RFE-2025-228

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Stabekk Eiendomsmegling AS (EIE Stabekk)

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 24. juni 2025 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Boligen hadde en prisantydning på 16 500 000 kroner, men klagerne fikk tilslaget på 16 200 000 kroner. Klagerne hevder at megleren i anledning salget opplyste at det medfulgte en eierandel i et fellesareal, noe som var en av hovedgrunnene til at de innga bud. Under kontraktsmøte viste det seg imidlertid at kommunen eide det aktuelle området. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstattet 400 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
På visningen opplyste megleren på eget initiativ at [gårds- og bruksnummer] var fellesareal for de omkringliggende boligene, og at det medfulgte en eierandel i eiendommen. Videre fortalte megleren at det var mulighet for å fjerne trær og oppgradere området i samarbeid med de andre eierne. Grøntarealet hadde vært ubrukt og gjengrodd i flere år. Adgangen til å foreta oppgraderinger var en av hovedgrunnene til at klagerne valgte å inngi bud.

Under kontraktsmøtet, da det ble gjort en gjennomgang av dokumentene, spurte klagerne hvor det fremkom at det medfulgte en eierandel til grøntarealet. Megleren startet da å lete, men fant ingen dokumentasjon på dette. Etter hvert kom det imidlertid frem at arealet var eid av kommunen, noe som også ble bekreftet av selgeren i en senere telefonsamtale med megleren. Klagerne hadde dermed ingen eierandel til området. Plankartet var ikke inntatt i salgsoppgaven, men lå som vedlegg til kjøpekontrakten.

Klagerne stolte på meglerens kunnskap og opplysningene som ble gitt under visningen. Klagerne ville gitt et lavere bud dersom de visste at grøntarealet var eid av kommunen. Megleren har i etterkant pr. telefon beklaget for at det ble gitt feil opplysninger.

Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klagerne krever erstatning på 400 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salgsoppgaven beskrev klart og tydelig at det kun var boligen som var til salgs. Det stod ikke at det medfulgte en eierandel til fellesarealet. Salgsoppgaven var tilgjengelig for klagerne til enhver tid. Megleren har heller ikke gitt muntlig informasjon om at fellesarealet inngikk som en eierandel, og det foreligger ikke dokumentasjon som underbygger dette. To dager etter visningen innga klagerne, på eget initiativ, bud uten forbehold. Klagerne hadde da ingen spørsmål eller innsigelser knyttet til fellesarealet. Dette ble først problematisert under kontraktsmøtet.

Megleren har verken gitt uriktige eller villedende opplysninger, som kan ha virket inn på kjøpet. Klagerne hadde full tilgang til salgsoppgaven og innga bud uten forbehold. Det er således ikke grunnlag for erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑7, samt krav om erstatning. Bruk av lydopptak som bevis.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter, herunder en lydfil med transkripsjon av innholdet.

Hvorvidt transkripsjon av lydopptak kan inngå i nemndas avgjørelsesgrunnlag
Klagerne har tatt lydopptak av samtale med megler. Klagerne har fremlagt en transkripsjon av lydopptaket. Spørsmålet er om transkripsjonen kan benyttes som bevis for nemnda og inngå i dens avgjørelsesgrunnlag.

Etter nemndas vedtekter punkt 7.1 er nemndas saksbehandling skriftlig og kun basert på den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt under saksforberedelsen. Nemnda tok i RFE-2023-195 stilling til om et lydopptak med tilhørende transkripsjon kunne benyttes av nemnda. Flertallet bemerket i den saken at utskrift av en lydfil i utgangspunktet ikke kunne regnes som et skriftlig dokument i denne relasjon, men bemerket at «[s]om mindretallet er inne på, må dette eventuelt i det minste forutsette at meglerforetaket har hatt tilgang til opptaket og hatt mulighet til å kontrollere utskriften sammenholdt med lydfilen».

Slik nemnda nå ser det, er en transkripsjon av et lydopptak et skriftlig dokument i saken. Det kan dermed som utgangspunkt føres som bevis, og spørsmålet er om det er noe rettslig grunnlag for å gjøre unntak fra dette. Nemnda bemerker at domstolene i særlige tilfeller kan nekte føring av bevis som er skaffet til veie på utilbørlig måte, jf. tvisteloven § 22-7. Tvisteloven gjelder ikke for nemnda, men den nevnte bestemmelsen må anses å gi uttrykk for et alminnelig prinsipp, som også er førende for nemndas bruk av lydopptak. Det er i saken her ikke holdepunkter for at lydopptaket er skaffet til veie på utilbørlig måte, og det er heller ikke hevdet av meglerforetaket, selv om megler har påpekt at han ikke var informert og ikke samtykket i opptaket. Det er slik nemnda ser, uansett ingenting som skulle tilsi at det skulle foreligge særlige forhold som tilsier at transkripsjonen ikke skulle kunne benyttes av nemnda som del av sakens dokumenter. Det vises til at hensynet til et materielt riktig resultat med tyngde tilsier at transkripsjonen kan benyttes.

Nemnda kan etter dette ikke se at det er noe rettslig hinder for at transkripsjonen av lydopptaket benyttes som bevis i saken her. Det tilføyes at meglerforetaket har hatt tilgang til opptaket og har hatt mulighet til å kontrollere utskriften sammenholdt med lydfilen. Det megler har påpekt vedørende manglende informasjon og samtykke er som nevnt ikke tilstrekkelig til at nemnda er forhindret fra å benytte transkripsjonen. Det er ikke hevdet at transkripsjonen ikke samsvarer med lydopptaket. Ettersom dette ikke er hevdet, har nemnda selv lyttet til opptaket, og kan bekrefte at det samsvarer med lydopptaket.Nemnda vil på denne bakgrunn i det følgende benytte transkripsjonen som bevis.

Hvorvidt det er gitt uriktige opplysninger
Det sentrale spørsmålet for nemnda er om megleren ga opplysninger som ga klagerne grunn til å tro at det medfulgte en eierandel i et grøntareal, og om dette utgjør et brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6‑7.

Klagerne anfører at megleren under visning uttalte at eiendommen hadde en eierandel i grøntarealet, samt at det var mulig å hogge trær og oppgradere området i samarbeid med de andre eierne. Anførselen underbygges av transkripsjonen. I samtalen under kontraktsmøtet uttaler megleren blant annet:

«Beklager, hvis jeg sa eier, altså det var det var i så fall feil fra min side» (00:00:19)
«(…) naturområde grøntområde, et fellesområde for de husene der så det skal jo brukes til det» (00:01:15)
«Det er jo det det er regulert til, så så beklager hvis jeg formulerte meg gærent der, altså, det var ikke min intensjon i det hele tatt, men det. Det er det fellesområdet der tilhører da de husene der.» (00:01:17)

Transkripsjonen viser videre at megleren ikke bestrider at han kan ha brukt uttrykk som ga inntrykk av eierrett, og han beklager dette eksplisitt. Megleren forsøker i samtalen å forklare at bruken er den samme, men fastholder samtidig at området «tilhører» husene, en påstand som objektivt er feil og dermed misvisende når arealet er kommunalt.

Eiendomsmeglingsloven § 6‑7 stiller strenge krav til riktige og fullstendige opplysninger. Opplysninger om eierforhold til tilgrensende areal er typisk opplysninger av betydning for kjøper, både med hensyn til bruksrett, fremtidige tiltak og mulige endringer i området. Dersom megler gir en konkret og positiv opplysning om forhold av betydning, må en kjøper kunne stole på denne. Dersom megler er i tvil, skal dette fremgå klart, og megleren har en undersøkelsesplikt. Dersom megler var i tvil om riktigheten av opplysningen, måtte denne usikkerheten ha kommet til uttrykk, eventuelt avstedkommet nærmere undersøkelser. Forholdet kunne her enkelt vært avklart ved å sjekke grunnbok eller kommunens planer.

Megler ga en positiv opplysning om eierandel, og muligheten til å fjerne trær, noe som indikerer kontroll over arealet. Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger som tilsa eierrett eller fellesareal, men det fritar ikke megler for ansvar når den muntlige informasjonen var uriktig.

På denne bakgrunn finner nemnda at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6‑7 og at megler har opptrådt uaktsomt. Transkripsjonen av lydopptaket viser at megleren erkjenner at han kan ha uttalt seg feil. Klagernes påstand om at den uriktige informasjonen har hatt betydning for kjøpsbeslutningen, er troverdig og underbygget.

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 må tre vilkår være oppfylt. I tillegg til ansvarsgrunnlag, som ansees oppfylt, må klagerne ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Nemnda finner som nevnt at den uriktige opplysningen har hatt betydning for kjøpsbeslutningen, men hvordan klagerne ville ha vært stilt økonomisk dersom megler hadde gitt korrekte opplysninger, er det ikke mulig for nemnda å ta stilling til. Det er dermed ikke mulig, under nemndas skriftlige behandling, å ta stilling til hva et eventuelt økonomisk tap utgjør.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Stabekk Eiendomsmegling AS (EIE Stabekk) har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7, men det tas ikke stilling til erstatningskravet.