RFE-2025-180

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:  
Brustad & Partnere AS (PrivatMegleren Brustad & Partnere)

Saken gjelder:
Oppgjør – Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren solgte, sammen med sin tidligere samboer, leilighet gjennom innklagede meglerforetak. Oppdragsavtalen ble inngått 25. oktober 2024. Eiendommen ble solgt og overtatt av kjøper 1. februar 2025. Som følge av en pågående tvist mellom de tidligere samboerne var det ikke avklart dem imellom hvorledes nettoprovenyet skulle fordeles. Klageren ba derfor om at pengene skulle bli stående på meglers konto inntil det underliggende rettsforholdet mellom dem var avklart. Dette skjedde dagen etter oppdragsinngåelsen. Nettoprovenyet ble likevel utbetalt med en lik andel på hver, i henhold til eieforholdet som fremgikk av grunnboken. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret, samt om dette medfører erstatningsansvar. Klageren krever 305 969 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren og hans tidligere samboer var begge hjemmelshavere til eiendommen og stod oppført i grunnboken med 50% eierandel hver. Partene var i en pågående tvist om fordelingen av nettoprovenyet. Tvisten hadde startet før inngåelsen av salgsoppdraget, og det var kommunisert både muntlig og skriftlig at forutsetningen for oppdraget var at fordelingen av nettoprovenyet måtte avklare dem imellom før oppgjørsansvarlig kunne foreta utbetaling. Nettoprovenyet skulle bli stående på meglers konto til det underliggende rettsforholdet var avklart.

Boligen ble anskaffet i 2018 og klageren og hans tidligere samboer sto som hjemmelshavere med en lik andel hver helt frem til overtakelsen. Eiendommen ble i sin tid kjøpt som en investering for utleie. Den hadde i perioder stått tom, uten leietakere og leieinntekt. I perioden ble det gjort vesentlige oppgraderinger. Det var klageren alene som hadde betalt alle kostnadene, inkludert avdrag på lånet. Han hadde også betalt for håndverkere og materialer, i tillegg lagt ned en betydelig egeninnsats. Den tidligere samboeren var kun oppført som formell eier, men hadde ikke bidratt økonomisk eller på andre måter. En likedeling av nettoprovenyet kunne derfor ikke aksepteres.

Dersom meglerforetaket var av den oppfatning at det ikke var mulig å holde tilbake nettoprovenyet slik klageren forutsatte, skulle dette i tilfelle vært kommunisert før oppdraget ble inngått. I så tilfelle ville salget blitt satt på vent inntil det underliggende rettsforholdet var avklart. Etter at salget var gjennomført, fikk klageren beskjed om at pengene ville bli utbetalt etter eierbrøken, stikk i strid med forutsetningene for oppdraget.

Klageren forsøkte å få meglerforetaket til å deponere pengene. Han orienterte megleren om at han ville lide et økonomisk tap om pengene ble utbetalt etter eierbrøk. Det ble også varslet at en utbetaling ville anses som brudd på avtalen og forutsetningene for oppdraget. Likevel ble nettoprovenyet utbetalt med en lik andel til hver, under henvisning til det formelle eierforholdet slik det fremgikk av grunnboken.

Meglerforetakets henvisning til standardvilkårene i oppdragsavtalen kan ikke ansees som frifinnende. Klageren snakket med megleren før oppdraget ble inngått og fortalte om situasjonen mellom han og hans tidligere samboer. Megleren svarte da at det ikke var første gang han hadde salgsoppdrag der partene var uenige. Han forsikret klageren om at dette skulle ordne seg og at pengene ikke skulle bli utbetalt før nærmere instruks. Forutsetningene for salgsoppdraget var godt kjent for megler. Forutsetningene ble også underveis i salgsprosessen gjentatt både muntlig og skriftlig.

Det er et brudd på lojaliteten i kontraktsforholdet at megler ikke kommuniserte dette klart når det må har fremstått som åpenbart for han at salgsoppdraget var betinget av at det underliggende rettsforholdet (fordelingen) måtte avklares før utbetaling. Dersom klageren hadde fått tilbakemelding underveis i prosessen, hadde oppdraget blitt satt på vent frem til en løsning forelå.

Det at klageren ble gitt en frist for å ta ut begjæring om arrest, kan ikke anses reparerende eller frifinnende. Det er strenge krav til sikringsgrunn. Prosess om arrest er også en svært fordyrende. Dersom klageren hadde fått beskjed om at det ikke var mulig å holde tilbake nettoprovenyet, ville det aldri blitt et salgsoppdrag.

Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klageren krever 305 969 kroner i erstatning, med tillegg av dekning for utgifter til advokat.

Innklagede har i hovedsak anført:
Det fremgår følgende av oppdragsavtalen under punkt 7.15 Oppgjør:

Oppgjør blir utbetalt i henhold til tinglyst eierbrøk. Panteheftelser som er tinglyst på hele eiendommen innfris med like store andeler på hver eierandel. Annen fordeling av innfrielse av pantheftelser og utbetaling av netto salgssum legges til grunn der selgerne/eierne, i god tid før oppgjør skal skje, har gitt megler likelydende og skriftlige oppgjørsinstrukser.

Den 25. oktober 2024, dagen etter at oppgjørsavtalen ble signert av de to selgerne, mottok eiendomsmeglerfullmektigen en e-post fra klager med følgende innhold:

Hei [navn]. Sender deg et forslag til det som vi har snakket om på telefon. Begge partnere må ha en runde med forskjellig spørsmål og dokumentering etter huset blir solgt. Etter det må begge være enige om eventuelt deling av overskudd. Derfor hvis du kan sette pengene, mener overskudd til en eller annen bank konto til vi blir ferdig med denne saken. Hennes advokat heter [navn] og han vil få automatisk kopi av denne mailen. Han skal bekrefte deg at dette stemmer.

Det ble aldri mottatt noen bekreftelse verken fra den tidligere samboeren eller hennes advokat slik som beskrevet i e-posten. Det ble heller ikke gitt noe svar på e-posten. Meglerfullmektigen mottok imidlertid to e-poster fra klagerens advokat, datert henholdsvis 29. januar 2025 og 30. januar 2025, hvor det ble bedt om at nettoprovenyet ikke skulle utbetales før megler ble gitt nærmere instruks.

Ansvarlig megler besvarte e-postene samme dag, og skrev blant annet følgende:

Vi har dessverre ikke anledning til å holde igjen oppgjøret hvis [navn på tidligere samboer] krever sin respektive del utbetalt. Oppdraget ble signert 23. oktober fra henne. 24/10 fra din klient. 25/10 mottar vi mail fra din klient. Vi må imidlertid ha hennes samtykke hvis denne forespørselen skal være gjeldene. Slik vi vurderer er det 3 alternativer 1) [navn på tidligere samboer] samtykker til tilbakehold av nettoproveny 2) Din klient tar arrest i nettoproveny. 3) Vi utbetaler iht eierbrøk iht oppdragsavtale.

Meglerforetaket mottok deretter kopi av e-post fra klager til advokaten til den tidligere samboeren, hvor det ble bedt om bekreftelse overfor meglerforetaket på at nettoprovenyet ble stående på meglers konto frem til avklaring og nærmere instruks. En slik bekreftelse ble ikke mottatt.

Overtakelse ble gjennomført 01.02.2025. Advokaten til klageren sendte en ny e-post 04. februar 2025 til den tidligere samboerens advokat med meglerforetaket på kopi der han etterlyste tilbakemelding. Han informerte her om at dersom han ikke hørte noe måtte han på vegne av sin klient ta rettslige skritt og begjære arrest.

Meglerforetaket sendte e-post 13. februar til partenes advokater med beskjed om at dersom foretaket ikke hørte noe mer ville utbetalingen av nettoprovenyet bli gjennomført i henhold til eierbrøk i løpet av 17. februar 2025. Samme dag får meglerforetaket beskjed fra klagers advokat om at han jobber med å få ut en begjæring til tingretten om arrest, og det bes om at pengene blir stående inntil retten har fattet sin beslutning.

Den 18. februar 2025 mottok meglerforetaket en ny e-post fra klagers advokat, der han blant annet opplyste at han vurderte å fremme krav om arrest, men at det kunne være vanskelig å nå frem. Han opplyste videre at hans klient var henvist til å bringe saken inn for domstolene på ordinær måte og at dette ville bli gjort i nær fremtid. Det ble igjen bedt om at pengen ble holdt tilbake eller deponert. Den 26. februar 2025 ble det mottatt en e-post fra den tidligere samboerens advokat, som anførte at klageren ikke hadde noe rettslig begrunnelse for at beløpet skulle sperres og det ble bedt om at oppgjøret ble utbetalt fordel etter eierbrøk. Den 4. mars 2025 sender advokaten igjen en utbetalingsinstruks hvor det vises til at klageren ikke har noe rettslig grunnlag for sitt krav, og at meglerforetaket ikke har noen rett til å holde tilbake nettoprovenyet.

Meglerforetaket svarer partene og viser til at de har konkludert med at hver av partene har rettsvern for sin respektive halvdel av pengene og at foretaket må forholde seg til grunnboken. Nettoprovenyet blir utbetalt i henhold til grunnboken og eierbrøken som fremkommer det.

Klagerens ønske om å holde tilbake oppgjøret kom først etter at oppdragsavtalen var inngått. Meglerforetaket har forholdt seg til oppdragsavtalen. Der fremgår det klart at oppgjør blir utbetalt i henhold til tinglyst eierbrøk, med mindre selgerne/eierne i god tid før oppgjøret gir megler likelydende og skriftlige oppgjørsinstrukser som tilsier en annen fordeling.

Meglerforetaket fikk aldri noen bekreftelse fra verken den tidligere samboeren eller hennes advokat. Det forelå ikke likelydende oppgjørsinstrukser og oppgjør ble utbetalt i henhold til tinglyst eierbrøk.

Reklamasjonsnemnda har i tidligere avgjørelser bemerket at en megler ved salg av bolig ikke skal involvere seg i det økonomiske oppgjøret mellom selgerne. Ved oppgjør etter eiendomssalg, skal en megler alltid forholde seg til den tinglyste eierbrøken, eventuelt en oppgjørsinstruks undertegnet av begge selgerne. Se blant annet RFE-2024-123 og RFE-2023177.

Meglerforetaket avventet utbetaling for å gi klager mulighet til å begjære arrest i oppgjøret.  Da dette ikke skjedde, måtte innklagede forholde seg til oppdragsavtalen. Det bestrides etter dette at oppgjør er utført i strid med eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Det foreligger ikke grunnlag for erstatningsansvar.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Megleren har ikke opptrådt i strid med eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk i forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at begge selgerne stod som hjemmelshavere med 50 % hver, og at nettoprovenyet, etter oppdragsavtalens innhold, skulle utbetales i henhold til tinglyst eierbrøk med mindre det forelå likelydende, skriftlige oppgjørsinstrukser fra dem begge. Slik instruks forelå ikke. Det er heller ikke sannsynliggjort at megler, før inngåelse av oppdragsavtalen, fikk en oppfordring av klager til å veilede klager nærmere om fordeling av nettoprovenyet på bakgrunn av det klager anfører var forutsetningene for oppdraget.

Klagerens ønske om at nettoprovenyet ble holdt tilbake eller deponert inntil de underliggende forholdene var avklart, ble ikke bekreftet av den tidligere samboeren eller hennes advokat. Meglerforetaket hadde derfor ikke adgang til å utbetale oppgjøret på annen måte enn det som fulgte av oppdragsavtalen og fremgikk av grunnboken.

Nemnda viser til fast praksis, herunder jf. RFE-2024-276, RFE-2016-92, RFE-2019-29, RFE-2020-283, RFE-2023-180 RFE, 2024-123 og RFE‑2023‑177, hvor det fremgår at megler ikke skal involvere seg i underliggende økonomiske eller rettslige tvister mellom selgere, og at megler må forholde seg til tinglyst eierbrøk, dersom det ikke foreligger klar og likelydende instruks om noe annet.

Megleren må ikke involvere seg i eller ta stilling til eventuell tvist mellom de tidligere samboerne om hvorvidt grunnboken samsvarer med de reelle eierforhold. Dette må eventuelt avgjøres av domstolene hvis partene ikke blir enige, jf. RFE 2024-276.

Nemnda bemerker at meglerforetaket i denne saken ga partene en rimelig frist til å eventuelt begjære arrest, uten at det ble fremsatt slik begjæring. Foretaket kunne ikke unnlate å foreta oppgjør overfor en av hjemmelshaverne uten et rettslig grunnlag.

På denne bakgrunn finner nemnda at det ikke er grunnlag for å konstatere at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller på annen måte er erstatningsansvarlig. Vilkårene for erstatning – ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng – er dermed ikke oppfylt.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.