RFE-2025-230

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
PrivatMegleren Hallingdal AS
v/advokat Helene C. Tenfjord
Tryg Forsikring

Saken gjelder:
Oppgjør. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 18. oktober 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin bolig med innklagede meglerforetak. Grunnet uteblitt salg ble oppdraget fornyet 14. mai 2025. Boligen hadde en prisantydning på 2 250 000 kroner, og ble solgt for 1 900 000 kroner. I forbindelse med salget var det avgjørende for klageren at boliglånet ble innfridd i sin helhet, ettersom moren skulle frigjøres som kausjonist. I etterkant av oppgjøret mottok derimot klageren inkassokrav på 250 000 kroner for gjenværende gjeld. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 247 641,05 kroner, samt påløpte renter.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren skulle selge sin bolig, var megleren kjent med at boliglånet måtte innfris i sin helhet, ettersom klagerens mor skulle frigjøres som kausjonist. Dette var nødvendig for å få i stand en gjeldsordning som ikke innebar at moren mistet huset. Boligen var også beheftet med annen gjeld, men disse heftelsene ble slettet før annonsering.

Den 25. juni 2025 ble det avholdt budrunde. Klageren ble i den forbindelse anbefalt å akseptere bud på 1 900 000 kroner, ettersom banken hadde bekreftet at de da ville slette boliglånet. Megleren bekreftet også i to omganger at meglerforetakets krav på betaling, samt kostnader til fotograf og takstmann, i så fall ville bli dekket. Klageren godtok dermed budet, både fordi hun var redd for å miste budgiveren og fordi det hastet med å få til et salg.

Det bemerkes at salget ble gjennomført som et frivillig salg, men at boliglånet hadde gått til inkasso, da klageren den siste tiden ikke hadde klart å betjene det. Under salgsprosessen hadde megleren både kontakt med banken og inkassoselskapet.

Etter salget mottok klageren inkassokrav på omtrent 250 000 kroner. Dette kom som en overraskelse på både klageren og megleren. Etter nærmere undersøkelser viste det seg at boliglånet ikke var fullstendig innfridd. Megleren bekreftet både muntlig og skriftlig at hun ikke var klar over dette, men kunne likevel ikke hjelpe til. Klageren kontaktet derfor inkassoselskapet, som fortalte at megleren under budrunden hadde blitt informert om at det ville bli restgjeld.

Klageren står nå i en krevende økonomisk situasjon, uten mulighet for gjeldsordning fordi megleren har gått glipp av informasjon. Megleren har i ettertid innrømmet at det trolig hadde vært bedre om hun hadde henvendt seg til inkassoselskapet under budrunden, og ikke banken. I tillegg har kjøperen uttalt at han var villig til å by mer enn han gjorde.

Klageren krever erstattet 247 641,05 kroner, samt påløpte renter.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det bemerkes innledningsvis at boligen ved oppdragsinngåelse hadde vært forsøkt solgt gjennom et annet meglerforetak i seks måneder. Da megleren plikter å sørge for overlevering av en heftelsesfri bolig, ble det brukt mye tid på å innhente pantefrafall og restgjeld.

Eiendommen ble i april 2025 annonsert med en prisantydning på 2 250 000 kroner. Det ble derimot ikke inngitt noen bud. Klageren opplyste senere at hun hadde mottatt brev om begjæring av tvangssalg, og prisen ble derfor redusert til 2 090 000 kroner.

Ved innkommet bud på 1 700 000 kroner tok megleren kontakt med klagerens bank for å høre hvilke bud de var villige til å godta. Etter dialog med inkassoselskapet bekreftet bankkontakten at de kunne akseptere bud på 1 800 000 kroner.

Boligen ble solgt for 1 900 000 kroner. Klageren fikk i den forbindelse en skriftlig tilbakemelding fra banken om at pantet ville bli slettet, samt at det varslede tvangssalget skulle stanses. Ut ifra opplysningene som var tilgjengelige for megleren, var det ingenting som tilsa at det ville gjenstå restgjeld etter sletting av pantet, eller at det forelå et kausjonistforhold.

En forutsetning for at meglerforetaket kan ilegges erstatningsansvar, er at vilkårene for erstatning er oppfylt. Det må altså foreligge ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet.

Basert på dokumentasjonen som foreligger, har megleren oppfylt kravene til god meglerskikk ved å innhente nødvendige opplysninger fra panthaverne og motta bekreftelse på sletting av pant. Når panthaver er en finansinstitusjon anses det normalt forsvarlig å foreta utbetalinger mot inneståelseserklæring om sletting av pantet. Megleren kan ikke holdes ansvarlig for eventuelle restkrav som springer ut av låneavtaler eller kausjonsforhold mellom klageren og långiveren. Dette ligger utenfor meglers kontroll og oppdrag.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Innklagede har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskrav kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om hvorvidt megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved gjennomføringen av salgsoppdraget, herunder om megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til innfrielse av boliglån og eventuell restgjeld, samt om det foreligger grunnlag for erstatningsansvar.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Spørsmålet for nemnda er om megleren, på tidspunktet for budaksept og oppgjør, handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3, eller for øvrig opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda legger til grunn at megleren i forkant av budrunden tok kontakt med klagerens bank, og at banken – etter dialog også med inkassoselskapet – ga skriftlig bekreftelse på at pantet ville bli slettet ved salgssum på minimum 1 800 000 kroner. Det foreligger videre dokumentasjon på at banken bekreftet sletting av pant og stans av varslet tvangssalg ved aksept av budet på 1 900 000 kroner.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem, men nemndsmedlemmene har noe ulike begrunnelser for dette.

Nemndas flertall, nemndsleder Norheim og bransjerepresentant Rollve Røstad, viser til at meglerens primære ansvar er å sørge for at eiendommen blir overdratt fri for pengeheftelser. Når panthaver er en profesjonell finansinstitusjon, anses det som forsvarlig og i tråd med god meglerskikk å legge til grunn mottatt inneståelseserklæring om sletting av pant. Megleren har etter flertallets syn oppfylt sin undersøkelsesplikt ved å innhente nødvendige opplysninger fra panthaver og forholde seg til de bekreftelser som ble gitt.

At det forelå restgjeld knyttet til låneforholdet, endrer ikke flertallets vurdering. Eventuelle restkrav som springer ut av låneavtalen eller et underliggende kausjonsforhold mellom klageren og banken/inkassoselskapet, faller utenfor meglerens oppdrag og kontroll. Flertallet kan ikke se at megleren, på bakgrunn av de opplysninger som forelå på salgstidspunktet, hadde foranledning til å mene noe om størrelsen på restkravet.

Klager hevder at megleren har innrømmet at han i større grad kunne ha tatt direkte kontakt med inkassoselskapet. Dette er imidlertid ikke tilstrekkelig til å konstatere brudd på god meglerskikk, all den tid megleren faktisk innhentet nødvendige bekreftelser fra panthaver, og disse fremsto som klare og entydige.

Når det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, er vilkårene for erstatning ikke oppfylt. Flertallet går derfor ikke inn for å tilkjenne erstatning.

Flertallet bemerker at det hadde vært en fordel om innklagede i klageomgangen i større grad hadde berørt klagers argumentasjon om at hun hadde fått opplyst at restgjelden ble slettet. Dette er etter omstendighetene likevel ikke avgjørende for klagens utfall.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sandvik, bemerker at saken er dårlig opplyst når det gjelder klagerens anførsler om at megleren skal ha opplyst overfor klager at boliglånet ble gjort opp med banken ved salget. Mindretallet bemerker særlig at meglerforetaket har unnlatt å svare ut klagerens anførsel om dette i korrespondansen med klager, samt ved sakens opplysning for nemnda.

I fravær av slik imøtegåelse og for øvrig i lys av sakens dokumenter, legger mindretallet det til grunn som sannsynliggjort at megler i en eller annen form ga klager en berettiget forventning om at boliglånet ville bli ansett gjort opp med banken ved salget. Det kan dermed fremstå som om megleren har utvist en feil ved rådgivningen overfor klager. Imidlertid er det uklart hvilken informasjon banken ga megler om restsaldo i den skriftlige oppgaven eller for øvrig. Med andre ord hefter det en usikkerhet om megler kan klandres for den feilaktige beskjeden som ble gitt klager. Dette burde med fordel ha vært bedre opplyst fra meglerforetaket, men mindretallet har etter dette ikke tilstrekkelige holdepunkter for å konkludere med at feilen fra megler utgjør et brudd på god meglerskikk.

Mindretallet kan imidlertid ikke se at det er sannsynliggjort et økonomisk tap eller årsakssammenheng mellom en eventuell ansvarsbetingende feil og et tap i denne saken, slik den er opplyst. Det er på det rene at salget skjedde på et tidspunkt hvor det var kritisk å få solgt boligen for å unngå mer drastiske og ugunstige former for inndrivelse for klager. Megler fremstår i den forbindelse å ha levert en god innsats og hensyntatt klagers interesse av en høyest mulig salgssum for boligen på en balansert og god måte. Mindretallet kan derfor ikke se at det foreligger et økonomisk tap for klager i denne saken og erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Etter dette gis klager ikke medhold.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.