RFE-2025-257

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Martin Øyna Nymoen
Advokatfirmaet Fulford Gilhuus DA

Innklaget:   
DNB Eiendom AS avd. Drammen

Saken gjelder:     
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 23. april 2021 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpesummen var 3 900 000 kroner. Boligen ble markedsført med hage. I forbindelse med klagernes planer om å vedlikeholde støttemuren i april 2025, ble de kjent med at kommunen eide store deler av hagen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om at deler av hagen utgjorde kommunal grunn, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever prinsipalt erstattet et beløp utmålt etter nemndas skjønn oppad begrenset til kr. 400 000, i tillegg til påløpte forsinkelsesrenter. Subsidiært kreves det erstatning tilsvarende eiendommens verdiminus.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Sakens faktiske side
Forut for kjøpet ble klagerne forelagt salgsoppgaven med tilstandsrapport og egenerklæringsskjema. Boligen var et renoveringsobjekt med en prisantydning på 2 950 000 kroner. På forsiden av salgsoppgaven var eiendommen kategorisert som «[h]us og hage», og boligen var avbildet med tilhørende hage mot vei. Hagen ble løftet frem som en sentral kvalitet ved eiendommen, og det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[f]akta»:

Meget sentralt beliggende enebolig med oppgraderingsbehov| Hage | Populært og rolig nabolag

Videre fremgikk følgende av tomtebeskrivelsen:

Tomten er opparbeidet med gressplen og beplantninger. Belegningsstein i (innkjørsel og) gårdsplass. Parkering i egen gårdsplass, adkomst fra [vegnavn]. Det må påregnes vedlikehold av utearealer.

Den 23. april 2021 fikk klagerne tilslaget på 3 900 000 kroner med påfølgende signering av kjøpekontrakten.

Fire år senere, i forbindelse med mulig vedlikehold av støttemuren, henvendte klagerne seg til kommunen for å avklare om arbeidet var søknadspliktig. Kommunen opplyste da at støttemuren var plassert på deres eiendom. Det vises til e-postkorrespondanse med kommunen mellom 21. april og 23. mai 2025.

I begynnelsen av mai 2025 ble klagerne under en samtale med naboen gjort oppmerksomme på at kommunen tidligere hadde opprettet sak mot naboens støttemur. Det ble hevdet at støttemuren var ulovlig oppført på kommunens eiendom og at naboen hadde et vedlikeholdsansvar. Det vises til e-post fra naboen av 12. august 2025.

Nærmere undersøkelser viser at klagerne verken har eiendomsrett eller bruksrett til omtrent 30 kvadratmeter av hagen. I henhold til oppmålingen vil klagerne miste en tilsvarende del av eiendommen. Det vises til vedlagte bilder.

Den 26. juni 2025 innhentet klagerne en verdivurdering fra et annet meglerforetak, som konkluderte med at manglende rett til hagen utgjorde et verdiminus på 350 000 kroner. Følgende fremgår av verdivurderingen:

Det er uheldig at kjøper ikke har fått presentert opplysninger om tomtesituasjonen og at deler av opparbeidet tomt ikke tilhører eiendommen, men er på kommunens grunn. Mangelen er etter mitt syn negativt for eiendommen som helhet og konsekvensen er potensielt redusert/endret hage (tap av hage, port, støttemur etc.), potensielt pålegg fra kommunen, usikkerhet vedr. ansvar for vedlikehold/ oppgraderinger, usikkerhet/tap av interesse/budgivere i markedet pga. mindre hage/uteareal og som følge av at negative opplysninger må gis ved evt. videresalg m.m

Min faglige og skjønnsmessige vurdering som følge av at en stor del av opparbeidet tomt ligger utenfor eiendomsgrensen, på kommunens grunn, tilsier et verdiminus på +/- kr 350 000,- for denne eiendommen som helhet

Sakens rettslige side
Det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for eiendomsmeglere, jf. HR-2022-1316-A med videre henvisning til Rt. 1995 s. 1350. Hvorvidt megleren har opptrådt uaktsomt må vurderes etter kravene i eiendomsmeglingsloven, herunder god meglerskikk. Det vises i den forbindelse til HR-2018-1234-A avsnitt 42.

I herværende sak har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke opplyse om at omtrent 30 kvadratmeter av hagen ikke tilhørte eiendommen. Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3, begges første og annet ledd.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at kjøperen blant annet skal gis opplysninger om eierforhold. Megleren hadde, gjennom opplysninger innhentet fra kommunen i forbindelse med salget, kjennskap til eiendomsgrensene. Likevel valgte han å markedsføre boligen som om hele hagen tilhørte eiendommen. Salgsoppgaven gir klart inntrykk av at eiendommen disponerer hele hagen. Markedsføringen er uriktig og misvisende, noe som er uaktsomt.

Når det forelå avvik mellom eiendomsgrensene og den faktiske bruken, hadde megleren foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser. I LF-2022-32961-2 påpekte lagmannsretten at undersøkelsesplikten utvides dersom det er grunn til å tro at opplysningene er feil, misvisende eller ufullstendige. Videre konkluderte lagmannsretten med at megleren hadde brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved ikke å undersøke de motstridende opplysningene.

Dersom korrekt informasjon hadde vært inntatt i salgsoppgaven kunne klagerne hensyntatt den begrensede retten til hagen ved inngivelse av bud. Meglerens manglende undersøkelser og formidling av uriktig informasjon er direkte årsak til klagernes økonomiske tap, jf. Rt. 1992 s. 64.

Klagerne krever 350 000 kroner i erstatning for verdiminus som følge av manglende rett til hagen. Det vises til verdivurderingen av 26. juni 2025. I tillegg kreves erstattet utgifter til juridisk og sakkyndig bistand i forbindelse med saken. Det er utvilsomt at slike kostnader kan kreves dekket, jf. Prop. 44 L (2018-2019) s. 16. Den 11. september 2025 utgjorde kravet 50 000 kroner. Totalt krever klagerne erstatning oppad begrenset til 400 000 kroner. Forsinkelsesrenter løper fra 12. september 2025.

Foreldelse
Foreldelse ved krav på skadeserstatning reguleres av foreldelsesloven § 9 første ledd første punktum. Bestemmelsens ordlyd er nærmere presisert i HR-2021-530-A avsnitt 28.

Klagerne ble først oppmerksomme på at muren, og dermed hagen, ikke tilhørte deres eiendom da de mottok kommunens e-post av 25. mai 2025. Klagerne engasjerte da advokat som, til tross for grundige undersøkelser, ikke fant rettslig grunnlag for at klagerne kunne disponere hagen slik det fremgikk av salgsoppgaven. Det er først i nyere tid at klagerne fikk eller burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Kravet er derfor ikke foreldet.

Meglerforetaket hevder at erstatningsvilkårene ikke er oppfylt, og at klagerne på nåværende tidspunkt ikke har grunnlag for å gå til søksmål. Det synes anstrengt å anføre at kravet er foreldet når meglerforetaket samtidig mener at vilkårene for å avbryte foreldelsesfristen ikke er til stede.

Påstand
På vegne av klagerne fremsettes følgende påstand:

Prinsipalt:  

1. DNB Eiendom avd. Drammen betaler et beløp utmålt etter Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester skjønn oppad begrenset til kr. 400 000 i tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 12.09.2025 innen 14 dager fra avsagt avgjørelse.

Subsidiært:

1. DNB Eiendom avd. Drammen er ansvarlig for [klagernes] tap i nærværende sak om kjøp av [eiendommens adresse].

 

Innklagede har i korte trekk anført:
Grunnvilkårene for erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Alle vilkårene må være oppfylt, og det er den som krever erstatning som har bevisbyrden. Det bestrides at meglerforetaket er erstatningsansvarlig.

Klagerne hevder at de har fått uriktig informasjon om eiendommens areal. Det er imidlertid på det rene at det faktiske arealet målt i antall kvadratmeter er i tråd med opplysningene i salgsoppgaven. Det foreligger følgelig ingen mangel.

Opplysningene som ble gitt om tomten baserte seg på informasjon fra selgeren. Selgeren er meglerens primære informasjonskilde, og megleren må normalt kunne legge selgerens opplysninger til grunn ved salget. Det forelå heller ikke spesielle forhold som ga grunn til ytterligere undersøkelser. At selgeren manglet rett til deler av hagen, var ikke noe det kunne forventes at megleren fanget opp. Selgeren hadde benyttet det aktuelle området i sin eiertid, og det var først når klageren tok kontakt med kommunen at dette ble problematisert. Visuelt fremstod også hagedelen som naturlig tilhørende eiendommen. Megleren hadde derfor rimelig grunn til å lene seg på informasjonen fra selgeren uten å foreta ytterligere undersøkelser, jf. RFE-2025-025.

En helhetsvurdering av opplysningene som ble gitt ved salget og forholdene for øvrig, tilsier at megleren ikke har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, eller på annen måte opptrådt i strid med god meglerskikk. Selv om nemnda skulle komme til at enkelte aspekter ved meglerens atferd kan kritiseres, ligger dette uansett innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig atferd utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet. Klageren har dessuten ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med den påståtte kritikkverdige atferden.

Skulle det foreligge et økonomisk tap, er dette uansett begrenset og langt lavere enn klagerne hevder. Erstatningsbeløpet baserer seg på et hypotetisk hendelsesforløp, og det anførte verdiminuset anses søkt. Verdivurderingen av 26. juni 2025 underbygger i liten grad at det foreligger et økonomisk tap, og begrunner desto mindre tapets størrelse.

Når det gjelder klagernes krav om dekning av advokatkostnader, vises det til nemndas faste praksis om at dette normalt ikke tilkjennes. Dette må også gjelde i herværende sak.

Foreldelse
I henhold til foreldelsesloven § 9 foreldes et erstatningskrav tre år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. «Skaden» må i dette tilfellet være det anførte verditapet på eiendommen.

En eventuell fristavbrytelse skjedde tidligst ved klage til nemnda 11. september 2025. Kravet er dermed foreldet dersom klageren tre år tidligere fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om de korrekte eiendomsgrensene.

Etter hva meglerforetaket forstår, er det gjort omfattende arbeider på tomten. Klagerne var i perioden juli-desember 2021 i kontakt med kommunen i forbindelse med utsetting av grensemerker og utført oppmålingsforretning oktober samme år. I august 2021 søkte klagerne i samråd med arkitekt om carport, men søknaden ble trukket syv måneder senere. Det fremstår lite aktsomt å gjennomføre slike tiltak uten å gjøre seg kjent med de faktiske eiendomsgrensene. Ved nærmere undersøkelser ville klagerne avdekket forholdene som utgjør det påståtte verditapet.

Klagerne burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden senest i perioden juli 2021-mars 2022. Et eventuelt erstatningskrav er dermed uansett foreldet.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder spørsmål om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven §§ 6‑7 og 6‑3 ved ikke å opplyse om at deler av det opparbeidede utearealet som ble benyttet som hage, lå på kommunal grunn, samt om dette i så fall gir grunnlag for erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6‑7 skal kjøper gis riktige og relevante opplysninger om eiendommen, herunder eierforhold. Megler har et selvstendig ansvar for å kontrollere opplysninger og foreta nærmere undersøkelser når det foreligger forhold som gir grunn til tvil, jf. § 6‑3.

Nemnda legger til grunn at salgsoppgaven presenterte eiendommen som «hus og hage», og hagen var visuelt fremhevet som en sentral kvalitet ved eiendommen. Den opparbeidede hagen, inkludert området på kommunal grunn, fremstod som en integrert del av eiendommen.

Samtidig fremgår det at opplysningene om tomten baserte seg på informasjon fra selger. Selger hadde benyttet det aktuelle arealet som en integrert del av hagen i hele sin eiertid. Nemnda legger til grunn at det aktuelle arealet visuelt fremstod som en naturlig del av eiendommen, uten synlige grensemarkeringer eller andre forhold som indikerte at deler av hagen lå utenfor eiendomsgrensen.

Det forelå etter nemndas syn ikke konkrete holdepunkter som ga megler særlig foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser av eiendomsgrensene utover det som fremgikk av tilgjengelig dokumentasjon. Ut fra kartet i salgsoppgaven side 77, som nemnda oppfatter at megler hadde tilgjengelig, var det ikke lett å se at hagen avvek fra eiendomsgrensen. Nemnda viser i denne sammenheng til sin praksis, herunder sak RFE‑2025‑025, hvor det ble lagt til grunn at megler som utgangspunkt kan bygge på selgers opplysninger og den faktiske bruken av eiendommen, når det ikke foreligger særlige omstendigheter som tilsier at opplysningene er uriktige eller misvisende.

På denne bakgrunn finner nemnda at megler ikke har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven §§ 6‑7, og heller ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3.

Når nemnda er kommet til at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, er det ikke nødvendig å ta stilling til om klagerne har lidt et økonomisk tap eller om det foreligger adekvat årsakssammenheng. Nemnda bemerker likevel at det anførte verdiminuset i stor grad bygger på en skjønnsmessig og hypotetisk vurdering, og at det foreligger betydelig usikkerhet knyttet til både tapets eksistens og størrelse.

Nemnda tar ikke stilling til spørsmålet om foreldelse, ettersom klager ikke har noe krav mot meglerforetaket.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.