RFE-2025-261

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Nordmøre eiendomsmegling AS (Notar Kristiansund) Knut Siems gate 7
6509 Kristiansund

Saken gjelder:              Lovlighetsmangel – Brudd på opplysningsplikten. Kontroll av finansiering – Brudd på omsorgsplikten.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager kjøpte en kjellerseksjon formidlet gjennom innklagede foretak for 400 000 kroner. Seksjonen var annonsert til en pris på 490 000 kroner. Seksjonen ble solgt som eierleilighet i en seksjonert tomannsbolig med totalt tre eierseksjoner. Seksjonen var ikke godkjent for beboelse, men som bodareal. Etter at bindende avtale ble inngått, viste det seg at klagers bank ikke ville lånefinansiere kjøp av en eiendom som ikke var godkjent for beboelse. Selger hevet avtalen, og det ble igangsatt dekningssalg. Spørsmålet i saken er om megler ga misvisende og mangelfull informasjon om eiendommen hva gjelder dens offentligrettslige status. Spørsmålet er videre om megler i tilstrekkelig grad undersøkte finansieringen ifm. inngivelsen av bud, og dermed ikke ivaretok omsorgsplikten overfor klager. Klager krever at innklagede dekker det tap klager eventuelt blir påført som følge av dekningssalget.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

I midten av juni 2025 fattet klager interesse for en eierleilighet i en seksjonert tomannsbolig med totalt tre eierseksjoner. Leiligheten var annonsert til en pris på 500 000 kroner. Klager syntes leiligheten var billig. Klager ønsket å pusse den opp og deretter selge den med gevinst.

Klager ringte innklagede og spurte om leiligheten var verdt beløpet på 400 000 kroner, hvoretter innklagede svarte ja på dette. Klager la deretter inn et bud på kr 400 000 kroner.

Kort tid etter fikk klager vite at leiligheten hadde ligget lenge ute til salgs uten at noen ville kjøpe den. Klager fikk også mistanke om at leiligheten ikke var godkjent til boligformål.

Før klagers bud ble akseptert av selger kontaktet klager innklagede og formidlet tydelig at hun ønsket å trekke tilbake sitt bud. Grunnen var at hun hadde fått vite at leiligheten ikke var godkjent, og at dette ville medføre svært høye kostnader for henne og hennes familie. Til tross for at klager kontaktet megler før akseptfristen var ute, fikk klager beskjed om at det ikke var mulig å trekke tilbake budet. Klagers bud ble akseptert av selger innen akseptfristen. Kontraktsmøte ble avholdt 17. juli 2025.

Til tross fot at klager i forkant hadde skaffet seg finansieringsbevis fra banken, fikk hun ikke lån fra banken for å finansiere boligkjøpet grunnet boligens manglende godkjenning. Banken mente at eiendommen var for risikabel å kjøpe. Klager trodde at megler hadde vært i kontakt med banken tidligere i prosessen, men det viste seg at megler hadde tatt kontakt med banken først etter at kjøpekontrakten ble signert. Klager mener at megler burde kontaktet banken med en gang klager la inn bud, og ikke først etter at kontrakten ble signert.

Klager mener videre at informasjonen om leiligheten heller ikke var tydelig. Som et eksempel på dette viser klager til at leiligheten ble markedsført med to soverom. Klager mener at denne opplysningen ikke henger sammen med boligens manglende godkjenning. Klager har oversendt skjermbilde av finn-annonsen hvor det fremgår at eiendommen er omtalt som «3-romsleilighet med sentral beliggenhet på Innlandet», og at det er to soverom.

Da selger har igangsatt prosessen med dekningssalg, risikerer klager å måtte betale mellomlegget. Klager frykter at dette kan påføre henne et stort økonomisk tap (antageligvis ca. 130 000 kroner). Klager krever at innklagede dekker det tap hun eventuelt blir påført som følge av dekningssalget.

Innklagede har i hovedsak anført:

Den 13. juni 2025 ble eierseksjonen lagt ut til salgs på finn.no med en prisantydning på 490 000 kroner, med tillegg av omkostninger på 13 340 kroner. Årsaken til den lave kjøpesummen var primært at seksjonen ikke var godkjent som en selvstendig boenhet.

I salgsoppgaven inntok megler informasjon om seksjonens offentligrettslige status flere steder. Innklagede viser bl.a. til salgsoppgavens side 2 «Om eiendommen», hvor det fremgår at «[l]eiligheten er ikke bruksendret fra tidligere bodareal til rom for varig opphold og er ikke å anse som en godkjent leilighet».  I punktet «Adgang til utleie» fremgår det at «[b]oligen er per i dag ikke godkjent som egen bruksenhet hos Kristiansund kommune og kan ikke leies ut til boligformål slik den star i dag». Under punktet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» er lovligheten utdypet ytterligere:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 19.10.1955.

Leiligheten er seksjonert, men ikke godkjent som egen bruksenhet hos

Kristiansund kommune. Det må derfor påregnes økonomiske utgifter til

prosjektering (brannutredning), søknad om bruksendring og lignende for

leiligheten kan tas i bruk på lovlig vis.

 

Det foreligger ikke ferdigattest, men eiendommen er registrert tatt i bruk.

 

I følge byggegodkjente tegninger fra Kristiansund Kommune datert 19.10.1955 er

kjelleretasjen godkjent som bodareal og det vil kreve en bruksendring av ansvarlig

foretak for leiligheten kan lovlig bebos.

 

Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak som er omsøkt for 01.01.1998, jfr. plan‑

og bygningslovens §21‑10, 5.ledd. Kommunen henlegger saker som ikke er

avsluttet med ferdigattest i disse tilfellene, og avviser henvendelser om

ferdigattest i slike saker. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og

omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige

bygde tiltak blir lovlige. Ulovlig oppførte tiltak vil kommunen fremdeles kunne

forfølge og kreve omsøkt etter dagens regelverk. Kjøper overtar ansvar, risiko og

eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

I salgsoppgavens punkt om «Bygningssakkyndig kommentar til arealoppmåling», fremkommer det også at leiligheten ikke er godkjent som egen bruksenhet og hva som kreves for å kunne ta den i bruk på lovlig vis.

Megler satte opp påmeldingsvisning den 23. juni 2025. Noen dager etter annonsering av seksjonen, den 16. juni 2025, kontaktet klager megler per telefon og opplyste at hun ville legge inn et bud på 400 000 kroner. Megler forsikret seg om at klager hadde satt seg inn salgsoppgaven, noe som ble besvart bekreftende. Megler sendte deretter sms til klager med bud på eiendommen pålydende 400 000 kroner + omk., akseptfrist 24.06.2025 kl. 12:00, overtakelsesdato etter avtale og ingen forbehold. Klager besvarte sms-en bekreftende med en gang. Budet ble deretter med en gang videreformidlet til selger og øvrige interessenter.

Megler tok deretter kontakt med klager for å avklare finansieringen. Klager opplyste at finansieringen var fra samme bank som klager allerede hadde boliglån i. Megler hadde ingen grunn til å betvile disse opplysningene, og la disse til grunn.

Etter ønske fra klager ble det gjennomført en privat visning av seksjonen den 23. juni 2025. Dagen etter visningen (24. juni 2025) ble megler kontaktet av klager hvor hun ba megler om å trekke hennes bud. Årsaken var angivelig at seksjonen var i dårligere teknisk stand enn hun hadde forventet. Ettersom budet allerede var formidlet til selger, avviste megler at klager kunne trekke tilbake budet. Det innkom ingen andre bud, og den 24. juni 2025 kl. 11.55 aksepterte selger klagers bud.

Noen dager senere trakk klagers bank finansieringen av boligkjøpet. Årsaken skal ha vært at seksjonen ikke var godkjent som bolig. I etterkant av dette og frem til avtalt overtakelse, forsøkte megler å hjelpe klager med å få på plass finansiering. Når dette ikke lyktes, forsøkte megler å bistå for å få inn en ny kjøper på seksjonen. Dato for overtakelse ble flere ganger flyttet fremover i tid for å komme klager i møte. Da det ble klart at verken finansiering ville komme på plass og at ingen andre interessenter ønsket å tre inn i avtalen, så selger seg nødt til å igangsette prosessen med dekningssalg. Eierseksjonen ble lagt ut til salgs på finn.no med en prisantydning på 550 000 kroner. Prisen ble fastsatt i samråd med selger og klager.

Megler har opplyst klager om at hun vil være ansvarlig for et eventuelt økonomisk tap som selger påføres som følge av hennes mislighold av kjøpekontrakten. Ettersom seksjonen per dags dato ikke er solgt, er ikke selgers erstatningskrav avklart.

Megler har oppfylt sin plikt til å gi skriftlige opplysninger om forhold rundt ferdigattest og å fremskaffe opplysninger som kjøper har «grunn til å regne med å få», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at kravet til «god meglerskikk» er overholdt. Det ble gitt klar og utvetydig informasjon i salgsoppgaven om at seksjonen ikke var godkjent som egen boenhet. Informasjon om dette ble gitt flere steder i salgsoppgavens – under punktet «Om eiendommen», «Adgang til utleie», «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse», samt under punktet med gjengivelse fra takstrapporten. Megler presiserte at det var kjøper som hadde risikoen for å få leiligheten godkjent, og det ble opplyst at det ikke var noen garanti for at kommunen ville gi slik godkjennelse. Klager fikk gjennom den skriftlige informasjonen klare opplysninger om at leiligheten ikke var godkjent, og at dette var kjøpers risiko.

Opplysningene ble formidlet på en tilstrekkelig klar og tydelig måte. Manglende godkjennelse av boenheten var også grunnen til at prisantydningen var satt så lavt. Klager trekker selv frem i klagen på at hun reagerte på den lave prisen.

Klager må selv bære risikoen for at hun la inn bud på eiendommen før hun befarte eiendommen. Videre er klager selv nærmest til å bære ansvar for at hun åpenbart heller ikke hadde satt seg inn i salgsoppgaven for hun innga bindende bud.

Når det gjelder klagers anførsel om at megler ikke aksepterte at klager trakk budet, viser innklagede til at budet allerede var videreformidlet til selger. Det klare utgangspunkt er at et bud er bindende for budgiver når dette har kommet til selgers kunnskap. For at man skal kunne trekke seg fra et bud som er kommet til selgers kunnskap, må det foreligge særlig grunn etter avtaleloven § 39 (regelen om re-integra). At klager ikke har satt seg tilstrekkelig inn i de opplysninger som er gitt i salgsoppgaven, er ikke en slik særlig grunn.

Megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk og ber om at klagen ikke tas til følge.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt hva gjelder eiendommens offentligrettslige status. Videre handler saken om hvorvidt megler har brutt god meglerskikk, herunder sin omsorgsplikt ved å ikke kontrollere klagers finansering tilstrekkelig. Saken gjelder også krav om å få erstattet eventuelt tap.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Budets bindende karakter og meglers opplysningsplikt

Kjøpstilbud som er meddelt selger, er bindende for budgiver. Det medfører riktighet at budgiver i utgangspunktet ikke fritt kunne gå fra budet. En budgiver må selv bære risikoen dersom vedkommende i etterkant av et inngitt bud ønsker å trekke seg. Innklagede har ikke gitt feil informasjon om dette.

Kontroll av budgivers finansiering

Det å kontrollere budgivers finansiering, er noe megler først og fremst skal gjøre av hensyn til selger før selger eventuelt aksepterer et bud, jf. RFE-2019-178, RFE-2019-148, RFE-2024-36 og RFE-2019-148, eventuelt av hensyn til øvrige budgivere for å sikre en reell budprosess. Her er det imidlertid kjøper selv som mener megler ikke har kontrollert kjøpers finansiering i tilstrekkelig grad. Dette er et forhold kjøperen selv bærer risikoen for, jf. RFE-2019-148. Når en kjøper inngir et bud, er dette avtalerettslig forpliktende og det er kjøpers eget ansvar å vurdere om egen økonomi tåler et forpliktende kjøp.

I saken her var det opplyst før budaksept at klager allerede hadde boliglån og at finansiering var fra samme bank. Det ble også oppgitt bankforbindelse. Meglerforetaket har opplyst at megler ikke hadde grunn til å betvile opplysningene om finansiering. Det fremgår av sakens dokumenter at klager ikke på noe tidspunkt tok finansieringsforbehold. Det faktum at klager eide bolig fra før og hadde boliglån, kunne også være med på å styrke meglers oppfatning om at finansieringen var i orden. Nemnda mener at det i dette tilfelle ikke foreligger brudd på meglerens plikt til å kontrollere kjøpers finansiering før bindende avtale inngås.

Da megler fikk opplyst at kjøpet ville være lånefinansiert, hadde megler, ut fra det svært spesielle salgsobjektet, slik nemnda ser det, en viss oppfordring til å ta kontakt med banken for å forsikre seg om at finansieringen ville være på plass til tross for eiendommens manglende godkjenning. Det å sjekke finansiering i denne saken kan ikke sies å skulle by på noen vanskeligheter.

Meglers opplysningsplikt vedr. eiendommens offentligrettslige status

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handel sluttes, får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.

Spørsmålet nemnda må ta stilling til er om leilighetens manglende godkjenning er tydelig nok kommunisert av innklagede.

Nemnda vil innledningsvis nevne at det på dette området både i lovgivningen og med tanke på hva som er god meglerskikk, har vært en utvikling som stiller større krav til megleren.

Salgsobjektet ble omtalt slik i finn-annonsen og på salgsoppgavens første tekstside:

Denne 3‑romsleiligheten ligger i kjelleretasjen av bygget og er på totalt 71 kvm BRA. Leiligheten inneholder en åpen stue‑/ kjøkkenløsning, bad/ vaskerom, 2 rom til disposisjon, vaskerom og en utendørs bod. Leiligheten er ikke bruksendret fra tidligere

bodareal til rom for varig opphold og er ikke å anse som en godkjent leilighet.

Nemnda bemerker at spørsmålet om offentlig godkjennelse også er adressert flere andre steder i salgsoppgaven, med noe ulike formuleringer. Megler har bl.a. opplyst at det må søkes om bruksendring for at eiendommen lovlig kan bebos, og at dette vil medføre bygningsmessige tiltak og kostnader.

Nemnda bemerker at det ideelt sett kunne vært referert til kommunens egne formuleringer rundt godkjenning i brev datert 5. mars 2019, inntatt i salgsoppgaven på s. 65:

I [adressen] er det, etter en seksjonering 11.02.2007 med vedtaksnummer 07/176, registrert tre seksjoner. Seksjonering er imidlertid ikke det samme som at det er godkjent for beboelse i kjelleren. For at kjelleren skal godkjennes som beboelse må bygningsmyndigheten innvilge en bruksendring av kjelleren. Det betyr at det i dag ikke er godkjent for beboelse i kjelleretasjen.

For at leiligheten skal kunne brukes til beboelse må det søkes om bruksendring av kjeller fra bod/vaskerom til leilighet. En bruksendring fra bod/vaskerom til beboelsesrom er en bruksendring som krever ansvarlig foretak.

Disse formuleringene får tydeligere frem at dagens bruk av seksjonen til bolig ikke er lovlig, og at seksjonering til boligformål ikke er det samme som at kjelleretasjen er godkjent for beboelse.

Nemnda finner det videre kritikkverdig at risikoen for at nødvendige godkjennelser vil kunne ende med å ikke bli gitt, er underkommunisert i salgsoppgaven. Nemnda har merket seg at det under punktet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» i salgsoppgaven er inntatt en generelt utformet (standard) passus om at ulovlig oppførte tiltak vil kunne forfølges av kommunen, men mener at dette ikke er tilstrekkelig. Det kunne f.eks. blitt opplyst om at kommunen vil kunne forfølge ulovligheten ved å gi pålegg om opphør av ulovlig bruk, gi pålegg om retting og tilbakeføring i henhold til godkjente byggetegninger, ilegge dagmulkt mm.

Nemnda vil også rette kritikk mot innklagede for bruken av de uheldige betegnelsene «soverom» og «leilighet» i salgsoppgaven og finn-annonsen.

Megler var kjent med at ingen av rommene i kjelleren tilfredsstilte kravene til soverom, men omtalte noen av dem tidvis som «soverom» uten samtidig å presisere samme sted at de var benyttet/innredet som soverom. I salgsoppgaven på side 3 og i finn-annonsen står det «to rom til disposisjon». Under punktet «Nøkkelinfo» i finn-annonsen fremgår det imidlertid at det er to soverom. Det samme er tilfellet på side 3 i salgsannonsen. I plantegningen som er vedlagt salgsoppgaven og som også er inntatt i billedmaterialet i finn-annonsen, er ett av rommene omtalt som «soverom». I billedteksten i salgsoppgaven og finn-annonsen er to disponible rom omtalt som «soverom». Denne uheldige ordbruken kan bidra til å tilsløre at hele kjelleretasjen trengte godkjenning, og ikke bare enkelte rom. Det vises videre til at betegnelsen «Leilighet», «3-romseilighet» og «Eierleilighet» er brukt i salgsoppgaven og finn-annonsen til tross for at salgsobjektet er en ulovlig innredet kjeller.

Nemnda mener at det var uheldig å annonsere seksjonen som «leilighet» og omtale rom som «soverom» uten samtidig å ta med en nærmere presisering, f.eks. ved å bruke uttrykk som «innredet som», «benyttet som», «brukt som» o.l. Nemnda er også av den oppfatning at salgsoppgaven samlet sett kunne gi en forventning om at det var kurant å oppnå nødvendige godkjenninger, og mener at risiko og kostnader skulle vært tydeligere kommunisert. Nemnda er av den oppfatning at den samlede markedsføringen er i strid med markedsføringsloven § 8 og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Det er likevel ikke grunnlag for å tilkjenne klager erstatning. Selv om meglers kommunikasjon om salgsobjektet har vært uheldig, plikter likevel kjøper å sette seg inn i salgsmateriellet, jf. RFE-2010-63. Til tross for den beskrevne ordbruken, er det både i finn-annonsen og tidlig i salgsoppgaven kommunisert at salgsobjektet «ikke er å anse som en godkjent leilighet». Klagers eventuelle unnlatelse av å sette seg inn i salgsmateriellet som helhet fremstår som den vesentligste årsaken til et eventuelt økonomisk tap. Det er dermed ikke tilstrekkelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og et eventuelt økonomisk tap hos klager. Nemnda bemerker videre at erstatningskravet heller ikke er nærmere dokumentert eller underbygget, og det er ikke avklart hva selger eventuelt vil avkreve klager etter dekningssalget.

Nemnda har etter dette kommet til at megler har handlet i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører imidlertid ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Nordmøre eiendomsmegling AS (Notar Kristiansund) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.