RFE-2025-223

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Moss AS (PrivatMegleren Moss)

Saken gjelder:               Oppgjør. God meglerskikk.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 2. juli 2024 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin bolig med innklagede meglerforetak. Det ble avholdt fem visninger før boligen ble solgt, og i henhold til oppdragsavtalen var kostnaden for visninger 2 900 kroner. I forbindelse med oppgjøret ble imidlertid klagerne fakturert 17 400 kroner. Klagerne hevder at de ikke ble informert om at prisen i oppdragsavtalen gjaldt pr. visning. Spørsmålet er om megleren har handlet i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at meglerforetakets vederlag settes ned med 14 500 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Forut for oppdragsinngåelsen spurte klagerne hvilke kostnader som ville kunne påløpe i forbindelse med oppdraget. Megleren ga da både skriftlig og muntlig inntrykk av at alle visningene var inkludert i salgstilbudet, og at kostnaden ikke ville overstige satsen i oppdragsavtalen.

Oppdragsavtalen var derimot uklar og åpnet for ulike tolkninger. Kostnaden for «[v]isning/overtagelse» var her satt til 2 900 kroner, og det fremgikk ikke at beløpet gjaldt pr. visning. Klagerne forsto det derfor slik at beløpet gjaldt for det samlede visningsarbeidet. I forbindelse med oppgjøret ble de derimot trukket 17 400 kroner for visninger.

Klagerne opplever at de i forbindelse med oppdragsinngåelsen ble villedet til å tro at visningene inngikk i en helhetlig pakke, og at det ikke ville påløpe kostnader utover avtalt provisjon. Dette var avgjørende for at klagerne valgte meglerforetaket som oppdragstaker.

Megleren skal sørge for at oppdragsgivere gis tydelig informasjon om kostnadene som kan påløpe i forbindelse med et oppdrag. Når det i ettertid har oppstått tvil om hva som faktisk var avtalt har ikke megleren oppfylt denne plikten. Uklar og villedende informasjon har påført klagerne merkostnader som de verken kunne forutse på grunnlag av oppdragsavtalen eller kommunikasjonen med megleren. Som kunde kan klageren legge avgjørende vekt på den skriftlige avtalen, og det kan ikke forventes at han tolker nyanser eller uklare e-postformuleringer på samme måte som en profesjonell part. For en forbruker er det ikke opplagt hva som anses som privatvisning og fellesvisning. Når avtalen er tvetydig, må dette gå ut over den profesjonelle part som har utformet avtalen.

Salgsoppgaven ble utformet etter at oppdragsavtalen var inngått. Selv om det her ble presisert at kostnaden gjaldt pr. visning, var oppdragsavtalen allerede inngått basert på en annen forståelse. Ved godkjenning av salgsoppgaven fokuserte klagerne på markedsføringsinnholdet, og ikke de økonomiske vilkårene for avtalen.

Megleren har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne krever derfor at meglerforetakets vederlag settes ned med 14 500 kroner. Dette tilsvarer differansen mellom kostnaden for visninger i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen.

Innklagede har i korte trekk anført:
Før oppdragsavtalen ble signert var megleren på befaring hos klagerne. Kostnadene knyttet til oppdraget ble da gjenstand for diskusjon, hvorav megleren ga beskjed om at hun tok betalt pr. visning. Etter noe frem og tilbake ble det derimot avtalt at privatvisninger skulle være inkludert i tjenesten. Dagen før oppdragsinngåelsen bekreftet megleren overfor klagerne at antall visninger ville kunne påvirke totalkostnaden. Det vises til utdrag fra meglerens e-post av 1. juli 2024:

En variabel kostnad er antallet fellesvisninger vi må avholde hos dere […]

Det stemmer at det i oppdragsavtalen står at visning/overtagelse koster 2 900 kroner. I forkant av oppdragsinngåelsen presiserte derimot megleren at det var snakk om en variabel kostnad med en fast pris på 2 900 kroner pr. visning.  Klagerne forsto derfor, eller burde ha forstått, at prisen gjaldt pr. visning.

Den 22. august 2024 godkjente klagerne salgsoppgaven før annonsering. Det fremgikk også her at prisen var 2 900 kroner pr. visning. Selv om dette tidsmessig var etter oppdragsinngåelsen, viser det tydelig meglerforetakets forståelse av avtalen. Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[m]eglers vederlag og utlegg».

Meglerforetaket har ikke tatt betalt for visninger/overtagelse som ikke er avtalt.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megler har gitt tilstrekkelig og tydelig informasjon om kostnadene knyttet til visninger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3 om god meglerskikk, samt om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse etter § 7‑7.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at kostnaden for «visning/overtagelse» i oppdragsavtalen er angitt som 2 900 kroner uten nærmere presisering av om dette gjelder per visning eller som en samlet pris. En slik formulering kan etter sin ordlyd åpne for tolkning.

Etter nemndas praksis er det meglerens ansvar å sørge for at oppdragsgiver på en klar og utvetydig måte informeres om hvilke kostnader som vil påløpe, særlig der honorarmodellen innebærer variable kostnader. Dersom avtalen eller informasjon gitt før avtaleinngåelsen er uklar, må risikoen for dette falle på meglerforetaket som den profesjonelle part.

Samtidig fremgår det av saken at megleren i forkant av oppdragsinngåelsen sendte en e‑post der det uttrykkelig ble opplyst at antall fellesvisninger ville påvirke totalkostnaden. Det er også anført at klagerne muntlig ble informert om pris per visning. Det er ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til dette, ettersom den nevnte e-posten har bidratt til å presisere den noe uklare ordlyden i oppdragsavtalen.

Videre fremgår det av salgsoppgaven, som ble godkjent av klagerne etter oppdragsinngåelsen, at prisen gjelder per visning. Selv om dette kom etter at avtalen var signert, viser det hvordan meglerforetaket har forstått avtaleteksten, og klagerne reagerte ikke på dette. I den grad partene har hatt ulik subjektiv forståelse av hvordan visningene skulle honoreres, vil avtalens ordlyd være avgjørende, og med den presiseringen som ble gjort i e-posten som ble sendt i forkant av oppdragsinngåelsen, var det tilstrekkelig tydelig at prisen som kunne faktureres for visninger kom an på antallet.

På bakgrunn av de foreliggende opplysningene finner nemnda ikke grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk. Nemnda bemerker likevel at meglerforetaket for fremtiden bør sørge for at dette punktet i oppdragsavtalen blir klargjort.

Vederlagsnedsettelse forutsetter et kvalifisert pliktbrudd fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7‑7. Ettersom nemnda ikke finner at megler har handlet i strid med god meglerskikk, er vilkårene for vederlagsnedsettelse ikke oppfylt. Kravet om reduksjon av vederlaget med 14 500 kroner kan derfor ikke tas til følge.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.