RFE-2025-220

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
Harris Advokatfirma AS
v/Advokatfullmektig Tereza Jaskova

Innklaget:
Landkreditt Eiendom AS
Tryg Forsikring
v/Advokat Sven Soot

Saken gjelder:               Salg av landbrukseiendom – Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av landbrukseiendommen sin i 2022. Klageren hadde til da eid eiendommen siden 27. mai 1987. Eiendommen ble markedsført av megler som en odelseiendom. På grunn av usikkerhet knyttet til spørsmålet om det heftet odel på eiendommen, ble det inntatt en odelsgaranti i salgsprospektet. Etter salget kom det frem at det ikke heftet odel på eiendommen. Spørsmålet i saken er hvorvidt eiendomsmegler har brutt kravene til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 og sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter § 6-7 (2) nr. 10 ved feilaktig å markedsføre eiendommen som odelsbelagt. Videre er det spørsmål om dette gir grunnlag for erstatningsansvar for meglerforetaket, samt om det berettiger klageren til vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning, samt vederlagsnedsettelse med 100 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
På første side i salgsprospektet og på side 15 vises det blant annet til følgende formuleringer:

«Småbruk med flott beliggenhet i [stedsnavn] Ca. 61 Dekar + andel i jordsameie. Det er odel på eiendommen, men det er ikke kjent at noen ønsker eiendommen løst på odel».

Denne beskrivelsen bygger på en sammenblanding av arealet til klagerens eiendom og samvirkeforetakets eiendom. Det ble dermed presentert et samlet arealgrunnlag som skulle indikere at eiendommen oppfylte odelsvilkårene etter odelsloven § 2. Dette er en uriktig fremstilling av eiendommens faktiske odelsstatus og en feilaktig tolkning av odelsloven.

Det er ubestridt at klagerens eiendom alene ikke oppfyller arealkravet etter odelsloven § 2. Dette støttes blant annet av dokumentasjon fra NIBIO, som viser eiendommens faktiske areal.

I tillegg forelå det en landbrukstakst av 6. mai 2019. I taksten fremgår det eksplisitt at eiendommen ikke er odelsberettiget. Takstmannen bemerker følgende vedrørende odelsforholdet:

«Taksteiendommens areal alene ligger i dette tilfelle under hovedregelen om areal etter odelslovgivningen, og følgelig er eiendommen ikke underlagt odelslovgivningen. Hvis en medregner ¼ andel i felles dyrkningsfelt, blir fulldyrka areal over 35 dekar og eiendommen kan da bli underlagt odel, hvis kommunen/landbruksmyndighetene vurderer det slik. Oppdraget omfatter ikke vurdering av åsetesrett/åsetetakst. Eventuell odel på gården blir nærmere avklart av selger ved eventuelt salg»

Klager oversendte denne taksten og taksten fra 2022 som ligger i salgsoppgaven til megleren, men megler foretok ingen ytterligere undersøkelser om eiendommens odelsstatus. Tvert imot ble opplysningen om at eiendommen var odelsberettiget, presentert som et faktum i markedsføringen. De feilaktige opplysningene om odel fikk betydning for salgsprosessen. Budjournalen viser kun ett bud på eiendommen, noe som tyder på begrenset kjøpsinteresse.

Den feilaktige markedsføringen kan ha virket avskrekkende på potensielle kjøpere og dermed bidratt til lavere interesse og dårligere prisoppnåelse. Eiendommen ble til slutt solgt og overdratt til ny eier.

Det bemerkes videre at megler urettmessig har tilbakeholdt 570 000 kroner av kjøpesummen under henvisning til odelsrett, jf. kjøpekontraktens punkt 11 om odel.

Ansvarsgrunnlag
Det gjøres gjeldende at innklagede har handlet i strid med kravene til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10, ved å presentere eiendommen som odelsbelagt. Eiendomsmegleren sitt ansvarsgrunnlag er i dette tilfellet det ulovfestede profesjonsansvaret, jf. Rt-1995-1350. Profesjonsansvaret er strengt selv om det er et visst spillerom før opptreden kan kritiseres som ansvarsbetingende.

Opplysningene om odelsrett var klart uriktige og uten dekning i eiendommens faktiske forhold. [Matrikkelnummer] oppfyller ikke arealkravet i odelsloven § 2, og det er rettslig sett ikke adgang til å sammenstille dette arealet med [matrikkelnummer], som eies av et annet rettssubjekt. Videre kan klagers deltakerandel i samvirkeforetaket heller ikke anses som eiendommens del i et realsameie, jf. odelsloven § 2 annet ledd. Det er samvirkeforetaket som er tinglyst eier av [matrikkelnummer], og dette er et eget rettssubjekt. Realsameiebegrepet i odelsloven § 2 annet ledd skal tolkes slik at sameieandelen må være knyttet til hovedbruket, jf. Juridika og Landbruksdirektoratets Rundskriv M-2/2021. Det er dermed ikke grunnlag for å anse denne eiendommen som del av klagerens eiendom.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10 plikter megler å innhente og videreformidle opplysninger av særlig betydning for handelen, herunder opplysninger om «odelsrett». Megleren skulle i markedsføringen kunne bygge på de opplysninger om eiendommen som selger gav, likevel slik at megler hadde en selvstendig undersøkelsesplikt, jf. blant annet NOU 1987:14 s. 75 og LF-2022-32961-2.  Det kan i denne sammenheng ikke tillegges vekt at klager og hans bror og søster har vært av den oppfatning at det forelå odelsrett. Eiendommen har vært eid av familien i flere generasjoner, sist av klagers far fram til klageren overtok i 1987. Arealkravene i odelsloven § 2 i 1987 var at en eiendom for å være odlingsjord måtte ha et jordbruksareal på «minst 10 da», og det er klart nok at [matrikkelnummer] var odlingsjord i 1987.

At klagerens bror, som i e-post til megleren den 17. februar 2025 melde ifra at han vil ta eiendommen på odel, måtte ha ment at eiendommen var odelsbelagt, fritar ikke megler fra hans selvstendige plikter. Det avgjørende er hva som faktisk følger av eiendommens rettsforhold og hvordan en profesjonell og aktsom megler burde ha forholdt seg til dette. Det vises i denne sammenheng til at megler i telefon og e-post datert 17. februar 2025 selv uttrykker tvil om klagerens bror kunne ha odelsrett til eiendommen. På direkte spørsmål fra broren til megleren om når han fikk kjennskap til at det ikke var odel på eiendommen ville ikke megleren svare. Megleren informerte heller ikke klageren på noe tidspunkt om at det ikke skulle være odel på eiendommen. Dette fikk klageren vite av sin bror 17. februar 2025.

Likevel ble eiendommen markedsført som odelsbelagt, angivelig basert på at det forelå «en viss sannsynlighet» for at det kunne være odel. Dette uten at megler foretok en selvstendig vurdering av eiendommens status i lys av odelslovens vilkår. Det bemerkes også at megler ikke på noe tidspunkt tok initiativ til å innhente odelsfraskrivelser fra søsknene til klager, noe som etter omstendighetene burde vært en naturlig og nødvendig del av oppfølgningen dersom man først anså odelsrett som aktuelt.

Det bemerkes at det både i salgsprospektet og i den signerte kjøpekontrakten var angitt at megleren ikke kjente til at noen hadde tenkt å ta eiendommen på odel. Dette var imidlertid en uriktig opplysning. Klagerens bror, opplyste i telefonsamtale med både megler og kjøper den 9. oktober 2024 at han vurderte å ta eiendommen på odel, og at det derfor ikke var noen grunn for å selge den til andre. Broren så da heller ikke behov for å legge inn bud, ettersom han hadde odelsrett. Megleren korrigerte ikke denne oppfatningen. Det vises også i den forbindelse til at kjøper, ved tre tidligere bud, tok forbehold om at klagerens søsken skulle fraskrive seg odelsretten. Dette forbeholdet ble imidlertid ikke opprettholdt da kjøper signerte budet fra klager.

Når megler i tillegg selv viser til at det er tvil om odelsrett, men likevel markedsfører eiendommen som odelsbelagt uten å gjøre nødvendige undersøkelser, underbygger dette at det foreligger brudd på meglers lovpålagte plikter. I dette tilfellet foreligger det flere forhold som samlet sett underbygger brudd på meglers profesjonsansvar: Megler har ikke foretatt en forsvarlig vurdering av eiendommens odelsstatus etter odelsloven, herunder eiendommens areal, eierskap og sammenhengen mellom flere matrikkelnumre. Det forelå opplysninger i form av takst fra 2019 og tinglysingsinformasjon som burde ha foranlediget nærmere undersøkelser. Det ble i markedsføringen og kjøpekontrakten gitt uriktige og villedende opplysninger av sentral betydning for kjøper og markedet ellers. Meglers sammenstilling av eiendommene og konklusjon om at det forelå odelsrett er derfor rettslig feil og representerer et klart brudd på både undersøkelsesplikten og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10.

Meglerforetaket bekrefter selv i tilsvaret at «megler i denne saken var usikker på om det forelå odel. Ettersom megler vurderte at det kunne være en viss sannsynlighet for at det forelå odel, fremsto det som mest riktig å opplyse om at det var odel, men å avbøte dette ved å innta en odelsgaranti. Dette ble gjort for å berolige interessenter og sikre en fremtidig kjøper dersom det skulle bli fremmet krav om odelsløsning. At usikkerheten ble avbøtet med en odelsgaranti har ingen betydning for korrekt markedsføring. Men sikrer kun kjøper mot økonomisk tap ved odelsløsningskrav. Megleren visste at klagers bror vurderte å gjøre odelsretten gjeldende, men innhentet ikke odelsfraskrivelse og kontaktet verken broren eller søsteren til klageren. At klageren ikke ønsket å selge til sin bror er irrelevant. Det avgjørende er at uriktige opplysninger om odelsstatus hindret interessenter, herunder klagerens bror å legge inn bud.

Megler foretok altså ingen selvstendig vurdering av eiendommens status etter odelsloven, og foretok heller ikke nødvendige avklaringer. Det bestrides slik innklagede meglerforetak hevder at det ligger utenfor meglers plikter å foreta juridiske vurderinger og innhente nødvendige avklaringer knyttet til odelsspørsmålet. Det vises til NOU 1987:14, side 65, samt RT 1988-7, jf. RFE-2017-13 og RFE 2017-103.hvor det er uttalt at eiendomsmeglere må forventes å beherske grunnleggende skatteregler ved salg av bolig og fritidsbolig. Klageren gjør gjeldende at dette også må gjelde ved vurdering av odelsspørsmål. Valg av meglerforetak ble gjort nettopp på bakgrunn av at foretaket skulle ha god kompetanse på salg av landbrukseiendommer. Ved markedsføringen ble nettopp bistand med odelsrett og skattespørsmål fremhevet i tillegg til spesialistkompetanse på landbruk. Selskapet har også etter det opplyste jurist ansatt ved et av sine kontorer. Megleren kunne således innhentet de nødvendige avklaringer internt.

At eiendommen ble markedsført som odelsbelagt – basert på «usikkerhet» og «en viss sannsynlighet» – viser manglende kunnskap om sentrale forhold ved salg av landbrukseiendommer. Dette fremstår som lite profesjonelt, særlig sett i lys av at meglerforetaket selv profilerer seg slik:

«I Landkreditt Eiendom har vi lang erfaring med salg av landbrukseiendom. Vi hjelper deg gjerne med å navigere i odelsloven når du skal selge din gård. Med riktig forberedelse og kyndig håndtering trenger ikke odel være en stor utfordring i salgsprosessen.»

Meglerforetaket viser til konsesjonssøknaden som begrunnelse for å innta en odelsgaranti. Klager gjør gjeldende at søknaden ikke avklarer om det hefter odel på eiendommen. Konsesjon handler om boplikt og driveplikt, jf. Rundskriv M-1/2021, og ikke om odelsspørsmålet.

Det bestrides at usikkerheten var så stor at megler ikke kunne konkludere med om det forelå odel på eiendommen eller ikke. Ordlyden i odelsloven § 2 er klar og megler kunne lett undersøkt forholdet nærmere – enten i loven, ved å kontakte jurist/advokat, eller ved å be selger innhente avklaring.  Megler kunne også tatt kontakt med kommunen, slik klagers bror gjorde, og fått følgende klare svar:

«Då eg skreiv konsesjonssaka, tok eg utgangspunkt i taksten. Diverre har det vist seg at noko av det som stod i taksten og prospektet er feil. Eg har no undersøkt saka meir. Konsesjonslova og odellova har ulike arealgrenser for når det er konsesjon eller odel på ein eigedom. […] Det er ikkje odel fordi fulldyrka/overflatedyrka areal er under grensa på 35 dekar.»

Meglers sammenstilling av eiendommene og konklusjon om at det forelå odelsrett er derfor rettslig feil og representerer et klart brudd på både undersøkelsesplikten og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10.

Klager mener det foreligger ansvarsbetingende uaktsomhet, ettersom megler ikke handlet i samsvar med det som kan forventes av en normalt dyktig og erfaren eiendomsmegler i tilsvarende situasjon, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det vises til blant annet at et betydelig beløp ble tilbakeholdt i oppgjørsoppstillingen med henvisning til odelsrett, til tross for at det verken forelå faktisk eller rettslig grunnlag for en slik tilbakeholdelse. Dette har påført klager en unødvendig forsinkelse i oppgjøret. Klager er dermed heller ikke i tvil om at bruddet på god meglerskikk er så vidt markert at det kvalifiserer som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng
Klageren har vist til en rekke eksempler på sammenlignbare eiendomshandler som viser at odelsrett har en klart negativ innvirkning på markedsverdien, ettersom potensielle kjøpere avskrekkes av risikoen for senere odelsløsning. Videre er det vist til dom i Oslo tingrett TOSLO-2007-78387 som gjaldt tvist om meglerhonorar i forbindelse med utleiemeglers utførelse av et oppdrag. Oppdragsgiver ble tilkjent et prisavslag på kr. 750.000,- grunnet vesentlig pliktbrudd fra megler sin side. Som det fremgår av dommen, er det ikke avgjørende om pliktforsømmelsen har ledet direkte til et økonomisk tap. Det vesentlige er at uriktige opplysninger svekker tilliten til megler og skaper usikkerhet om oppdragets kvalitet. Det er tilfellet i denne saken. Opplysningene om odel reduserte verdien av eiendommen og påførte klageren økonomisk tap.  Dette er også fulgt i nemdas praksis. Vi viser blant annet til klagesak nr. 2017141, behandlet av Reklamasjonsnemnda 19. mars 2018.

Klager gjør gjeldende at han har lidt et økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med de uriktige opplysningene fra innklagede. Taksten fra 2022, som var på 2 100 000 kroner, ble utarbeidet under forutsetning av at eiendommen var en odelseiendom. Feilinformasjonen om odelsstatus kan ha hatt en negativ innvirkning på eiendommens attraktivitet i markedet. Det anses som en vitterlig kjensgjerning at eiendommers attraktivitet reduseres dersom de legges ut med forbehold om at noen kan finne på å kreve eiendommen løst på odel.

Det kom kun bud fra en budgiver på eiendommen, og budjournalen dokumenterer derfor i seg selv liten interesse. Klager anser det som sannsynlig at markedsføringen reduserte antallet potensielle interessenter, og at dette påvirket prisen negativt. Eiendommen ville hatt større markedsverdi dersom den hadde vært korrekt presentert som fri for odel. Dette støttes blant annet av at det fantes en annen interessent, herunder klagers bror, som kunne ha påvirket og bidratt til en høyere salgspris. Klagerens bror sier at han hadde lagt inn bud på eiendommen hvis han hadde visst at det ikke var odel på den. Det kan godt hende det økonomiske tapet overstiger differansen mellom taksten fra 2022 og salgssummen, siden taksten tok utgangspunkt i at eiendommen var odelsbelagt. Tapet anslås likevel skjønnsmessig til 200 000 kroner, som et rimelig uttrykk for den reduserte salgsverdien som følge av feilinformasjonen.

Vederlagsnedsettelse
Klager fremsetter også krav om vederlagsnedsettelse, med hjemmel i eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det følger av § 7-7 at det kan kreves vederlagsnedsettelse dersom «det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side».  Vilkårene er oppfylt, det vises blant annet til RFE-2020134. Det foreligger en betydelig pliktforsømmelse i form av uriktig rettslig vurdering, feil markedsføring og manglende undersøkelser. Disse forholdene har hatt betydning for salgsprosessen og det økonomiske resultatet. På denne bakgrunn krever klageren at meglers vederlag skjønnsmessig settes ned med 100 000 kroner, eventuelt at hele vederlaget på 150 000 bortfaller. Kravet om vederlagsnedsettelse fremsettes subsidiært i forhold til erstatningskravet, da begge kravene gjelder samme økonomiske tap. Klager anser det mest nærliggende å søke tapet dekket gjennom erstatning, men anfører vederlagsnedsettelse som et subsidiært grunnlag for økonomisk kompensasjon dersom erstatning ikke skulle føre frem.  Det er ikke et vilkår fr ansvar at pliktforsømmelsen har medført direkte økonomisk tap. Det vesentlige er at uriktige opplysninger svekker tilliten til megler og skapet usikkerhet om oppdragets kvalitet, jf. TOSLO-2007-78387 og RFE 2017-141.

På vegne av klageren fremsettes slik påstand:

«Prinsipalt:
Landkreditt Eiendom AS dømmes til å betale kr. 200.000,- i erstatning til [klagers navn] med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
Subsidiært:
Landkreditt Eiendom AS refunderer [klagers navn] salgsvederlag med kr. 100.000,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer, eventuelt at hele vederlaget på kr. 150.000,- faller helt bort.

I begge tilfeller:
Landkreditt Eiendom AS betaler [klagers navn] sine sakskostnader.»

Innklagede har i hovedsak anført:
I denne saken var megler usikker på om det forelå odel. Ettersom megler vurderte at det kunne være en viss sannsynlighet for at det forelå odel, fremsto det som mest riktig å opplyse om at det var odel, men å avbøte dette ved å innta en odelsgaranti. Dette ble gjort for å berolige interessenter og sikre en fremtidig kjøper dersom det skulle bli fremmet krav om odelsløsning. Å fjerne eller avbøte en usikkerhet er gjort nettopp for å bidra til større interesse og så god pris som mulig.

Det synes også nødvendig å påpeke at eiendommen hadde ligget lenge ute for salg uten at det var noe relevant interesse for eiendommen. Eiendommen ble lagt ut for salg 25. april 2023 og ble solgt 09. oktober 2024.

I februar 2025 mottok megler en e-post fra klagerens bror som ønsket å overta eiendommen på odel. Megleren antydet da at han ikke kunne se at broren hadde noen odel til eiendommen. I perioden fra oppdraget ble inngått til salg, var det flere samtaler mellom megleren og broren. Når det gjaldt spørsmålet om odel, anbefalte megleren kontakt med advokat for nødvendige avklaringer. Når det gjaldt et eventuelt salg til broren var klageren klar på at han ikke ønsket dette med bakgrunn i brorens alder og helsetilstand. Broren var godt kjent med budgivningen også klagerens vurderinger i forhold til motbudet til kjøper, men han kom ikke med bud selv. Broren ønsket også på et tidspunkt at salgsprosessen skulle avventes for å se hvordan det gikk med hans helsetilstand. Da megleren snakket med klageren om , ønsket klageren likevel å få til en avtale med nabogutten som senere ble kjøper av eiendommen.

Det fastholdes at megler har oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. Så lenge det forelå usikkerhet rundt spørsmålet om odel måtte megler for å overholde sine plikter etter emgl. § 6-3 om god meglerskikk, ta høyde for at det forelå odel på eiendommen. At kommunen har behandlet søknad om konsesjon synliggjør hvor uklart dette var. Hadde dette vært helt klart ville jo kommunen bare kunne ha sagt at det ikke forelå noe behov for en konsesjonssøknad.

Klager viser til landbrukstakst av 6. mai 2019. Også takstmannen tar forbehold om at eiendommen kan bli underlagt odel. At det heftet usikkerhet rundt odelsspørsmål og at dette ikke var «rett frem» bekreftes videre av at svaret fra kommunen, som klager henviser til.

Alt dette synliggjør etter innklagedes sin oppfatning den usikkerhet som rådet. At megler skulle kunne konkludere på spørsmål om odel, som delvis berodde på flere juridiske avklaringer, må ligge utenfor det som kan forventes fra en megler.

Megler har etter dette fattet en beslutning som fremsto som den mest riktige og annonsert eiendommen som om den var underlagt odel og etter beste evne forsøkt å avbøte den evt. prisdempende effekt dette måtte ha, ved å innta en odelsgaranti. Selger opplyste å være barnløs, megler mente likevel at det ville være i tråd med god meglerskikk å innta en slik odelsgaranti da det ved enkelte anledninger har blitt fremmet krav fra «ukjente» barn som ikke er tilkjennegitt av selger. Det er ikke vanlig praksis og alltid innhente odelsfraskrivelser, det kan i mange tilfeller skape større uro/krangling i familien. Selger ga en odelsgaranti nettopp for å gjøre det trygt for kjøper.

Økonomisk tap og årsakssammenheng
Det er ikke sannsynliggjort og dokumentert noe økonomisk tap. Klagers anførsler knyttet til dette synes i det hele bero på spekulasjoner om hva som ville kunne vært tilfellet dersom eiendommen ikke var solgt som odelseiendom.  Det er et faktum er at eiendommen hadde vært forsøkt solgt i lang tid, det forelå ingen andre budgivere eller reelle interessenter, og selger hadde opplyst megler om at han ikke ønsket å selge til sin bror.

Gitt at megler hadde solgt eiendommen som odelsfri, så kan meglerforetaket fortsatt ikke se at det er sannsynliggjort at salgssummen ville blitt en annen. Det foreligger således heller ingen årsakssammenheng mellom den anførte ansvarsbetingende handlingen og det anførte økonomiske tapet.

Klagers henvisning til to eiendommer, henholdsvis med og uten odel har liten relevans og er misvisende. Ingen av eiendommene er solgt og sier således lite om markedsverdien. Videre er det ikke inntatt noen odelsgaranti slik det er i denne saken. Det er i alle tilfelle tilstand på bebyggelsen og beliggenheten som utgjør forskjellen i pris på de aktuelle eiendommene. Et bedre eksempel på salg i nærområdet vil være naboeiendommen, tidligere eiet av klagers bror. Denne eiendommen ble solgt for 1 980 000 kroner sommeren 2024. Denne eiendommen var det ikke odel på og det var snakk om et småbruk på 176 dekar med våningshus og driftsbygning. Prisen samsvarer godt med prisen som ble oppnådd på klagerens eiendom.

Vi kan ikke se at sakene for nemnda det henvises til er sammenlignbare. Det ikke sannsynliggjort og dokumentert at opplysningen om odel reduserte verdien av eiendommen. Dette er en udokumenterbar påstand.

Vederlagsnedsettelse
Som redegjort for kan meglerforetaket ikke se at det foreligger noen pliktforsømmelse fra megler og det er ikke grunnlag for krav om vederlagsnedsettelse.

Meglerforetaket vil på bakgrunn av ovennevnte påstå at klagen ikke kan føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten herunder god meglerskikk, og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det er ubestridt at klagerens eiendom alene ikke oppfyller arealkravet etter odelslova § 2. Det vises her særlig til nemndas henvendelse om klargjøring av dette, som er utførlig besvart av klager, men som ikke er kommentert av innklagede. Klagers rettsforståelse når det gjelder odelslovas regler legges dermed til grunn. Nemnda kan heller ikke se at det felles dyrkningsfeltet, som tilhørte et annet rettssubjekt, innebærer at klagers eiendom var underlagt odel. Eiendommen var etter dette ikke underlagt odel da klager skulle selge eiendommen i 2022. Like fullt fremgikk det i salgsoppgaven at den var det.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10 skal megler i salgsoppgaven gi opplysninger om odelsrett, der dette er relevant. Bestemmelsen er først og fremst ment å sikre potensielle kjøpere et tilfredsstillende informasjonsgrunnlag før handel, men påvirker i noen grad også hvilke forventninger en selger kan ha til meglers ivaretakelse av omsorgsplikten etter § 6-3 første ledd – i alle fall der det er tale om opplysninger som er av en slik karakter at megler ikke uten videre kan forholde seg til selgers opplysninger. Den særlige lovfestingen i andre ledd nr. 10 illustrerer at spørsmålet om odel er en vesentlig opplysning for en kjøper – men også for selger.

Når det for megler i dette tilfellet har fremstått som usikkert om eiendommen var underlagt odel, mener nemnda at megler skulle ha bragt klarhet i dette, om nødvendig ved å søke juridisk råd. Her kommer det inn at meglerforetaket markedsførte seg med særlig kompetanse innenfor landsbrukseiendommer og odel. Dersom det likevel ikke var mulig å bringe odelsspørsmålet helt på det rene, skulle meglerforetaket i salgsmateriellet ha tilkjennegitt denne usikkerheten, og hvorfor det i tilfellet var usikkert, fremfor å skrive at eiendommen var underlagt odel.

Selv om det både i salgsoppgaven og i kjøpekontrakten fremgikk at det ikke var kjent at noen ønsket å ta eiendommen på odel, og det var inntatt en såkalt «odelsgaranti», mener nemnda at den uriktige opplysningen om at eiendommen var underlagt odel var en potensielt prisdempende opplysning som var egnet til å avskrekke eventuelle interessenter. Odelsgarantien i salgsoppgaven side 15, fremstår som et hensiktsmessig avbøtende tiltak i en situasjon der det faktisk foreligger odel, men avbøter ikke en potensielt prisdempende effekt for en eiendom som er odelsfri men som markedsføres som odelseiendom.

Nemnda mener at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og at forholdet er erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda mener at grensen for det slingringsmonnet megler må innrømmes før en forsømmelse når opp til denne terskelen er overskredet, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Nemnda finner det imidlertid ikke sannsynliggjort at klager har lidt noe økonomisk tap. Selv om opplysningen i sin natur er vurdert som prisdempende, er det ikke mulig for nemnda å ha noen kvalifisert formening om hvordan salget ville ha forløpt om det var gitt korrekte opplysninger. Det var over tid begrenset interesse for eiendommen, og det er ikke gitt at salgssummen ville blitt en annen om eiendommen hadde vært markedsført som fri for odel. Det er klager som må sannsynliggjøre at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt. Her er det ikke sannsynliggjort at meglers forsømmelse har ledet til noe økonomisk tap for klager. Klager har vist til at et betydelig beløp ble holdt tilbake som følge av odelspørsmålet, og at dette innebar et forsinket oppgjør til klager. Dette kan ha ledet til et «avsavnstap» for klager, som kan gi grunnlag for avsavnsrenter, men det har ikke nemnda grunnlag for å ta nærmere stilling til. Nemnda mener imidlertid at forholdet innebærer en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. § eiendomsmeglingsloven 7-7. Klager har krevd dette «subsidiært» dersom erstatningskravet ikke fører frem. Det fremgår av oppgjørsoppstillingen at meglers provisjon er 150 000 kroner. Nemnda mener at meglers forsømmelse er såvidt graverende at det er passende å sette ned provisjonen med 75 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Landkreditt Eiendom AS har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klager krediteres 75 000 kroner av godtgjørelsen til megler.