RFE-2025-024

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:     
Fremtiden Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Gamle Oslo/Bjørvika)
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 23. august 2024 kjøpte klageren en selveiet leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Boligen hadde en prisantydning på 5 950 000 kroner, og klageren fikk tilslaget på 5 900 000 kroner. Overtakelse ble avtalt til 1. november 2024. Elleve dager etter overtakelsen ble det varslet om en  økning i felleskostnadene på 20 prosent, samt behov for kapitaltilførsel gjennom innbetalinger fra beboerne. Klageren hevder at megleren i forbindelse med salget ikke opplyste om en vedlikeholdsplan som forelå allerede i april 2024. Videre at sameiets standard er vesentlig dårligere enn han ble forespeilet. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 550 000 kroner for verditap.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I forbindelse med salget ble det gitt ufullstendig informasjon om sameiets standard. På visning avkreftet megleren at det var noe spesielt klageren burde vite om sameiet. Videre fremgikk det av egenerklæringsskjemaet at det verken forelå vedtak eller forslag til vedtak som kunne medføre økte felleskostnader.

Den 12. november 2024, altså elleve dager etter overtakelsen, ble det varslet om en økning i felleskostnadene på 20 prosent, samt behov for kapitaltilførsel gjennom innbetalinger fra beboerne. Dette skyldtes stort vedlikeholdsbehov i sameiet.

Klageren ble ikke informert om at det på årsmøtet i april 2024 ble fremlagt en kort- og langsiktig vedlikeholdsplan for sameie. Presentasjonen, som baserte seg på en situasjonsrapport fra forretningsføreren, adresserte hvilke utfordringer sameiet stod overfor. Ifølge rapporten hadde flere av bygningsdelene store eller små avvik, herunder vegger og fasade, balkonger og terrasse, rørsystemer, ventilasjon og elektrisk anlegg. Formålet med presentasjonen var å gjøre eierne oppmerksomme på vedlikeholdsbehovet, samt gi selgere, meglere og potensielle kjøpere innsyn i fremtidige utgifter. Presentasjonen inneholdt også forslag til ulike tiltak og kostnadsestimat.

Til tross for at sameiet oppfordret megleren og selgeren til å videreformidle informasjonen i vedlikeholdsplanen, unnlot megleren å innarbeide dette i salgsoppgaven. Det fremstår merkelig dersom verken selgeren eller megleren kjente til vedlikeholdsplanen. Megleren burde uansett ha satt seg inn i referatet fra årsmøtet, som ble avholdt kun tre måneder før boligen ble annonsert.

Sameiet har pr. februar 2025 hatt to vannskader i løpet av de siste seks månedene. Den siste skaden ble oppdaget nylig og skyldtes feil med kobberrørene i veggen. Dette er en tilsynelatende ny vannskade, uten sammenheng med tidligere lekkasje. Klagerens leilighet var ubeboelig frem til starten av mars 2025, noe som var svært belastende. Det presiseres likevel at klagen gjelder sameiets standard, og ikke leilighetens.

Klageren ble ikke gitt vesentlig informasjon i forbindelse med kjøpet, noe som har medført et verditap. Klageren krever derfor erstattet 550 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med salget innhentet megleren en tilstandsrapport. Videre utarbeidet hun i salgsoppgaven et sammendrag av bygningsdelene som var gitt tilstandsgrad to og tre. Det fremgår her at vannrørene i leiligheten var fra byggeår, og at de således var gitt tilstandsgrad to. Det er også opplyst om at utskifting av vannrør må påregnes i nær fremtid. Det er derfor vanskelig å se at vannskader som følge av eldre kobberrør utgjør en mangel, eller at megleren skulle ha opplyst om dette på en tydeligere måte. Megleren er ikke teknisk fagkyndig, og skal ikke selv vurdere boligens tekniske tilstand. Megleren skal derimot videreformidle informasjonen fra bygningssakyndige, noe hun gjorde i dette tilfellet.

Når det gjelder omtalen av vedlikeholdsplanen i salgsdokumentasjonen, fremla megleren informasjonen hun hadde. Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[o]m sameiet», hvor det er gitt en redegjørelse for planlagte og gjennomførte oppgraderinger. Verken sameiet eller selgeren opplyste megleren om vedlikeholdsplanen som var utarbeidet av forretningsføreren. Megleren hadde derfor ingen foranledning til å videreformidle denne informasjonen i forbindelse med salget. Det vises til selgerens egenerklæringsskjema, hvor det ikke er krysset av for at det foreligger vedtak eller forslag til vedtak som kan medføre økte felleskostnader eller økt fellesgjeld. Megleren var også i kontakt med styrelederen forut for salget, som sa at det ikke var planlagt store vedlikeholdsarbeider i sameiet. Det forelå derfor ingen oppfordring til å undersøke dette grundigere.

Klageren har tidligere fått saken behandlet hos Finansklagenemnda, men klagen førte ikke frem. Meglerforetaket er ikke kjent med om vedtaket er påklaget. Nemndas saksfremstilling og avgjørelse er likevel i tråd med meglerforetakets vurdering av saken.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagen kan derfor ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Spørsmålet i saken er om megleren har forsømt sin undersøkelses‑ og opplysningsplikt ved ikke å informere om sameiets vedlikeholdsbehov og en vedlikeholdsplan som ble fremlagt på årsmøtet i april 2024, og om dette i så fall gir grunnlag for erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det følger av eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 og 6‑7 at megleren skal innhente, kontrollere og videreformidle relevante opplysninger av betydning for handelen. Dette omfatter også opplysninger om sameiets økonomi, planlagte vedlikeholdsarbeider og forhold som kan medføre økte felleskostnader.

Megleren har imidlertid ikke en generell plikt til å foreta selvstendige tekniske eller økonomiske vurderinger av sameiets fremtidige behov. Megleren kan som utgangspunkt bygge på opplysninger fra selger, styre og forretningsfører, med mindre det foreligger konkrete holdepunkter som gir grunn til å undersøke forholdene nærmere.

For at det skal foreligge grunnlag for erstatning, må det i tillegg til et eventuelt pliktbrudd påvises økonomisk tap, adekvat årsakssammenheng og ansvarsgrunnlag.

Nemnda legger til grunn at det på årsmøtet i april 2024 ble presentert en vedlikeholdsplan basert på en situasjonsrapport fra forretningsfører, med oversikt over mulig fremtidig vedlikeholdsbehov og kostnadsestimater. Det er imidlertid ikke opplyst at det på salgstidspunktet forelå vedtak om konkrete tiltak, kapitalinnhenting eller økning av felleskostnader.

Av salgsdokumentasjonen fremgår det at megleren ga en redegjørelse for sameiet under avsnittet «Om sameiet», herunder opplysninger om gjennomførte og planlagte oppgraderinger slik de var kjent på salgstidspunktet. Videre fremgår det av selgers egenerklæringsskjema at det ikke var krysset av for vedtak eller forslag til vedtak som kunne medføre økte felleskostnader eller fellesgjeld.

Nemnda legger også vekt på at megleren var i kontakt med styreleder forut for salget, og at styreleder da opplyste at det ikke var planlagt større vedlikeholdsarbeider. Under disse omstendigheter finner nemnda at megleren hadde anledning til å bygge på de opplysningene som forelå, og at det ikke forelå konkrete holdepunkter som ga megleren plikt til å undersøke om det eksisterte ytterligere dokumentasjon i form av en overordnet vedlikeholdsplan.

Nemnda bemerker at vedlikeholdsplaner og situasjonsrapporter som ikke er fulgt opp av vedtak, i utgangspunktet gir uttrykk for et mulig fremtidig behov, men ikke nødvendigvis forpliktende eller besluttede kostnader som må opplyses særskilt i salgsoppgaven.

Det er på det rene at det elleve dager etter overtakelsen ble varslet om en økning i felleskostnadene på 20 prosent, samt behov for kapitaltilførsel. Nemnda bemerker at tidspunktet for når beslutningen ble fattet, og om dette var avklart eller påregnelig på salgstidspunktet, er avgjørende for meglers opplysningsplikt.

Slik saken er opplyst, kan nemnda ikke se at det på salgstidspunktet forelå konkrete beslutninger eller tilstrekkelig avklarte planer som megleren burde ha videreformidlet. At sameiet kort tid etter overtakelsen beslutter tiltak som medfører økte kostnader, er ikke i seg selv tilstrekkelig til å konstatere at megleren har forsømt sine plikter.

Når det gjelder klagerens anførsler om dårlig standard i sameiet og senere vannskader, bemerker nemnda at salgsdokumentasjonen inneholdt opplysninger fra tilstandsrapporten, herunder om at vannrør var fra byggeår og gitt tilstandsgrad 2, samt at utskifting måtte påregnes.

Megleren er ikke teknisk fagkyndig og har ikke plikt til å foreta egne vurderinger av bygningsmessige forhold utover å videreformidle informasjon fra sakkyndige. Nemnda kan ikke se at de påberopte vannskadene i ettertid endrer vurderingen av hvilke opplysninger megleren hadde plikt til å gi på salgstidspunktet.

Ettersom nemnda ikke finner at megleren har brutt sin undersøkelses‑ og opplysningsplikt, er det ikke grunnlag for erstatning. Nemnda bemerker for ordens skyld at kravet på 550 000 kroner heller ikke er nærmere dokumentert eller underbygget gjennom takst eller annen verdivurdering.

Nemnda har etter dette kommet til at megleren ikke har forsømt sin undersøkelses‑ og opplysningsplikt. Klagen kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.