Klage nr:
117/09
Avgjort:
26.10.2009
Saken gjelder:
Oppgjør, herunder renter og innkreving av forsinkelsesrenter
Foretakets navn:
Eie eiendomsmegling avd Frogner
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. oktober 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eierleilighet den 23.februar 2009 gjennom innklagede som eiendomsmegler.
I etterkant av overtakelsen hevder klageren at han ønsket å tilbakeholde et større beløp av kjøpesummen enn det innklagede har gjort. Saken gjelder berettigelsen av å utbetale kjøpesummen til selgeren og eventuelt erstatningsansvar.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren hevder at han kjøpte en leilighet der soveromsmøblementet og «B utstyr» skulle være inkludert. Klager viser til at salgsoppgaven viser bilder av dette møblementet. Før og i løpet av overtakelsesdagen ble det oppdaget at det gjenværende soveromsmøblementet og «B utstyr» var mangelfullt. Manglene ble innrapportert før overtagelsesprotokoll, og på protokollen henvises det til kontakt med megleren med hensyn til mangler og tilbakeholdelse av beløp.
Innklagede har tilbakeholdt kun kroner 3 000 for et skap, men det ikke overført til klageren. Resten av kjøpesummen er overført selgeren til tross for at klageren har ønsket en større del tilbakeholdt. Innklagede har sagt seg enig medselgeren basert på synsing, uten at det foreligger noen avgjørelse verken i Forliksrådet eller annen rettsinstans.
Selgeren har flyttet til Spania, noe innklagede har vært klar over. Klageren mener sjansen for å få erstatning for mangler derfor er betydelig svekket om ikke helt borte.
Klageren presiserer at klagen gjelder at innklagede nektet å holde igjen penger etter klage fra klageren med de påviste manglene. Krav om tilbakehold ble fremlagt i perioden mellom salg og overtakelse.
Innklagede anfører:
Det opprinnelige budet var påført «Kjøper forbeholder seg at alle høytalerne i stuen eller tilsvarende søylehøytalere som de i sover er med og at masterbedroom-møblement er inkludert» (gjengitt med opprinnelige skrivefeil). Dette forbeholdet ble senere redusert til «Alt B minus 4 stk store gulvhøytalere, pluss 4 stk tilsvarende B søylehøytalere». I akseptbrevet formuleres det slik «Det er avtalt at alt B medfølger med unntak av de fire store høytalerne i stua (Beolab 5) samt en Beosound 1 som står på gjesteværelset. Innklagede legger til grunn at det ikke er uoverensstemmelse mellom det kjøper forventet og hva som ble endelig avtale.
Kjøperen stilte spørsmål til om anlegget virket i foranledningen av overtakelsen. Selgeren, kjøperen og innklagede har vært i kontakt med forhandleren av anlegget, som har bekreftet at de vil utbedre eventuelle feil og mangler kostnadsfritt.
Under overtagelsen ble det ikke kommentert noe rundt B anlegget, men en kommentar gikk på at et skoskap på soverom, som han hevdet gikk på soveromsmøblementet. Utover det var det ingen andre kommentarer på overtagelsen. Det var da heller ingen spesifikke kommentarer på overtagelsesprotokollen.
I etterkant av overtagelsen fikk innklagedes saksbehandler, to e-poster med krav om tilbakehold på kroner 150 000.
Etter undersøkelser med selgeren og kjøperen fant innklagede at det åpenbart ikke var noe vilkår for å holde penger tilbake. Selgeren fikk dermed ut sitt tilgodehavende, med unntak av tvisten om skoskapet. Grunnet tvist om skoskapet har innklagede holdt kroner 3 000,- tilbake på sin klientkonto. Innklagede har forsøkt å oppnå enighet om denne tilbakeholdelsen, uten hell.
Innklagede har ikke i etterkant mottatt noen informasjon fra klageren som underbygger hans opprinnelige krav om tilbakehold. Innklagede opplever krav om tilbakehold som et forsøk på å «tvinge» til seg resten av B høytalerne og skap på soverom. Innklagede kan ikke forholde seg til åpenbart uriktige krav om tilbakehold, og krever seg frifunnet av klagen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av angivelig urettmessig utbetaling av tilbakeholdte midler.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av
29. juni 2007 nr. 73.
Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klageren og selger, da dette er et forhold som faller utenfor Nemndas virkeområde.
I vurderingen om innklagede har utbetalt kjøpesummen urettmessig, er spørsmålet om klageren på tilstrekkelig klar måte og tidsnok har instruert innklagede til å tilbakeholde deler av kjøpesummen.
Overtakelsen fant sted i den aktuelle leiligheten 1. april kl 12. Selgeren møtte via representant. Ifølge utdrag av e-post fra selgeren oversendt til klageren, fremgikk det at signering skjedde ca. 12.40.
I overtakelsesprotokollen av 1. april 2009 står det
«Ved overtakelse har kjøper og selger blitt enige om at det skal holdes tilbake kr. kontakt megler grunnet nedenstående anmerkninger» (vår utheving). Klageren påførte det uthevede punktet i overtakelsesprotokollen og under punktet «.
Under «Anmerkninger eventuelle avtaler som er inngått mellom partene» står det ikke oppført noe.
Det fremgår også av vedlegg i saken at selgerens representant trodde tilbakeholdelsen gjaldt et mindre beløp, knyttet til møbelet på soverommet. Etter Reklamasjonsnemndas syn er det klart at klageren burde uttrykt seg tydeligere i overtakelsesprotokollen, dersom klageren der fremmet et krav om tilbakehold utover tvisten om møbelet på soverommet. I e-postkorrespondanse fremgår det at klageren ikke fremsatte noe krav vedrørende B ettersom overtakelsen skjedde ved fullmektig og ikke selger. Klageren så derfor ingen grunn til å ta opp tvist rundt verdifastsettelsen av B med fullmektigen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det ikke være avgjørende at selgeren var representert ved fullmektig på overtakelsen. For at innklagede skal holde tilbake deler av kjøpesummen fra oppgjøret, må det foreligge en instruks fra kjøper/klager. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning foreligger det ingen tydelig instruks påført overtakelsesprotokollen.
I mail fra klageren datert 1. april kl. 12.4 (uklart hva det siste sifferet er) fremgår det blant annet «Da kan du holde igjen 150 000 kr». Reklamasjonsnemnda legger til grunn at denne instruksen kom kort tid etter at overtakelsesprotokollen ble signert.
Spørsmålet er om e-posten var en bindende instruks for innklagede. Dette forutsetter at klageren hadde instruksjonsretten over midlene i behold på det tidspunktet da e-posten ble oversendt. Avgjørende er klagerens overtakelse av eiendommen. Det fremgår av kjøpekontraktens § 9 om overtakelse at «Eierseksjonen overtas av kjøper den 1. april 2009 kl.1200», noe som ifølge opplysninger fremlagt for Reklamasjonsnemnda skjedde ca kl 12.40. E-posten med den klare instruksen kom etter dette tidspunktet og er således fremkommet for sent.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har utbetalt kjøpesummen urettmessig. Det foreligger ikke grunnlag for å kreve erstatning av innklagede.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.