Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2025-260

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april. 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler 1 Sør-Norge AS avd. Sandefjord

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag og utlegg etter avsluttet oppdrag

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 2. juni 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Til tross for at oppdragsavtalen aldri ble skriftlig fornyet, ble ikke oppdraget formelt avsluttet før 25. august 2025. Etter den formelle avslutningen, mottok klageren en sluttfaktura som han bestrider. Spørsmålet er om megleren har krav på vederlag, samt om klageren plikter å betale utlegg som har påløpt etter at oppdragsavtale løp ut på tid 2. desember 2023.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler..

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
Oppdragsavtalen som ble inngått mellom partene 2. juni 2023, ble aldri skriftlig fornyet. Den løp dermed ut på tid 2. desember samme år. Til tross for dette fortsatte megleren å opptre på vegne av klageren. Megleren fortsatte blant annet med å markedsføre boligen frem til oppdraget ble formelt avsluttet 25. august 2025. I henhold til oppdragsavtalen må imidlertid ekstra markedsføring bekreftes av megleren pr. e-post. Klageren mottok aldri noen slik bekreftelse.

Den 1. september 2025 mottok klageren en sluttfaktura på 36 925 kroner. Siden fakturaen manglet spesifikasjon og underbilag, valgte klageren å bestride fakturaen skriftlig 9. september 2025. Samtidig presiserte klageren at han var innstilt på å dekke dokumenterte tredjepartsutlegg, herunder 12 557 kroner. Det bemerkes her at meglerforetaket ikke har fremlagt forskriftsmessig spesifikasjon eller underbilag etter bestridelsen. Til tross for tvist, har heller ikke meglerforetaket varslet innfordring. I stedet har meglerforetaket tilbakeholdt saksdokumenter inntil betaling foreligger, herunder bilder, plantegninger og kommunale opplysninger. Tilbakeholdelsen har hindret klagerens oppstart av nytt oppdrag med en annen megler, og det har påført klageren merkostnader i form av ny fotolisens og dokumenter. Det bemerkes her at deler av salgsmaterialet allerede var betalt for, samt at klageren tilbød seg å betale for tredjepartsutlegg.

For øvrig bemerkes det at meglerforetaket sendte klageren en betalingspåminnelse 12. november 2025. Meglerforetaket sendte altså purringen etter at fakturaen var bestridt og saken var klaget inn til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Nemnda bes dermed om å hensynta dette ved sin vurdering av meglerens håndtering av tvisten.

Sakens rettslige side
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 skal oppdragsavtalen fornyes skriftlig. I dette tilfellet ble imidlertid ikke oppdragsavtalen fornyet i samsvar med formkravene. Det bemerkes her at meglerforetaket også erkjenner at fornyelsen ikke ble formalisert. Meglerens påløpte kostnader etter 2. desember 2023 mangler dermed rettslig grunnlag, og klageren kan ikke faktureres for dette.

Når det kommer til den utstedte sluttfakturaen, oppfyller den ikke kravene om spesifisert utleggsoverskrift og underbilag, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 7-2. Fakturaen består i all hovedsak av vederlagsposter som ikke kan kreves når oppdragsavtalen utløper på tid. Det vises her til punkt 6 i oppdragsavtalen. I tillegg omfatter fakturaen ekstra markedsføring etter avtalens utløp. Det vises her til kostnadspostene «Ukensbolig på Finn.no fra 2. mai» og «Nettannonse, fornying». Da denne ekstra markedsføringen ikke inngikk i den ordinære markedsføringspakken, forutsatte det gyldig fornyelse av oppdraget, samt e-postbekreftelse fra megleren. Klageren mottok imidlertid aldri noen slik bekreftelse.

Videre vises det til god inkassoskikk, jf. inkassoloven § 8, som gir anvisning på at et omtvistet krav ikke kan drives inn eller presses med innfordring.

Som følge av at megleren fortsatte oppdraget uten skriftlig fornyelse, samt utstedte faktura med mangelfull spesifikasjon, foreligger det en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Krav om vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren prinsipalt at meglerforetaket frafaller hele sitt betalingskrav foruten om dokumenterte tredjepartsutlegg. Dette innebærer at meglerforetaket må frafalle alle kostnadsposter som er påløpt etter at oppdragsavtalen gikk ut på tid 2. desember 2023. I tillegg krever klageren at meglerforetaket frafaller alle udokumenterte utlegg, samt purrings-/innfordringskostnader. Som følge av meglerforetakets tilbakehold av dokumenter og inkassotrusler, krever klageren at meglerforetaket erstatter ham merkostnadene dette medførte.

Subsidiært, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned i sin helhet, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket forstår det slik at klageren har fremsatt tre klagepunkter som han krever redusert dekning av utlegg og vederlagsnedsettelse for.

Meglerforetakets sluttfaktura
For det første fremholder klageren at han ønsker meglerforetakets sluttfaktura kreditert for utenom tredjepartsutlegg. Klageren krever herunder at alle udokumenterte utlegg, samt kostnadsposter som er påløpt etter 2. desember 2023 frafalles. I tillegg krever han at meglerforetaket frafaller alle purrings-/innfordringskostnader.

Når det kommer til hva meglerforetaket har krav på å få dekket av utlegg og vederlag, fremgår dette av oppdragsavtalen. I dette tilfellet var det avtalt provisjonsbasert vederlag, jf. oppdragsavtalens punkt 3. Dersom handel ikke kommer i stand, oppdraget sies opp eller utløper, fremgår det av punkt 6:

Oppdragstaker har krav på fullt vederlag iht. pkt. 3 dersom det er oppnådd bud på avtalt prisantydning eller over og oppdragsgiver likevel velger å avslå budet, og oppdraget senere sies opp, utløper eller handel ikke kommer i stand.
Ved avtalt timebetaling har oppdragstaker rett til betaling for det antall timer som er medgått.
På alle avtaler kommer påløpte utlegg i tillegg, og må dekkes av oppdragsgiver.
Dersom oppdraget avvikles med bakgrunn i at lovpålagte kundetiltak ikke kan gjennomføres, vil foretaket være berettiget påløpt vederlag (f.eks. tilretteleggingshonorar, visninger og provisjon).
Dersom oppdragsgiver sier opp oppdraget, tilfaller et honorar kr 20.000,- i tillegg til markedspakker, utlegg og øvrige kostnader til oppdragstaker. Ved avtalt timebetaling har oppdragstaker rett til betaling for det antall timer som er medgått i tillegg til direkte utlegg.

Dette tilsier at meglerforetaket kunne fakturert klageren for følgende utlegg og vederlag:

Infopakke off. opplysninger kr. 5 500,- (dokumentert og avtalt)
Informasjon fra forretningsfører kr. 4 487,- (dokumentert og avtalt)
Markedspakke (ink. Fotograf, finn 30.06, prospekt) kr. 17 500,- (dokumentert og avtalt)
Ukens bolig (faktura kr. 1 148,33,-) avtalt pris kr. 2 550,- (dokumentert og avtalt)
Fornyinger på FINN.no x 3 (faktura kr. 3 254,87,-) kr. 1 250,- (dokumentert og avtalt)
Visning kr. 2 500,- (avtalt)
Sikring kr. 440,-
Totalt kr. Kr. 34 227,-

Det vises her til meglerforetakets fremlagte fakturaer.

Fakturaen som klageren fikk oversendt, er imidlertid redusert med følgende poster:

Visning kr. 2 500,-
Sikring kr. 440,-
Fornyinger på finn.no kr. 2 004,87,-

Hva gjelder fornyinger på Finn.no, har klageren kun blitt belastet for 1 250 kroner. De tre fornyingene, har imidlertid kostet meglerforetaket 3 255 kroner.

Fornyelse av oppdragsavtalen
For det andre fremholder klageren at megleren ikke har fornyet oppdragsavtalen i henhold til formkravene. Dette er uheldig, og megleren erkjenner at hun har begått en feil ved å ikke fremskaffe en skriftlig fornyelse av avtalen. Megleren har imidlertid vært tålmodig og gitt klageren mer tid enn vanlig.

Ved inngåelsen av oppdragsavtalen, var pris et diskusjonstema. Da klageren hadde kjøpt boligen til en høy pris, ble de enige om å annonsere leiligheten med en prisantydning som ville medføre at klageren gikk i null. I den forbindelse ble klageren informert om at salgsprosessen kunne ta tid, da markedet hadde falt betraktelig.

Gjennom hele prosessen har klageren blitt fulgt opp jevnlig. Det bemerkes her at klageren har hatt preferanser hva gjelder visningstidpunkt, noe som har blitt etterfulgt. Visningene har heller ikke blitt belastet klageren.

Når det kommer til ekstra markedsføring, bemerkes det at klageren selv har bekreftet dette, samt godkjent påløpte kostnader. Det vises her til SMS-korrespondanse mellom partene.

Klagerens påståtte merkostnader
For det tredje ønsker klageren at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester skal pålegge meglerforetaket å betale for klagerens merkostnader som følge av tilbakeholdelse av saksdokumenter og inkassotrusler. Subsidiært krever klageren vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse. Kostnadspostene som omfattet vederlag foruten om tilrettelegging ble bestilt og betalt under den første oppdragsperioden.

Krav om vederlagsnedsettelse
Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet HR-1995-132-B. Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelse som betinger ansvar. Vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av meglerens opptreden. For sentrale momenter i denne vurderingen, vises det til HR-20201-1234-A avsnitt 2.

I dette tilfellet foreligger det ingen holdepunkter for at meglerens håndtering av oppdraget har vært i strid med god meglerskikk eller regelverket for øvrig. Oppdragsavtalen, samt fornyelsen av denne, ble i utgangspunktet sendt til signering av megleren. Signeringen ble imidlertid ikke fullført i systemet. Til tross for dette har klageren bestilt fornyelser på Finn.no, samt opprettholdt dialogen med megleren. Det er selvfølgelig beklagelig at fornyelsen ikke ble formalisert skriftlig, men oppdraget ble likevel ivaretatt av megleren.

Etter en gjennomgang av fakturaen, ser meglerforetaket at det ikke er grunnlag for å fakturere klageren for tilretteleggingsgebyret. Meglerforetaket frafaller dermed denne kostnadsposten. Det er imidlertid ikke grunnlag for å redusere kravet ytterligere. Det bemerkes her at det hverken er dokumentert noe økonomisk tap eller årsakssammenheng i saken.

Klagerens krav avvises dermed med unntak av 5 000 kroner.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers krav på vederlag og dekning av utlegg etter avsluttet oppdrag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at klager 1. september 2025 mottok en sluttfaktura på 36 925 kroner. Meglerforetaket har frafalt 5 000 kroner for tilretteleggingsgebyr, men opprettholder for øvrig kravet. Kravet er etter dette som følger, inkl. mva:

Informasjonspakke off.opplysninger 5 500,00
Markedspakke avdeling Sandefjord 17 500,00
Informasjon forretningsfører 4 487,00
Ukensbolig på Finn.no fra 2. mai 3 187,50
Nettannonse, fornying 1 250

I et tilfelle som dette, der oppdraget løper ut på tid, reguleres meglers krav av oppdragsavtalen. Samtidig kan ikke megler ta seg betalt for gjøremål som er foretatt i en periode der det ikke foreligger noen oppdragsavtale, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd, jf. RFE-2024-241. Nemnda oppfatter at de to siste postene gjelder gjøremål foretatt av megler der det ikke forelå noen oppdragsavtale. Dette kan dermed meglerforetaket ikke ta seg betalt for, selv om det var avklart med klager at dette skulle foretas. Det vises til at megler er den profesjonelle part som må sørge for at det ligger en avtale i bunnen før megler jobber med oppdraget.

De øvrige postene oppfattes å relatere seg til gjøremål foretatt før 2. desember 2023, da det forelå en gyldig oppdragsavtale. Spørsmålet er om meglerforetakets krav på disse punktene er i tråd med oppdragsavtalen punkt 6, som i sin helhet er sitert ovenfor.

Nemnda bemerker at første ledd i bestemmelsen regulerer et tilfelle der det er oppnådd bud på avtalt prisantydning eller høyere, og oppdragsgiver likevel velger å avslå budet. Dersom oppdraget etter dette for eksempel løper ut på tid, kan megler kreve vederlag etter punkt 3. Utover de tilfellene som er regulert i første ledd, kan ikke nemnda se at punkt 6 gir meglerforetaket krav på vederlag. Heller ikke eiendomsmeglingsloven gir megler noe krav på vederlag i et slikt tilfelle, og meglerforetaket er her henvist til å innta klare bestemmelser om dette i oppdragsavtalen, jf. § 6-4 første ledd nr. 4. Når det ikke er gjort, mener nemnda at megler ikke har krav på å få dekket vederlag.

Nemnda bemerker for ordens skyld at en bestemmelse som i punkt 6 om at oppdragstaker skal ha et krav på 20 000 kroner for det tilfellet at oppdragsgiver sier opp oppdraget, ikke er i tråd med lovens system. Dette er omtalt i en rekke nemndsavgjørelser, for eksempel den nylig avsagte RFE-2025-238, og er også lagt til grunn i juridisk teori. Nemnda forfølger imidlertid ikke dette videre ettersom et slikt beløp ikke er krevd og at det var manglende fornyelse av oppdragsavtalen, og ikke oppsigelse, som gjorde at oppdraget ikke løp videre etter første oppdragsperiode.

Foretaket har videre krav på å få dekket rene utlegg, jf. oppdragsavtalen punkt 6 fjerde avsnitt og eiendomsmeglingsloven § 7-5, jf. § 6-4 første ledd nr. 5. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 skal regningen inneholde en «spesifisert oversikt over alle utlegg». I bestemmelsen er det vist til eiendomsmeglingsloven § 7-5 som bare gir grunnlag for at megler kan kreve dekket utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen.

Utleggene i saken her oppfattes utelukkende å være 5 500 kroner for innhenting av kommunale opplysninger og 4 487 kroner for å innhente informasjon fra forretningsfører. I oppdragsavtalen punkt 3 er sum utlegg satt til 0 kroner. Utlegg som inngår i markedspakken, som er utgifter til fotograf, prospekt og finn-annonse, er verken i oppdragsavtalen eller i fakturaen fra meglerforetaket skilt ut som rene utlegg. Dette skal dermed ikke betraktes som utlegg, men som vederlag, jf. nemndas sak RFE-2025-238 med videre henvisninger. Her uttalte nemnda følgende:

Loven sier ikke noe klart om hva som skiller utlegg fra vederlag, men eiendomsmeglingsloven § 6-4 om hva oppdragsavtalen skal inneholde, skiller mellom vederlag i første ledd nr. 4 og utlegg i første ledd nr. 5. Det fremgår at oppdragsavtalen skal gi bestemmelser om

4. hva som er avtalt om oppdragstakerens vederlag, herunder hva oppdragstakeren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand,
5. hva som er avtalt om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg, herunder et overslag over størrelsen på utleggene […]

Om disse punktene i § 6-4 fremgår det i Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 144 at «alle vederlagselementer skal presenteres under punkt 4, mens utlegg som skal fremgå under punkt 5 ikke skal inneholde vederlagselementer for oppdragstaker». Også juridisk teori behandler utlegg med et fortjenesteelement som vederlag. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 266-267, skriver i den forbindelse:

Når det gjelder kravet i emgll. § 6-4 (1) nr. 4 om at det skal angis hva som er avtalt om oppdragstakerens vederlag, må markedspakker som inneholder et fortjenesteelement, angi dette fortjenesteelementet. […] Dersom størrelsen på fortjenesten ved markedspakken ikke lar seg angi med en viss grad av sikkerhet, må hele markedspakken føres opp som vederlag.

[…]

Utlegg kan f.eks. være prisen ved innhenting av grunnboksutskrift. […] Dersom beløpet ikke skal inngå i vederlagetkravet med påslag av mva., men refunderes av selger som et direkte utlegg, må dette avtales i oppdragsavtalen som et utlegg, jf. emgll. § 6-4 (1) nr. 5.

[…]

Utlegg som skal fremgå etter emgll. § 6-4 (1) nr. 5 skal ikke inneholde vederlagselementer for oppdragstaker, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 144. Utlegg er kostnader som belastes kunden krone for krone. […] En markedspakke som kan gi en fortjeneste for oppdragstaker, kan ikke i oppdragsavtalen bare omtales som et utlegg.

Nemnda legger etter dette til grunn at «utlegg» som kan avkreves oppdragsgiver uten hensyn til om dette er rimelig, er rene utlegg uten noe påslag eller fortjenesteelement. Dersom for eksempel en «markedspakke» eller et «tilretteleggingsgebyr» inneholder utlegg, uten at dette er uttrykkelig spesifisert i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen/fakturaen, må det legges til grunn at pakkene inneholder elementer av fortjeneste. Den aktuelle pakken er da i sin helhet å betrakte som vederlag. […]

I dette tilfellet er dermed markedspakken i sin helhet å betrakte som vederlag, som oppdragsavtalen ikke gir meglerforetaket rettslig grunnlag for å kreve dekket i et tilfelle som det foreliggende.

Meglerforetaket har etter dette krav på 9 987 kroner. Det innebærer at den resterende del av kravet, herunder det frafalte tilretteleggingsgebyret, skal krediteres klager. Det tilføyes at nemnda ikke se at meglerforetaket har fremsatt krav om dekning av innfordringskostnader knyttet til inkasso.

Når det gjelder spørsmålet om meglerforetaket har hatt plikt til å utlevere tilstandsrapport, foto/drone/plantegninger, kommunale opplysninger, forretningsføreropplysninger, salgsoppgave og energiattest uten at klager gjorde opp kravet, antar nemnda at det er klager selv som har innhentet tilstandsrapporten. Hvis det er riktig, kunne megler ikke holde denne tilbake. Når det gjelder de øvrige dokumenter klager har vist til, er dette dokumenter som er innhentet på vegne av klager. For kravsposter der meglers krav er berettiget – kommunale opplysninger og opplysninger fra forretningsfører – var meglerforetaket i posisjon til å holde dette tilbake frem til betaling ble foretatt. Øvrig tilbakehold er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk. Nemnda kan imidlertid ikke se at klager har sannsynliggjort å ha lidt noe økonomisk tap som følge av den delvis uberettigede tilbakeholdelsen. Erstatningskravet – som ikke er nærmere underbygget – fører dermed ikke frem.

Meglerforetaket har holdt tilbake opplysninger i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3, og meglerforetaket skal kreditere klager hele fakturaen med unntak av rene utlegg påløpt i avtaleperioden, jf. ovenfor.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved Eiendomsmegler 1 Sør-Norge AS avd. Sandefjord har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket skal kreditere klager hele fakturaen med unntak av 9 987 kroner.