RFE-2025-266

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:   
Advokat Torstein Burkeland
Burkeland, Lång & Co

Saken gjelder:  
Oppgjørsoppdrag. Krav om vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Sommeren 2025 fikk innklagede advokat i oppdrag å forestå oppgjøret etter salg av klagerens andelsleilighet. Det var bestemmelser i vedtektene som ga føringer på hvem som kunne erverve andelen. Leiligheten ble solgt for 2 150 000 kroner. Klageren hadde i en fremtidsfullmakt oppnevnt sine to tantebarn som fullmaktshavere, som håndterte salgsprosessen på hennes vegne. Klageren har trukket frem flere sider ved innklagedes håndtering av oppgjøret som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det innklagede har fakturert klageren er rettmessig. Klageren krever at innklagedes vederlag settes ned med 25 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Den 29. mai 2025 frasa klageren seg sin posisjon som andelseier. Borettslaget håndterte salget og engasjerte innklagede til å forestå oppgjøret. Fullmektigen signerte aldri noen oppdragsavtale, og det foreligger heller ikke et slikt dokument. Kjøpekontrakten, som innklagede utarbeidet etter avtale med borettslaget, ble mottatt 20. juni med en signeringsfrist på to måneder. Overtakelsesdatoen var her fastsatt til 1. september 2025. Kjøperen hadde tidligere avslått fullmaktshavernes tilbud om overtakelse 1. august mot at hun kastet gjenværende innbo.

Fullmektigene var bosatt ulike steder i landet og digital signering av kjøpekontrakten var derfor åpenbart å foretrekke. Dette kunne innklagede derimot ikke tilby. Det har formodningen mot seg at fullmektigene først ønsket digital signering og deretter på papir.

Fullmektigen stiller seg spørrende til hvordan innklagede har kunnet utforme kjøpekontrakten uten å være i dialog med klagerens representanter. Opplysningene må ha blitt innhentet fra borettslaget uten deres samtykke. Det bemerkes at innklagede også er lagets forretningsfører. I kjøpekontrakten under avsnitt «[kjøpesum/betaling/omkostninger]» hadde innklagede beregnet seg et vederlag på 45 000 kroner. De øvrige kostnadene var oppgitt til 11 126 kroner. En totalpris på 56 126 kroner var langt over markedspris for et alminnelig oppgjørsoppdrag.

Den 7. juli påpekte fullmektigen pr. e-post at det beregnede vederlaget var for høyt. Dette ble også gjentatt i en senere telefonsamtale med en annen advokat på kontoret den 22. juli 2025, som nektet fullmektigen tilbakehold av det omtvistede beløpet. Dagen etter svarte innklagede at han ville trekke seg fra oppdraget dersom vederlaget ikke ble akseptert innen klokken 10:00 påfølgende dag. Videre understreket han at klageren ved manglende aksept risikerte erstatningsansvar overfor kjøperen, noe som ville ha ledet til økonomisk uføre.

Innklagede visste om fullmektigens rolle og at han derfor var i en sårbar situasjon. Når innklagede ikke ga han mulighet til å undersøke andre alternativer, men satte han under tidspress og truet ham med erstatningsansvar, fremstår dette svært umoralsk. Med en frist på 20 timer ble fullmektigen tvunget til å akseptere vederlaget.

Overtakelsen ble gjennomført 1. september 2025, men som følge av formelle feil hos innklagede ble oppgjøret ikke mottatt før 17. september. Det vises i den forbindelse til oppgjørsoppstillingen, hvor klagerens renter ble beregnet fra tinglysingsdatoen og ikke overtakelsen. Innklagede ble først oppmerksom på feilen etter orientering fra fullmektigen.

I e-postkorrespondansen av 18. og 19. september 2025 gjorde fullmektigen et siste forsøk på å oppnå enighet om vederlaget. Innklagede avviste derimot kravet med henvisning til aksepten som ble avgitt 23. juli 2025. Fullmektigen ventet med å fremsette ny klage inntil oppgjøret var gjennomført. Dette skyldtes at innklagede var villig til å trekke seg fra oppdraget, og således påføre kontraktspartene tap.

Når det gjelder timelisten for medgått tid, ble denne utarbeidet etter anmodning fra fullmektigen. Dette som følge av at innklagede i sin e-post av 23. juli 2025 mente det ville være dyrere å benytte timebasert og ikke avtalt vederlag. Det faller på sin egen urimelighet at det skal ha tatt tre timer å fylle ut hjemmelsoverføringen. Alle timepostene har for øvrig status som «utkast».

Fullmektigen opplevde oppdraget som både forhastet og uorganisert. Dette viser seg blant annet gjennom manglende bruk av oppdragsavtale og innhenting av legitimasjon i forbindelse med hvitvasking, samt uteblitt oppgjørsskjema. Innklagede har aldri møtt fullmaktshaverne, og kjøpekontrakten ble signert elektronisk. Han informerte heller ikke om sin dobbeltrolle som forretningsfører, og at han i praksis fakturer seg selv. Innklagede er i realiteten borettslagets hovedleverandør av eiendomstjenester, og med en høy gjennomsnittsalder blant beboerne har den kritikkverdige praksisen pågått i årevis.

Når det gjelder hvorvidt fullmektigen alene har klageadgang, bemerkes det at den andre fullmaktshaveren er orientert om klagen og er enig i dens innhold. De har også fremlagt fullmakt som viser at fullmektigen har rett til å representere henne i saken for nemnda. Det er påfallende at innklagede på dette grunnlaget ønsker saken avvist.

Innklagede hevder at det er tale om et komplisert oppgjørsoppdrag grunnet borettslagets vedtekter, og at dette rettferdiggjør vederlagets størrelse. Vedtektene legger derimot kun føringer for hvem som kan erverve andelen og til hvilken pris. Da innklagede kun anser seg selv som oppgjørsansvarlig, legges det grunn at han ikke har vurdert om kjøperen oppfyller borettslagets vedtekter.

Videre stiller fullmektigen seg spørrende til at innklagede likestiller en kontaktperson fra borettslaget med oppdragsgiverne. Dette skyldes antakeligvis hans rolle som forretningsfører, og at han således igangsatte salgsprosessen.

Innklagede forsøker å bagatellisere tidspresset fullmektigen ble utsatt for 23. juli 2025. Tidsrommet mellom mottak av kjøpekontrakten og overtakelsen er ikke relevant. Det stemmer ikke slik innklagede hevder, at den andre fullmektigen uttrykkelig aksepterte vederlagets størrelse.

Vederlaget fremgår kun av kjøpekontrakten, som fullmaktshaverne tydelig har bestridt. Fullmektigene ble villedet til å tro at fristen for å signere kjøpekontrakten var 20. august 2025. Innklagede tar ingen selvkritikk for misforståelsen, til tross for at det var hans kontor som henviste til motstridende datoer. Fullmektigen uttrykte både pr. e-post og telefon at han trodde kjøpekontrakten måtte signeres innen 20. august, noe innklagede unnlot å rette opp i. Det vises til mottatte påminnelser om signatur, som kontinuerlig ble sendt ut inntil kontrakten var signert.

Klageren krever at innklagedes vederlag settes ned med 25 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det presiseres innledningsvis at innklagede kun var oppgjørsansvarlig ved salget, og således ingen normal eiendomsmegler. Oppdragsgiveren var klageren representert ved sine to tantebarn, som var fullmaktshavere etter fremtidsfullmakt. Slik innklagede oppfatter fullmakten, krever den tilslutning av begge fullmaktshavere før bindende avgjørelser tas. Det stilles derfor spørsmål ved om den ene fullmektigen har formell adgang til å fremme klage, noe det forventes at nemnda tar stilling til.

Borettslaget har til formål å skaffe bolig til medlemmer av et organisert fellesskap etter nærmere bestemte vilkår. Ved salg blir andelene overdratt etter en vedtektsbestemt prioritetsrekkefølge og pris. Borettslaget er dermed av spesiell karakter, noe som fordrer særskilt håndtering både ved megling og oppgjør.

Den 17. juni 2025 mottok innklagede en e-post fra borettslagets representant. Innklagede forstod det slik at hun på vegne av klageren og kjøperen anmodet om bistand ved oppgjøret. Etter det opplyste var klagerens fullmektiger ikke bosatt i området, og borettslagets representant ble følgelig oppfattet å være deres kontaktperson. Innklagede fikk oversendt de nødvendige opplysningene om kontraktspartene, og påtok seg oppdraget. Grunnet ferieavvikling og ønske om rask overtakelse fra fullmektigenes side, ble det noe e-postutveksling frem og tilbake, blant annet med fullmektigen. På tidspunktet innklagede ble kontaktet var kontraktspartene allerede enige om de sentrale betingelsene. Innklagede ble kun bedt om å utferdige kjøpekontrakten.

Den 26. juni 2025 ble kjøpekontrakten sendt ut for elektronisk signering, henholdsvis etter ønske fra fullmektigene. Dokumentet inneholdt blant annet innklagedes forpliktelser og rettigheter som oppgjørsansvarlig, herunder krav på betaling. Det vises til kjøpekontrakten under avsnitt «[kjøpesum/betaling/omkostninger]». Signeringsfristen var etter enighet mellom partene fastsatt til 9. juli 2025, og ikke 20. august slik fullmektigen hevder. Det var fristen for det digitale oppdraget i signaturløsningen som løp ut 20. august 2025, så dette må bero på en misforståelse fra fullmektigens side. Etter utsendelsen mottok innklagedes kontor en telefon fra fullmektigen om at de ønsket å signere kjøpekontrakten på papir. Etter noe frem og tilbake ble kontrakten likevel signert elektronisk.

En annen advokat på kontoret hadde flere telefonsamtaler med fullmektigen, som påpekte at han tidligere hadde arbeidet som oppgjørsmedarbeider, og at han således visste at prosessen kunne gjøres raskt og effektiv. Fullmaktshaverne ønsket i utgangspunktet overtakelse i august, men ettersom ingen av dem kunne komme for å rydde leiligheten, ble overtakelsen fastsatt til 1. september 2025.

Den 7. juli 2025 bemerket fullmektigen pr. e-post at vederlaget var for høyt. Det stod derimot ingenting om at han ikke ville signere kjøpekontrakten. Henvendelsen ble besvart samme dag med generell informasjon om borettslaget og dets spesielle karakter knyttet til pris og valg av kjøper.

Først 23. juli 2025 tok fullmektigen igjen kontakt for å diskutere vederlagets størrelse. Innklagede besvarte e-posten samme dag, hvor han tilbød seg å fratre oppdraget. Videre bistand var betinget av at fullmektigen uttrykkelig aksepterte vederlaget overfor innklagedes kontor. Fullmektigen valgte da å oversende en uttrykkelig og særskilt aksept av vederlaget, både pr. e-post og SMS. Kontraktsmøte med påfølgende signering ble deretter gjennomført.

Begge fullmaktshaverne har uttrykkelig akseptert vederlagets størrelse. Vederlaget inkluderer for øvrig innhenting av opplysninger fra forretningsfører, som normalt koster 5 187,50 kroner. Fullmektigen forsøker å skape et inntrykk av at han handlet under tidspress. Dette fremstår underlig, ettersom kjøpekontrakten allerede ble oversendt 19. juni 2025, med avtalt overtakelse 1. september 2025.

Når oppgjøret var foretatt fremsatte fullmektigen igjen klage på det avtalte vederlaget. Klagen omfattet da også en mindre feil knyttet til fordelingen av rentene på klientkonto. Dette skyldtes en inkurie, som raskt ble rettet opp. Denne delen av klagen anses derfor som løst.

Innklagede har overholdt sine plikter, og det fakturerte vederlaget er i tråd kjøpekontrakten. Klagen kan derfor ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at megler her fikk et oppgjørsoppdrag, slik det også fremgår av kjøpekontrakten. Oppgjørsoppdraget er beskrevet i kjøpekontrakten, og det er strengt tatt ikke krav om noen separat oppgjørsavtale ved siden av denne, så lenge kravene i eiendomsmeglingsloven § 6-4 er etterlevet. Nemnda mener imidlertid at det er uheldig å inngå en oppdragsavtale mellom megler og oppdragsgiver i kjøpekontrakten. Dette påvirker likevel ikke oppdragsavtalens gyldighet.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd skal en oppdragsavtale skrives under av begge partene. Her er ikke kjøpekontrakten underskrevet av megler. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette leder til at oppdragsavtalen, slik den fremkom i kjøpekontrakten, ikke var bindende. Det vises til at en absolutt regel om undertegning som vilkår for bindende avtale ikke antas å foreligge, og at det må bero på en konkret vurdering om avtalen er bindende, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, side 272.

Nemnda bemerker at da kjøpekontrakten ble sendt ut for signering, fremgikk det hvilket vederlag megler betinget seg, og klager hadde tid til å foreta et informert valg om bruk av megler før signering. Etter omstendighetene kan det ikke være noe tvil her om at bindende avtale er inngått, selv om kjøpekontrakten ikke var medundertegnet av megler.

Nemnda legger videre til grunn at det var avtalt at kontrakten skulle signeres innen 9. juli. Fristen 20. august fremstår å være en «teknisk frist» som fulgte med signaturløsningen, og hadde ikke noe å gjøre med hva som var avtalt.

Nemnda bemerker at meglers vederlag, slik det er omtalt i kjøpekontrakten, ble akseptert 23. juli 2025, etter at det hadde vært gjenstand for diskusjon og etter at innklagede samme dag skrev at «[v]i vil ikke påta oss forpliktelser i kontraktsmøte uten forutgående aksept av kostnadene. I mangel av slik aksept innen torsdag 24/7 kl. 10.00 – vil kontraktsmøte avlyses. Om dette innebærer forsinket overtagelse, eventuell mora, ansvar for selger eller tilsvarende er ikke noe vi blander oss i». Nemnda kan ikke se at dette utgjorde noe utilbørlig press fra innklagedes side.

Nemnda bemerker for øvrig at meglers timeliste 17. september 2025 tilsier at oppdraget var noe mer arbeidskrevende enn et alminnelig oppgjørsoppdrag. Det tilføyes at det i et tilfelle som dette ikke oppstår spørsmål om vederlaget fremstår som «rimelig», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd, men om hva som er avtalt. Det er ikke grunnlag for ugyldighet eller avtalerevisjon etter avtaleloven § 36.

Nemnda tilføyer at spørsmålet om renter er løst, og tar ikke nærmere stilling til dette.

Klager reiser for øvrig spørsmål om rollen til innklagede, der han var oppgjørsansvarlig ved salg av den aktuelle eiendommen, og i tillegg var forretningsfører for borettslaget. Nemnda kan ikke se at dette er i strid med forbudet mot egenhandel, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-3, eller andre bestemmelser i loven.

Etter dette fører klagen ikke frem, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Ut fra utfallet er det ikke nødvendig å ta stilling til hvilke disposisjoner klager alene kunne foreta i medhold av fremtidsfullmakten.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.