RFE-2025-275

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Nordvik Lillestrøm
v/advokat Marit Skjevling
Claims Link AS

Saken gjelder:
Brudd på meglers omsorgs og rådgivningsplikt, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager inngikk 28. april 2025 oppdragsavtale med innklagede eiendomsmeglerforetak om salg av sine foreldres eiendom. Før salget ble eiendommen pusset opp av entreprenør engasjert av klager. Megler utarbeidet salgsoppgave og markedsføring, og første visning ble avholdt 22. juni 2025, etter utsettelse som følge av uferdige arbeider. Eiendommen ble solgt etter to visninger for 7 350 000 kroner i begynnelsen av juli 2025. Etter salget oppsto det uenighet mellom partene om meglerens håndtering av oppdraget, herunder forhold knyttet til entreprenørens involvering, nøkkelutlevering, visninger og rådgivning underveis. Overtakelse fant sted 1. september 2025. Spørsmålet er om innklagede eiendomsmegler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved gjennomføringen av salgsoppdraget, herunder ved håndtering av entreprenør, nøkler, visninger og rådgivning knyttet til salgsstrategi og markedsføring, og om dette i så fall gir grunnlag for vederlagsnedsettelse og/eller erstatning etter eiendomsmeglingsloven og skadeserstatningsloven § 2‑1. Klageren har krevet til sammen 390 640 kroner i erstatning og vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede meglerforetak, ved ansvarlig megler har brutt god meglerskikk og eiendomsmeglingslovens krav til lojalitet og forsvarlig gjennomføring av oppdraget. Det foreligger også brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt.

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av eiendom etter sine foreldre. Valg av megler skjedde etter anbefaling fra totalentreprenør, som samtidig hadde oppdrag med modernisering og klargjøring av boligen for salg. Klageren bodde i Italia under salgsprosessen og var derfor særlig avhengig av meglerens rådgivning, kontroll og lojalitet.

Megleren har gjennomgående opptrådte partisk til fordel for totalentreprenøren, og ikke i klagerens interesse. Til tross for at megleren var kjent med den pågående konflikten mellom klageren og entreprenøren, ble nøkler til eiendommen utlevert til entreprenøren uten klagerens samtykke og i strid med uttrykkelige instruksjoner. Megleren bekreftet både muntlig og skriftlig at nøklene skulle oppbevares av meglerforetaket, uten at dette ble etterlevd.

Entreprenøren ble, uten klagerens viten eller samtykke, involvert i visninger av eiendommen, herunder gjennomføring av privatvisning og deltakelse på ordinære visninger, hvor entreprenøren også skal ha promotert egne tjenester overfor interessenter. Dette utgjør en alvorlig rolleblanding og et klart brudd på meglers plikt til å opptre uavhengig. Megleren skal i denne sammenheng først ha gitt uriktige opplysninger om hvem som deltok på visningene, før det senere ble erkjent at entreprenøren var til stede.

Klageren fikk mangelfull rådgivning i forbindelse med fastsettelse av prisantydning og tidspunkt for visning. Etter klagerens syn burde megleren ha anbefalt å utsette visningene, ettersom eiendommen på dette tidspunktet ikke var ferdigstilt, og det forelå vesentlige mangler og pågående arbeider. I stedet unnlot megleren å gi råd og overlot beslutningene til klageren alene, til tross for at klageren befant seg i en presset situasjon og hadde begrenset med tid før hun skulle reise tilbake til Italia.

Salgsoppgaven var mangelfull og måtte korrigeres fortløpende etter publisering, herunder med feil og utelatelser knyttet til kjelleretasjen, eiendommens tilstand, mangler og heftelser. Megleren fulgte heller ikke opp nødvendige endringer på en profesjonell måte, og klageren måtte selv bruke betydelig tid på kontroll og retting av salgsoppgaven.

Klageren viser også til sviktende oppfølging før, under og etter visningene, herunder manglende og lite konkret informasjon om interessenter og budgivere. Megleren unnlot å gi relevant informasjon, og bidro ikke med reell rådgivning av betydning for salgsprosessen.

Eiendommen ble solgt etter to visninger for 7 350 000 kroner, som var godt under prisantydningen på 7 490 000 kroner. Salgsresultatet skyldes mangelfull og uprofesjonell håndtering av oppdraget. Klageren ville oppnådd en høyere pris med en aktsom og lojal megler.

Megleren har ikke utført oppdraget på en tilfredsstillende måte, og det foreligger ansvarsgrunnlag etter eiendomsmeglingsloven. Klageren krever tilbakeføring av samtlige meglerkostnader samt erstatning for økonomisk tap knyttet til ekstraordinære reiser, tidsbruk og differansen mellom oppnådd salgssum og prisantydning, samt kompensasjon for belastning og merarbeid. Det samlede erstatningskravet utgjør 390 640 kroner, og kreves dekket av meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket bestrider at ansvarlig eiendomsmegler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og vilkårene for arbeidsgiveransvar etter skadeserstatningsloven § 2‑1 er ikke oppfylt. Det foreligger verken ansvarsgrunnlag, dokumentert økonomisk tap eller årsakssammenheng.

Oppdragsavtale om salg av eiendommen, ble inngått 28. april 2025. Megleren innhentet lovpålagte opplysninger, rekvirerte takstmann og fotograf, og sørget for utarbeidelse og publisering av salgsoppgave og annonse. Opprinnelig planlagt visning i midten av juni 2025 ble utsatt fordi oppussingsarbeidene ikke var ferdigstilt. Eiendommen ble annonsert på Finn.no 14. juni 2025. Etter klagers innspill 16. juni 2025 ble justeringer innarbeidet i salgsoppgaven, som klager godkjente før publisering.

Første visning ble avholdt 22. juni 2025. Etter visningen ble nøkler midlertidig utlevert til entreprenøren for montering av panelovn i kjelleren, for å sikre tilfredsstillende temperatur ved eventuelle senere visninger. Da klager dagen etter ga uttrykk for at hun ikke var komfortabel med dette, hentet megleren nøklene tilbake samme dag. Entreprenøren hadde da ikke vært i boligen.

Det ble mottatt bud på 5 000 000 kroner og 6 800 000 kroner den 23. juni 2025. Klager fremsatte motbud på 7 490 000 kroner, som ikke ble akseptert. Ny visning ble avholdt 1. juli 2025. Etter aktiv oppfølging fra meglerens side ble det 5. juli 2025 inngitt nytt bud på 7 000 000 kroner. Klager fremsatte deretter motbud på 7 350 000 kroner, som ble akseptert 7. juli 2025. Den 8. juli 2025 tok klager kontakt med megler og gratulerte med innsatsen.

Klager har hatt urealistiske forventninger til meglerens rolle. Megleren har ikke ansvar for oppfølging av entreprenør, fremdrift eller kvalitet på oppussingsarbeider, da dette er forhold mellom klager og entreprenøren. Det er selgerens ansvar at boligen er ferdigstilt og klar til takst og visning. Megleren må forholde seg til tilstandsrapporten utarbeidet av takstmann, og kan verken overprøve eller nedtone forhold som fremgår der. Dersom klager mente at senere oppgraderinger burde vært innarbeidet, måtte ny befaring vært rekvirert.

Prisantydningen på 7 490 000 kroner ble fastsatt etter klagers ønske, mot meglerens råd. Megleren mente prisantydningen var for høy, og det kan ikke utelukkes at dette kan ha redusert interessen i markedet. Meglerforetaket kan uansett ikke se at det er sannsynliggjort at megleren ikke gjorde tilstrekkelig for å oppnå best mulig pris. Det ble avholdt to visninger, interessenter ble fulgt aktivt opp, og salg ble oppnådd etter at klager gikk ned fra prisantydningen.

Når det gjelder klagers anførsler om utlevering av nøkler og entreprenørens tilstedeværelse på visning, erkjenner meglerforetaket at dette ble gjort uten uttrykkelig samtykke fra klager, og at dette tidligere er beklaget. Likevel lå handlingene innenfor meglers fullmakt og ble gjort i god tro og i klagers interesse. Det bestrides at entreprenøren holdt privatvisning uten megler til stede eller at entreprenøren opptrådte for å «selge inn sine tjenester». Megleren var etter det opplyste til stede under visningene, og entreprenøren ble kun tilkalt for å besvare konkrete spørsmål fra interessenter. Det er uansett ikke dokumentert at entreprenørens tilstedeværelse har påvirket salgsprosessen eller salgsprisen.

Det foreligger ikke brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6‑3 eller 6‑7. Klager har ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som følge av meglers opptreden. Krav om erstatning for stress kan ikke føre frem, og krav om dekning av ekstraordinære reiser er verken dokumentert eller årsaksmessig knyttet til meglerens arbeid. Kravet om erstatning for differansen mellom prisantydning og oppnådd salgssum bestrides særlig, da prisantydningen ble fastsatt av klager selv, mot meglers råd.

På denne bakgrunn anføres at klagers krav ikke kan fører frem. Subsidiært, dersom nemnda skulle komme til at det foreligger brudd på meglers plikter, kan det etter meglerforetakets syn kun bli tale om en begrenset, skjønnsmessig vederlagsnedsettelse.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgsplikt, herunder god meglerskikk og krav på erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at det ikke er omtvistet at oppdragsavtale om salg av eiendommen ble inngått 28. april 2025, og at eiendommen ble solgt etter to visninger i juli 2025 for 7 350 000 kroner.

Meglers rolle og forholdet til entreprenør
Nemnda viser til at eiendomsmegler etter eiendomsmeglingsloven § 6‑3 skal opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta oppdragsgivers interesser på en lojal og forsvarlig måte. Dette innebærer blant annet at megler skal opptre uavhengig og unngå rolleblanding. Det er på det rene at entreprenøren som sto for oppussingsarbeider på eiendommen, ble gitt tilgang til eiendommen ved utlevering av nøkler, samt at entreprenøren var til stede på visning for å besvare spørsmål fra interessenter. Nemnda legger til grunn at dette skjedde uten uttrykkelig forhåndssamtykke fra klager, og at klager på tidspunktet hadde et anstrengt forhold til entreprenøren. Etter nemndas syn burde megler i denne situasjonen ha utvist større aktsomhet. Selv om hensikten med nøkkelutleveringen og entreprenørens tilstedeværelse var begrunnet i praktiske forhold knyttet til ferdigstillelse og informasjon til interessenter, var dette uheldig. Handlemåten når likevel ikke opp til terskelen for brudd på god meglerskikk.

Visninger, salgsstrategi og rådgivning
Når det gjelder klagers anførsler om mangelfull rådgivning knyttet til tidspunkt for visning og fastsettelse av prisantydning, bemerker nemnda at det fremgår av sakens dokumenter at visningstidspunkt og prisantydning i stor grad ble fastsatt i dialog med klager. Det er videre dokumentert at megler uttrykte skepsis til prisantydningen og at denne ble satt etter klagers ønske. Nemnda kan ikke se at megler har forsømt sin rådgivningsplikt på dette punktet. Det kan heller ikke legges til grunn at megler hadde ansvar for fremdrift eller kvalitet på oppussingsarbeidene, som var et forhold mellom klager og entreprenøren.

Salgsoppgave og oppfølging
Nemnda legger til grunn at salgsoppgaven ble justert etter klagers innspill, og at klager godkjente denne før publisering. At det i ettertid ble foretatt enkelte rettelser, er ikke uvanlig og gir ikke i seg selv grunnlag for ansvar. Nemnda finner ikke tilstrekkelig grunnlag for å konstatere at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i denne delen av oppdraget.

Erstatning og vederlagdnedsettelse
Når det gjelder kravet om erstatning, har megler ikke utvist noen erstatningsbetingende uaktsomhet, og erstatningskravet fører dermed ikke frem. Det er heller ikke tale om noen ikke ubetydelig pliktforsømmelse som skulle gi grunnlag for nedsatt vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.