RFE-2025-214
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Øvre Eiker
Saken gjelder: God meglerskikk. Undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 3. mars 2025 kjøpte klageren en fritidseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Fritidseiendommen hadde installert septiktank som vann- og avløpsløsning. Etter kjøpet ble klageren kjent med at det manglet utslippstillatelse for septiktanken. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å ikke hverken undersøke eller opplyse om at septiktanken manglet utslippstillatelse. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 395 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte fritidsboligen, var hun i den tro om at det eneste som manglet av tillatelser var ferdigstillingsattest. Under visningen ga megleren uttrykk for at hun var kjent i området, samt at hun hadde solgt flere hytter på samme hyttefelt. Meglerens lokalkunnskap burde dermed tilsi at hun hadde foretatt alle nødvendige undersøkelser i forkant av salget. Etter kjøpet, viste det seg imidlertid at hytta også manglet utslippstillatelse for eiendommens septiktank. Klageren hadde, som forbruker, ingen forutsetning for å vite at septiktanken ikke var forskriftsmessig omsøkt. Tanken var tømt årlig siden 2017, og beløp for tømming var oppgitt i salgsoppgaven.
Klageren har ikke fått svar på hvorfor megleren, som hva kjent i området, aldri kontaktet kommunen for å undersøke hvorvidt det forelå utslippstillatelse for septiktanken.
I selgernes egenerklæringsskjema fremgår det at toalettløsningen var installert av ufaglærte. Det bemerkes her at man kan være ufaglært og fortsatt følge loven. Det er derfor ikke noe argument for at klageren burde forstått at septiktanken ikke var lovlig installert.
Videre vises det til tilstandsrapporten hvor det fremgår at takstmannen ikke fikk undersøkt septiktanken, da han ikke kom seg frem til tanken under befaringen på vinterstid.
Megleren har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å ikke undersøke samt opplyse om manglende utslippstillatelse for svartvann/septiktanken. Som følge av mangelen, har klageren fått varsel fra kommunen om overtredelsesgebyr pålydende 15 000 kroner. For å kunne søke om utslippstillatelse for svartvann, må klageren utbedre veien. Bakgrunnen for dette er kravet om at hytta må ligge maksimalt 25 meter fra veien. Klagerens hytte ligger pr. nå 50 meter fra veien. Alternativt må klageren erstatte septiktanken med en annen toalettløsning, noe som sannsynligvis vil gi hytta en lavere standard.
Det fremgår av både eiendomsmeglingsloven § 6-7 og rettspraksis at kjøper skal få de opplysninger som kan få betydning for avtalen. Dersom megleren hadde opplyst klageren om den manglende utslippstillatelsen før kjøpet, ville klageren hatt en annen tilnærming under budrunden. Dette var en vesentlig opplysning som hadde fått stor betydning for avtalen. For øvrig vises det til at rettspraksis som stiller strengere krav til meglers opplysningsplikt når de manglende opplysningene medfører store økonomiske tap og utgifter for kjøper.
Krav om erstatning
Megleren har i dette tilfellet opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og har dermed handlet uaktsomt. Enhver aktsom megler ville undersøkt, samt opplyst om det forelå utslippstillatelse eller ikke for septiktank. På bakgrunn av det dette, krever klageren erstatning tilsvarende kostnadene ved å få hytta til den standarden som klageren betalte for. Det bemerkes her at toalettløsningen var utslagsgivende årsak til at klageren kjøpte eiendommen.
Utbedringskostnadene fordeler seg slik:
Tre søknader til kommunen – 95 000 kroner
Anlegg av 25 meter vei med drenering i henhold til Statens Vegvesen sine forskrifter om veistandard for lastebil – 300 000 kroner
Totalt – 395 000 kroner
Når det kommer alternativet om å bytte toalettløsning, vil eventuelt kostnadene fordele seg slik:
Cinderella forbrenningstoalett – omkring 40 000 kroner
Installasjon av forbrenningstoalett – 20 000 kroner
Fjerning av septiktank – 70 000 kroner
Nedjustert verdi av eiendom – 200 000 kroner
Totalt – 330 000 kroner
For øvrig, bemerkes det at klageren har bedt kommunen om å frafalle overtredelsesgebyret pålydende 15 000 kroner. Klageren har ikke mottatt noe vedtak, men dersom kommunen ikke frafaller gebyret, krever klageren også dette erstattet fra meglerforetaket.
Innklagede har i korte trekk anført:
For at det skal være grunnlag for erstatning, må tre vilkår være oppfylt. For det første må det foreligge ansvarsgrunnlag. For det andre må det foreligge et økonomisk tap, og for det tredje må det foreligge adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Det er den som krever erstatning som har bevisbyrden for at alle vilkårene er oppfylt.
Meglerforetaket bestrider at det foreligger ansvarsgrunnlag i dette tilfellet. Ved kjøpet ble klageren blant annet opplyst om at toalett og avløp var installert av ufaglærte. Det vises her til selgers egenerklæringsskjema punkt 38:
- Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?
Ja
Ufaglært arbeid:
38.1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2006
Beskrivelse av arbeidet: Utvidet platting.
38.2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2017
Beskrivelse av arbeidet: Installert vakuumtoalett (Jets) og septikktank, inkludert eget 12V‑anlegg til dette.
Videre fremgår det under avsnitt “standard” i salgsoppgaven:
Toalettrom:
Toalettrom med furugulv, malt panel på vegger og i himling. Jets vakuumtoalett med tett plasttank under hytten på 1,6 m3.
Tekniske installasjoner:
– Solstrømanlegg med to solcellepaneler og batterier. Anlegget er ikke kontrollert.
– Avløpsrør i plast.
– Naturlig ventilasjon med ventiler og vinduer. Som normalt ved byggeår.
– Plasttank for avløp fra toalett. Tanken er ikke kontrollert.
I tillegg fremgikk det uttrykkelig av tilstandsrapporten at det ikke var fremlagt dokumentasjon for godkjenning av toalett og avløp. Det vises her til avsnitt “Tomteforhold” i tilstandsrapporten:
Utvendige vann- og avløpsledninger
Det er ikke innlagt vann. Vann hentes i felles vannpost. Avløp fra toalett går til tett tank som tømmes årlig. Øvrig avløp (fra servanter og dusj) går i plastrør til terreng.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
Vannkvalitet er ikke dokumentert. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på godkjenning av toalett og avløp.
Konsekvens/tiltak
– Tiltak:
Dokumentasjon må innhentes.
Dette tilsier at den faktiske situasjonen var i tråd med det som var opplyst om i salgsmaterialet.
Etter en helhetsvurdering, kan ikke megleren anses for å ha brutt sin opplysningsplikt eller på annen måte opptrådt i strid med god meglerskikk. Dersom enkelte forhold ved meglerens adferd kan kritiseres, ligger adferden uansett innenfor det spillerom som eksisterer før det må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.
Klageren har uansett ikke sannsynliggjort å ha lidt noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med den påståtte kritikkverdige adferden. Selv om man skulle legge til grunn at klageren burde ha fått noe ytterligere informasjon i forbindelse med kjøpet, kan man ikke se bort fra den informasjonen klageren faktisk fikk om at toalett og avløp var installert av ufaglærte, samt at det ikke var dokumentert noen godkjenning av dette. Klageren kan dermed ikke anses for å ha hatt noen berettiget forventning om at tiltaket var utført av faglærte, samt at det var dokumentert. Den faktiske situasjonen på kjøpstidspunktet må antas å være i samsvar med klagers berettigede forventninger, og det foreligger dermed ikke noe relevant økonomisk tap.
Subsidiært anfører meglerforetaket at et eventuelt økonomisk tap må være svært begrenset og langt lavere enn beløpet angitt i klagen. Beløpene er på ingen måte dokumentert, og kravet tar ikke høyde for opplysningene som klageren faktisk fikk før kjøpet. Meglerforetaket kan dermed ikke se at det er fremlagt dokumentasjon som underbygger noe økonomisk tap, og heller ikke noe som underbygger tapets størrelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, etter eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 og 6‑7, ved å ikke undersøke eller opplyse særskilt om manglende utslippstillatelse for eiendommens septiktank, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Av både selgers egenerklæringsskjema og salgsoppgaven fremgikk det at toalett- og avløpsløsningen var installert av ufaglærte, at avløpet gikk til tett tank og at tanken ikke var kontrollert. Det forelå ikke dokumentasjon på godkjenning av toalett og avløp.
Tilstandsrapporten påpekte manglende dokumentasjon og viste til at «dokumentasjon må innhentes».
Nemnda legger til grunn at informasjon om manglende dokumentasjon og uklar godkjenningsstatus dermed var tydelig kommunisert i salgsdokumentasjonen. Når manglende dokumentasjon er eksplisitt nevnt, kan ikke kjøper ha en berettiget forventning om at godkjenning foreligger. Det er ikke grunnlag for å konstatere brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, eller brudd på god meglerskikk, og det foreligger dermed heller ikke noe ansvarsgrunnlag for erstatning.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.