RFE-2022-134
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Z Megleren AS
Saken gjelder:
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak, med avtalt overtakelse 1. juli 2021. I salgsoppgaven ble eiendommen markedsført som en 5‑roms selveierleilighet med fire soverom, og det ble gitt opplysninger om boligens tilstand samt om hva de månedlige felleskostnadene omfattet. I ettertid oppdaget klageren at flere av opplysningene var uriktige eller mangelfulle, herunder om antall godkjente soverom, boligens faktiske tilstand og hvilke kostnader som inngikk i felleskostnadene, blant annet kommunale avgifter og renovasjon. Klageren har inngått forlik med selger og selgers forsikringsselskap, og mottatt en utbetaling knyttet til lovlighetsmangler og fuktskader. Spørsmålene i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og sin undersøkelses‑ og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 og 6‑7, og om dette gir grunnlag for erstatning eller vederlagsnedsettelse. Klageren krever ikke dobbelkompensasjon. Kravet gjelder de udekkede tapspostene knyttet til uriktige/mangelfulle opplysninger om hva felleskostnader/husleie dekket.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Overtakelsen var avtalt til 1. juli 2021. I salgsoppgaven var boligen markedsført som en «5- roms selveierleilighet i maritime omgivelser». Det var beskrevet 4 soverom gjennomgående i hele salgsoppgaven. Også på tegningene som var vedlagt salgsoppgaven, fremgikk det at det var 4 soverom, og på side 16 i prospektet sto det:
«Hele 4 soverom.»
På side 22:
«Flere soverom av god størrelse».
Under bilde nr. 4 i prospektet beskrives bilde:
«Med 2 etasjer og 4 soverom er det plass til hele familien.»
Under bilde nummer 20 beskrives bildet:
«Boligen har 4 soverom, dette er hovedsoverommet og ligger i 1 etasje»
Det var tatt et generelt forbehold i liten skrift med stjerne under «Byggemåte» om at det var dagens bruk som var avgjørende for benevnelsen av rommene, men denne side vil anføre at det generelle forbeholdet ikke fremgår tilstrekkelig klart til at potensielle budgivere hadde mulighet til å forstå at kun ett av soverommene var godkjent. Klageren fikk ingen opplysninger om at tre av soverommene ikke var godkjente.
Den uriktige markedsføringen ble ikke korrigert før klageren la inn bud på leiligheten. Klageren trodde han kjøpte en «ny» leilighet med gjennomgående TG1, god standard, ikke et oppussings prosjekt. Hele leiligheten var egentlig TG2 noe klageren fikk opplyst muntlig av en annen fagmann etter befaring.
I e-post fra meglerforetaket innrømmer foretaket at de ikke har mottatt noen byggetegninger fra kommunen, men at megleren baserte seg på informasjon fra selger, takstmann og informasjon fra et tidligere salgsforsøk. Meglerfirmaet hevder i sitt svar at:
«Ingenting tilsier at megler ikke skulle stole på verken selger eller en profesjonell takstmann.»
Da var det fall ingenting som tilsa at klageren som kjøper ikke kunne stole på selger, en profesjonell takstmann eller megler.
I salgsoppgaven på side 25 under «viktig informasjon» fremgår det at:
«Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger og meglers egne undersøkelser.»
I svar fra meglerforetaket viser de til side 22. i salgsoppgaven hvor det fremgår følgende:
«Megler oppfordrer også interessenter til å sjekke boligen grundig og nøye med fagperson før bud blir inngitt.»
I dette tilfellet ble leiligheten sjekket grundig av en profesjonell takstmann/fagmann, og da må en kunne stole på at dette er gjort. Selger har opplyst om at han aldri har bodd i leiligheten, men at han har leid den ut. Da er det enda større grunn til å kontrollere opplysninger gitt fra selger. I e-post fra meglerforetaket viser de til at kommunen har gitt ferdigattest for ombygning av verksted til husvære. Da må man kunne stole på at megler innhentet alt av relevante opplysninger fra kommunen, som de hevder. Foretaket har fakturert for innhenting av dokumenter i salgsoppgaven. I salgsoppgaven på side 25 er det oppgitt:
«Selger dekker følgende utlegg til megler» «Innhenting av opplysninger fra kommune/offentlige instanser, evt forretningsfører mv kr 5500,-»
I e-post fra meglerforetaket hevder de at de:
«Som en siste sjekkfaktor har megler innhentet brannvernopplysninger på bygget fra […] kommune, hvor det bekreftes at det ikke er gitt avvik/merknad.»
I salgsoppgaven på side 24 under «annet» står det:
«Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om eventuelle pålegg om elektrisk anlegg, oljefyr/oljetank eller brann/feiervesen.»
På side 23 fremgår det under «Adgang til utleie»:
«Boligen kan leies ut.»
Megler er pliktig til å sjekke om boligen faktisk kan leies ut lovlig iht. hva som er angitt i salgsoppgaven. Dersom utleiemuligheter angis i salgsoppgaven, har megler, etter gjeldende rett, plikt til å foreta undersøkelser med hensyn til om utleieobjektet lovlig kan leies ut.
På side 23 under «Sameiet» fremgår følgende:
«Månedlige felleskostnader utgjør kr 2541,- pr måned og inkluderer : Andel felles byggforsikring, vedlikeholdsfond, bod, kommunale avgifter og eiendomsskatt.»
Dette stemmer heller ikke. Det må betales felleskostnad, i tillegg til kommunale avgifter og eiendomsskatt. Dette medfører merutgifter for klager utover det som var forespeilet i salgsoppgaven. Dette er feil markedsføring og utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 plikter megler å innhente og «kontrollere» relevante opplysninger før salg. Videre har megler en opplysningsplikt Meglere plikter å gjøre egne undersøkelser og ikke uten videre legge til grunn opplysninger som er formidlet av andre meglere ved tidligere salg.
Det er gitt uriktige opplysninger om antall godkjente soverom. Videre er det gitt uriktig opplysninger hva som faktisk er inkludert i fellesutgiftene, og det er gitt uriktig opplysninger angående tilstand på leiligheten. Klageren krever sitt økonomiske tap dekket. Tapet er ikke fullt ut dokumentert, ettersom klageren ikke vet eksakt hva kommunen vil kreve av omgjøring og hva dette vil koste å utføre.
Klageren reklamerte også overfor selger/selgers forsikringsselskap. Saken endte med forlik og utbetaling av 1 500 000 kroner. Oppgjøret relaterte seg i all hovedsak til kravene knyttet til lovlighetsmangler og ikke godkjent loft, samt fuktskader.
Klageren gjør gjeldende at kravet mot megler er et selvstendig ansvarskrav basert på feil opplysninger i prospekt/salgsoppgave om hva felleskostnader/husleie dekket. Videre gjelder kravet økonomiske tap poster som ikke nødvendigvis ble dekket i forliket, herunder kommunale avgifter som følge av uriktige opplysninger, løpende merkostnader som fremgikk av reelle felleskostnader m.m. Forholdene er dermed knyttet til meglerens egne plikter (opplysnings-/undersøkelsesplikt og god meglerskikk), og som ikke ble behandlet eller kompensert i forliket mellom klageren og selgers eierskifteforsikring. Forliket regulerte forholdet mellom klager og selger, og innebar ingen uttrykkelig fraskrivelse av krav mot megler. At selgers forsikringsselskap delvis avviste krav pga. påstått sen varsling, kan ikke tillegges betydning for meglerens pliktbrudd.
Spørsmålet her er om megler ga uriktige eller mangelfulle opplysninger av vesentlig betydning for min kjøpsbeslutning og prissetting, og om det foreligger årsakssammenheng og økonomisk tap. Kravet bygger på feil/mangelfulle opplysninger i prospekt/salgsoppgave om hva felleskostnader/husleie dekket. Kravet står på egne bein, uavhengig av selgers mislighold etter avhendingslova. Megler var ikke involvert i forhandlingene og ikke part i forliket, dermed ble ikke spørsmålet om meglers pliktbrudd, årsakssammenheng og tap behandlet eller kompensert i forliket.
Kravet gjelder tapsposter som ikke er kompensert i forliket, og klageren søker ikke dobbelkompensasjon. Kravet gjelder de konkrete, udiskutabelt udekkede tapspostene knyttet til uriktige/mangelfulle opplysninger om hva felleskostnader/husleie dekket.
De kostnadene som ikke ble opplyst i salgsoppgaven medfører en økonomisk belastning tilsvarende ca. 1 200–1 400 kroner per måned ved ordinær lånefinansiering. For klager som enslig kjøper av en bolig til en kjøpesum på 4 000 000 kroner er dette utvilsomt en vesentlig opplysning av betydning for kjøpsbeslutningen. De manglende opplysningene tilsvarer i realiteten et økt lånebehov på om lag 250 000 kroner over en løpetid på 25 år.
Megler har etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd en plikt til å sørge for at kjøper får alle opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, herunder opplysninger som kan påvirke kjøpers vurdering av eiendommen og dens økonomiske konsekvenser. Videre følger det av § 6-7 andre ledd at megler skal innhente og kontrollere relevante opplysninger, blant annet fra offentlige myndigheter. Meglers unnlatelse av å opplyse om disse kostnadene, samt manglende innhenting og kontroll av kommunale opplysninger, utgjør et klart brudd på denne bestemmelsen.
Forholdet må også vurderes opp mot kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det kan ikke anses forenlig med god meglerskikk å unnlate å kontrollere grunnleggende og vesentlige opplysninger, for deretter å fraskrive seg ethvert ansvar når det avdekkes feil og mangler i salgsdokumentasjonen.
Videre ble megler uttrykkelig informert av selger om at det forelå en takstrapport fra 2018. Megler avviste behovet for denne og opplyste at meglerforetaket selv ville sørge for ny takstmann. Når det i ettertid avdekkes en rekke feil, mangler og uriktige opplysninger knyttet til boligens faktiske tilstand og offentlige registreringer, er dette et moment som ytterligere understreker at megler ikke har foretatt tilstrekkelig kontroll i tråd med sin undersøkelsesplikt.
Ved gjennomgang av faktiske forhold, tilstandsopplysninger og kommunal informasjon er det avdekket flere misvisende og feilaktige opplysninger i salgsdokumentasjonen. Dette indikerer mangelfull saksbehandling og kontroll, og utgjør brudd på både eiendomsmeglingsloven § 6-7 og kravet til god meglerskikk etter § 6-3.
Det er særlig kritikkverdig at et meglerforetak som normalt fakturerer betydelige honorarer, ofte i størrelsesorden 100 000 kroner eller mer per oppdrag, ikke har foretatt grunnleggende innhenting og kontroll av offentlige opplysninger. Når megler unnlater å oppfylle sine lovpålagte plikter, må meglerforetaket også kunne holdes ansvarlig for de økonomiske konsekvensene dette medfører for kjøper.
På denne bakgrunn bes nemnda ta stilling til hvorvidt megler har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, samt om vilkårene for erstatningsansvar etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 er oppfylt.
Innklagede har i hovedsak anført:
Når det gjelder salgsoppgavens punkter som omhandler felleskostnader og kommunale avgifter, er meglerforetakets vurdering at salgsoppgaven var utarbeidet med dekkende opplysninger. Opplysningene baserte seg på dokumentasjonen som ble innhentet fra sameiet og forretningsfører på tidspunktet for oppdraget.
I salgsoppgaven var det inntatt et budsjetthjul fra sameiet som viste at deler av de kommunale avgiftene var hensyntatt i sameiets budsjett, og dermed inngikk i de oppgitte felleskostnadene. Under punktet «Felleskostnader» var det særskilt beskrevet hva kostnadene dekket, herunder at en andel kommunale avgifter/eiendomsskatt inngikk i sameiets felleskostnader. Samtidig var det under punktet «Kommunale avgifter» opplyst at de kommunale kostnadene faktureres hvert kvartal.
Megler har etter dette således gitt korrekt informasjon ved å angi at an andel av kommunale avgifter var innarbeidet i felleskostnaden, samt at øvrige kommunale avgifter faktureres kvartalsvis.
På denne bakgrunn kan vi ikke se at det foreligger feilaktige opplysninger som gir rettslig grunnlag for reklamasjon eller kompensasjon. Informasjonen gir et helhetlig og korrekt bilde av fordelingen mellom felleskostnader og individuelle kommunale avgifter.
Som en minnelig løsning tilbydde meglerforetaket klageren en kompensasjon på 5 000 kroner. Forslaget innebar ingen erkjennelse av ansvar.
Etter nærmere undersøkelser fant meglerforetaket at renovasjonsgebyret i dette tilfellet faktureres direkte fra en ekstern leverandør, og dermed ikke inngår i de kommunale avgiftene som megler innhentet fra kommunen. Dette er en uvanlig praksis, ettersom renovasjon normalt følger som en del av kommunens avgiftspakke. Ved innhenting av dokumentasjon fra Norkart og Ambita, fremkom det ikke opplysninger om renovasjonsgebyr fra ekstern aktør. Megler hadde derfor ikke grunnlag for å vite at renovasjon ble fakturert separat.
Det er på det rene at megler verken har holdt tilbake opplysninger eller gitt feil informasjon, men at forholdet ikke var synlig i de kildene som meglerforetaket normalt benytter ved innhenting av eiendomsinformasjon. Salgsoppgavens innhold ble også gjennomgått og godkjent av selger uten bemerkninger, og det finnes ingen dokumenterte spor i saken som tilsier at det skulle være flere eller andre løpende utgifter enn de som fremgikk av salgsoppgaven.
Megler var derfor ikke kjent med at renovasjon ble fakturert fra ekstern leverandør, og kostnaden ble derfor ikke særskilt omtalt i salgsoppgaven. Etter dette vurderes salgsoppgaven å gi et i all hovedsak korrekt kostnadsbildet, dog med en manglende opplysning om renovasjonsgebyret som følge av den særskilte faktureringsløsningen.
Selv om den manglende opplysningen isolert sett ikke ville hatt betydning for eiendommens attraktivitet eller prisvurdering dersom den hadde vært kjent fra start og for imøtekomme klageren på en ryddig og konstruktiv måte, ønsker meglerforetaket likevel å tilby klageren en kompensasjon på 10 800 kroner, tilsvarende tre års renovasjonskostnader (á 3 600 kroner per år), basert på opplyst standardpris fra [renovasjonsselskap].
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Mangler mv. ved boligen
Når det gjelder anførsler om fukt og andre påståtte mangler ved boligen, er det noe uklart om klager mener at nemnda skal ta stilling til dette. Nemnda er av den oppfatning at dette forholdet ikke er tilstrekkelig belyst for nemnda til at det gir grunnlag for å felle megler. Dessuten er forholdet, herunder spørsmålet om lovlighetsmangler ved loftet, løst i forlik mellom klager og selger, og det fremsettes ikke nå noe ytterligere erstatningskrav mot megler knyttet til disse punktene. Nemnda mener at klager ikke har klageinteresse hva gjelder disse punktene, jf. nemndas vedtekter punkt 1.4 om at nemnda kun skal behandle krav som klager har et reelt behov for at blir løst.
Hva gjelder soverom som ikke var på loftet, hadde megler ingen foranledning til å oppfatte eller undersøke at disse ikke var godkjent, slik rettstilstanden var i 2021, jf. RFE-2024-193 og RFE-2024-73.
Hvorvidt megler har gitt uriktige opplysninger om kommunale utgifter.
Nemnda mener at informasjon om de kommunale avgiftene var misvisende og i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det vises til at klager – for å forstå at ikke samtlige kommunale avgifter var inkludert i de månedlige felleskostnadene – var henvist til å studere budsjetthjulet som fremgikk i et vedlegg fra sameiet i salgsoppgaven side 63. Ut fra det som var opplyst under punktene «sameie» og «kommunale avgifter» på side 23 i salgsoppgaven var det i beste fall uklart formidlet at de årlige kommunale avgiftene som var nevnt i siste punkt kom i tillegg til de månedlige fellesutgiftene nevnt under punktet «sameie». Ordet «andel» under dette punktet er det mest naturlig å oppfatte som en henvisning til at de kommunale avgiftene som er omhandlet under det punktet gjelder den aktuelle leilighetens andel av de kommunale avgiftene, ikke at omtalen av «andel» relaterte seg til andelen av de totale offentlige avgiftene som var knyttet til klagers leilighet, og som klager ved kjøpet ble ansvarlig for.
Nemnda kan imidlertid ikke se at megler hadde noen foranledning til forstå at utgifter til renovasjon ikke var omfattet av de kommunale avgiftene. For øvrige kommunale avgifter har imidlertid megler, slik nemnda ser det, opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Nemnda har i praksis lagt til grunn at uriktige opplysninger på dette punktet i alminnelighet antas å ha påvirket kjøpers budvilje og at «merutgiften» representerer et økonomisk tap på kjøpers hånd.
Megleren har brutt sin opplysningsplikt og har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede er erstatningsansvarlig, og det skal etter fast praksis utmåles erstatning til felleskostnader i fem år neddiskontert til dagens verdi. Dette beløpet utgjør 7 023 kroner pr. år. Med utgangspunkt i 4 prosent diskonteringsrente, fastsettes erstatningssummen til 28 862 kroner.
Klager har krevd vederlagsnedsettelse, men dette er det bare en selger som kan kreve, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Oppsummering
Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder opplysninger om kommunale avgifter. Meglerforetaket skal betale erstatning til klager med 28 862 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig
Konklusjon
Megleren hos Z Megleren AS har brutt sin opplysningsplikt, og meglerforetaket må betale 28 862 kroner til klageren.