RFE-2025-273

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:   
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirma Ringstad AS

Saken gjelder:   
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 3. august 2022 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av deres enebolig med innklagede meglerforetak. Det ble i salgsoppgaven ikke opplyst om at det var et kulturminne på tomten. Kjøper reklamerte overfor klagerne og deres boligselgerforsikringsselskap og fremsatte krav om prisavslag. Boligselgerforsikringsselskapet utbetalte 500 000 kroner i prisavslag til kjøper, og søkte regress for halvparten av beløpet hos klagerne. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere om at det var et kulturminne på tomten, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstatning tilsvarende regresskravet de måtte betale til boligselgerforsikringsselskapet, på 250 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Etter handel var kommet i stand viste det seg at megleren hadde utelatt informasjon i salgsoppgaven om at det var et kulturminne på tomten. Dette forholdet fremgikk av grunnboken, og på nettsiden kulturminnesok.no sto det at gravminnet ble registrert i 1973. Megleren hevdet å ikke ha noe informasjon om kulturminnet.

Megleren har bekreftet at han innhentet standard informasjon, og at informasjonspakken er utarbeidet av bransjen for å oppfylle meglerens opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Informasjonspakken som ble innhentet inneholdt et situasjonskart, som viste et standard avmerket kulturminne. Megleren mente at informasjonsbildet ikke ga grunnlag for videre undersøkelser.

På meglerforetakets hjemmeside sto det at megleren var født og oppvokst i samme by hvor boligen befant seg, og at han hadde vært eiendomsmegler siden 2012. Videre fremgikk det at han hadde opparbeidet verdifull erfaring om markedet og byens områder. Når en megler påberoper seg lokalkunnskap, bør det kunne forventes at han kjenner til at dette området er kjent for verneverdige kulturminner.

Megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Som følge av at megleren ikke opplyste om kulturminnet i salgsoppgaven, har klagerne blitt påført et økonomisk tap på 250 000 kroner. Dette tapet kreves erstattet fra meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:
Saken har vært behandlet av nemnda tidligere, men da med kjøperen som klager, jf. RFE-2025-070. Sakens faktiske side er tilstrekkelig belyst i den tidligere saken. Nemnda kom da til at megleren hadde forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Meglerforetaket har tatt nemndas avgjørelse til etterretning, og det er derfor ikke behov for å vurdere meglerforetakets oppdragsutførelse på nytt i herværende sak. Meglerforetaket vil likevel, ut fra klagers anførsler, presisere at megleren ikke hadde kunnskap om at det var et kulturminne på eiendommen. Dette ble også lagt til grunn i nemndas avgjørelse i klagesaken fra kjøper.

Videre er det fra boligselgerforsikringsselskapet opplyst at klagerne selv hadde kunnskap om kulturminnet, og at oppføring av terrasse knyttet til dette området ikke var omsøkt i kommunen. Denne informasjonen ble ikke videreformidlet til verken megleren eller kjøperen i forbindelse med salgsprosessen. Klagernes kunnskap om forholdene kjøperne reklamerte på antas å være grunnlaget for det mottatte regresskravet på 250 000 kroner fra boligselgerforsikringsselskapet.

Selv om meglerforetaket aksepterer nemndas vurdering av undersøkelsesplikten slik dette fremgår av RFE-2025-070, bestrides det at de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt. Forhold hos meglerforetaket er ikke årsaken til det økonomiske tapet som klagerne påberoper seg. Det er klagernes egne forhold som har foranlediget og forårsaket at boligselgerforsikringsselskapet har ansett seg berettiget til å fremme regresskrav under forsikringsavtalen.

Det foreligger heller ikke noe økonomisk tap på klagernes hånd som kan videreføres til meglerforetaket.

I forholdet mellom selgerne og megler som oppdragstaker, foreligger det ikke noe rettslig grunnlag for å videreføre et prisavslag som er betalt til kjøper til en eiendomsmegler. Klagerne vil ved betaling av prisavslag ikke være påført noe økonomisk tap som kan kreves erstattet av megler. Dette gjelder selv om megler skulle anses for å ha opptrådt erstatningsbetingende. Det vises i den forbindelse til LB-2010-55875 hvor lagmannsretten omtalte forholdet slik:

Det er vanskelig å se med hvilken begrunnelse MeglerCompagniet skal måtte bli ved prisavslagsansvaret og dermed sørge for at selgeren får beholde en overpris som kjøperen ikke pliktet å betale. Dette gjelder uansett om denne overprisen helt eller delvis kan tilbakeføres til at det var megleren som – in casu grovt uaktsomt – hadde forsømt å bringe på det rene at tomten var regulert til parkbelte, og følgelig ikke kunne bebygges. Lagmannsretten må gi MeglerCompagniet rett i at prisavslaget tilsikter å gjenopprette balansen mellom kjøper og selger i henhold til kontrakten, og følgelig ikke representerer noe tap på selgerens hånd. Det ville fremstå som lite rimelig, og en uberettiget vinning for selgeren, om megleren skulle bære byrden ved prisavslaget.

Det at klagerne anses å ha opptrådt i strid med sine plikter overfor boligselgerforsikringsselskapet, med den følge at de selv blir sittende med en andel av prisavslaget, endrer ikke dette klare utgangspunktet.

Innklagede vil på bakgrunn av ovennevnte påstå at erstatningskravet som er fremmet ikke kan føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om innklagede meglerforetak er erstatningsansvarlig overfor klagerne som følge av at det i salgsoppgaven ikke ble opplyst om at det var registrert et kulturminne på eiendommen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda viser innledningsvis til at samme forhold tidligere har vært behandlet av nemnda i sak RFE-2025-070, hvor kjøper var klager. Nemnda kom da til at megleren hadde brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 ved ikke å informere om kulturminnet. Nemnda viser til begrunnelsen som der fremgikk, og at de samme vurderinger gjør seg gjeldende og legges til grunn i denne saken. Megler har ut fra dette brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Spørsmålet i herværende sak er om meglerforetakets forsømmelse gir grunnlag for erstatning til selgerne, og om de øvrige vilkårene for erstatningsansvar, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng, er oppfylt.

Klagerne har gjort gjeldende at de er påført et økonomisk tap som følge av regresskravet fra boligselgerforsikringsselskapet på 250 000 kroner, etter at forsikringsselskapet utbetalte prisavslag til kjøper. Nemnda bemerker at et prisavslag i kjøpers kontraktsforhold til selger som det klare utgangspunkt ikke representerer et økonomisk tap på selgerens hånd, men er et kontraktsrettslig oppgjør som skal gjenopprette balansen mellom partene i henhold til avtalen.

Nemnda viser i denne sammenheng til lagmannsrettens avgjørelse i LB-2010-55875, hvor det ble lagt til grunn at det ikke er grunnlag for å velte et prisavslag over på megler, selv om megleren har opptrådt erstatningsbetingende. Prisavslaget innebærer ikke et tap for selgeren, men korrigerer en overpris kjøper ikke var forpliktet til å betale. Nemnda finner denne rettsoppfatningen overførbar til foreliggende sak.

At klagerne som følge av forsikringsavtalen med boligselgerforsikringsselskapet selv blir sittende med en andel av prisavslaget, kan etter nemndas syn ikke endre dette utgangspunktet. Regresskravet springer ut av forholdet mellom klagerne og deres forsikringsselskap, og kan ikke uten videre anses forårsaket av meglerens forsømmelse. Nemnda legger også vekt på at det er opplyst at klagerne selv hadde kunnskap om kulturminnet og at relevante forhold ikke ble videreformidlet til megler eller kjøper.

Nemnda finner etter dette at klagerne ikke har sannsynliggjort at de er påført et erstatningsrettslig tap som står i tilstrekkelig årsakssammenheng med meglerforetakets forsømmelse.

Vilkårene for erstatningsansvar er dermed ikke oppfylt.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren ved Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. For øvrig fører klagen ikke frem.