RFE-2025-250

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. mars 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eie Lillestrøm

Saken gjelder:              Brudd på omsorgs og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak ved budaksept 21. mars 2025 for en kjøpesum på 3 869 171 kroner. Overtakelsen fant sted 1. juni 2025. Klager har trukket frem flere forhold ved meglerens oppfølging og håndtering av kontraktsignering og overtagelse, som hun mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk ved gjennomføringen av salgsprosessen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren var førstegangskjøper og forventet veiledning, tydelig kommunikasjon og en fast kontaktperson. Klagerens far var gitt fullmakt til å legge inn bud. Etter budaksepten fikk de lite informasjon om hva som skulle skje videre. Både klageren og hennes far ventet på at megleren skulle ta kontakt, men hørte ingenting. To uker før påske dro klagerens far til meglerkontoret for å spørre hvordan de skulle gjøre det i forhold til signering av kontrakten. Megleren beklagde seg og lovte at dette skulle skje før påske. Det skjedde ikke.

Klageren har ved flere anledninger forsøkt å komme i kontakt med megler, uten å lykkes. Megler har aldri kontaktet henne. Klageren fikk ikke noen lenke til elektronisk signering og spurte om hvordan hun skulle få signert kontrakten. På spørsmål til kontaktpersonen som var oppført i annonsen om hvordan klager skulle signere kontrakten, fikk hun bare tilbakemelding om at vedkommende skulle sjekke det opp, uten at det kom noe mer. Også klagerens far ringte uten å få svar eller bli ringt tilbake. Han fikk kun en sms hvor megleren skulle ringe tilbake, men han ringte aldri. Klageren og hennes far ble fullstendig oversett.

Under budrunden fikk de også lite informasjon om hva som skjedde etter budaksept. Til slutt dro de innom kontoret på nytt. I løpet av to måneder var de innom kontoret 3 ganger, kun for å mase. Klagerens bankrådgiver måtte ha signert kontrakt for å ordne ting på sin kant. Plutselig en dag fikk klageren en e-post med beskjed om at oppgjørsskjema ikke var i orden. Det var ikke gitt noen beskjed om dette tidligere. Fra budrunden til overtakelsen fikk ikke klageren noen informasjon.

Det ble ikke sendt akseptbrev samme dag som budrunden, og klager mottok først kjøpekontrakten tre dager senere. Henvendelser til megler ble enten ikke besvart, eller kun fulgt opp med svært korte meldinger som «sjekker opp», uten videre respons.

Klager bestrider innklagedes fremstilling av dette som en «tilfeldig lengre samtale» og fastholder at møtet skjedde fordi megler ikke returnerte lovede telefoner.

Megler tok aldri initiativ til dialog om kontraktsmøte, veiledning eller gjennomgang av videre prosess. Hun opplevde at det var hun og faren som måtte drive prosessen, og at megler ikke fulgte opp slik som forventet etter eiendomsmeglingsloven § 6‑3.

Kontrakten blir først signert 06.mai 2025 altså 1,5 måned etter budaksept. Det var aldri snakk om noe kontraktsmøte. Det var klageren selv som møtte opp på meglerkontoret og fikk snakket med en sekretær om kontraktsignering, da var det under tre uker til overtakelsen. Vedkommende hjalp klageren med signeringen. Det at klageren måtte mase og purre slik er ikke god oppfølging eller veiledning til en førstegangskjøper. Megleren skal utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk og ellers ivareta begge parters interesser.

Innklagede har hevdet at klager ble tilbudt kontraktsmøte, men ikke benyttet seg av dette. Dette er ikke riktig klageren mottok aldri noe slikt tilbud, verken muntlig eller skriftlig. Klager viser til at hun aldri hadde en eneste samtale med megler, og at det derfor ikke kan stemme at megler har «oppfattet» at hun ikke ønsket møte. Det er meglerens ansvar å sikre at kjøper faktisk mottar informasjonen, og at megler ikke kan legge til grunn at kjøper ikke ønsker gjennomgang når klager ikke har fått forespørselen i utgangspunktet.

Klageren fikk aldri oppgitt hvem som var ansvarlig megler eller fast kontaktperson. I stedet mottok hun e-poster fra 5 ulike personer som ikke sto oppført i annonsen. Dette skapte usikkerhet i forhold til hvem hun skulle forholde seg til. Det var først på overtakelsen klageren møtte megleren første gang. Manglende oppfølging gjaldt også meglerforetakets fagansvarlige og daglig leder som var kopiert inn på e-postene fra klageren. Heller ikke megleren som deltok på overtakelsen svarte på henvendelser.

Overtakelsen ble gjennomført 1. juni 2025, dagen etter reiste hun på en lengre utenlandsreise. Hun var ikke i boligen igjen før 4. august, og oppdaget mangelen da. En måned senere sendte klager en e-post til megler uten å få noe annet svar enn «kommer tilbake». På selve overtakelsesdagen var det kraftig regnvær og dårlige lysforhold, noe som gjorde det vanskelig å se detaljene ordentlig. Ved overtakelsen ble det signert protokoll, men på grunn av ferieavvikling og lite bruk av boligen, fikk klageren først da gått grundigere gjennom leiligheten. Da hun åpnet vinduet og inspiserte nærmere, oppdaget hun flere tegn på at det ikke var foretatt en grundig rengjøring i henhold til kontraktens punkt 7.3. Det var blant annet tykke lag med støv og smuss i vinduskarmene og på overflater som ikke kan tilskrives normal bruk etter overtakelse Det var spindelvev og skapene var heller ikke vasket innvendig. I kontraktens punkt 3 står det klart at:

«Selger skal overlevere boligen til kjøper i ryddet og rengjort stand (…). Med ryddet og rengjort stand menes for eksempel vask av gulv og vinduer i oppholdsrom, rengjøring av ildsteder, ventilator, m.v.»

Selv om klageren har signert overtakelsesprotokollen, mener hun dette er et forhold som gir grunnlag for reklamasjon, da det ikke ble oppdaget før nylig og er i strid med det selger har forpliktet seg til i avtalen. Ut fra boligens tilstand fremstår det som at selger har ryddet, men ikke utført utvask slik beskrevet. Slike mengder støv og skitt bygger seg ikke opp på kun tre måneder, spesielt i områder som ikke har vært i bruk. Dette tyder på at det ikke ble vasket ut av leiligheten før overtakelsen. I tillegg ligger det spindelvev på balkongen, noe som ytterligere tyder på at utvasken ikke ble gjennomført i tråd med kontraktens krav.

Megleren burde gitt klageren veiledning før overtakelse, i forhold til hva hun burde sjekke før hun signerte overtakelsesprotokollen. Hun mottok ikke informasjon om hva som skulle kontrolleres, hva signeringen av overtakelsesprotokollen innebærer, eller hvem som skulle møte opp. Innklagedes argument om at klagers far «har erfaring med kjøp og salg av eiendom» er ikke riktig, farens erfaring er gammel og utdatert, uansett er det klageren og ikke faren som var kjøper. Meglers plikter retter seg derfor mot henne. Dette er ansvarsfraskrivelse fra meglerens side. Den mangelfulle veiledningen bidro til at feil og mangler ved overtakelsen, herunder utvask, ikke ble fanget opp.

Som førstegangskjøper hadde hun et særskilt behov for veiledning, som hun ikke fikk. Dette har påvirket både prosessen og resultatet. Megleren har utvist manglende oppfølging, gitt uriktige opplysninger og brutt kravene til god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3 i forbindelse med kontraktsinngåelsen og overtakelsen. Klageren krever kompensasjon for mangelfull rengjøring, samt manglende oppfølging og bistand i forbindelse med kontraktsignering.

Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren fulgte opp og ga klageren nødvendig informasjon gjennom hele prosessen.

Klageren deltok ikke i budrunden, men ga sin far fullmakt til å inngi og akseptere bud. Ved budaksept ble faren muntlig orientert om den videre prosessen. Samme dag ble det sendt e‑post med akseptbrev til klager, der både kjøper og selger fikk informasjon om videre​​prosedyre. Dette inkluderte at kjøpekontrakten skulle signeres digitalt, at fysisk kontraktsmøte kunne avtales ved behov, samt en oppfordring til å gi tilbakemelding dersom det var ønskelig å tegne boligkjøperforsikring. Det ble også opplyst at oppgjørsskjemaet ville bli oversendt via SMS fra avsender «OVERO».

Klageren svarte ikke på forespørselen om boligkjøperforsikring, og ble bedt om å lese gjennom og godkjenne kjøpekontrakten per e‑post før signering.

Megler har ikke mottatt telefonoppringninger fra klager, og meglerforetaket kan heller ikke se SMS-er som viser ubesvarte anrop. Det erkjennes riktignok at det foreligger én oppringning fra klagers far, der megler sendte SMS om at han var opptatt.

Det stemmer at klagers far møtte på kontoret og hadde en lengre gjennomgang av prosessen med ansvarlig megler. Megler forklarte da at han ville forsøke å få kjøpekontrakten klar før påske, men at dette ikke kunne garanteres. Innklagede viser til at det også forelå forhold som måtte avklares, herunder mulig forkjøpsrett, samt ferietid. Da klager og hennes far senere møtte opp igjen, ble de tatt imot av en annen ansatt som sørget for at kontrakten ble sendt til signering og oversendt banken.

Klager ble tilbudt kontraktsmøte i den første e‑posten etter salget. Siden klager aldri ga uttrykk for at hun ønsket et slikt møte, forstod megler det som at gjennomgang ikke var ønskelig. Det vises også til at klagers far allerede hadde fått en muntlig gjennomgang på kontoret.

Meglerforetaket erkjenner at megler kunne ha vært mer proaktiv i å få kontrakten signert tidligere, men påpeker at det forelå forhold som måtte avklares først. Videre var det kort tid til påskeferie. Kjøpekontrakten ble signert 5. mai nærmere en måned før overtakelsen, noe som må ansees å være innen rimelig tid.

Innklagede viser til at overtakelsen ble gjennomført av megler etter ønske fra klager. Klager og selger var til stede, og klager fikk anledning til å inspisere eiendommen. I overtakelses-protokollen signerte begge parter på at boligen var rengjort og ryddet. Det er kjøper selv som må kontrollere rengjøringen ved overtakelsen. Megler har ikke plikt til å påpeke detaljer eller mangler. Klager fremstod som trygg og grundig i gjennomgangen, samt at klagerens far hadde erfaring med eiendomskjøp og burde kjenne til hva som skal undersøkes.

Tre uker etter overtakelsen kom klager med muntlig klage på vask, og innklagede informerte om at dette måtte rettes skriftlig til selger. Skiftelig reklamasjon datert 7. august ble mottatt 27. august grunnet ferieavvikling. Innklagede mener at en klage nesten to måneder etter overtakelsen vanskelig kan imøtekommes, særlig når rengjøring var signert som godkjent i overtakelsesprotokollen.

Fast kontaktperson var tydelig oppgitt i både salgsoppgave og første e‑post, og klager ble gitt flere muligheter til gjennomgang. Både klageren og hennes far var i kontakt med megler ved flere anledninger. Kontrakten ble signert i god tid før overtakelse og klagen synes utelukkende å bygge på misforståelser grunnet manglende respons fra klager.

Megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Meglerforetaket beklager at klager har opplevd oppfølgingen som utilstrekkelig, men bestrider at det foreligger noen pliktbrudd.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Meglers oppfølging i perioden etter budaksept
Slik saken er opplyst for nemnda, fremstår det å være uenighet mellom partene om omfanget av kommunikasjon og oppfølging etter budaksepten. Nemnda legger til grunn at megler sendte akseptbrev med informasjon om videre prosess, inkludert digital signering og mulighet for kontraktsmøte. Det er ikke dokumentert forhold som tilsier at klageren ikke mottok denne informasjonen.

Selv om megleren etter nemndas vurdering kunne vært mer aktiv i oppfølgingen, tilsier sakens opplysninger ikke at manglene var av en slik art eller omfang at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. At klager og faren hennes opplevde responstiden som utilstrekkelig, endrer ikke dette. Det er videre på det rene at kjøpekontrakten ble signert nesten en måned før overtakelsen. Det foreligger ikke holdepunkter for at forsinkelsen medførte tap eller risiko for klageren. 

Manglende veiledning i forbindelse med overtakelsen
Kjøper må selv foreta kontroll av rengjøringen ved overtakelse. Signert overtakelsesprotokoll, hvor rengjøringen er bekreftet, har stor vekt. Nemnda viser til at kjøper normalt ikke kan gjøre gjeldende krav som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsen.

At klageren reiste utenlands umiddelbart etter overtakelsen og først var tilbake i august, kan ikke føre til at en kjøpers ansvar for undersøkelser utsettes. Dette er dessuten først og fremst et forhold mellom kjøper og selger, der megler ikke kan forventes å reagere på mangelfull rengjøring, når ikke klager reagerte på dette under overtakelsen.

Det er ikke grunnlag for klagerens krav om kompensasjon for manglende rengjøring.

Fagansvarlig og øvrig involvering
Det forhold at flere ansatte var involvert i kommunikasjonen, innebærer ikke i seg selv brudd på meglers plikter, så lenge informasjonen som ble gitt var korrekt og tilstrekkelig.

Slik saken står for nemnda, er det ikke grunnlag for å fastslå at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller sin veiledningsplikt.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.