RFE-2025-271

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Aktiv Prosjektmegling Vestland AS

Saken gjelder:
Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav på erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte nyoppført prosjektert bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak, med budaksept 19. november 2020. Kjøpesummen var på 5 850 000 kroner, og overtakelsen var avtalt til 30. mars 2022. Av kontrakt og prospekt fremgikk det at boligen skulle leveres med carport, biloppstillingsplass og eiet tomt. Kontrakten ble oversendt elektronisk, og det ble ikke avholdt kontraktsmøte. I etterkant av overtakelsen oppstod det tvist mellom kjøper og utbygger om mangler og avvik ved eiendommen, blant annet knyttet til parkeringsforhold, carport, tomteforhold og plassering av trafostasjon.

Saken reiser spørsmål om ansvarlig megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 og 6‑7 og god meglerskikk ved formidlingen av den aktuelle boligen. Det gjelder særlig om megler har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen, herunder om parkeringsforhold, carport og tomteforhold, om megler har foretatt tilstrekkelige undersøkelser og sørget for forsvarlig dokumentasjon og journalføring. Videre er det spørsmål knyttet til habilitet som følge av relasjon mellom megler og utbygger. Endelig er det spørsmål om eventuelle pliktbrudd har påført kjøper et erstatningsbetingende økonomisk tap.

Nemnda kom til at klagen ikke førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte nyoppført prosjektert bolig i 2020. Budet ble akseptert 19. november 2020 og kjøpekontrakt ble signert den 15. desember 2020. Salget av boligen ble formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Selger var et utbyggerfirma.

Kontrakten viste at det skulle følge med carport, én biloppstillingsplass og eiende tomt, og dette stemte også overens med opplysningene i prospektet som lå lagret i meglersystemet på kjøpstidspunktet. I tillegg fremgår det av reguleringsplanen at det skal være både parkering og gjesteparkering på egen tomt. Det ble aldri avholdt noe kontraktsmøte i forbindelse med kjøpet. Klageren fikk tilsendt kjøpekontrakten på e-post.

Klageren ble i ettertid oppmerksom på at megleren og daglig leder i utbyggerfirmaet er samboere. Dette ble ikke gjort kjent for klageren i kjøpsprosessen. At en megler i en slik nær relasjon til utbygger ikke informerer om dette, er etter klagerens oppfatning et grovt brudd på kravene til habilitet og lojalitet.

Overtakelsen ble gjennomført 30 mars 2022. I hele perioden fra kontrakt og frem til overtakelse hadde klageren ingen kontakt med megler. Ved overtakelsen var det flere mangler, og klageren holdt derfor tilbake penger på klientkonto. Utbygger nektet å utlevere nøkler. Klageren kontaktet megler for å spørre hvordan hun kunne få utlevert nøklene, men megler svarte at dette måtte klageren ta opp direkte med utbygger. Klageren fikk nøklene først 4 april 2022.

Dette ble starten på en langvarig og svært krevende konflikt mellom klageren og utbygger vedrørende mangler ved boligen. Klageren måtte bruke store beløp på takstmann etter råd fra forsikringsselskapet. Utbygger saksøkte klageren for å ha holdt tilbake penger for mangler, og saken havnet i tingretten, hvor klageren tapte. Saken ble anket, men før ankesaken som var berammet til 6. og 7. oktober 2025, ble det gjennomført rettsmekling. Her ble klageren nødt til å avslutte saken med tap, da hun rett og slett ikke hadde råd til å gå videre.

På kjøpstidspunktet var megleren daglig leder og partner i meglerforetaket. Hun hadde dermed et særskilt ansvar for at megleroppdrag ble håndtert profesjonelt og i tråd med gjeldende regler. Meglerforetaket og deres fagansvarlig har i ettertid har vært svært hjelpsomme og profesjonelle i prosessen. Klagen gjelder derfor utelukkende ansvarlig meglers håndtering av salgsprosessen.

Habilitet og lojalitet
Ansvarlig megler er samboer med daglig leder i utbyggerselskapet som solgte boligen. Dette ble aldri opplyst til klageren, som selv først oppdaget dette i ettertid. Dette er et grovt tillitsbrudd og et klart brudd på kravene til habilitet.

Manglende oppfølging og fravær
Ansvarlig megler fulgte i praksis ikke opp prosessen. Første gang klageren møtte henne var i tingretten, der hun vitnet til fordel for utbygger. Hun har ikke ivaretatt klageren som kjøper, men snarere svekket hennes posisjon.

Feilinformasjon om parkering
Ansvarlig megler hevdet i retten at hun hadde informert klageren i en telefonsamtale om at boligen kun hadde én parkeringsplass. Klageren har aldri mottatt slik informasjon i en telefonsamtale. Og dersom megleren mener at dette stemmer, burde hun ha fulgt opp skriftlig med en e-post, og deretter sørget for at opplysningen ble inntatt i kontrakten. Dette var vesentlig informasjon, som i tillegg bryter med annonsering, prospekt og kontrakt. Dette var i aller høyeste grad noe som burde vært tydelig dokumentert.

Manglende journalføring og kvalitetssikring
Ansvarlig megler har ikke loggført eller oppbevart e-poster og dokumentasjon slik hun er pliktig til etter eiendomsmeglingsforskriften. Dette viser manglende profesjonalitet og svikt i helt grunnleggende rutiner.

Prospekt – uklarhet og manglende dokumentasjon
Prospektet klageren mottok i forbindelse med kjøpet ble sendt på en link. Denne linken kan i ettertid ikke åpnes eller dokumenteres. Jeg fikk prospekt 15 direkte fra ansvarlig megler, og dette er også det prospektet som lå lagret i meglersystemet på kjøpstidspunktet. Prospekt 15 lå dessuten i boligmappen, som klageren fikk tilgang til etter overtakelsen. Over 2 år senere ble dette prospektet fjernet av utbygger. Det har i ettertid vært tvist om hvilket prospekt klageren faktisk mottok på budtidspunktet, men både meglers system og boligmappen viser tydelig at det var prospekt 15. At en så sentral opplysning er blitt håndtert på denne måten, viser grov svikt i kvalitetssikring og dokumenthåndtering.

Meglers ansvar for kontrakt og prospekt
Ansvarlig megler utarbeidet både kontrakten og prospektet. I saken har det ikke vært mulig å bevise hvilket prospekt som faktisk ble vedlagt kjøpet, og heller ikke hvilken Finn-annonse som gjaldt. Klageren har dermed kjøpt bolig og havnet i tvist med selger, uten å kunne støtte seg på klare dokumenter.

Pliktbrudd etter eiendomsmeglingsloven
Ansvarlig megler har brutt flere grunnleggende plikter som eiendomsmegler:

Hun har gitt feilaktig og mangelfull informasjon om eiendommen. Hun har unnlatt å gjøre nødvendige undersøkelser som ville avdekket viktige forhold. Hun har tilbakeholdt vesentlig informasjon som var avgjørende for kjøpet. Dette er klare brudd på opplysningsplikten og kravet til god meglerskikk.

Forståelse av meglers rolle først i ettertid
Før tingrettssaken hadde Klageren ikke forutsetning for å forstå hvor dårlig arbeid som var gjort. Først etterpå, da hun kontaktet flere andre meglere for å undersøke opplysningsplikt og andre momenter til saken, ble det klart at meglers arbeid var grovt mangelfullt.

Manglende nøytralitet
Det at ansvarlig megler er samboer med utbygger, som klageren i flere år var i tvist med, har gjort at det ikke har vært naturlig å henvende seg til henne. At hun i tillegg valgte å vitne mot klageren i retten, viser tydelig hvilken side hun står på. En eiendomsmegler skal opptre nøytralt og ivareta begge parters interesser, men i dette tilfellet var det motsatt. Følelsen klageren sitter igjen med er at megler unnlot å hjelpe, nettopp fordi hun var samboer med utbygger.

Konsekvenser – sak mot utbygger og økonomisk tap
Klageren havnet i en langvarig konflikt med utbygger på grunn av mangelfull oppfølging og uklare opplysninger fra megler. Dette har ført til omfattende rettslige prosesser, med betydelige økonomiske og personlige belastninger. Klageren har pådratt seg store økonomiske tap som hun aldri ville hatt dersom megleren hadde oppfylt sin opplysningsplikt og ivaretatt sin rolle som profesjonell megler.

Feil og mangler
Klageren kjøpte bolig som ifølge kontrakten skulle leveres med carport, biloppstillingsplass og eiet tomt. I virkeligheten sitter hun igjen med kun én parkeringsplass, en trafo på eiendommen som er tinglyst på en annen eiendom, og en mur på som aldri ble nabovarslet eller omsøkt. Kontrakten sier tydelig at klageren skal ha to parkeringsplasser og eiet tomt, uten at dette ble oppfylt. I tillegg har klageren pådratt seg saksomkostninger på ca. 500 000 kroner, i tillegg til de mange manglene som fremdeles er i boligen.

Megleren har brutt sine plikter som eiendomsmegler og dermed påført klageren et betydelig økonomisk tap. Saken kostet klageren nærmere 500 000 kroner i advokatutgifter, takstmenn og saksomkostninger. I tillegg sitter hun igjen med en bolig som ikke samsvarer med kontrakt og prospekt, og som har flere feil og mangler. Klageren krever derfor erstatning for det dårlige arbeidet som er gjort. Meglers håndtering har ikke bare vært små avvik, men alvorlige feil som viser svikt i opplysningsplikt, habilitet, kvalitetssikring og god meglerskikk.

Klager bestrider meglerforetakets anførsel om at hun som kjøper burde ha oppdaget feilene. Det er megler som den profesjonelle parten med undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven. Det kan ikke forventes at en forbrukerkjøper skal avdekke avvik som krever fagkunnskap og/eller kontroll av offentlige registre.

Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved ikke å kontrollere opplysninger fra utbygger opp mot reguleringsplan, kommunale dokumenter og grunnboken. Det vises særlig til forhold knyttet til parkeringsløsningen, manglende carport, tinglysing og plassering av trafostasjon, samt at tomten er del av et sameie. Disse forholdene ble først avdekket i ettertid, blant annet gjennom takstmann og etter tingrettsbehandling av saken mot utbygger.

Klager bestrider meglerforetakets påstand om at hun mottok korrekt prospekt for 16 boliger. Klager mottok prospekt for 15 eneboliger, samtidig som megler oversendte separate salgstegninger for hennes bolig. Det var naturlig å forstå dette som samlet og korrekt dokumentasjon, og det var ikke noe som ga grunnlag for å forstå at prospektet ikke gjaldt hennes bolig.

Når det gjelder tingrettsdommen, gjaldt den kun gjaldt forholdet mellom klageren og utbygger. Meglerforetaket var ikke part i saken, og retten vurderte derfor ikke meglers opplysningsplikt, dokumentasjon, habilitet eller øvrige forhold som nå er gjenstand for klage. Meglerforetaket kan ikke støtte seg på tingrettsdommen for å fraskrive seg ansvar.

Klager bestrider videre meglerforetakets fremstilling av at hun selv initierte den rettslige prosessen. Det var utbygger som først fremsatte varsel om søksmål, og klagerens videre handlinger var en nødvendig og forsvarlig reaksjon på dette.

Megler har brutt eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, samt god meglerskikk, ved manglende undersøkelse, feilaktige og mangelfulle opplysninger, manglende journalføring, manglende oppfølging og brudd på habilitetskravene.

 

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket har gjennomført sitt oppdrag i henhold til lov og forskrift. Det foreligger ikke grunnlag for ansvar i saken. For øvrig vil ethvert krav som måtte bli rettet mot meglerforetaket, være foreldet.

Klager har i to rettsrunder rettet krav mot selger. Når dette ikke har vunnet frem, snur nå klager seg mot megler mer enn tre år etter overtakelsen av den aktuelle boligen. Selger vant frem i tingretten. I ankesaken ble saken forlikt, det er ingen konkrete opplysninger om hvilket faktisk tap klager har lidd.

Dersom megler gjør seg skyldig i feil, vil det i all hovedsak være full identifikasjon mellom meglers feil og selgers ansvar. Tingretten har imidlertid klart konkludert med at det ikke forelå slike relevante feil som medførte ansvar for selger.

Klager signerte den 15. desember 2020 kontrakt med utbyggerfirma om kjøp av bolig under oppføring. Kontrakten var regulert av bustadoppføringslovens regler og boligen inngikk som én av i alt 16 boliger i et byggefelt. Opprinnelig besto byggefeltet av 15 eneboliger, men én av tomtene ble senere omregulert for oppføring av en tomannsbolig. Det foreligger derfor et første prospekt for 15 eneboliger og et senere for 16 boliger, der to av disse var tomannsboliger.

Klager kjøpte én av de to tomannsboligene, men forfekter at hun kun har mottatt prospektet for 15 eneboliger. Dette prospektet inneholder altså ingen opplysninger om en tomannsbolig. Klager har utvilsomt hatt tilgang til korrekt prospekt og kan ikke høres med at hun aldri har mottatt dette. Kjøpekontrakten ble elektronisk signert som følge av de endringer som fulgte i kjølvannet av pandemien. Megler mottok imidlertid ingen spørsmål eller fikk noen henvendelser fra kjøper i forbindelse med denne signeringen.

Overtakelse var avtalt til den 30.03.22. Klager skriver i den forbindelse følgende (kursiv):

«Jeg hadde overtakelse av boligen i april 2022. I hele perioden fra kontrakt til overtakelse hadde jeg ingen kontakt med megler. Ved overtakelsen var det flere mangler, og jeg holdt derfor tilbake penger på klientkonto. Utbygger nektet å utlevere nøkler. Jeg kontaktet megler for å spørre hvordan jeg kunne få nøklene, men hun svarte at jeg måtte ta dette direkte med utbygger.»

Dette er ikke en korrekt beskrivelse av hendelsesforløpet. Kjøper/klager hadde ikke innbetalt noen del av kjøpesummen på overtakelsesdagen, hvilket medførte at selger ikke overleverte nøkler til boligen. Dette også i tråd med forsinket forskuddsbetaling. Det forhold at hun krevde holdt tilbake en del av kjøpesummen på meglers konto, var altså ikke til hinder for at klager fikk nøkler.

Klager har igangsatt en rettslig prosess på grunnlag av feil i kontrakt og påstander om at hun ikke har mottatt prospekt for boligen. Dette er ikke en korrekt påstand. Hun har fått oversendt lenke til riktig prospekt før kjøpsavtalen ble inngått, samt at lenke til samme prospekt forelå i annonse på Finn.no. Hun påtalte aldri før overtakelse at hun ikke hadde mottatt dette prospektet. Det prospektet som klager selv mener hun har mottatt, innehar ingen opplysninger om en tomannsbolig. Forhold knyttet til parkering ble også omtalt spesifikt i samtale mellom megler og klager før kontraktsignering og det ble da presisert at det kun medfulgte én biloppstillingsplass.

Det er korrekt at det forelå feil i kontrakten, som skyldtes en flettefeil. Kontrakten var utarbeidet som en standard for eneboligene i prospektet, men ble ikke i tilstrekkelig grad korrigert etter omreguleringen av en tomt til tomannsbolig. Selv om klager i hele byggeperioden bodde som nærmeste nabo til byggetomten, ble det ikke på noe tidspunkt innen overtakelse rettet spørsmål verken om carport eller plassering av trafostasjon innen overtakelse skjedde. Før kontraktsignering ble det pr. e-post fra megler oversendt utenomhusplan og leveransebeskrivelse for tomannsboligene. I utenomhusplanen er trafostasjonen inntegnet, og det fremgår klart nok at det ikke medfølger carport.

Saken har som nevnt vært gjenstand for full behandling i tingretten. Klageren ble ikke hørt med sine påstander om at feil i kontrakten har påført henne et tap. Det anføres at det tapet klager har lidd, er tilkommet som resultat av dårlig rådgivning fra hennes egne rådgivere, etter overtakelse av boligen.

Habilitet og lojalitet
Det forhold at megler er samboer med deleier av utbyggingsselskap, ble i forbindelse med samboerskapets oppstart forelagt for Finanstilsynet for uttalelse. Sistnevnte har ikke påtalt det som stridende mot habilitetsreglene, meglerforskriften eller annet relevant lovverk at megler hadde oppdrag for selskap som samboeren er 25% medeier i. Samboerforholdet har aldri påvirket meglers rolle eller dennes uttalelser eller pålagte oppgaver som megler i utførelsen av det aktuelle oppdraget.

Manglende oppfølging og fravær
Klager har ikke angitt hvilke plikter en megler har etter kontraktsignering. Dette oppdraget gjaldt prosjektmegling og meglers rolle besto i stor grad av å etablere en avtale og sørge for korrekt oppgjør. Den løpende oppfølging skjer direkte mellom kjøper og selger i tidsrommet mellom kontraktsignering og overtakelse.

Feilinformasjon om parkering
Det er korrekt at megler i sin forklaring for tingretten fortalte at det ble opplyst til klager at det kun medfulgte én biloppstillingsplass. Dette ble uttalt alene fordi det er en korrekt gjengivelse av det som ble informert til klager. Megler bestrider sterkt at hun har forklart seg til fordel for selger. Megler har kun avgitt korrekte svar på de spørsmål som hun har fått.

Manglende journalføring
Det fremgår ikke av klagen hvilken lovpålagt journalføring som er mangelfull. Megler har journalført alle lovpålagte handlinger og har også i forbindelse med rettstvisten fremskaffet e-postkorrespondanse mellom megler og klager.

Prospekt – uklarhet og manglende dokumentasjon
Klager har aldri dokumentert sine påstander om at hun mottok uriktig prospekt pr e-post fra megler. Dette har vært gjennomgående for hele saken; det fremmes udokumenterte påstander som grunnlag for å påstå at selger og/eller megler har forfeilet sine oppgaver. Klager har ikke klart å frembringe en fornuftig forklaring på hvordan hun kunne kjøpe en bolig basert på et prospekt der aktuell bolig ikke eksisterer. Videre evner klager å se helt bort fra dokumentasjon som hun beviselig har mottatt.

Meglers ansvar for kontrakt og prospekt
Megler innrømmer at det forelå feil i kontrakten. Disse feilene har imidlertid ikke gitt klager noe tap, da feilene var åpenbare og tilsto klager rettigheter/goder som hun må ha forstått ikke var korrekt beskrevet. Klager retter utelukkende sin oppmerksomhet mot de forhold som taler til hennes fordel, fremfor å vurdere saken ut fra alle de opplysninger som foreligger i saken. Påstanden om at megler har tilbakeholdt vesentlig informasjon fremstår som udokumentert og bestrides. Meglerforetaket har opptrådt profesjonelt. Når megler avgir sin korrekte forklaring for retten, oppfattes dette av klager som illojalt av den grunn at uttalelsene ikke har talt til klagers fordel.

Pliktbrudd etter eiendomsmeglingsloven
Påstanden om at megler har avgitt feilaktig og mangelfull informasjon i forbindelse med salget, synes basert på den forutsetning at klager ikke skal ha mottatt salgsprospekt for boligen. Dette er ikke riktig og det må legges til grunn at klager hadde påpekt dette lenge før overtakelse, dersom påstanden skulle være korrekt. For øvrig angir ikke klagen hvilke opplysninger som skulle vært avgitt og som ikke fremkommer i salgsoppgaven. Det er derfor ikke mulig å kommentere påstandene knyttet til unnlatelse av nødvendige undersøkelser eller tilbakeholdte opplysninger.

Forståelse av meglers rolle først i ettertid
Herunder skal kort kommenteres at tingrettens dom ble avsagt for over ett år siden.

Manglende nøytralitet.
Dette punktet er kommentert under pkt. 3.1. Her skal likevel bemerkes at enhver er forpliktet til å vitne i en rettstvist etter innkalling. Megler har imidlertid ikke vitnet mot klager, men kun forklart seg om sakens fakta. Å hjelpe klager, slik det tas til orde for, ville innebære å ikke forholde seg til den sannhetsplikt som påligger enhver som vitne.

Konsekvenser – sak mot utbygger og økonomisk tap
De tap som er lidd, skyldes en feilslått rettslig pågang mot selger og som klager alene må stå ansvarlig for.

Skjulte feil og mangler
Trafostasjonen kan ikke kategoriseres som en skjult mangel. Denne ble oppført før boligen, den fremkom klart av både salgsprospekt med utenomhusplan, samt utenomhusplan som ble avsendt til klager før kontraktsignering. Øvrige påpekte punkter er ganske åpenbart ikke meglers ansvar, men et ansvar som kun kan rettes mot selger. Dette er også gjort, med det resultat som foreligger.

Klager sitter igjen med en bolig som hun betalte 200 000 kroner mindre for enn kjøper av tilstøtende tomannsbolig. Boligen er godt bygget med gode kvaliteter og vil etter all sannsynlighet oppnå en høyere salgssum i markedet i dag. Klager har gjort et godt kjøp og hennes tap skyldes en feilslått etterfølgende rettslig prosess, ikke feil hos megler.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 og 6‑7 samt god meglerskikk i forbindelse med formidling av nyoppført, prosjektert bolig. Spørsmålet er om ansvarlig megler har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, om megler har foretatt tilstrekkelige undersøkelser og dokumentasjon, om det foreligger brudd på habilitetsreglene, og om eventuelle pliktbrudd har påført klager et erstatningsbetingende økonomisk tap.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Opplysningsplikt og undersøkelsesplikt
Nemnda legger til grunn at det i denne saken forelå motstridende opplysninger om parkeringsløsning, carport og tomteforhold, herunder som følge av feil i kjøpekontrakten. Meglerforetaket har erkjent at kontrakten inneholdt feil som følge av en flettefeil ved bruk av standardkontrakt.

Nemnda bemerker at feil i kontrakt og prospekt kan utgjøre brudd på god meglerskikk. Det er imidlertid et vilkår for erstatningsansvar at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. I denne saken finner nemnda det ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at de påståtte feil og mangler ved meglers arbeid har påført klager et selvstendig økonomisk tap som kan tilskrives meglerforetaket.

Nemnda legger også vekt på at forholdene knyttet til parkeringsløsning, carport og trafostasjon har vært sentrale tema i den rettslige tvisten mellom klager og utbygger, som ble behandlet av tingretten og senere forlikt under ankebehandlingen. Meglerforetaket var ikke part i denne saken, men domstolens vurderinger av faktum og kontraktsforholdet svekker etter nemndas syn grunnlaget for å konstatere at klager har lidt et tap som følge av meglers forhold.

Prospekt og dokumentasjon
Når det gjelder spørsmålet om hvilket prospekt klager mottok før kjøpet, foreligger det motstridende forklaringer. Nemnda finner ikke at klager har dokumentert at hun kun mottok prospekt for 15 eneboliger, og ikke korrekt prospekt for det aktuelle prosjektet. I mangel av klar dokumentasjon kan nemnda ikke legge klagers forklaring til grunn.

Journalføring og oppfølging
Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at det har forekommet konkrete brudd på meglers journalføringsplikt etter eiendomsmeglingsforskriften. Videre bemerker nemnda at meglers rolle etter kontraktsinngåelse i prosjektmegling i hovedsak knytter seg til oppgjør og formelle forhold. Den løpende oppfølging av byggeprosessen skjer normalt direkte mellom kjøper og utbygger.

Habilitet
Det er ubestridt at ansvarlig megler er samboer med deleier i utbyggerselskapet. Dette ble kjent for klager etter kjøpet. Nemnda legger til grunn at dette forholdet var kjent for Finanstilsynet og ikke ansett som i strid med egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Nemnda bemerker imidlertid at forholdet skulle vært opplyst klager, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjuende ledd. Når det ikke ble gjort, er dette i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

At megler har avgitt forklaring som vitne i en rettssak mellom klager og utbygger, kan ikke i seg selv anses som brudd på nøytralitetsplikten.

Erstatningskravet – foreldelse
Nemnda finner det ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at klagers påståtte økonomiske tap, herunder advokatutgifter og saksomkostninger, står i adekvat årsakssammenheng med meglers eventuelle forsømmelser. Tapet knytter seg i hovedsak til klagers rettslige prosess mot utbygger, og nemnda kan ikke se at dette kan belastes meglerforetaket.

Det foreligger ingen erstatningsbetingende pliktbrudd fra meglers side, og erstatningskravet fører ikke frem. Det tilføyes likevel at kravet under enhver omstendighet er foreldet. Et erstatningskrav mot eiendomsmegler foreldes etter foreldelsesloven § 2, jf. § 9, med en ordinær foreldelsesfrist på tre år. Fristen løper fra det tidspunkt da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Nemnda legger til grunn at overtakelse fant sted 30. mars 2022. På dette tidspunktet ble klager kjent med, eller måtte anses kjent med, de forhold hun nå påberoper som grunnlag for krav mot megler, herunder forhold knyttet til parkering, carport, tomteforhold og trafostasjon. Det var i tilknytning til overtakelsen at tvisten med utbygger oppstod, og klager engasjerte både takstmann og juridisk bistand. Nemnda bemerker at klager selv har opplyst at hun kort tid etter overtakelsen opplevde betydelige avvik mellom kontrakt/prospekt og faktisk leveranse, og at dette førte til tilbakehold av kjøpesum og senere rettslig prosess mot selger. Etter nemndas syn innebærer dette at klager senest på overtakelsestidspunktet hadde slik kunnskap om de påståtte feil at foreldelsesfristen begynte å løpe da. Klagen til nemnda ble fremsatt mer enn tre år etter overtakelsen av boligen. Nemnda kan ikke se at det er anført eller dokumentert forhold som gir grunnlag for fristavbrudd eller forlengelse av foreldelsesfristen, jf. foreldelsesloven §§ 14–19. At klager først i ettertid rettet sitt krav mot megler, etter at tvisten med utbygger ikke førte frem, kan ikke i seg selv medføre at foreldelsesfristen anses utsatt. Foreldelsesfristen avbrytes ikke ved at krav rettes mot en annen ansvarlig, her selger/utbygger.

Etter dette fører klagen ikke frem, bortsett fra at det var i strid med god meglerskikk å ikke opplyse klager om meglers relasjon til en medeier hos utbygger.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Aktiv Prosjektmegling Vestland AS har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om meglers relasjon til en medeier hos utbygger. Klagen fører for øvrig ikke frem.