RFE-2025-118

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:     
Landkreditt Eiendom AS (avd. Østlandet)

Saken gjelder:      
Meglers uavhengighet, brudd på omsorgs og rådgivningsplikten og krav på vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak 13. desember 2024 for bistand til salg av konsesjonspliktig landbrukseiendom. Eiendommen ble lag ut for salg 27. januar 2025, med avtalt fellesvisning 9. februar 2025. Etter visning kom det inn flere bud, men ingen i det sjiktet klageren ville akseptere. Den 17. februar 2025 ble eiendommen trukket fra markedet, og annonsen fjernet fra Finn.no. En av interessentene presset likevel på for å få kjøpt eiendommen. Etter forhandlinger dem imellom inngikk klageren avtale om salg av eiendommen med denne interessenten. Megleren innhentet deretter bekreftelse fra partene på avtalen som var inngått. I etterkant oppstod det uenigheter mellom partene om hva som faktisk var avtalt. Saken reiser spørsmål om innklagede meglerforetak har opptrådt i strid med kravene til god meglerskikk, herunder omsorgs- og rådgivningsplikten, ved håndteringen av budaksepten og utformingen av kjøpekontrakten. Videre er det spørsmål om meglers uavhengighet og taushetsplikt i forbindelse med den etterfølgende konflikten mellom partene. Klageren krever at meglerforetakets honorar settes ned med 180 064 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 
Godkjennelse av bud, manglende forbehold og utforming av kontrakt.
Klageren informerte megleren om at hun hadde fått et tilbud, som medførte at hun kunne sitte med eiendommen helt eller delvis selv. Klageren ønsket likevel ikke å si opp avtalen med meglerforetaket før alt var avtalt, slik at de kunne gjennomføre transaksjonene. Klageren ville jo uansett måtte betale for den jobben. Megler var enig i at det var en god ide. En av interessentene ga seg ikke, og var svært pågående med hensyn til å få klageren til å endre beslutning. I etterkant har klageren fått vite at interessenten hadde hatt kontakt med megleren i hele denne perioden. Den 2. mars 2025, besluttet klageren likevel å snakke med interessenten, uten å opplyse megler om dette. Klageren sendte senere på kvelden en SMS til megler og fortalte at hun hadde hatt en samtaler med en mulig kjøper.

Den 4. mars 2025, ble konkrete forslag til kjøp av eiendommen drøftet med interessenten pr. telefon. Her opplyste klageren både om morens kårrett, og ulike andre forutsetninger for salget. Klageren var da blitt informert om at interessenten selv var utdannet megler og var leder for eiendomsavdelingen i lokalbanken. Han ønsket at partene skulle lage en avtale seg imellom uten megler, men det sa klageren nei til og forklarte at hun ikke hadde laget slike avtaler tidligere, bortsett fra salg av en hytte. Klageren ringte deretter til megleren og opplyste ham om samtalen, samt forutsetningene for salget. Klageren viste til at hun ikke ville lage noen avtaler uten at megler var til stede.

Interessenten hadde anmodet om en skriftlig tilbakemelding på at klageren godtok budet hans, og hun spurte megleren hva det betød. Han svarte at det bare var å bekrefte budet, så kunne den skriftlige avtalen med forutsetningene lages i et kontraktsmøte i etterkant.  Den 5. mars 2025 purret megleren på at klageren skulle bekrefte budet, samt opplyste om at det ville bli gjennomført kontraktsmøte i uke 12, ettersom interessenten var bortreist uken etter.

Klageren bekreftet budet, men skrev ikke inn de muntlige forutsetningen som hun hadde blitt enig med interessenten om pr. telefon, og opplyst megleren om etterpå. Megleren sendte samme dag ut en felles bekreftelse på budet, men bekreftelsen inneholdt ikke forutsetningene som avtalt. Tvert imot sto det at budet var inngått uten forutsetninger. Klageren ble ikke opplyst om at budet var bindene, og tenkte ikke over dette før hun samme kveld fikk beskjed fra kjøperen at han ikke hadde tenkt å oppfylle de muntlige avtalene som var inngått.

Megler sendte ut forslag til kontrakt 6. mars 2025, uten å snakke med klageren på forhånd. Klageren hadde ikke kontakt med megler før 10. mars 2025. Klageren ville ikke godta kontrakten megler hadde utformet, og viste til forutsetningen som skulle vært inntatt.

Meglers uavhengighet og brudd på omsorgsplikten
Megler har, etter det klageren ble opplyst om gjennom saksdokumentene i etterkant, hatt mye kontakt med kjøperen. Megler avviste konsekvent at det var gjort feil ved godkjenning av budet, og «presset» på at klageren måtte godta budet uten forutsetningene som ble gjort muntlig. Klageren engasjerte advokat som tok kontakt med megler. Til advokaten opplyste megler at han ikke hadde fått opplysninger fra klageren om at det lå andre forbehold ved salget, enn avtalt kjøpesum pålydende 7 200 000 kroner. Dette fremholdt han både i e-post og i muntlige samtaler med advokaten. Men når klagerens advokat vist til klagers tidslinje og ba om at megleren uttalte seg skriftlig om samtalen med klageren 4. mars 2025, endret megler forklaring og bekreftet at han hadde kunnskap om tilleggsavtalene. Men anså ikke dette som brudd på omsorgsplikten.

Brudd på tillit, taushetsplikt og god meglerskikk
I samtalen med megler 11. mars 2025, ble klageren så irritert over å bli «presset» til å godta budet uten de forutsetningene som lå til grunn for salget, at hun uttalte noe sånt som: «han skal ikke ha [navn på eiendommen], da brenner jeg heller opp hele stedet».

Klageren er fullstendig klar over at det ikke var en ok uttalelse, men hun var ikke ustabil og eller i en situasjon hvor hun noen gang ville gjort nettopp dette. Det var en sint uttalelse hun skulle vært foruten. Ca. 4 uker senere tok megleren uttalelsen opp med advokaten hennes, og viste til at han var bekymret for henne. Det fremstår veldig underlig å komme med dette så lenge etterpå, dersom han virkelig var bekymret for at hun ville gjøre noe slikt.

Samme megler solgte klagerens hytte i 2024, og han kjente henne såpass godt at han visste at hun kunne være direkte i sin tale. Det at han tok det opp med advokaten, kan hun til en viss grad forstå. Men at han tok det opp med kjøperen, som laget et stort poeng ut av at klageren er ustabil og «har tenkt å fyre opp» familiegården hun har brukt 25 år på å restaurere, er både brudd på tillit, taushetsplikt og god meglerskikk.

Klagerens totalinntrykk av den oppfølging hun fikk fra meglerforetaket er kritikkverdig. Klageren valgte å selge gjennom megler fordi de skal kunne prosessen, men også opplyse om rettigheter samt sikre klagers rettigheter i salget. Klageren opplevde i stedet å bli direkte motarbeidet av megler. Når hun klaget så var det hun som var «vanskelig», og etter hvert nektet megleren å snakke med henne. Videre var det kritikkverdig av megler og opplyse motpart/kjøper om forhold som ikke vedkom salget eller ham, og som senere førte til eskalering av saken.

Krav fra kjøper – rettslig prosess
Stevningen klageren senere mottok fra kjøperens advokat, kunne vært unngått hvis megler hadde gjort den han skulle når det gjaldt å nedtegne de muntlige avtalene som lå til grunn for salget. Samt sørget for at de ble en del av kjøpekontrakten han sendt ut 5. mars 2025. I stedet opplevde klageren at meglerforetaket direkte motarbeidet henne. Hun ble ikke opplyst om sine rettigheter i forbindelse med tvist. Det at megler har hatt så mye kontakt med kjøperen i denne tiden, og nekter å snakke med klageren, kan ikke oppfattes som annet enn manglende objektivitet.

Allerede i mars 2025 viste megler til at kjøper hadde engasjert advokat, men det viste seg å ikke stemme. Megler opplyste advokaten til klageren pr. telefon 28. mars 2025 om at stevning var sendt til Tingretten. Men når klageren spurte megler den 4. april 2025 om hvem som var kjøpers advokat, ba megler klageren ta direkte kontakt med kjøperen fordi han ikke hadde engasjert advokat.

Vederlagsnedsettelse
Klageren krever refusjon for meglerhonoraret. I tillegg har meglerforetaket, i sitt oppsett knyttet til utlegg, tatt seg betalt for salgsprospekt som klageren ikke har fått. Megler hadde ikke med seg prospekter på visning 9. februar 2025, og forklarte dette med at de ikke var ferdig i «trykken».

Under rettsmøte i tingretten i saken mellom kjøperen og klager, fremkom det nye opplysninger, som klageren ikke var klar over. I salgsprospektet og Finn.no annonsen som ble lagt ut 29. januar 2025, stod det at dokument for sletting av kårretten, var signert av rettighetshaver. Det er ikke riktig. Klagerens mor hadde ikke signert noe dokument som tilsa at kårretten hennes i boligen skulle slettes. Det eneste dokumentet som megler hadde tilgang til var et håndskrevet dokument som klagerens mor fremla for Tingretten i forbindelse med skifte fra ekteskap i januar 2024. Klagerens mor var imidlertid tydelig på at hun ikke ønsket å frasi seg denne retten, og ønsker derfor heller ikke å signere. Dette ble også tydelig kommunisert til megler, som skulle tatt inn dette som en forutsetning, når han skrev ut dokumentet: «Godkjenning av bud». Rettigheten er fremdeles tinglyst som heftende i eiendommen.

Klageren var i en svært krevende privat situasjon på denne tiden, og maktet ikke å få med seg denne teksten. Klageren fikk heller aldri se prospektet som ble utarbeidet av megler i fysisk form.

Megler var kjent med forholdene knyttet til boretten til klagerens mor. Hun signerte ikke på bortfall av boretten ved salg av boligen. Megler ble gjort kjent med at hun uttrykkelig motsatte seg å frafalle denne. Dette var et sentralt forhold av betydning for eiendommens reelle verdi og utnyttelse, og skulle vært tydelig kommunisert til potensielle kjøpere. At dette ikke ble opplyst, representere et klart brudd på megler opplysningsplikt.

Megler var kjent med at det forelå eiendomsrettslige og bruksrettslige forhold knyttet til firma, som innebar begrensinger i eiendommens bruk. Disse forholdene ble heller ikke tilstrekkelig opplyst i salgsprosessen. Manglende informasjon om både borett og eksisterende rettigheter har hatt vesentlig betydning for de komplikasjoner som har oppstått i forbindelse med tvist rundt boligsalg. At disse opplysningene ikke ble formidlet, har medført betydelige merkostnad og konflikt som nå er under behandling i tingretten. Meglerforetaket opptrer ikke som objektiv part og har tett kontakt med motparten i tvisten, og deres fremstilling av faktum er ufullstendig og misvisende.

Innklagede har i hovedsak anført:
Salgsoppdraget på ble inngått 13 desember 2024 Etter annonsering og avholdt fellesvisning, valgte selger å trekke eiendommen fra markedet. Selger fortsatte å avholde visninger selv om eiendommen ikke lenger var annonsert.

I oppdragsavtalen mellom meglerforetaket og klager, leser vi bl.a. i punkt 14:

«Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet.  Oppdragstakerens vederlag trekkes som hovedregel i oppgjøret etter tinglysing av skjøte.»

Det er ikke sendt faktura til klageren med krav om innbetaling av vederlag og salgsomkostninger. Dette til tross for at klager ved flere tilfeller etter at handel var inngått, har sagt opp avtalen med meglerforetaket, for deretter å trekke oppsigelsen tilbake. Foretaket har avventet å utstede faktura til klager i påvente av om overtakelse av eiendommen til slutt blir gjennomført. Klager har tidligere fått tilsendt en foreløpig oppgjørsoppstilling, men ingen faktura med betalingskrav.

I SMS fra klager til megler 10. mars 2025 bekreftes det at klagers forventninger til kjøper, og en forutsetning for handelen, var at klagers økonomiske situasjon skulle ryddes opp i av banken kjøper arbeidet i. At det var en forutsetning for gjennomføring av handelen at banken som kjøper arbeider i, skulle ordne opp i klagers økonomiske situasjon, ble ikke tatt opp av noen av partene ifm. bekreftelse på avtaleinngåelsen den 4. og 5. mars 2025. For meglerforetakets del oppleves det som at dette er hovedårsaken til at handelen ikke ble gjennomført.

Godkjennelse av bud, manglende forbehold og utforming av kontrakt
Avtalen var i prinsippet allerede inngått direkte mellom partene, og megler besørget deretter en formalisering av dette ved skriftlighet. Klageren ringte megler 4. mars kl. 12.18 og informerte han om at gården var solgt. Deretter fulgte hun opp med en SMS samme dag kl. 13.29 og ba om at megler oversendte en bekreftelse på salget. Megler sendte samme dag kl. 15.55 ut en e-post til partene med forespørsel om å skriftlig bekrefte at partene hadde gjort avtale om salg/kjøp av eiendommen. Både kjøper og selger bekreftet dette tilbake uten tilføyelser.

I samtalen mellom klager og megler hvor klager informerte om at gården var solgt, fremkom det også at partene skulle gjøre en avtale om løsøre på si. Etter hva megler fikk opplyst skulle partene senere møtes for en gjennomgang av løsøret på gården, og inngå en avtale om dette. Altså i tillegg til avtale om salg av gården. Andre eventuelle premisser ble ikke nevnt, herunder at enkelte bygninger ikke skulle medfølge, at boretten skulle bestå, og at kjøpers bank skulle gi klager et overgangslån.

Når det gjelder sletting av boretten, spurte megleren klager om dette i mail 5. mars 2025, etter at avtalen om salg av eiendommen var bekreftet av både selger og kjøper. Megler ba om at slettelseserklæringen ble oversendt pr. post til megler. Til dette svarte klageren tilbake: «Hei. Jeg skal få sendt den pr. post» Dette bekrefter tydelig at det at boretten skulle medfølge sannsynligvis ikke var et tema i forhandlingene med kjøper, og at det var en av flere premisser slik klager hevder. Klager hadde ikke svart slik på meglers forespørsel, dersom det var tenkt at boretten ikke skulle slettes.

Det er ikke riktig som klager skriver i sine kommentarer av 4. november 2025, at det ble kommunisert til megler i forkant av salget, at hennes mor ikke ville fraskrive seg boretten. E-posten det vises til er sendt fra klagers mor til klager. Tidspunktet for forsendelsen viser 5. mars 2025 kl. 12.06. Dette var samme dag som klageren bekreftet bud og bindende avtaleinngåelse med kjøper. En slik epost har aldri blitt fremlagt for megler. Selger bekreftet avtaleinngåelse med kjøper samme dag kl. 12.30. Videre bekrefter klager til megler samme dag, kl. 14.12, at signert slettelseserklæring om borett fra hennes mor, skal bli sendt pr. post til megler. 5. mars 2025, etter at avtaleinngåelsen med kjøper er bekreftet fra selger, spør megler selger om hun har fått signert slettelseserklæringen fra hennes mor. Selger bekrefter i epost tilbake 32 minutter senere at hun skal få sendt den pr. post. Det alene viser at helt frem til dette tidspunktet var det hele veien forutsatt og bestemt at boretten skulle slettes.

Megler hadde også tidligere hatt salgsoppdrag for klageren i forbindelse med salg av annen eiendom. Det var dermed ikke lenge siden at klager hadde vært i en situasjon med bud og aksept, og hadde således en fersk innsikt i hvordan dette fungerer. Klager uttalte også følgende i SMS til megler 9. mars 2025: «Jeg ringer deg i morgen tidlig, men jeg har bachelor i kontraktsrett og vet nok til at jeg har mulighet til å trekke meg.»

Klager var fullt innforstått med at det var inngått en bindende avtale mellom partene.

Meglers uavhengighet og brudd på omsorgsplikten
Det er ikke unaturlig for megler å ha mye kontakt med kjøper, og spesielt ikke i en slik sak som dette, hvor det oppstår uenigheter mellom partene. Megler har omsorgsplikt for begge parter i en handel, og det er ikke unaturlig med slik kontakt. Megler har ikke benektet at det fra klager ble informert om at partene skulle gjøre en egen avtale om løsøre. Klager gjør et poeng ut av at megler ovenfor klagers advokat skulle ha benektet kjennskap til løsøret i e-post 28. mars 2025, for deretter å «rette det opp» i ny e-post 2. april 2025. Megler hadde fått opplysninger fra klager på telefon om at partene skulle avtale/hadde avtale at løsøre skulle gjøre opp på siden av salget. Megler var også tydelig med klageren om at han kun omsetter eiendommen og ikke løsøre og megler oppfattet ikke dette som en forutsetning for avtalen fra noen av partene. Dette ble heller ikke informert om til megler skriftlig i forbindelse med innhenting av aksept fra kjøper og selger.

Klager skriver i dette punktet at det var avtalt flere forutsetninger, og hvor løsøre var noe av det. Øvrige forutsetninger, ble ikke gjort kjent for megler før i etterkant.

Brudd på tillit, taushetsplikt og god meglerskikk
Megler er bestemt på at det ikke ble utøvet press på klager, men naturlig oppfølging for å drive prosessen videre. Megler har svart ut flere forespørsler fra klager om at hun ville trekke seg fra handelen, med at det ikke var noen angrerett ved salg og kjøp av fast eiendom og at bindende avtale var gjort. Vedrørende uttalelsen om å «fyre opp gården» så var det dette klager sa til megler: «Ville heller brenne ned gården enn å la han selvopptatte idioten overta gården». Denne uttalelsen ble loggført hos megler den 24. mars 2025, da dette ble oppfattet som en særs alvorlig uttalelse. Megler hadde håndtert et salg for klager tidligere, men det betyr ikke at de kjente hverandre ut og inn. Megler var kjent med den personlige situasjonen klageren sto i, og var faktisk bekymret for at dette var noe klager kunne finne på å gjøre. Megler var i tvil om hvordan han skulle håndtere utsagnet. Da også med tanke på sin rolle som megler med taushetsplikt. Men en megler har også omsorgsplikt. Dersom noe slik skulle finne sted ville jo klager selv vært i store problemer. Megler valgte derfor å videreformidle sin bekymring til klagers advokat den 27. mars 2025. Megler videreformidlet også dette til kjøper samme dag. Dette ble altså gjort tre dager etter uttalelsen, og ikke en måned slik klager beskriver. Klagers advokat var enig i at dette var alvorlig, og skulle ta det videre med sin klient.

Etter hvert i prosessen ble dialogen mellom klager og megler svakere og svakere, og klager kom med beskyldninger om at megler bedriver løgn osv. I tillegg ble det flere ganger truet med at klager skulle gå til media, og hvor media-personer ble satt på kopi i e-poster. Megler synes det var utfordrende å forholde seg muntlig til klager, da det var en meget amper og dårlig stemning. Derfor kom oppfordringen om de kunne holdes skriftlig, eventuelt via klagers advokat.

Sletting av sikring
Fagansvarlig for meglerforetaket, har hatt flere samtaler med klager. Samtalene har hovedsakelig vært knyttet til at klager sa opp oppdraget med foretaket, og krevde at foretaket skulle slette sitt tinglyste pantedokument med urådighet (sikring). Det var ikke innledningsvis et spørsmål fra klager om opplåning av eksisterende pant, men at foretaket skulle slette sin sikring i eiendommen. Med bakgrunn i at det var inngått en bindende avtale mellom partene, og at partene nå var i en tvistesituasjon, kunne ikke meglerforetaket uten videre slette sikringen. Til tross for at klager fra sin side hadde avsluttet oppdraget hos innklagede. Meglerforetaket forklarte at sikringen ikke uten videre kunne slettes, da det var inngått en avtale med kjøper som foretaket også hadde omsorgsplikt ovenfor.

Banken som hadde pant i eiendommen utstedte en transporterklæring til selger, hvor selger ba meglerforetaket signere denne og returnere til banken pr. e-post 14. april 2025. På dette tidspunktet hadde klager sagt opp oppdraget med meglerforetaket, og fagansvarlig forklarte at foretaket ikke kunne signere på en transporterklæring når de ikke kom til å gjennomføre noe oppgjør. Det ble derfor foreslått at banken kunne ta kontakt med meglerforetaket slik at de kunne se på en løsning om opplåning. Men klager var oppsatt på at sikringen skulle slettes i eiendommen.

I samtale mellom klager og fagansvarlig 24. april 2025, ble det bl.a. uttalt fra klager at hun nå hadde nye kjøpere på gården, at hun hadde fått bud, og at hun skulle etablere barnevernsinstitusjon på gården. Slik informasjon til meglerforetaket var et solid tegn på at sikringen definitivt ikke burde slettes. Det var også for klagers eget beste, da det ville vært uheldig å selge eiendommen til flere, når det var en pågående og uavklart tvist med den første kjøperen. Etter en tid ble meglerforetakets forslag til løsning om opplåning fulgt av klager og klagers bank, uten at sikringen ble slettet og transporterklæring signert.

Klageren har lagt frem en faktura utstedt 13. februar 2024 for juridisk bistand, som ser ut til å gjelde bistand i forbindelse med oppstart av firma. Det er uklart hva denne fakturaen har med klagesaken å gjøre.

I foreløpig oppgjørsoppstilling som ble sendt til klager 19. mars 2025, fremkom det et direkte utlegg på trykte salgsoppgaver pålydende 4 256 kroner. Ansvarlig megler bestilte salgsoppgaver fra trykkeriet, men trykkeriet klarte ikke å levere disse i tide før første fellesvisning. Fakturaen fra trykkeriet har senere blitt kreditert, og klager skal selvsagt ikke belastes for dette.

Meglerforetaket motsetter seg kravet om nedsettelse/bortfall av meglerhonorar og krever dekning av direkte utlegg iht. inngått oppdragsavtale. Ansvarlig megler og meglerforetaket har håndtert saken på best mulig måte både ovenfor klager og andre involverte parter. Klagers påstander om meglers «manglende objektivitet» tilbakevises fullstendig. Eiendomsmegler har en omsorgsplikt for begge parter i eiendomshandelen, både selger og kjøper.

Klageren godkjente salgsoppgaven 27. januar 2025. Selger ble i oversendelsen av utkastet til salgsoppgaven bl.a. informert om at ved uriktige eller manglende opplysninger kan selger bli ansvarliggjort. Salgsoppgaven var inkludert som vedlegg i kjøpekontrakten oversendt til partene. Så at klager først ble kjent med dette 28. november 2025, fremstår for innklagede som snodig.

Etter meglerforetakets kjennskap har kjøper krevd en rettsprosess for å kunne gjennomføre handelen og overta gården. Meglerforetaket er bestemt på at ansvarlig megler og meglerforetaket har håndtert saken på best mulig måte både ovenfor klager og andre involverte parter. Klagers påstander om meglers «manglende objektivitet» tilbakevises fullstendig. Eiendomsmegler har krav på seg om omsorgsplikt for begge parter i en eiendomshandel, både ovenfor selger og kjøper.

Meglerforetaket har fortsatt ikke innkrevd betaling for honorar og dekning av direkte utlegg iht. oppdragsavtalen. Vederlaget forfaller når handel er kommet i stand, dvs. 5. mars 2025. Meglerforetaket har avventet fakturering da selger har tilkjennegitt å være i en utfordrende økonomisk situasjon, og megler har avventet frem til det eventuelt kommer en løsning mellom selger og kjøper. Meglerforetaket er fortsatt av den bestemte mening å ha krav på full godtgjørelse for honorar og direkte utlegg, totalt 207 014 kroner. Uavhengig av om eiendomsoverdragelsen gjennomføres eller ikke.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder meglers omsorgs- og rådgivningsplikt, og om dette i så fall gir grunnlag for nedsettelse eller bortfall av vederlaget.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda tar først stilling til om megler hadde noen foranledning til å legge til grunn at det ikke var inngått bindende avtale om salg av eiendommen. Det er ubestridt at både klageren og kjøper den 4. og 5. mars 2025 skriftlig bekreftet overfor megler at avtale om kjøp og salg var inngått. Bekreftelsene inneholdt ingen skriftlige forbehold.

Nemnda kan ikke se at megler har handlet i strid med god meglerskikk ved å legge til grunn at det forelå en bindende avtale uten forbehold. Klageren var kjent med hvordan bud og aksept fungerer, og hadde tidligere gjennomført eiendomssalg. Megler hadde ingen foranledning til å fraråde klager å gi en ubetinget aksept, og kunne legge til grunn det som faktisk ble skriftlig bekreftet.

Når det gjelder klagers anførsel om at megler var kjent med flere muntlige forutsetninger, kan nemnda ikke se at disse var tilstrekkelig konkretisert eller tydelig formidlet som bindende vilkår før aksept ble avgitt. Det forhold at partene hadde diskutert løsøre, borett/kårrett og andre forhold, er ikke tilstrekkelig til å etablere at handelen var betinget av disse, når de ikke ble tatt inn i den skriftlige avtalen.

Nemnda finner videre ikke grunnlag for å kritisere megler for utformingen av kontraktsutkastet. Kontrakten bygget på den skriftlige avtalen som forelå, og megler hadde ikke adgang til ensidig å ta inn forbehold som ikke var avtalt mellom partene.

Når det gjelder klagers anførsler om meglers manglende uavhengighet og brudd på omsorgsplikten, bemerker nemnda at megler har en lovpålagt omsorgsplikt overfor begge parter i handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det at megler har hatt kontakt med kjøper i en konfliktfylt situasjon, er ikke i seg selv kritikkverdig. Nemnda kan heller ikke se at megler har opptrådt partisk eller i strid med kravet til objektivitet.

Nemnda kan heller ikke se at megler har brutt taushetsplikten ved å videreformidle klagers uttalelse om å «brenne ned gården». Det er vanskelig å se at en slik uttalelse gjelder noens personlige forhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6, og som ikke kunne videreformidles. Nemnda legger uansett til grunn at uttalelsen fremsto som alvorlig, og at megler, sett i lys av sin omsorgsplikt og alminnelige nødrettsbetraktninger, hadde grunn til å reagere. Nemnda kan ikke se at denne håndteringen, representerer et brudd av en slik karakter at det gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Når det gjelder opplysninger i salgsoppgave og Finn-annonse om sletting av kårrett, fremstår meglers håndtering av dette uheldig. Å gi en uriktig opplysning om et såpass sentralt forhold, er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd og i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd. Det er imidlertid ikke dokumentert at dette har påført klageren et økonomisk tap eller hatt avgjørende betydning for tvisten som oppstod i etterkant. Nemnda bemerker også at klageren selv hadde begrenset oppmerksomhet rundt prospektets innhold i den aktuelle perioden.

Nemnda har etter dette kommet til at det ikke foreligger feil eller forsømmelser fra meglers side som samlet sett gir grunnlag for nedsettelse eller bortfall av meglerforetakets vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren ved Landkreditt Eiendom AS (avd. Østlandet) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren gis for øvrig ikke medhold.