meglerforetaket ikke har krevd betaling for markedsføringspakke eller visninger, og at fakturaen omfatter tilretteleggingshonorar, faktiske utlegg samt rimelig vederlag for timebruk. Det er ikke godtgjort at fakturaen inneholder urettmessige poster eller gebyrer som ikke følger av oppdragsavtalen. Nemnda finner ikke grunnlag for å redusere det fakturerte beløpet. Nemnda tilføyer at megler her synes å ha hatt en betydelig jobb med å klargjøre boligen for visning, noe som ikke er meglers, men selgers, ansvar.

Nemnda tilføyer for ordens skyld at posten «oppsigelsesgebyr» i fakturaen er misvisende, ettersom det i realiteten er tale om fakturering for fem medgåtte timer.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.