RFE-2025-277

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:    
DNB Eiendom AS Skien

Saken gjelder:           
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak ved budaksept 25. januar 2023. I egenerklæringsskjemaet var det opplyst at det hadde vært tegn til skadedyr i forbindelse med en utbygging i 2012, og at forholdet da ble håndtert av skadedyrfirma, samt at det ikke hadde vært problem etter det. Det ble ikke gitt nærmere opplysninger om skadedyrproblemer i salgsoppgaven. Etter overtakelsen ble det avdekket omfattende og vedvarende rotteaktivitet i boligen, dokumentert gjennom rapporter fra skadedyrfirmaer og uttalelser fra naboer. Klageren har mottatt erstatning fra selger etter forlik, men anfører at dette ikke dekker det samlede tapet. Det er også reist spørsmål om opplysninger gitt av megler om solforhold ved boligen. Spørsmålene i saken er om megleren har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, eller unnlatt å videreformidle relevante forhold i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 og 6‑7, herunder om megleren hadde eller burde hatt kjennskap til skadedyrsproblematikk, og om dette gir grunnlag for erstatningsansvar overfor klageren.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Ved salget ble det kun opplyst i egenerklæringsskjema at:

«Det var tegn til skadedyr i forbindelse med en utbygging i 2012, Pelias ble satt på saken og ingen problem etter det».

Ettersom megler ikke nevnte noe om rotter eller skadedyr i salgsoppgaven la klageren til grunn at skadedyrproblemet var et engangstilfelle og at det ble løst i 2012. Etter overtakelse viste det seg imidlertid at eiendommen hadde et omfattende og langvarig rotte-problem. Når vinteren kom ble det stor grad av aktivitet av rotter i vegger, tak og gulv i huset, dette har blitt en stor psykisk belastning for klageren og familien i flere år og det er fortsatt et problem.

Flere skadedyrfirmaer har vært i huset og bekrefter stor og langvarig aktivitet av rotter og at omfattende tiltak må til for å bekjempe bestanden av skadedyr i huset. Naboer har gitt skriftlige uttalelser om at selger gjennom flere år, senest frem mot 2018, hadde store problemer med rotter. Klageren har også fått innsyn i rapporter fra Pelias som viser til at de har hatt gjentatte oppdrag i boligen og hentet døde rotter over lang tid. Dette står i sterk kontrast til opplysningene gitt ved salget.

Megler opplyste på visning og over telefonsamtaler at hun var nær venninne av selger, og at hun selv hadde oppholdt seg mye i huset. På denne bakgrunnen er det sannsynlig at hun hadde kjennskap til rotteproblemene, men unnlot å informere klager om disse forholdene. Dette utgjør både en interessekonflikt og et alvorlig brudd på meglerens opplysningsplikt og plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.

Saken har hatt store økonomiske og personlige konsekvenser for klageren. Det har vært to år med en tidkrevende prosess gjennom boligkjøperforsikringen. Videre har det vært to år med psykisk belastning av å bo i et hus med store rotteproblemer. Arbeidet med å bekjempe skadedyrene i boligen er anslått å koste rundt 1 million kroner. I tillegg til utgiftene for arbeidet i boligen har klageren også behov for et sted å bo mens arbeidet utføres da huset vil være ubeboelig i flere måneder. Klageren har fått 590 000 kroner i erstatning fra selger, noe som på langt nær dekker de reelle kostnadene.

Dette var klagerens første huskjøp og hun venter nå barn, noe som krever fortgang i prosessen med å bekjempe skaldyrene i huset. Familien kan ikke selge huset med skadedyr uten å et vesentlig økonomisk tap. Klageren krever at meglerforetaket kompenserer det økonomiske tapet, herunder ekstraarbeid og tap familien er påført som følge av manglende opplysninger.

Bilde fra tilstandsrapporten som lå ved salgsdokumentene som viser et hjørne i krypkjelleren, er tatt fra en litt høyere vinkel enn bildene klageren har lagt frem tatt av Rentokils hvor det kommer frem at det er rottespor/tunneler i isolasjonen øverst på veggen. Disse er svært godt synlige når man ser området fra riktig vinkel. Det kan virke som at takstmannen som tok bildet til tilstandsrapporten bevisst har fotografert lavere, slik at den øvre delen av veggen – der rottetunnelene er synlige – ikke kom med på bildet. Dermed fremstår området i rapporten som uten tegn til skader eller aktivitet. Klageren stiller spørsmål ved om både megler og takstmann kan ha vært klar over forholdene, men likevel unnlatt å vise eller opplyse om dette tydelig i salgsdokumentasjonen.  Det viser seg i servicerapporter fra Pelias skadedyrfirma at de i denne krypkjelleren har tatt mange rotter i feller mens selger eide huset.

Solforholdene, og særlig tilgang på kveldssol, var et viktig kriterium for klager ved kjøpet av boligen. Da hun spurte megler om dette, uttalte megler først at «her er det sol helt til du vil gå og legge deg». Etter å ha fulgt opp spørsmålet, presiserte hun at det er sol «så og si til den går ned midt på sommeren», hvilket normalt vil si nærmere kl. 23.00. I realiteten forsvinner solen fra hagen og uteplassen rundt kl. 20.30. Det at megleren ga uriktige opplysninger om solforholdene har vært en stor skuffelse for klageren. Megler oppga selv å ha tilbrakt mye tid på terrassen, blant annet på vinkvelder, og hevdet derfor å vite at solen gikk sent ned. Hvis klageren hadde fått korrekte uttalelser angående solforholdene kunne det medført at hun ikke hadde kjøpt huset.

Innklagede har i korte trekk anført:
Kravet i saken bygger på en ikke dokumentert anførsel om at megler kjente til rotteproblemer utover det som fremgikk i salgsdokumentene. Meglerforetaket bestrider at megler hadde slik kjennskap, og minner om at det er den som krever erstatning som har bevisbyrden. Megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk. En helhetsvurderinger tilsier i alle tilfeller at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klager har uansett ikke dokumentert et økonomisk krav som står i adekvat årsakssammenheng med et eventuelt ansvarsgrunnlag.

Det er videre på det rene at klageren og selgerens boligselgerforsikring har inngått et forlik som innebærer et fullt og endelig oppgjør for kravet i denne saken. Foretaket gjør oppmerksom på at dette skjedde uten at innklagede var involvert i de forhandlinger som førte frem til forliket. I et slikt tilfelle som dette har nemnden fast praksis på at klager ikke deretter kan snu seg mot innklagede og kreve den anførte differansen dekket. Det vises for eksempel til nemndas avgjørelser RFE-2019-116, RFE-2019-66 og klage nr. 2021114. Dette må også gjelde i denne saken.  Et eventuelt krav kan følgelig uansett ikke føre frem.

Subsidiært er det uansett ikke sannsynliggjort at den anførte forsømmelsen er årsak til et større tap enn det klager har oppnådd i nevnte forlik. Det foreligger følgelig ikke ansvar.

Når det gjelder solforhold, fremstår ikke dette å være en del av det som skal behandles i nemnden. Påstandene er videre heller ikke dokumentert, og meglerforetaket bestrider klagers fremstilling. Det ligger blant annet ikke i meglers talemåte eller profesjonalitet å love solforhold «frem til man legger seg» eller «til den går ned på sommeren». Megler viser blant annet til at man legger seg til ulike tider, og solen går ned ulikt på ulike tider på ulike steder.

Meglerforetaket kan heller ikke se at klager har fulgt opp dette temaet etter overtakelsen, og et eventuelt krav må uansett anses bortfalt som følge av de ulovfestede reglene om passivitet.  I lys av overnevnte og den betydelige tiden som har gått siden visningen, finner ikke meglerforetaket grunn til å gå nærmere inn på dette

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Hvorvidt megler har tilbakeholdt opplysning om skadedyrproblematikk
Nemnda bemerker at det er klager som har bevisbyrden for at megler har overtrådt bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Her er det ikke sannsynliggjort at megler hadde kunnskap om at skadedyrproblematikken var verre enn det som fremgikk av egenerklæringsskjemaet fra selger, nemlig at det var tegn til skadedyr i forbindelse med en utbygging i 2012, og at det ikke hadde vært problemer etter at et skadedyrfirma var satt på saken. At megler etter det opplyste var nær venninne av selger er ikke egnet til å sannsynliggjøre at megler satt med slik kunnskap. Megler har dermed ikke misligholdt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Hvorvidt megler har gitt uriktige opplysninger om solforhold.
Også her står saken «ord mot ord», og det er ikke sannsynliggjort at megler har gitt uriktige opplysninger om eiendommens solforhold. Det er dermed ikke nødvendig å ta stilling til meglerforetakets anførsel om klagers passivitet på dette punktet.

Interessekonflikt
Selv om megler skal ha vært en nær venninne av selger, var dette ikke til hinder for å påta seg oppdraget som megler. Det er ikke holdepunkter for at boligformidlingen har skjedd i strid med forbudet mot egenhandel i eiendomsmeglingsloven § 5-3.

Konklusjon mv.
Megler har ikke opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven. Ettersom det ikke foreligger noe ansvarsgrunnlag for erstatning, fører heller ikke erstatningskravet frem. Foranlediget av meglerforetakets anførsel om at en kjøper som har blitt kompensert av selger ikke kan rette et eventuelt «restkrav» mot meglerforetaket, bemerker nemnda at det neppe er grunnlag for å opprettholde dette standpunktet, jf. for eksempel RFE-2025-74.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.