RFE-2025-226
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Molde
v/advokat Marit Skjevling
Claims Link
Saken gjelder:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 11. desember 2019 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Eiendommen hadde en prisantydning på 3 325 000 kroner, og klageren fikk tilslaget på 2 950 000 kroner. Basert på et skjøte fra 1970 som var vedlagt salgsoppgaven fikk klageren inntrykk av at det medfulgte en naustrett. I ettertid viser det seg at nausttomten var solgt før klageren kjøpte eiendommen. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere om at retten til nausttomten ikke medfulgte salget. Klageren krever erstattet verdien av en tilsvarende nausttomt.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte boligen, fremgikk det av både salgsoppgaven og kjøpekontrakten at eiendommen disponerte en naustrett. Det vises til avsnittet «heftelser» i begge dokumentene, samt skjøte tinglyst 8. oktober 1970. Klageren hadde ingen grunn til å betvile dette.
Den 29. desember 2024 ble klageren derimot oppmerksom på en Facebook-annonse om et naust som var til salgs, noe som ga grunn til videre undersøkelser. Det viste seg da at nausttomten hadde blitt solgt to ganger etter at han kjøpte eiendommen. Meglerforetaket hevder at naustretten ikke var gjeldende. Det er imidlertid på det rene at boligen ble solgt med en «[r]ett til å få utskilt tomt».
Megleren opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever erstattet verdien av en tilsvarende nausttomt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen ble markedsført i august 2019 med en prisantydning på 3 500 000 kroner. Prisen ble senere redusert til 3 250 000 kroner. I salgsoppgaven var det presisert hvilke matrikkelenheter salget gjaldt, samt at eiendommen var bebygget med enebolig, garasje og låve. Ordet «naust» eller «nausttomt» ble aldri nevnt i salgsoppgaven eller Finn-annonsen.
Vedlagt salgsoppgaven ligger et tinglyst skjøte fra 1970 etter gjennomført skylddelingsforretning. Det fremgår her at:
Kjöperen skal ha gratis nausttomt på den del av eiendommen som nå skal sammenföyes med gnr. 15, bnr. 39 på vestre side og nær hovedbrukets naust. Nausttomtens störrelse skal være ca. 30 2 + båtstö.
Skjøtet fra 1970 var også nevnt i opplistingen over eiendommens heftelser i salgsoppgaven under avsnitt «heftelser».
I november 2019 fikk klageren tilslaget på 2 950 000 kroner. Kjøpekontrakten ble signert 12. desember 2019, hvor det tinglyste skjøtet var inntatt som vedlegg. Overtakelsen ble gjennomført 31. januar 2020, uten anmerkninger eller tilbakehold.
Først i januar 2025 tok klageren kontakt med megleren pr. SMS angående nausttomten. Megleren svarte da at eiendommen ikke ble markedsført med tilhørende nausttomt. Seks måneder senere tok klageren igjen kontakt, og svaret fra megleren var det samme. Den 28. juli 2025 etterspurte klageren i en e-post til meglerforetaket et bedre dokumentert svar. Henvendelsen ble besvart 13. august 2025.
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig må det foreligge ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap og årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget. Det vises i den forbindelse til HR-2018-1234-A avsnitt 42. Videre at det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel et visst spillerom før atferd som kan kritiseres anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. Rt. 1995 s. 1350, som er fulgt opp i rettspraksis. Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelsen som betinger ansvar. Vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av meglerens opptreden.
Det er åpenbart at det ved skylddelingen i 1970 ble tinglyst en naustrett for kjøperen av den aktuelle eiendommen. Videre at nausttomten ble videresolgt av tidligere eier før salget i 2019. Det fremgikk også klart av markedsføringen at salget kun omfattet en enebolig med garasje og låve. Nausttomten er kun nevnt i skjøtet som er vedlagt salgsoppgaven.
Naustretten anses som en personlig servitutt, ettersom retten er knyttet til daværende kjøper og ikke eiendommen. Servitutten er heller ikke av en slik karakter at den er ment å avhjelpe en mangel eller svakhet ved eiendommen, slik en tinglyst veirett ofte er. Videre følger det av lov om løsningsretter § 6 første og andre ledd at lengstetiden for løsningsretter er 25 år, når den ikke er å regne som en realløsningsrett. I denne saken utløp lengstetiden ca. 24 år før salget. Klageren kunne derfor ikke på grunnlag av skjøtet fra 1970 legge til grunn at det medfulgte noen naustrett.
Avgjørende for hva klageren kunne forvente at medfulgte salget, er det samlede opplysningsbildet som ble gitt i markedsføringen. Fraværet av opplysninger om at nausttomt eller en slik rett medfulgte, tilsier at klageren ikke kunne forvente dette. Dersom nausttomten hadde inngått i salget, ville dette vært fremhevet i markedsføringen.
Megleren kan muligens kritiseres for at det ikke ble presisert at retten til nausttomten ikke lenger var gjeldende. Det er uansett ikke grunnlag for å konstatere erstatningsbetingende uaktsomhet, når meglerens håndtering av salget vurderes samlet. Det foreligger heller ikke et dokumentert økonomisk tap. Nausttomten ble ikke medregnet ved fastsettelsen av prisantydningen. Klageren fikk dessuten tilslaget 375 000 kroner under prisantydning.
Det bemerkes for øvrig at klageren i forbindelse med overtakelsen i 2020 var i kontakt med Kartverket om naustretten. Når kontakten først fant sted etter avtaleinngåelsen, tilsier dette at en mulig naustrett verken var avgjørende for klagerens kjøp eller kjøpesummen. Klageren viste tilsynelatende heller ingen interesse for naustretten etter overtakelsen, før Facebook-annonsen dukket opp nesten fem år senere.
Et eventuelt økonomisk krav er uansett foreldet, jf. foreldelsesloven § 9. Krav på erstatning faller bort tre år etter den dag skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Klageren har selv sagt at han var i kontakt med Kartverket i forbindelse med overtakelsen. Når det har gått mer enn fem år siden overtakelsen, må kravet anses foreldet.
Det foreligger verken ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap, og det er således ikke grunnlag for erstatning etter skadeserstatningsloven § 2-1. Kravet er uansett foreldet, jf. foreldelsesloven § 9.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det er ubestridt at salgsoppgaven klart angir at salget gjaldt tomt bebygd med enebolig, garasje og låve. Det er videre ubestridt at hverken salgsoppgaven, Finn-annonsen eller annen markedsføring omtaler naust, naustrett eller nausttomt som en del av eiendommen.
Det eneste stedet «nausttomt» fremgår, er i form av et historisk skjøte fra 1970 som var vedlagt som en del av det tinglyste grunnlaget for eiendommen. Det fremgikk ikke av vedlegget at rettigheten fremdeles besto eller var knyttet til eiendommen som sådan. Nemnda oppfatter at partene er enige om at det i dag faktisk ikke ligger noen naustrett til eiendommen.
Vedlegg til salgsoppgaven som inneholder eldre tinglyste dokumenter må leses i sammenheng med det som faktisk markedsføres.
Megleren har plikt til å kontrollere eiendommens faktiske og rettslige forhold gjennom grunnboken. Dette ble gjort. At et eldre, ikke lenger aktuelt, dokument ligger i grunnboken, innebærer ikke plikt for megleren til å fremheve det, og salgsoppgaven gjorde heller ikke dette. På denne bakgrunn kunne klageren ikke basert alene på skjøtet fra 1970 forvente at nausttomten medfulgte.
Det er ikke dokumentert at klageren på noe tidspunkt under salgsprosessen spurte om naustrett, eller at dette var et tema som megler måtte forstå hadde betydning for kjøpet. Nemnda viser til at klageren først tok opp spørsmålet i 2025, nesten fem år etter kjøpet.
Det foreligger dermed ikke holdepunkter for at megleren har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, og megler hadde ingen foranledning til å gjøre særskilt oppmerksom på at naustretten ikke lenger besto.
Det foreligger etter dette ingen erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side, og det er derfor ikke grunnlag for å tilkjenne klager erstatning.
Klageren kjøpte eiendommen 375 000 kroner under prisantydning, og det er ingenting som tilsier at eiendommen ble priset som om nausttomt inngikk.
Det er heller ikke sannsynliggjort at en eventuell rett til nausttomt hadde vært prisdrivende eller påvirket klagerens kjøpsbeslutning, all den tid klageren ikke undersøkte forholdet nærmere ved overtakelse og først reagerte nesten fem år senere.
Nemnda finner derfor ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap.
Nemnda bemerker at et eventuelt erstatningskrav uansett ville vært foreldet etter foreldelsesloven § 9. Klageren hadde nødvendige opplysninger i 2020 til å undersøke forholdet, men klaget først i 2025.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.