RFE-2025-270
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. april 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Østbø & Kaldheim Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Østbø & Kaldheim)
Saken gjelder:
Kontroll av finansiering. Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 24. juni 2022 kjøpte klagerne en bolig formidlet av innklagede meglerforetak. Boligen hadde en prisantydning på 5 200 000 kroner, og klagerne fikk tilslaget på 5 100 000 kroner. Klagerne innga kun to bud, henholdsvis på 4 800 000 og 5 100 000 kroner. Klagerne hevder at megleren kontaktet banken og kontrollerte finansiering på et bud på 5 000 000 kroner, selv om de aldri innga et bud på dette beløpet. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin kontroll av finansieringen, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Den 24. juni 2022 ble det avholdt budrunde, hvorav klagerne kl. 11:08 innga bud på 4 800 000 kroner. Klagerne var de eneste budgiverne, og selgeren svarte kl. 12:14 med et motbud på 5 100 000 kroner. Klagerne innga deretter kl. 12:32 et nytt bud på 5 100 000 kroner, men med forbehold. Dette budet ble akseptert av selgeren kl. 12:50.
I ettertid har klagerne blitt kjent med at megleren i forbindelse med budrunden kontaktet banken og etterspurte finansiering på 5 000 000 kroner. Ifølge den skriftlige bekreftelsen fra banken ble henvendelsen mottatt 24. juni 2022 kl. 11:35. Klagerne innga imidlertid aldri et bud på 5 000 000 kroner, noe som bekreftes av budjournalen. Megleren oppga dermed uriktig informasjon til banken. Dette presset prisen opp, slik at kjøpesummen ble 5 100 000 kroner.
Meglerforetakets fremstilling av budrunden samsvarer ikke med opplysningene fra banken. Banken mottok en telefon kl. 11:35 om et bud på 5 000 000 kroner. Telefonsamtalen fant ikke sted kl. 12:47 i forbindelse med budet på 5 100 000 kroner, slik meglerforetaket hevder. Det bemerkes at meglerforetaket først benektet at noen telefonsamtale hadde funnet sted. Deretter ble det vist til at banken i sin e-post ikke omtalte et spesifikt bud, men en bolig til 5 000 000 kroner. Dette anses som en indirekte innrømmelse av at megleren faktisk var i kontakt med banken. Samtidig utgjør det et forsøk på å lede oppmerksomheten vekk fra sakens kjerne. Tatt i betraktning tidspunkt, beløp og kontekst, er det åpenbart at det dreier seg om samme bolig.
Når det gjelder meglerforetakets påstand om at saken burde ha vært tatt opp tidligere, fremstår dette irrelevant for saken. Klagen gjelder meglerens håndtering av budrunden og mulig brudd på god meglerskikk. Tidsforløpet endrer ikke de faktiske hendelsene, som kan etterprøves av meglerforetakets dokumentasjon.
Megleren har ikke overholdt sin plikt til å opptre korrekt og lojalt overfor klagerne som kjøpere. Dette er i strid med god meglerskikk. Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den 24. juni 2022 kl. 11.08 innga klagerne sitt første bud på 4 800 000 kroner. Megleren sjekket ikke finansiering på dette budet. Selgerne ga deretter kl. 12:14 et motbud på 5 100 000 kroner, med forbehold om utbedring av lekkasje. Klagerne innga etter dette kl. 12:32 et nytt bud på 5 100 000 kroner, med forbehold om utbedring av påvist lekkasje, samt at robotgressklipper, prosjektor, lerret og sofa i kjellerstue medfølger. Megleren kontrollerte finansieringen hos klagernes bank kl. 12:47, og budet ble akseptert av selgeren kl. 12:50.
Det stemmer at det aldri har vært noe bud på 5 000 000 kroner. Megleren har derfor ikke forespurt banken om finansiering på dette beløpet.
Meglerforetaket registrerer at banken i sin e-post av 29. juni 2022 oppgir at megleren tok kontakt kl. 11:35. Videre opplyser ikke banken om et spesifikt bud, men refererer til en bolig med en prisantydning på 5 000 000 kroner. Banken kunne heller ikke bekrefte om budet inkluderte omkostninger. Det fremstår usikkert hvordan et annet meglerforetak har kommet inn i bildet.
I en tidligere henvendelse til meglerforetaket hadde klagerne sladdet deler av e-posten fra banken. Dette gjaldt informasjon om at budet var inkludert omkostninger, samt at henvendelsen angivelig skal ha kommet fra et annet meglerforetak enn innklagede. Meglerforetaket stiller seg spørrende til at banken skal ha bekreftet finansiering på 4 107 000 kroner, samt at klagerne var ansvarlig for egenkapital på 893 000 kroner. Det er ikke normalt at banken utgir denne typen informasjon til megleren.
For øvrig burde klagerne henvendt seg til meglerforetaket straks de mottok informasjonen fra banken, altså fem dager etter budaksept. Det var ingen grunn til å vente tre år med å fremsette klagen. Klagerne hadde full anledning til å ta dette opp under det fysiske kontraktsmøtet 5. juli 2022. Megleren hadde da kunnet svare på spørsmålene, og saken kunne således vært løst.
Ifølge meglerforetakets logg har megleren overholdt gjeldende rutiner, både ved loggføring av bud og kontroll av finansiering. Det faktiske hendelsesforløpet lar seg derfor belyse, selv om det har gått tre år. Megleren har ikke opptrådt klanderverdig, og klagernes erstatningskrav avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at bankens redegjørelse for hendelsesforløpet, slik det er omtalt i e-posten 29. juni 2022, fremstår som det mest sannsynlige hendelsesforløpet. Nemnda legger dermed til grunn at megler har kontrollert om klager hadde finansiering på 5 millioner kroner, på et tidspunkt der klager «bare» hadde inngitt bud på 4,8 millioner kroner. Nemnda er av den oppfatning at megler ikke skal kontrollere finansiering utover det budet som til enhver tid foreligger. Det er opp til en budgiver selv hvilken betalingsvillighet han er villig til å legge for en dag, og det kan være strategiske grunner til at en budgiver ikke vil røpe at han kan være villig til å betale noe mer enn det budet han til enhver tid har inngitt. Her har banken, på forespørsel fra megler, røpet at klager i hvert fall hadde økonomisk evne til å betale 200 000 kroner mer enn det budet som var inngitt, og dette er informasjon en megler ikke skal forespørre banken om. Selv om megler skal ivareta både selgers og budgivernes/kjøpers interesser, jobber megler på oppdrag fra selger, og en slik praksis kan generelt skade tilliten til meglers rolle som mellommann.
Nemnda tilføyer at det vanlige er, som det også fremgår av e-posten fra banken i denne saken, at finansiering kontrolleres uten hensyn til omkostningene ved kjøpet.
I den grad megler har lagt inn en «margin» ved kontrollen for å ta høyde for omkostningene, må megler informere långiver om at han ønsker å få bekreftet budsummen og størrelsen på omkostningene.
Nemnda mener at forholdet utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Det er imidlertid ingen holdepunkter for at dette har virket prisdrivende, og det ikke grunnlag for noe erstatningsansvar for meglerforetaket.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Østbø & Kaldheim Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Østbø & Kaldheim) har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.