RFE-2025-198

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Spareskillingsmegleren AS

Saken gjelder:
Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av leiligheten sin 28. mars 2026. Leiligheten ble annonsert med en prisantydning på 2 490 000 kroner, og deretter solgt i april 2025 for 2 500 000 kroner. I løpet av budrunden kom det inn et bud på 2 719 000 kroner. Etter en telefonsamtale mellom megleren og budgiver, ble budet endret til 2 500 000 kroner. Da det ikke kom inn flere bud, aksepterte klageren budet på 2 500 000 kroner. Leiligheten ble deretter tatt på forkjøpsrett. Klageren ble senere kjent med budgiverens opprinnelige bud på 2 719 000 kroner, samt at det kort etter at det ble mottatt var blitt endret til 2 500 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har handlet i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, herunder om megleren ga budgiveren råd om å inngi et lavere bud. Videre er spørsmålet om det foreligger grunnlag for klagerens krav på erstatning. Klageren krever 219 000 kroner i erstatning, tilsvarende differansen mellom budet på 2 719 000 kroner og kjøpesummen.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Den 24. april 2025, dagen etter visning, opplyste megleren at det trolig var to interessenter som vurderte å inngi bud. Samme dag innga en av disse bud på 2 719 000 kroner. Budet ble inngitt korrekt, og budgiveren hadde opplyst om at det var nøye gjennomtenkt og innenfor hennes budsjett.

I en e-post til klageren 14. mai 2025 skrev budgiveren:

[…] viktig for meg å slippe budrunde, og sikre meg leiligheten før 12. Jeg var veldig redd for å miste leiligheten til forkjøpsretten, så jeg regnte meg frem til at 2 719 000 var det riktige budet å gi for å ikke miste den. Jeg mente leiligheten var priset for lavt i forhold til markedet. Jeg har fulgt nøye med på prisene på tilsvarende leiligheter på [stedsnavn] de siste to årene. Alt var lagt til rette finansielt og ift. raskt salg av min nåværende bolig

Dette var grunnen til at budgiveren ga et bud som var 229 000 kroner over prisantydningen. Hun satt overtakelsesdato til 12. mai, som var 3 uker frem i tid, og skulle selv stå for utvask og fjerning av selgerens møbler etter overtakelsen. Dette budet ble aldri formidlet til klageren, eller ført i budjournalen.

Etter at budet var inngitt, ringte megleren budgiver og budet ble deretter justert til et vesentlig lavere beløp til 2 500 000 kroner. Budgiveren opplyste i e-post til klageren 14 mai 2025 at megleren hadde veiledet henne til i stedet å legge inn bud på 2 500 000 kroner. Megleren hadde skapt usikkerhet rundt hennes vurdering, og hun endret derfor budet sitt i tråd med hans råd. Endringen ble bekreftet like etter samtalen i en SMS til megleren. Det kom ikke flere bud, og budet ble akseptert. Klageren var på dette tidspunktet uvitende om at det hadde blitt inngitt et høyere bud. Hun ble gjort kjent med dette 11. mai 2025 gjennom kontakt med budgiveren.

Videre er det ikke grunn til å betvile budgiverens forklaring i e-posten av 14. mai 2025. Hun var som de fleste andre kjøpere kjent med at fellesgjelden kom i tillegg og hun hadde gjort gode forberedelser i forkant.

Megler plikter å utøve sin mellommannsrolle på en lojal måte, og er betalt for å håndtere prosessen og sikre selger en best mulig pris. Det er derfor uforståelig hvordan et bud på 2 719 000 kroner ble endret til 2 500 000 kroner etter meglerens involvering. Dersom megleren ikke hadde kontaktet budgiveren, ville budet vært 2 719 000 kroner, og leiligheten hadde blitt solgt for denne prisen.

Meglerforetaket har i etterfølgende kontakt vært opptatt av at meglerens fokus var et bud som var attraktivt for selgeren. I denne saken har budgiveren derimot gjort det klart at hennes motivasjon var å inngi et bud som ikke virket attraktivt for andre interessenter med forkjøpsrett. Denne motivasjonen så megleren ut til å glemme i sin dialog og rådgivning. Han hadde heller ikke oppdragsgiverens interesser for øye, og forsømte sin plikt til å selge leiligheten til best mulig pris.

Budgiveren hadde tillit til megleren, men var tydelig på at hun ønsket å skremme bort aktuelle kjøpere. Hun hadde tilpasset budet slik at det ikke fremsto som attraktivt for forkjøpsrettshavere, noe hun var åpen om til megleren i telefonsamtalen under budrunden.

Det fremgår av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven 1989 at ordet «omsorg» for partenes interesser ble valgt for å tydeliggjøre at megleren skal arbeide for å utføre oppdraget så godt som mulig, ikke bare for å oppnå et bestemt resultat. I NOU 1987: 14 s. 63–64 er det formulert slik:

Uttrykket peker mot at megleren gjennom oppdraget ikke påtar seg å oppnå et bestemt resultat, men å arbeide for å utføre oppdraget så godt som mulig.

[…]

Megleren har ikke utvist omsorg verken for budgiveren som kjøper eller klageren som oppdragsgiver. Ovenfor klageren som oppdragsgiver fremstår det ikke som at meglere har opptrådt på en ansvarsfull og lojal måte. Meglerens mangelfulle håndtering av budrunden førte til et tap for klageren på 219 000 kroner. Megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever 219 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Innklagede har i hovedsak anført:
Det sentrale i denne saken er hva som faktisk ble sagt i telefonsamtalen mellom megleren og budgiveren. Megleren ringte budgiveren for å avdekke om det kunne ha vært en misforståelse, samt om budet på 2 719 000 kroner var ment å være inklusivt fellesgjeld og omkostninger.

Det er ikke bransjepraksis for lydopptak av telefonsamtaler, og det vil derfor lett kunne bli påstand mot påstand hva gjelder de faktiske forhold. For å avklare hva som faktisk ble kommunisert i telefonsamtalen, ble budgiveren bedt om å kommentere meglerforetakets påstander i redegjørelsen. I en e-post av 14. mai 2025 skrev kjøper følgende:

[…]

Når megler [ringer] rett etter jeg hadde lagt inn budet opplevde jeg han som stresset og bekymret på mine vegne fordi jeg hadde lagt inn et så høyt bud. Han var rett på om jeg hadde bydd [inkludert] fellesgjeld, siden jeg hadde bydd så høyt over prisantydning og et ujevnt tall. Jeg ble jeg helt satt ut og sa, kanskje det, selv om jeg ikke hadde gjort det.

Videre bekreftet kjøper også følgende i sin forklaring:

[…]

I slutten av samtalen med megler, var jeg takknemlig for at han hadde veiledet meg til å by en riktig pris for leiligheten. Jeg takket for at han ringte og for hjelpen.

Meglerforetaket oppfattet budgiverens skriftlige bekreftelse slik at megleren kunne legge til grunn at det ikke forelå rettsvillfarelse, ettersom budet ble bekreftet som inklusive andel fellesgjeld.

Videre er det noe merkelig ved at budgiveren i ettertid har gitt uttrykk for ha vært høyst reflektert og strategisk i sin budgivning, hvor det var rådgivning fra en annen megler og bruk av kunstig intelligens som var brukt for å komme frem til det som heves å ha vært et gjennomtenkt bud. I samtalen med megleren fremmet ikke budgiveren noen av disse synspunktene, men valgte heller å takke megleren for å ha veiledet henne til å by riktig pris.

I e-posten av 10. juni 2025 skrev klageren:

[…]

Hun satt overtakelse til et tidspunkt kort fram i tid. Det var avklaring av forkjøpsrett i etterkant og med en kort overtakelse ville det kunne medføre vanskeligheter for andre med forkjøpsrett i å tre inn i budet på så kort tidshorisont, både praktisk og økonomisk

Dette fremsto som at klageren manglet kunnskap knyttet til borettslagslovens regler om forkjøpsrett herunder den forkjøps berettiges vilkår om innbetaling av løsningssummen. Oppgjør kan ikke kreves før en måned etter at løsningssummen er endelig fastsatt, jf. borettslagsloven av 2005 § 22.

I klagerens fremstilling av saken gis det tydelig kritikk på brudd på omsorgsplikten overfor kjøper og lite ansvarsfull og lojal opptreden. Dette er fjernt fra meglerforetakets egne oppfattelse. Med bakgrunn i budets størrelse var det grunnlag for å avklare de faktiske forhold med budgiveren. Da det ble konstatert i budgiverens skriftlige redegjørelse at budet var inngitt inklusiv fellesgjeld, hadde megleren avverget en uoverensstemmende aksept. Megleren viste omsorg for partene etter kravet til god megler skikk. Megleren hadde uansett verken motiv eller interesse for å aktivt jobbe for å oppnå en lavere pris.

Megleren har handlet i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at budgiver har beskrevet budprosessen som følger i e-post 14. mai 2025:

«Jeg hadde planlagt nøye, å by 2 719 000. Her er de vurderingene jeg gjorde:

– Grunnen til at det var et ujevnt tall er at Chat GPT og også megler som skulle selge huset mitt, anbefalte det i budgivning, og fordi 19 er lykketallet mitt.

– Jeg hadde full dag med møter resten av den dagen etter klokken 12, derfor var det viktig for meg å slippe budrunde, og sikre meg leiligheten før 12.

– Jeg var veldig redd for å miste leiligheten til forkjøpsretten, så jeg regnte meg frem til at 2719000 var det riktige budet å gi for å ikke miste den. Jeg mente leiligheten var priset for lavt i forhold til markedet. Jeg har fulgt nøye med på prisene på tilsvarende leiligheter på [Sted] de siste to årene.

– Alt var lagt til rette finansielt og ift. raskt salg av min nåværende bolig. Jeg var villig til å gå godt over prisantydning for å sikre meg leiligheten.

– Jeg likte leiligheten veldig godt og hadde lenge vært på jakt etter leilighet på [Sted], som jeg kunne bo i resten av livet.

– Jeg var fullstendig klar over at budet mitt ikke inkluderte fellesgjelden.

Når megler ringe rett etter jeg hadde lagt inn budet opplevde jeg han som stresset og bekymret på mine vegne fordi jeg hadde lagt inn et så høyt bud. Han var rett på om jeg hadde bydd inkludert fellesgjeld, siden jeg hadde bydd så høyt over prisantydning og et ujevnt tall. Jeg ble jeg helt satt ut og sa, kanskje det, selv om jeg ikke hadde gjort det. Før jeg fikk muligheten til å forklare at fellesgjeld ikke var inkludert, veiledet han meg til å by 2500000. Jeg fikk en tydelig forståelse for at det ikke var nødvendig å by mer enn 2500000 for leiligheten, både for å få høyeste bud i salgsprosessen og han var også veldig tydelig på at muligheten for at noen ville ta den på forkjøpsrett var minimal.

Da jeg foreslo 2519 000, sier han hvorfor det? På en måte som gjorde at jeg opplevde at det var dumt og barnslig å gjøre. Jeg sier at det er fordi jeg er veldig redd for at noen tar leiligheten forkjøpsrett. Megler insisterte på at dette måtte avrundes til et helt tall – 2500000. Jeg tenkte jeg var dum som ønsket å gi mer for leiligheten enn den prisen megleren mente jeg kunne sikre meg den på. Jeg var veldig tydelig i samtalen at jeg var redd for forkjøpsretten, og sa at jeg mente den kom til å bli tatt på forkjøpsrett for den prisen, men megler hadde snakket med alle på visning om de kom til å bruke forkjøpsretten, og ingen var interessert i det. Han sa også at det var veldig sjeldent at noen brukte forkjøpsretten for tiden, det var mer vanlig for en del år siden.

I slutten av samtalen med megler, var jeg takknemlig for at han hadde veiledet meg til å by en riktig pris for leiligheten. Jeg takket for at han ringte og for hjelpen.

Jeg tenkte i etterkant, da leiligheten ble tatt på forkjøpsrett, og jeg hadde fått tenkt meg om, at det var noe spesielt at megler hadde veiledet meg ned i prisen på leiligheten og tenkte det var viktig at selger ble informert.

Dersom mitt første tilbud hadde blitt registrert i budrunden, så ville dette kjøpet ikke vært ett problem for noen. Alt det finansielle var på plass.»

I e-post 23. mai 2025 fra fagsjef hos meglerforetaket fremgår det at denne saksfremstillingen på de fleste punkter samsvarer med meglers redegjørelse for hendelsesforløpet. Det er dermed ikke avgjørende at det ikke er tatt lydopptak av samtalen. Innklagede skriver i tilsvaret følgende, som utelukkende synes basert på budgivers redegjørelse:

Vi kan ikke forstå Kjøpers skriftlige bekreftelse her på noen annen måte enn at hun har uttrykt seg slik at AM kunne legge til grunn at vi her hadde å gjøre med en rettsvillfarelse i og med at Kjøper bekreftet at budet var inngitt inklusiv andel fellesgjeld.

Dette fremstår som en slutning uten hold, som er konstruert i ettertid. Det som fremgår av tilsvaret kan klart ikke utledes av budgivers uttalelse om at megler «hadde veiledet [henne] til å by en riktig pris». Tvert om fremstår det klart at budgivers bud var eks. fellesgjeld, noe som både var utgangspunktet etter salgsoppgaven og budskjemaet. Dette har også budgiver bekreftet at hun var kjent med.

Nemnda mener at megler her klart har handlet i strid med kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, ved å overprøve budgivers bud. Meglers handlemåte er videre over terskelen for erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 42.

Nemnda viser til at megler som et klart utgangspunkt ikke har noe med å «overprøve» innkomne bud. Megler har plikt til å journalføre budet og videreformidle dette til selger og eventuelle andre interessenter, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 første ledd, jf. § 6-3 andre ledd tredje punktum, jf. nå også eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd, som ikke var i kraft på avtaletidspunktet, men som utelukkende lovfester gjeldende rett. Det står en potensiell kjøper fritt til å fremsette et bud betydelig over prisantydning, for eksempel ut fra et klart ønske om å få tilslag på en eiendom og å hindre benyttelse av forkjøpsrett.

Megler skal ivareta både selgers og kjøpers interesser, men skal samtidig arbeide for en høyest mulig salgssum. Megler kan normalt ikke overprøve et bud på egenhånd, og må som en klar hovedregel, med mindre megler har klare holdepunkter for tastefeil, misforståelser el., formidle budet til selger. Selger er oppdragsgiver og «eier» av budprosessen. I dette tilfellet har det også vist seg i ettertid at kjøpers bud på 2 719 000 kroner var reelt og gjennomtenkt. Meglers fremferd har muligens også medført at budgiver gikk glipp av eiendommen, som ble tatt på forkjøpsrett. Dette er ikke avgjørende for fellelsen av megler, men illustrerer at meglers egenrådighet også kan ha konsekvenser for andre enn selger. Det meglerforetaket trekker frem om at det kunne være vanskelig for eventuelle forkjøpsrettshavere med en nært forestående overtakelse, stiller ikke saken i et annet lys.

Dersom meglers uaktsomhet tenkes borte, ville selger utvilsomt ha godtatt det nevnte budet på 2 719 000 kroner. Dette ville dermed ha vært salgssummen, hva enten kontrakt ble inngått med budgiver eller ved bruk av forkjøpsrett. Meglers forsømmelse har medført at klager måtte inngå kontrakt med forkjøpsrettshaver på 2 500 000 kroner. Differansen representerer et økonomisk tap på klagers hånd som står i adekvat årsakssammenheng med meglers handlemåte.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket plikter å betale erstatning til klager med 219 000 kroner, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Spareskillingsmegleren AS har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og meglerforetaket skal betale 219 000 kroner i erstatning til klager.