RFE-2025-227

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:     
DNB Eiendom AS avd. Tønsberg

Saken gjelder:              
Budgivning. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 5. juli 2025 kjøpte klagerne en leilighet formidlet av innklagde meglerforetak. Klagerne innga to bud, og fikk tilslaget på 5 625 000 kroner. Forut for budrunden bekreftet megleren at selgeren hadde kjøpt leiligheten for 5 540 000 kroner. I tillegg til parkeringsplassen som medfulgte leiligheten hadde selgeren kjøpt en ekstra for 250 000 kroner. I ettertid viser det seg at kjøpesummen på 5 540 000 kroner var inkludert den ekstra parkeringsplassen. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt handlet i strid med god meglerskikk. Klagerne krever erstattet 75 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom kjøpesummen og budet de ville ha inngitt dersom de hadde fått korrekt informasjon. Alternativt krever klagerne 25 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom deres første bud og kjøpesummen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne deltok på to visninger, hvor megleren ikke var til stede. Da klagerne vurderte å inngi bud, tok de kontakt med megleren for å høre hva selgeren hadde betalt for eiendommen. Selgeren hadde bare eid boligen i seks måneder og det var usikkert om prisen som fremgikk av eierskiftehistorikken på Finn.no også inkluderte kjøp av garasjeplass. Prisen var her oppgitt til 5 540 000 kroner. Ifølge megleren hadde selgeren betalt 5 540 000 kroner for leiligheten, samt 250 000 kroner for ytterligere en parkeringsplass. Hva eiendommen ble solgt for seks måneder tidligere er nokså relevant informasjon.

Basert på denne informasjonen innga klagerne bud på 5 600 000 kroner. De ble deretter oppringt av megleren som sa at selgeren syntes budet var litt lavt, men at hun ikke avslo det, da hun trengte noe mer tid. Klagerne spurte igjen om den tidligere omsetningsprisen på 5 540 000 kroner var ekskludert den ekstra parkeringsplassen. Megleren bekreftet dette, og klagerne innga derfor et nytt bud på 5 625 000 kroner. Megleren burde ha forstått at den tidligere omsetningsprisen var av vesentlig betydning for klagernes bud. Megleren kommenterte for øvrig at budøkningen var nokså snill.

Etter å ha fått tilslaget, ba klagerne om å få en skriftlig bekreftelse på hva eiendommen og den ekstra parkeringsplassen var kjøpt for. Ifølge bekreftelsen de senere mottok pr. SMS var eiendommen og parkeringsplassen kjøpt for henholdsvis 5 290 000 og 250 000 kroner. Dette var ikke i samsvar med de muntlige opplysningene klagerne mottok før budrunden. Megleren hadde dermed gitt uriktig informasjon. Dersom klagerne hadde visst at den tidligere omsetningsverdien på 5 540 000 inkluderte den ekstra parkeringsplassen hadde de inngitt bud på 5 550 000 kroner.

Det er uten betydning at klagerne fikk tilslaget 125 000 kroner under prisantydning. I tidligere e-postkorrespondanse viste dessuten megleren til at naboleiligheten var annonsert med en prisantydning 5 850 000 kroner. Leiligheten hadde bedre beliggenhet og større balkong. Den 6. oktober 2025 var leiligheten fremdeles til salgs, men til en redusert prisantydning på 5 500 000 kroner. Nåværende eier kjøpte leiligheten 3. juni 2024 for 5 750 000 kroner. Flere av leilighetene som var til salgs da klagerne kjøpte boligen er fremdeles ikke solgt. Selgeren ville derfor sannsynligvis ha akseptert et bud tilnærmet likt det boligen ble kjøpt for seks måneder tidligere. Dette viser tydelig at det var et vanskelig marked, og at klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av at megleren ga uriktige opplysninger.

Megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Megleren ga klagerne uriktige opplysninger knyttet til den tidligere omsetningsprisen, til tross for at dette var av vesentlig betydning for deres bud.

Klagerne krever erstattet 75 000 kroner. Dette tilsvarer differansen mellom kjøpesummen og budet de ville ha inngitt dersom de hadde fått korrekt informasjon. Alternativt krever klagerne erstattet 25 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom det første budet og kjøpesummen.

Innklagede har i korte trekk anført:
Under budrunden opplyste megleren om at det var kjøpt en ekstra parkeringsplass i tillegg til den som fulgte med leiligheten. Megleren sa ikke at prisen for garasjeplassen var ekskludert fra den tinglyste kjøpesummen. Megleren kan heller ikke huske at det ble diskutert noe beløp knyttet til den ekstra garasjeplassen eller at den tidligere omsetningsprisen ble problematisert. Under budrunden formidlet ikke klagerne at historisk pris var av vesentlig betydning for deres vurdering. Forespørselen fra klagerne gjaldt hvorvidt garasjeplassen var kjøpt i tillegg, noe megleren bekreftet.

Etter å ha fått tilslaget, etterspurte klagerne en skriftlig bekreftelse på hva selgeren tidligere hadde betalt for leiligheten. Megleren henvendte seg da til selgeren og videreformidlet informasjonen til klagerne. Dette indikerer at totalpris ikke var et tema under budrunden. Den ekstra parkeringsplassen var kjøpt i tillegg. Megleren var ikke kjent med at klagerne på dette tidspunktet var opptatt av totalprisen.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal megleren sørge for at kjøperen får de opplysninger han hadde grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Videre skal megleren ivareta god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren skal arbeide for at kjøperen kan inngå avtale på bakgrunn av korrekt informasjon. Megleren skal foreta undersøkelser for å sikre at kjøperen forplikter seg på så korrekt grunnlag som mulig. I henhold til disse bestemmelsene plikter ikke megleren å oppgi tidligere omsetningsverdier.

Megleren har overholdt sine plikter etter loven, både ved utarbeidelse av salgsmateriell og opplysning om at det var kjøpt en ekstra garasjeplass. Det var ukjent for megleren at den tidligere omsetningsprisen var en viktig faktor for klagerne da de innga bud. Klagerne har uansett ikke lidt et økonomisk tap, ettersom de fikk tilslaget 125 000 kroner under prisantydningen. Det er heller ikke dokumentert at det foreligger et økonomisk tap.

På bakgrunn av det ovennevnte, må erstatningskravet avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at det er klagerne som har bevisbyrden for at megler har gitt uriktige opplysninger av en slik art at det innebærer brudd på undersøkelses- eller opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6‑7, eller at megler på annen måte har opptrådt i strid med god meglerskikk etter § 6‑3.

Partene er uenige om hva megleren faktisk opplyste om den tidligere kjøpesummen. Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon som underbygger klagernes anførsel om at megleren bekreftet at 5 540 000 kroner var ekskludert ekstra parkeringsplass. Den skriftlige dokumentasjonen som foreligger, ble innhentet etter at budrunden var avsluttet, og gir derfor ikke grunnlag for å fastslå hva som ble sagt under budprosessen.

Nemnda kan dermed ikke legge til grunn at megleren ga uriktige opplysninger.

Megleren har plikt til å gi kjøper relevante opplysninger som vedkommende har grunn til å regne med å få. Etter nemndas faste praksis er tidligere kjøpesum ikke en opplysning megler plikter å undersøke eller videreformidle, med mindre den er særskilt etterspurt og har klar betydning for handelen. Men i den grad det gis slike opplysninger, må disse være fullstendige og korrekte. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til hva som faktisk ble sagt. Det er klager som har bevisbyrden for at megler eventuelt har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven. Det er ikke sannsynliggjort her.

Nemnda finner derfor ikke grunnlag for å konstatere brudd på undersøkelses- eller opplysningsplikten.

Klagerne fikk tilslaget 125 000 kroner under prisantydning. Klagerne deltok aktivt i budgivningen, og det var ingen øvrige budgivere. At klagerne valgte å øke sitt eget bud, er ikke i seg selv tilstrekkelig til å sannsynliggjøre at megler har påvirket budgivningen på en erstatningsbetingende måte.

Det er heller ikke dokumentert at klagerne ville ha fått kjøpe eiendommen til en lavere pris dersom megler hadde handlet annerledes.

Nemnda finner dermed ikke sannsynliggjort et økonomisk tap som følge av meglerens håndtering.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.