RFE-2025-255

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:    
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Skien

Saken gjelder:        
Oppgjør – Brudd på meglers omsorgsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Oppdragsavtale inngått 18. februar 2025. Saken gjelder meglers håndtering av et salgsoppdrag som opprinnelig startet som tvangssalg, men ble omgjort til frivillig salg. Etter budaksept ble det avdekket at eiendommen var solgt overbeheftet og uten nødvendige pantefrafall, noe meglerforetaket har erkjent som en feil. Partene inngikk deretter en avtale om at meglerforetaket dekket det utestående beløpet, mot at klageren tilbakebetaler dette rentefritt over 8 år og 4 måneder. Klageren anfører at meglerforetaket ikke ivaretok hennes interesser på en forsvarlig måte og urettmessig har belastet henne økonomisk, mens meglerforetaket anfører at saken er forlikt og må avvises. Spørsmålene i saken er om klagen skal avvises som forlikt, og dersom den realitetsbehandles, om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever 100 000 kroner i vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Meglerforetaket har opptrådt i strid med god meglerskikk og ikke ivaretatt klagerens interesser på en forsvarlig måte i forbindelse med salget av eiendommen.

Bakgrunnen for salget var at klageren over tid hadde hatt betydelige helseutfordringer, og prosessen rundt salgsprosessen trakk ut i tid. Etter dialog med meglerforetaket ble det reist spørsmål om tvangssalg. Klageren ga uttrykk for at hun ønsket et frivillig salg, og dette ble lagt til grunn for videre prosess.

Klageren ga megleren all tilgjengelig informasjon om eiendommen, herunder størrelse, beliggenhet, tidligere verdivurderinger og kjennskap til markedsverdi. Klageren opplyste at eiendommen var vurdert til om lag 2 800 000 kroner, og at den var pantsatt for 2 610 000 kroner.

Takstmannen beskrev eiendommen på en måte som ikke samsvarte med de faktiske forhold, og eiendommen ble vesentlig nedvurdert. Megleren opplyste at verdien var satt til nivået på klagerens gjeld, og at andre meglere angivelig ville ha priset eiendommen enda lavere.

Klageren informerte megleren om at lånet hadde økt, og at det etter klagerens forståelse var mulig å stanse renteutviklingen mens salgsprosessen pågikk. Dette ble ikke fulgt opp av megleren. Klageren gjorde det tydelig at målet med salget var å bli gjeldfri, og at dette ville vært mulig dersom oppdraget var blitt håndtert korrekt. Megleren erkjente senere at hun ikke hadde fulgt opp saken tilstrekkelig.

Megleren sørget ikke for nødvendig pantfrafall fra Kredinor før salget. Som følge av dette fikk klageren, først etter gjennomført salg, beskjed om at hun ville bli sittende igjen med betydelig restgjeld. Klageren tok selv kontakt med Kredinor og fikk da opplyst at pantfrafall ikke var på plass før salget, og at dette var årsaken til at midlene ble holdt tilbake. Da klageren konfronterte megleren med dette, ble det først hevdet at forholdet var ivaretatt.

Klageren ga gjennom hele prosessen uttrykk for at hun var uenig i håndteringen, og at hun gjentatte ganger fikk til svar at «dette må vi finne en løsning på». Klageren foreslo at meglerforetaket kunne dekke deler av tapet ved å frafalle eller motregne sitt vederlag, som utgjorde om lag 150 000 kroner, som kompensasjon for de feil som var begått. Da oppgjøret forelå, ble klageren imidlertid informert om at meglerforetaket hadde benyttet låneopptak for å gjennomføre oppgjøret, og at klageren nå ble holdt ansvarlig for tilbakebetaling av dette beløpet.

Klageren ble urettmessig belastet for meglerforetakets feil, noe som har ført til en svært vanskelig økonomisk situasjon, herunder trekk i trygdeytelser og ytterligere månedlige belastninger. Det er ikke klagerens ansvar å kontrollere og følge opp slike forhold når et profesjonelt meglerforetak er engasjert. Om så var tilfelle kunne hun like gjerne ha gjennomført salget selv.

Klageren er funksjonshemmet og benytter rullestol. Eiendommen var tilrettelagt slik at klageren kunne bo selvstendig. Dette var et moment som ikke ble tilstrekkelig hensyntatt i salgsprosessen. Eiendommen var fra 1939, og klageren erkjenner at vedlikehold og utskiftninger var nødvendig, men anfører at dette ikke rettferdiggjør den håndteringen som ble foretatt.

Klageren viser videre til forhold under visning og budrunde som hun opplevde som uprofesjonelle. Interessenter ga uttrykk for at de avsto fra å inngi bud fordi eiendommen krevde omfattende arbeid. Klageren forsøkte å inngi motbud, men fikk beskjed om at dette ikke ville føre frem.

Klageren har gjennom hele prosessen fremmet sine innsigelser både muntlig og i møter, og store deler av kommunikasjonen har skjedd per telefon. Når en profesjonell aktør begår feil i utførelsen av sitt oppdrag, kan ikke konsekvensene belastes oppdragsgiver. Meglerforetaket har utvist mangelfull saksbehandling, brutt sin omsorgsplikt og ikke opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Meglerforetaket må bære det økonomiske ansvaret for de feil som er begått.

Klageren følte seg presset til å godta avtalen meglerforetaket presenterte for henne i motsatt fall ville de sende kravet til inkasso, noe som ville bli mye dyrere for klageren. Det ble også flere ganger påpekt at «husk dette skulle vært et tvangssalg.».

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdraget startet i utgangspunktet som et tvangssalg, men det ble etter påtrykk fra megler og klager til slutt omgjort til frivillig salg. Oppdragsavtale ble inngått 17. februar 2025. I forbindelse med inngåelse av oppdraget ble heftelsene på eiendommen undersøkt, og det ble innhentet saldoer på lånene. Salgsoppgave ble ferdigstilt 24. april 2025. Det ble avtalt med klager at man skulle gå ut i markedet med en prisantydning på 2 200 000 kroner. Eiendommen ble markedsført 25. april og deretter ble det avholdt visning på eiendommen 30. april. Det var i alt syv interessenter som møtte på visning.

Den gjennomgående tilbakemeldingen fra interessenter var at de ikke ønsket å inngi bud grunnet eiendommens vedlikeholdsetterslep. Den 06. mai mottok likevel megler et bud på 2 050 000 kroner. Ingen øvrige bud ble mottatt og selger aksepterte budet.

I forkant av aksept av budet ble det ikke foretatt en fornyet sjekk av hvorvidt budet ville dekke heftelsene på eiendommen. Dette førte til at eiendommen ble solgt overbeheftet med 100 689,58 kroner og uten de nødvendige pantefrafall. Dette ble oppdaget kort tid etter budaksept. I første omgang ble det forsøkt å få kreditor til å akseptere et etterfølgende pantefrafall. Dette ble avslått av Kreditor. Det ble deretter undersøkt om selger selv hadde mulighet til å innfri gjelden av egne midler. Klager undersøkt dette, men kom til den konklusjon at hun ikke hadde mulighet til det.

Da det ikke var ønskelig å la dette bli en kilde til tvist mellom selger og kjøper, ble det besluttet at meglerforetaket skulle dekke selgers utestående mot at selger tilbakebetalte dette rentefritt over åtte år og fire måneder. Megler har i denne prosessen vært tydelig på at det har blitt begått en feil av megler her som foretaket skal stå for. Det ble inngått en avtale med klager om dette og klager har allerede startet nedbetalingen i tråd med avtalen.

Etter dette ble meglerforetaket uten forvarsel klaget inn til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Klagen ble deretter oversendt meglerforetaket for uttalelse før saken kunne behandles av nemnda. Vi har i ettertid forsøkt å komme i kontakt med klager pr. telefon, SMS og e-post for å forstå hva det klages over og evt. se på løsning av saken ut fra kundehensyn. Klager har svart på SMS at hun ikke ønsker noen dialog og vil ha klagen behandlet.

Meglerforetaket ble overrasket over at det ble fremsatt en klage mot megler i saken. Meglerforetaket har i dialog med klager erkjent de faktiske forhold og at det forelå brudd på meglers plikter. Klager viser også selv til dette i klagen. Hele bakgrunnen for denne avtalen var å stå til rette for foretakets ansvar i saken og ivareta klageren. Av den grunn var meglerforetaket av den oppfatning at saken var forlikt og løst i minnelighet.

Etter nemndas vedtekter pkt. 5.1 bokstav b) kan en klage avvises dersom den er grunnløs. Dette vil blant annet være tilfelle hvis saken er forlikt før nemndsbehandling. Saken må av den grunn avvises. Meglerforetaket kan ikke se at det skal være rettslig sett adgang til en omkamp rundt en allerede akseptert løsning og avslutning av saken.

Når det gjelder de øvrige deler av klagen, kan virke som klageren er av den oppfatning at dersom megler bare hadde sørget for pantefrafall, så ville dette ha ført til at gjelden, eller kravet, også bortfalt. Dette er ikke tilfelle. Kravet på 100 000 kroner ville ha fortsatt å hefte på klager med en løpende forsinkelsesrente, pt. på 12,25%. Med den nedbetalingsraten klager og meglerforetaket har inngått, så ville klager aldri klart å gjøre opp for seg ovenfor sin tidligere kreditor.

For det tilfelle nemnda skulle komme til at klagen skal behandles, så aksepteres det følgelig at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det anføres at avtalen inngått mellom partene må hensyntas når det skal vurderes størrelsen på vederlagsnedsettelsen. Meglerforetaket har allerede gitt oppreisning ved å gi et rentefritt lån over åtte år og 4 måneder (100 terminer). I tillegg gir avtalen klager selv muligheten til å nedbetale sitt utestående uten at det løper renter. Videre må det hensyntas, slik som i nemndas avgjørelse i sak 2019264, at klager selv må ha vært klar over sine gjeldsforpliktelser.

Meglerforetaket krever at klagen avvises da saken allerede er forlikt mellom partene.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at etter nemndas vedtekter pkt. 5.1 bokstav b) kan en klage avvises dersom den er grunnløs. Nemnda er av den oppfatning at det er tilfellet i saken her.

Nemnda viser til at meglerforetaket har erkjent at det utgjorde brudd på eiendomsmeglingsloven at eiendommen ble solgt overbeheftet og uten at det ble undersøkt muligheter for pantefrafall. Dette fremstår å være den direkte foranledningen til at klager og meglerforetaket inngikk avtale om at meglerforetaket gjorde opp den overskytende gjelden, mot at klageren er forpliktet til å tilbakebetale dette beløpet rentefritt over åtte år og fire måneder. Selv om det ikke fremgår direkte av avtalen at tvisten mellom partene anses «opp og avgjort», fremstår det med tilstrekkelig tydelighet – ut fra konteksten – at dette har vært meningen. Det vises til at klager i realiteten er betydelig kompensert gjennom et rentefritt lån, og at hun antakelig ville ha vært langt dårligere stilt økonomisk ved et tvangssalg, som er mer prisdempende enn et alminnelig frivillig salg. Avtalen er dermed foranlediget av kritikkverdige forhold hos meglerforetaket, og klager er kompensert. Nemnda kan, ut fra den inngåtte avtalen, ikke se at klager kan ha krav på noen «omkamp» om meglers handlemåte i saken her, og avviser etter dette klagen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen avvises.