RFE-2025-234

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:      
DNB Eiendom AS avd. Alta

Saken gjelder:             
Brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 27. september 2024 kjøpte klageren en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I den første salgsoppgave var det opplyst at det ikke var konsesjonsplikt på eiendommen. Underveis i salgsprosessen ble salgsoppgaven rettet, og det ble inntatt opplysning om at eiendommen likevel var konsesjonspliktig. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, når det gjelder opplysningene om konsesjonsforholdet i salgsoppgaven, samt rådgivningen til klager etter han ble kjent med at eiendommen var konsesjonsbelagt. Videre er det spørsmål om det gir grunnlag for erstatningsansvar. Klager krever erstatning med 200 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klager var interessert i en landbrukseiendom som meglerforetaket formidlet. Den 17. september fikk klager tilsendt salgsoppgave fra megler etter å ha hatt problemer med FINN-annonsen. Dette var den eneste informasjonen om eiendommen klager mottok fra megler.

På visning ble klager møtt av to personer, som ga uttrykk for å være der kun for å åpne døra til huset, siden det ikke skulle være noen representant fra meglerforetaket til stede. Klager fikk opplyst at aktuelle dokumenter, herunder tegninger og tinglyste dokumenter, lå i en konvolutt på kjøkkenbenken. Klager ble ikke gitt noen informasjon om at eiendommen var konsesjonspliktig, eller informasjon om at dette hadde vært et tema under visningen.

Klager stiller seg undrende til at meglers intensjon om at visningsdeltakerne skulle få opplysninger om konsesjonsplikten. Megler ga ingen informasjon om konsesjonsplikten til interessentene mellom visningen og budrunden, verken gjennom oppdatert salgsoppgave eller annen form for kommunikasjon.

Etter avsluttet budrunde 27. september reiste klager til utlandet og megler foreslo å vente med alt av dokumentasjon til 7. oktober. Som forespeilet oversendte megler alle papirer knyttet til gjennomføringen av kjøpet denne datoen. Kjøper fikk tilsendt utkast til kjøpekontrakt, men ikke papirer knyttet til søknad om konsesjon. Så vidt klager har forstått, er det vanlig praksis hos meglerforetaket å sende over disse papirene ved kjøp av konsesjonspliktige eiendommer.

Klager har fremlagt SMS-korrespondanse med megler som underbygger hans fremstilling av saken. Det at meglerforetaket også i tilsvaret velger å gi uriktige opplysninger angående de faktiske forhold, tilsier at tilsvaret ikke bør hensyntas ved nemndas vurdering av saken.

En tredjeperson konfronterte klager med hvorvidt han var sikker på at eiendommen var konsesjonsfri, i og med at eiendommen var på over 100 dekar. Klageren undersøkte dette videre med megler, som bekreftet at det var konsesjonsplikt (driveplikt på dyrket mark). Megler ga opplysningen 7. oktober, og det var første gang klager ble informert om konsesjonsforholdet.

Samme dag spurte klager megleren om når det var blitt informert om konsesjonsforholdet. Klageren hadde nemlig ikke mottatt noe informasjon tidligere om at vesentlige opplysninger vedrørende eiendommen var endret. Megler svarte at han skulle sjekke opp dagen etter angående datoer. Opplysningen i salgsoppgaven vedrørende konsesjonsplikt var blitt endret dagen etter lansering, etter å ha mottatt informasjon fra jordbrukskontoret.

Dagene gikk uten at klager mottok noe svar på spørsmålet om når endringen i salgsoppgaven var gjort, og klager bestemte seg til slutt for å ringe megler. Klageren informerte om at han var usikker på hvorvidt kjøpet kunne gjennomføres, da han ikke hadde fått godkjent konsesjonssøknaden. Megler svarte at han som kjøper har en undersøkelsesplikt når det kommer til meglers opplysninger og at avtalen er bindende. Fra dette tidspunktet stilte klageren seg kritisk til meglerforetakets håndtering av saken.

Klager tok kontakt med kommunen for å få informasjon vedrørende konsesjonsforholdet. I den forbindelse spurte han jordbrukssjefen om når han skal ha gitt feil informasjon til meglerforetaket angående konsesjonsplikt, slik megler hevdet. Jordbrukssjefen stilte seg uforstående til påstanden, og forklarte at det var han selv som oppdaget at det var gitt feilaktig informasjon i salgsoppgaven. Han hadde gitt beskjed til meglerforetaket om den uriktige opplysningen 25. september. Jordbrukssjefen uttrykte at klager gjerne kunne be meglerforetaket om å dokumentere dette overfor både overfor ham og kommunen. Dette viser at megler unnlot å gi korrekt informasjon til klager da han fikk vite at salgsoppgaven inneholdt en feilopplysning.

Megler har vist til at den oppdaterte salgsoppgaven ble lagt ved budmeldingen som ble signert ved første bud. Kravet til god meglerskikk tilsier at megler burde sendt ut salgsoppgaven til interessentene så snart han hadde endret den. Klageren har etterspurt en kopi av budmeldingen og den angivelig oppdaterte salgsoppgaven ved flere anledninger, uten å få noe svar.

Klageren mottok flere purringer fra megler om at kjøpekontrakten måtte signeres snarest. Megler spurte også om det var slik å forstå at klager prøvde å unndra seg kjøpet, selv om han var fullt klar over at klageren avventet svar på konsesjonssøknaden.

Den 15. oktober sendte megler e-post til klageren om at kjøpekontrakten måtte signeres, for at han ikke skulle miste retten på eiendommen. I e-posten skrev megler at:

Vil også orientere om at overtakelsen nærmer seg, så jeg anmoder at vi signerer kjøpekontrakten snarest slik at det ikke blir brudd på avtalen. Det kan resultere i nytt salg på din regning, eller forsinkelsesrenter til selger. (overtakelse er 06.11)

Klageren ble innkalt til digitalt kontraktsmøte og signering av kjøpekontrakt. Her fremgikk det blant annet at kjøper må sette seg inn i kjøpekontrakten og gi beskjed til megler om han hadde noen spørsmål eller ønsker om endringer i kjøpekontrakten.

Klageren ønsket å tilføye en formulering i kjøpekontraktens punkt 8, som lød slik:

Kjøper tar forbehold om å gjøre gjeldende som mangel at det er gitt uriktige opplysninger om eiendommens konsesjonsforhold, jf. avhendingsloven § 3-8.

Daglig leder hos meglerforetaket var ikke villig til å innta formuleringen i kontrakten, og viste til at den ikke hadde noe i en kjøpekontrakt å gjøre.

Den 30. oktober ble klager kontaktet av daglig leder som spurte hvorfor kontrakten ikke var blitt signert nå som kjøper hadde fått godkjent konsesjonssøknaden. Dette spørsmålet stiller daglig leder selv om han har mottatt et skriv der klageren forespør endring i kjøpekontrakten. Da klageren spurte om han hadde satt seg inn i saken, var svaret at han kun hadde fått bruddstykker. Klageren forklarer «langversjonen» av hva som har skjedd.

Klageren satte pris på at daglig leder tok seg tid til å ringe ham for å oppklare saken. Daglig leder beklaget da på vegne av megleren, noe som også ble positivt mottatt av klager.

Ettersom klager hadde fått innvilget konsesjon, forsto ikke daglig leder hvorfor han ikke hadde signert kjøpekontrakten i og med at «alle» papirene var klare. Klageren er svært overrasket over at daglig leder ikke forsto dette. Her er det uten tvil gjort en vesentlig feil i salgsprosessen. I telefonsamtalen 30. oktober sa daglig leder at klageren så vidt han forsto hadde fått innvilget konsesjonen, og lurte da på hva som var problemet. Klageren forklarte at han ikke turte signere kjøpekontrakten enda, fordi han følte seg lurt og usikker. Dette på grunn av meglers oppførsel.

Det var 4 stykker som ga bud på eiendommen, hvor ingen har hatt informasjon om at eiendommen er konsesjonspliktig. Flere av budgiverne har opplyst at de ikke hadde lagt inn bud, eller ikke bydd like mye, om de hadde kjent til de faktiske forholdene. Det bemerkes at eiendommen ble solgt til en pris som er 35 prosent høyere enn prisantydningen. Det hadde ikke vært samme interesse for eiendommen dersom interessentene og budgiverne hadde vært klar over de faktiske forhold.

Meglerforetaket viser til at megler har solgt flere eiendommer med konsesjonsplikt både før og etter dette salget. Også i disse tilfellene har megler opplyst at eiendommen ikke er konsesjonspliktig, selv om dette ikke stemmer. Klageren trekker frem et eksempel hvor det opprinnelig fremgikk av salgsoppgaven at eiendommen ikke var konsesjonspliktig. Megler endret så dette uten å oppdatere hele salgsoppgaven, men ved å legge inn en kommentar om at «det er konsesjonsplikt». I det tilfellet hadde megler motstridende opplysninger i en og samme salgsoppgave. Dette underbygger at megler bevisst oppgir feil opplysninger.

Meglerforetaket hevder at det har tatt initiativ til flere samtaler, hvor foretaket skal ha forsøkt å avklare klagers spørsmål og bekymringer. Det at det er tatt slike initiativ er ikke dokumentert fra meglerforetakets side. Klageren har kun mottatt «purringer» angående signering av kjøpekontrakten, og varslet om videresalg. Meglerforetaket spurte aldri om status for konsesjonssøknaden, de valgte heller å legge fram opplysninger om videresalg på kjøpers regning. Dette kan ikke regnes som initiativtakende samtaler om løsning på klagers bekymringer.

Klager stiller seg svært kritisk til meglerforetakets håndtering av hele prosessen. Under den første dialogen angående konsesjonsforholdet velger megler bevisst å oppgi uriktige opplysninger om når og hvem som oppdaget de de uriktige opplysningene, og prøver å stille kommunen ansvarlig. Da dette ble oppklart med kommunen mistet klageren tillit til megler, og turte naturlignok ikke stole på noen av opplysningene fra han. Klager satt med en følelse av at megler prøvde å presse han til å signere kjøpekontrakten, slik at dette ville bli «glemt».

Klageren krever 200 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket bestrider at det har noe erstatningsansvar i saken. I første utkast av salgsoppgaven skrev megler at det ikke var konsesjonsplikt på eiendommen. Underveis i salget ble megler gjort oppmerksom på feilen, og salgsoppgaven ble rettet. Ved inngivelse av første bud bekreftet klager å ha lest versjonen av salgsoppgaven med korrigert informasjon om konsesjonsplikt.

Visningen ble gjennomført av advokat, som var fullmektig og verge for selgerne. På grunn av den ovennevnte endringen i salgsoppgaven var konsesjonsplikt et tema i samtale mellom megler og visningsholder i forkant av visningen. Intensjonen til megler var at visningsdeltakerne skulle få informasjon om dette på visningen også.

Meglerforetaket har fått opplyst fra visningsholder at hun hadde konsesjonsplikt som tema på visning, og at det for visningsholder fremstod som at konsesjonsplikten var kjent for alle visningsholder snakket med. Det er for øvrig både meglers og visningsholders inntrykk at alle, eller de fleste, interessentene og budgiverne kjente til konsesjonsplikten.

Det er uansett på det rene at klager fikk opplysninger om at det forelå en salgsoppgave av 25.09.2024, jfr. budskjema. Klager bekreftet ved inngivelse av bud at han hadde lest denne, og denne inneholdt korrekte opplysninger om konsesjonsplikt.

Selv om nemnda skulle komme frem til at meglers adferd ikke er innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig adferd utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet, er det i alle tilfeller uansett ikke dokumentert et økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med et eventuelt ansvarsgrunnlag. Megler har både før og etter dette salget solgt flere eiendommer med konsesjon, og det har aldri vært et tema at dette har vært negativt for markedsverdien, verken ved verdivurderinger eller i kontakt med interessenter ved salg.

Meglerkontoret har lang erfaring med salg av eiendom i området, og kontorets meglere er av den klare oppfatning at konsesjonsplikt ikke påvirker eiendomsprisene negativt. Daglig leder har vært over 20 år i bransjen, og har foreløpig ikke hørt om noen som har fått avslag på konsesjon på slike eiendommer.

Klagers påstand om at de andre budgiverne ikke kjente til konsesjonsplikten, og at de ikke hadde gitt bud dersom de ikke kjente til den, er både udokumentert og klart i strid med meglers oppfatning. Budgiver med det nest høyeste budet ønsket å bosette seg på eiendommen og var etter meglers oppfattelse veldig skuffet over å ikke få tilslaget på eiendommen.

Megler kjenner seg ikke igjen i store deler av klagers beskrivelse av saken, og meglerforetaket bestrider fremstillingen. Etter budaksept ble meglers videre arbeid med kontraktsignering først utsatt av hensyn til klagers utenlandsreise. Utkast til kjøpekontrakt ble oversendt klager 7. oktober 2024. Papirer for konsesjonssøknad med veiledning ble sendt til klager 9. oktober. Det bestrides at det er i strid med meglerforetakets rutiner eller praksis at dette ikke ble sendt ut samme dag, selv om det ofte sendes samtidig.

Megler kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen av hva som skjedde etter at klager 7. oktober 2024 uttrykte at han ikke kjente til konsesjonsplikten. Megler har ikke sagt at han har mottatt feilinformasjon om konsesjon fra jordbrukssjefen eller andre, etter at salgsoppgaven ble rettet allerede dagen etter publisering. Det stemmer imidlertid at det var jordbrukssjefen som gjorde megler oppmerksom på at det manglet informasjon i salgsoppgaven om konsesjonsplikt. Jordbrukssjefen sendte en e-post til megler med følgende beskjed:

Hei igjen! Ikke at det kommer til å få veldig stor praktisk betydning, men til orientering så vil erverv av eiendommen være konsesjonspliktig i kraft av eiendommens størrelse, bortsett fra erverv fra nær familie.

Megler har ikke gitt uriktig opplysning til klager om dette. Salgsoppgaven ble rettet og oppdatert med riktig informasjon om konsesjon 23. september 2024.

Det stemmer at megler bemerket at avtalen som er inngått mellom han og selger er bindene. Dette ble gjort fordi klager uttrykte usikkerhet rundt om han skulle gjennomføre kjøpet. Klager har bekreftet å ha lest salgsoppgave datert 25. september 2024 ved utfylling av budskjema. Denne salgsoppgaven inneholdt oppdatert informasjon om konsesjonsplikt. Klager spurte i etterkant av kjøpet om å få salgsoppgaven som han hadde bekreftet å ha lest ved innsendelse av budskjema, og mottok dette pr. e-post fra megler.

Megler hadde flere samtaler med klager om signering av kontrakt og konsesjonsplikt og har vært tilgjengelig for, og tatt initiativ til, avklaring av klagers spørsmål og bekymringer. Megler forklarte blant annet til klager at konsesjonssøknaden ikke er til hinder for kontraktsignering. Ettersom megler i samtalene opplevde klager som usikker på om han ønsket å gjennomføre kjøpet, var det også naturlig for megler å forsøke å ta videre rede på dette, samt gi informasjon og råd knyttet til at han hadde inngått en bindene avtale med selger. Etter at konsesjon var innvilget, men klager fremdeles ikke ønsket å signere kontrakt, tok etter hvert også daglig leder kontakt med klager, for å se om det kunne gi fremgang i saken. Det bemerkes at daglig leder ikke beklaget noe med hensyn til saksgangen i denne samtalen, slik klager antyder. Klager signerte først kjøpekontrakten 3. november 2024.

Meglerforetaket bestrider ansvar i saken.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10 skal gi opplysninger i salgsoppgaven om forholdet til konsesjonsplikt.

Det er ubestridt at det fremgikk av den første salgsoppgaven at eiendommen er konsesjonsfri, og at dette var en positivt uriktig opplysning.

Da klager innga det første budet fylte han ut og signerte et budskjema. Her fremgikk det at «Jeg har lest salgsoppgaven og inngir bud på bakgrunn av salgsoppgave og foretatt visning». Klager bekreftet dermed å ha lest salgsoppgaven 25.09.2024 ved inngivelse av budet, som var den nye og korrigerte salgsoppgaven.

I den nyeste versjonen av salgsoppgaven var det opplyst følgende:

Kommentar konsesjon
Det er konsesjonsplikt på denne eiendommen.

Slik nemnda forstår det, fikk klageren tilsendt første versjon av salgsoppgaven fra megler 17. september 2024. Megleren informerte derimot ikke klageren om endringen, og oversendte heller ikke oppdatert salgsoppgave.

Det var ikke tilstrekkelig å korrigere den uriktige opplysningen i salgsoppgaven. Etter nemndas syn skal også en megler informere potensielle interessenter om viktige endringer i salgsoppgaven. Den korrigerte opplysningen i salgsoppgaven om konsesjonsplikt, var viktig informasjon. Megler skulle ha gitt klager skriftlig beskjed om endringen og med fordel også oversendt den nye versjonen av salgsoppgaven. Ved å ikke gjøre dette har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Da megleren unnlot å informere klageren om dette, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda mener at forsømmelsen var erstatningsbetingende uaktsom.

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må megler ha vært uaktsom, klageren må ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens tap.

Avgjørende for om det er grunnlag for å tilkjenne klager erstatning, er hvordan han ville ha vært stilt økonomisk dersom meglers forsømmelse tenkes borte. Klagers kjøpsvilje, hvordan budrunden ville ha forløpt og hva klager eventuelt ville ha betalt for eiendommen, dersom megler hadde gitt tilstrekkelig tydelige opplysninger om konsesjonsforholdet, er uavklart. Samtidig fremstår det sannsynlig at det ikke hadde vært samme interesse for eiendommen dersom interessentene og budgiverne hadde vært klar over de faktiske forhold. Nemnda har imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag til å utmåle noen erstatning. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved DNB Eiendom AS avd. Alta har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.