RFE-2025-212

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DnB Eiendom AS Lørenskog

Saken gjelder:               God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 10. januar 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin leilighet med innklagede meglerforetak. Boligen ble ikke solgt i løpet av oppdragsperioden. Da klageren ikke fornyet oppdraget innen 10. juli 2024, utstedte meglerforetaket faktura for utført arbeid. Fakturaen ble derimot ikke betalt, og gikk derfor videre til inkasso. I oktober 2024 tok klageren på nytt kontakt med meglerforetaket, og inngikk ny oppdragsavtale. Det ble i den forbindelse avtalt at den tidligere utstedte fakturaen skulle bli trukket. Klageren tolket dette som at meglerforetaket ville ettergi sitt krav. I forbindelse med oppgjøret ble imidlertid klageren trukket både for arbeid utført i første og andre oppdragsperiode. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for bortfall av meglers vederlag.

Nemnda kom til at klagen delvis førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da oppdragsavtalen løp ut på tid, inngikk klageren ny oppdragsavtale med meglerforetaket 7. november 2024. Forut for dette skrev megleren i en e-post av 29. oktober 2024 at fakturaen som var sendt til inkasso ville trekkes i oppgjøret dersom boligen ble solgt. Klageren oppfattet dette som et betinget løfte om ettergivelse av meglerforetakets krav, noe som var avgjørende for at han fornyet oppdraget. Megleren ga klageren en klar og legitim forventning om at kravet ville bli dekket, og det vil derfor stride mot redelighet om meglerforetaket gjør noe annet gjeldende, jf. avtaleloven § 33.

Ny oppdragsavtale ble inngått for samme leilighet, og det ble i stor grad benyttet bilder og annet materiell fra den første oppdragsperioden. Klageren ble likevel fakturert to ganger for materiell som helt eller delvis ble gjenbrukt. Etter avtaleloven § 36 kan en avtale helt eller delvis settes til side dersom det vil virke urimelig å gjøre den gjeldende. Det må legges særlig vekt på forholdene ved avtalens inngåelse, senere omstendigheter og partenes stilling. Klageren ble aldri informert om at det ville påløpe et krav på over 70 000 kroner dersom han ikke fornyet oppdragsavtalen.

Klageren mottok heller aldri noe muntlig varsel om at oppdragsavtalen var i ferd med å løpe ut. Meglerforetakets henvendelse om å fornye oppdraget ble sendt pr. e-post, men havnet i søppelposten. Megleren ringte heller ikke til klageren. På det aktuelle tidspunktet var klageren bortreist og hadde begrenset tilgang til e-post. Hvis klageren hadde fått tydelig informasjon om at unnlatt fornyelse ville medføre kostnader hadde han naturligvis besvart e-postene eller fornyet oppdraget umiddelbart. En kostnad på 74 731 kroner er svært belastende for klageren som forbruker.

Megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Megleren opplyste aldri om de økonomiske konsekvensene som følge av unnlatt oppdragsfornyelse. Megleren solgte derimot inn ny oppdragsavtale ved å si at fakturaen ville bli trukket i oppgjøret. Dette utgjør et brudd på meglerens plikt til å ivareta forbrukeren. Det bemerkes for øvrig at meglerforetakets opptreden er i strid med god forretningsskikk, jf. markedsføringsloven § 7. Dette som følge av utydelig kommunikasjon, fakturering i ettertid og tilbakehold uten forvarsel.

Klageren krever at meglerforetakets krav om betaling på 74 731 kroner bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:
Da det det hadde blitt avholdt tre visninger og boligen fremdeles ikke var solgt, ønsket klageren å trekke eiendommen fra markedet. Annonsen ble derfor stanset. Den 24. april 2024 fulgte megleren opp klageren pr. e-post ved å forhøre seg om tidspunkt for relansering av boligen.

Da e-posten forble ubesvart, purret megleren på svar 23. mai 2024. Den 12. juni 2024 hadde megleren fremdeles ikke mottatt noen tilbakemelding fra klageren, og han informerte derfor om at oppdraget ville løpe ut 10. juli 2024, samt at det var behov for fornyelse. Klageren svarte verken pr. e-post eller når megleren forsøkte å ringe ham. To uker senere avsluttet derfor meglerforetaket oppdraget, og utstedte faktura i tråd med inngått oppdragsavtale og utført arbeid.

Det var først 3. oktober 2024 at klageren tok kontakt med megleren. Meglerforetakets utestående krav var da sendt til inndrivelse. Megleren informerte om at det ikke lenger forelå et gyldig oppdrag, og at klageren dermed hadde blitt fakturert for utført arbeid i tråd med oppdragsavtalen. Klageren foreslo da å inngå ny oppdragsavtale, samt at fakturaen kunne trekkes i oppgjøret ved et eventuelt salg. Fem dager senere etterspurte klageren meglerforetakets tilbakemelding på forslaget. Regnskapsavdelingen bekreftet da overfor megleren at fakturaen kunne overføres til det nye oppdraget, og at saken kunne trekkes fra inkasso ved ny oppdragsavtale.

Den 29. oktober 2024 inngikk meglerforetaket ny oppdragsavtale med klageren. Megleren persisterte i den forbindelse at fakturaen som var sendt til inkasso ville bli trukket når leiligheten var solgt.

Megleren har opptrådt i samsvar med det som ble avtalt mellom partene. Megleren opparbeidet seg i løpet av den første oppdragsperioden et rettmessig krav på betaling, og det ble fakturert for utført arbeid. Til tross for at megleren informerte klageren om at oppdraget var utgått, viste han velvilje ved å tillate at betalingen ble utsatt. Det ble derimot ikke gitt noe løfte om at meglerforetaket ville frafalle allerede påløpte kostnader. I dette tilfelle har megleren utført dobbelt arbeid, og det er fakturert i henhold til avtalen med klageren.

Det foreligger ikke grunnlag for bortfall av meglerforetakets krav på betaling. Megleren har verken opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller klanderverdig. Megleren har heller ikke handlet i strid med god meglerskikk eller annet lovverk. Det foreligger derfor verken ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av overgang mellom to oppdragsperioder, samt krav om bortfall av meglers vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er ubestridt at det første salgsoppdraget løp ut uten fornyelse, og at meglerforetaket deretter fakturerte klageren i tråd med oppdragsavtalens bestemmelser om betaling ved oppdragets utløp. Nemnda legger til grunn at megler i denne perioden hadde utført arbeid som ga grunnlag for fakturering etter eiendomsmeglingsloven § 6‑5 tredje ledd, som må gjelde tilsvarende der oppdraget utløper på tid, jf. RFE-2024-172. Det er ikke dokumentert forhold som tilsier at megler ikke hadde krav på dette vederlaget.

Klageren anfører at megleren, gjennom e-post av 29. oktober 2024, ga et betinget løfte om ettergivelse av fakturaen fra første oppdragsperiode, for det tilfellet at megler lyktes med å selge boligen.

Nemnda bemerker at ny oppdragsavtale ble inngått 7. november, på det tidspunktet megler signerte. Klager signerte forut for dette; 31. oktober 2025. To dager før dette sendte megler over lenke til ny oppdragsavtale for signering, og skrev samtidig at «[v]i trekker fakturaen som er sendt til inkasso når boligen er solgt». E-posten fremstår å være et svar på dialog mellom klager og megler om hva som skulle betales i det nye oppdraget, for det tilfellet at dette ble inngått. Den 8. oktober 2025 hadde klager sendt en SMS til megler der det var vedlagt bilde av inkassokravet, og der klager spurte «[d]ette skal vel betales ut til dere når leiligheten min er solgt?». Etter dette hadde megler dialog med regnskapsavdelingen i meglerfirmaet. Den 8. oktober skrev megler til en ansatt i oppgjørsavdelingen:

Snakket akkurat med selger. Er det mulig å opprette nytt oppdrag og trekke denne fakturaen i oppgjøret når boligen er solgt?

Det fremstår dermed som om megler også skal ha snakket med klager om hva som skulle betales, og det har formodningen mot seg at megler her skal ha gitt uttrykk for at frafall av hele fakturaen var et aktuelt alternativ. Ut fra klagers spørsmål 3. oktober, fremstår heller ikke klager å ha hatt en slik antakelse. Svaret fra megler i e-posten 29. oktober 2025 er imidlertid svært uheldig, slik nemnda ser det. Sett isolert er denne egnet til å skape en forventning hos forbruker om at fakturaen ville trekkes, og ikke bare gå til fradrag i oppgjøret ved salg.

Ut fra konteksten og dialogen forut for denne e-posten, slik saken er opplyst for nemnda, kan imidlertid nemnda vanskelig se at det er overveiende sannsynlig at det er inngått noen avtale om frafall av kravet. Det kan heller ikke være tale om ugyldighet etter avtalelovens regler.

Nemnda bemerker for øvrig at den nye oppdragsavtalen inneholdt samme poster som den opprinnelige oppdragsavtalen, uten at det var hensyntatt at noe av arbeidet fra forrige periode kunne gjenbrukes. Etter nemndas vurdering har megler skapt forvirring og uklarhet rundt megleroppdragets totalpris, både ved å legge opp til delvis «dobbel» betaling uten å avklare dette nærmere, og ved å sende e-post om «trekking» av den første fakturaen. Samlet mener nemnda at dette innebærer en ikke ubetydelig pliktforsømmelse og brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7 og § 6-3 første ledd.

Pliktforsømmelsen innebærer at det skal gjøres et passende fradrag i kravet om godtgjørelse. Meglerforetaket har erkjent at det ikke skal betales oppgjørsgebyr etter den første oppdragsperioden. Meglerforetaket har 30. juli 2025 fremsatt et forlikstilbud om å redusere kravet om vederlag med 30 000 kroner, som også omfatter det nevnte oppgjørsgebyret. Nemnda mener at dette gir uttrykk for en passende reduksjon i vederlaget.

Etter dette skal klager samlet krediteres med 30 000 kroner for de to oppdragene.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

DnB Eiendom AS avd. Lørenskog krediterer klager med 30 000 kroner.