RFE-2025-213

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. februar 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:        
DNB Eiendom AS avd. Nordstrand

Saken gjelder:
Markedsføring. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Sommeren 2025 formidlet innklagede meglerforetak salget av boligen til klagerens nabo. I forkant av annonsering hadde klageren observert en lavtflyvende drone over eiendommen hans. Da ingen gjorde seg til kjenne, antydet han lenge at dette kun var pøbelstreker. Senere oppdaget derimot klageren at meglerforetaket hadde benyttet bilder og beskrivelser av eiendommen hans i markedsføringen av naboeiendommen. Klageren hevder at megleren ulovlig har benyttet seg a  v klagerens eiendom i markedsføringen da det ikke er betalt vederlag for bruken. Klageren stiller seg også spørrende til lovligheten av droneflyvningen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å innta bilder og beskrivelser av klagerens eiendom ved annonsering av naboeiendommen, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 25 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren en formiddag i april/mai 2025 gikk gjennom hagen for å kaste søppel, oppdaget han en drone som fløy rett over hodet hans. Dronen befant seg langt inne på klagerens eiendom, noe han opplevde som ubehagelig. Ingen ga seg til kjenne, og klageren antok derfor i flere uker at det dreide seg om pøbelstreker. Klagerens eiendom består i alt av fire tomter.

I juni 2025 oppdaget imidlertid klageren at meglerforetaket hadde benyttet bilder og beskrivelser av klagerens eiendom i markedsføringen av naboeiendommen. Det vises til seks bilder hvor klagerens eiendom nærmest utelukkende er avbildet, samt annonseoverskriften som beskriver hagen hans: «Flott utsikt mot nydelig grøntomr.». Klageren ble oppmerksom på dette i forkant av første visning og henvendte seg straks til megleren som skulle se på saken. Annonsen ble imidlertid ikke endret, til tross for flere purringer.

I etterkant av den første visningen fikk klageren høre av en annen megler som deltok på visningen at boligen sårt trengte oppussing. Videre hadde klageren, gjennom felles bekjente, hørt at kjøperne skulle pusse opp i tre til fire måneder før de flyttet inn. Selgeren hadde dessuten for et par år siden fortalt klageren at han foretrakk en «rufsete» hage, slik at rådyrene kunne finne ly. Dette tyder på at boligen meglerforetaket formidlet ikke var noe å skryte av, og at de derfor rettet fokuset i markedsføringen mot klagerens eiendom.

Den 7. september 2025 gikk klageren gjennom de 20 øverste boligannonsene for eneboliger i området på Finn.no. Kun et fåtall av annonsene hadde dronebilder, og der dette var brukt, viste bildene enten fjordutsikt eller salgsobjektet ovenfra. Det bemerkes at meglerforetaket totalt sett benyttet flere dronebilder av klagerens eiendom enn de 20 boligannonsene til sammen.

De siste årene har det blitt solgt tre omkringliggende boliger, hvorav klagerens eiendom kun har blitt avbildet gjennom normale utsiktsbilder fra salgsobjektene. Det store fokuset på klagerens eiendom i meglerforetakets annonse fremstår derimot ulovlig. Klageren stiller også spørsmål ved lovligheten av droneflyvningen.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren vederlagsfritt og for egen fortjeneste benyttet seg av klagerens eiendom i markedsføringen av en annen bolig. Klageren krever derfor erstattet 25 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det stemmer at enkelte av bildene i annonsen viste utsikt og nærliggende grøntarealer tilhørende klageren. Meningen var derimot ikke å markedsføre klagerens eiendom, men å vise nærområdet, utsikten og salgsobjektets beliggenhet i nabolaget. I tettbygde strøk skjer det ofte at bilder av naboeiendommer blir inntatt i salgsmateriellet. For en interessent er det viktig å se boligens plassering i forhold til øvrige boliger, samt hvilket utsyn man har fra eiendommen.

Det avvises at megleren har tatt seg til rette og benyttet bilder av klagerens eiendom etter egen fortjeneste. Markedsføringen inneholder ikke et unormalt fokus på klagerens eiendom, men en balansert beskrivelse og bilder av det nærliggende området.

Ved fotografering ble det benyttet drone, noe klageren syntes var ubehagelig. Når det gjelder droneflyvningen, har meglerforetaket vært i kontakt med fotografen som utførte oppdraget. Han kunne ikke huske å ha sett klageren, men understreker at han har gode rutiner for bruk av drone. Fotografen tar alltid av der han står og flyr rett opp for å sikre avstand til omkringliggende eiendommer og personer. Fotoselskapet har i en årrekke benyttet drone i sitt arbeid for å fremheve eiendommer på en visuelt tiltalende og informativ måte. Sikkerhet og personvern settes alltid først, og alle deres piloter har gyldige tillatelser fra Luftfartstilsynet.

Det er beklagelig at klageren har opplevd markedsføringen som ubehagelig. Oppdraget er imidlertid utført i tråd med alminnelig praksis og gjeldende regelverk. Et eventuelt erstatningsansvar forutsetter at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, samt at det foreligger et dokumentert økonomisk tap. Når det gjelder ansvarsgrunnlag, foreligger det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende. Tapet er udokumentert, og klageren har ikke sannsynliggjort at det foreligger tilstrekkelig årsakssammenheng. Erstatning for tort og svie tilkjennes som hovedregel ikke, men megleren har uansett ikke opptrådt grovt uaktsomt.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren utført oppdraget i tråd med god meglerskikk og erstatningskravet fører således ikke frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det er klager som må sannsynliggjøre at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven og annet regelverk megler må forholde seg til. Nemnda har ikke holdepunkter for at droneflyvningen har vært ulovlig. Her er det tvert om opplyst å foreligge tillatelse fra Luftfartstilsynet.

Nemnda kan heller ikke se at selve fotograferingen, og benyttelse av bilder som ble tatt under flyvningen, som delvis omfatter klagers eiendom, er ulovlig. Fotografering med droner er nå ikke uvanlig ved boligsalg, og det er ikke forbudt å ta med naboers eiendom på bilder. Dette inngår i en eiendoms omgivelser, som vil være relevant informasjon for en potensiell kjøper. I salgsoppgaven og Finn-annonsen er det tilstrekkelig tydelig hva som er selgers bolig og hva som er øvrige omgivelser. At de grøntområdene det er opplyst å være nydelig utsikt til, delvis tilhører klager, stiller ikke saken i et annet lys.

Det er klart verken brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, eller noen erstatningsbetingende uaktsomhet i dette tilfellet. Det er dermed ikke tale om noe erstatningsansvar for meglerforetaket, og klager har uansett ikke sannsynliggjort et økonomisk tap.

Etter dette fører ikke klagen frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.