RFE-2025-294

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bergen Vest
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirma Ringstad AS

Saken gjelder:
Brudd på god meglerskikk ved håndtering av budrunde og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 26. mai 2024 kjøpte klager ei hytte formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Hytta var markedsført med en prisantydning på 1 990 000 kroner. Klager hadde 17. april inngitt et bud på 1 400 000 kroner med forbehold om finansiering som ble avslått av selgerne. Klager hevder at megler den 21. mai registrerte et bud på prisantydning, uten finansieringsforbehold, på hennes vegne uten hennes samtykke. Da megler sendte en SMS til klager for å bekrefte budet, svarte klager JA i den tro at det tidligere finansieringsforbeholdet ble videreført og også gjaldt dette budet. Meglerforetaket hevder derimot på sin side at budet ble registrert etter avtale med klager, og at klager selv valgte å inngi budet uten finansieringsforbehold. Klager endte som kjøper av eiendommen etter å ha akseptert et motbud fra selgerne. Da klager ikke kunne gjøre opp for kjøpesummen, ble selgerne nødt til å igangsette dekningssalg.

Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden og den etterfølgende kontraktsinngåelsen. Videre er det spørsmål om meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Klager krever erstatning med totalt 179 159 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Den 17. april 2024 innga klager sitt første bud på 1 400 000 kroner med finansieringsforbehold. Akseptfristen var satt til dagen etter kl. 12:00. Budet var tydelig markert med finansieringsforbehold, dokumentert gjennom budskjema som var signert med BankID.

Den 21. mai 2024 kl. 12:04 registrerte meglerfullmektigen et hemmelig bud på 1 990 000 kroner i Vitec-systemet uten klagers samtykke. Budet ble journalført som mottatt kl. 12:04, med akseptfrist kl. 12:00 den 27. mai 2024, uten finansieringsforbehold.

Mellom kl. 12:05 og kl.12:06 sendte megler en automatisk SMS til klager med teksten «Svar med kodeord JA…». Klager svarte ja, kun som en teknisk bekreftelse på budforhøyelse til prisantydning så lenge det tidligere finansieringsforbeholdet gjaldt. Klager fikk bekreftet over telefon at forbeholdet hennes lå inne i systemet fra før. Budet ble deretter ført som «dokumentert» med status utgått.

Den 26. mai 2024 kl. 15:33–15:37 startet megler en ny automatprosess der klagers bud ble kalt «motbud». Klager svarte «JA» kl. 15:33 for å bekrefte utsendelse, ikke aksept. Selger svarte «ja» kl. 15:36, og meglerfullmektig sendte en SMS hvor han gratulerte med handelen kl. 15:37. Ingen gyldig aksept forelå.

Selgerne av hytta var arvinger i et dødsbo etter sin far. Meglerfullmektigen sendte ut SMS til selgerne med instruks om å svare «JA» for å bekrefte aksept. Etter klagers gjentatte krav om innsyn mottok klager en budjournal i Excel fra meglerforetaket i juni 2025. Denne mangler signaturer og systemstempler, og er åpenbart konstruert i ettertid. Ifølge denne Excel-filen var det kun én av arvingene som svarte «JA». Resten av arvingene svarte ikke, og meglerfullmektig hadde ingen dokumentert fullmakt fra dødsboet til å binde samtlige selgere.

Opprinnelig bud – dokumentert forbehold

Utgangspunktet er at klagers opprinnelige bud på 1 400 000 kroner ble skriftlig inngitt med klart og uttrykkelig forbehold om salg av egen bolig, samt at lån i bank var nødvendig for å kunne finansiere kjøp av hytta.

Bakgrunnen for forbeholdet var at klager på dette tidspunktet hadde kjøpt seg ned til en leilighet for kr 2,8 millioner kroner, og hadde ordnet finansiering til overtakelse forutsatt at boligen ble solgt. En salgssum tilsvarende takst på 7,3 millioner kroner, eventuelt rundt 7 millioner kroner, var etter hennes vurdering realistisk og innenfor markedspris i området. Dette ble også underbygget av en verdivurdering på ca. 7,33 millioner kroner, som klagerens bank har lagt til grunn. Som følge av at boligen ikke ble solgt i tide, ble klager tvunget til å ta opp et mellomfinansieringslån, og måtte i tillegg involvere sin sønn for å kunne gjennomføre overtakelse av leiligheten 18. august 2024. I ukene før overtakelse opplevde klager at meglerforetaket endret presentasjonen av boligen hennes, som det også hadde i oppdrag med å formidle, blant annet ved:

• å endre boligen fra 3 til 2 soverom
• å formidle overfor interessenter at underetasjen var ulovlig og ikke inneholdt soverom å utgi et prospekt med flere faktiske feil, herunder at boligen kun ble fremstilt som én etasje

Etter klagers syn bidro disse forholdene til å forverre salgssituasjonen og understreker hvorfor forbeholdet om salg av egen bolig var både nødvendig, reelt og velbegrunnet. Forbeholdet er ubestridt og dokumentert.

Hemmelig bud i ny budtråd

Ved senere budøkning til 1 990 000 kroner, som tilsvarte prisantydning, registrerte megler et bud i klagers navn uten forbehold som et hemmelig bud. Dette ble gjort uten at klager hadde formulert eller godkjent budets ordlyd. Dette budet fremgår av meglerforetakets interne systemlogg, som klager senere krevde innsyn i, men er ikke ført i budjournalen.

Da klager fikk innsyn i systemloggen, oppdaget hun også at megler i det hemmelige budet hadde gjenbrukt tekst fra finansieringsplanen hennes knyttet til hennes første bud, registrert 16. og 17. april 2024. Det første budet lå 600 000 kroner under prisantydning og var inngitt med uttrykkelig forbehold om salg av egen bolig samt delvis lånefinansiering. Denne finansieringsplanen var uløselig knyttet til forbeholdet, reflekterte ikke klagers faktiske finansieringsevne for et bud på prisantydning uten forbehold og ble videreført uten klagers samtykke.

Klager har aldri oppgitt eller godkjent finansiering for et bud uten forbehold, og megler hadde ikke noe rettslig grunnlag for å gjenbruke eller overføre finansieringsopplysninger til et nytt og vesentlig endret bud. I etterkant svarte klager «JA» på en systemgenerert SMS den 21. mai 2024 kl. 12:06. Samtidig – og i forkant – hadde klager presisert overfor megler skriftlig pr. SMS og muntlig at hun kun var villig til å by prisantydning på betingelse av at; selger aksepterte forbeholdet hennes, herunder at klager måtte ha kjøper på egen bolig før hun kunne akseptere et eventuelt motbud.

Til tross for dette registrerte megler et hemmelig bud i hennes navn uten forbehold, og det er dette budet alene som fremgår av budjournalen som mottatt 21.mai 2024 kl. 12:04. Den SMS-en klager svarte på refererte ikke til noe konkret bud fra hennes side og inneholdt ingen bud-ID, klokkeslett eller entydig identifikasjon. Det fremgikk heller ikke at et bud allerede var registrert i hennes navn eller at hennes uttrykkelige forbehold ble tilsidesatt.

Et slikt bud kan ikke opprettes uten eksplisitt samtykke fra budgiver. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Meglerne brukte det hemmelige budet til å lage seg et uregulert handlingsrom i Vitec-systemet. De har kommunisert ulikt til klager og selger parallelt hvor meglerfullmektig har sendt ut «bud» først, for så å instruere til å svare ja. Det er bekymringsverdig at meglerforetaket mener å ha oppfylt kravet til skriftlighet på denne måten. Videre hadde megler ikke rett til å utelate forbeholdet om finansiering uten skriftlig frafall fra klager. Dette er i strid med både eiendomsmeglingsloven § 6-7 og eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Megler har brutt omsorgsplikten sin overfor klager ved å endre innholdet i bud og forbehold, og konstruere et akseptforløp uten reell enighet mellom partene.

Det er klar motstrid mellom klagers dokumenterte vilje, den faktiske finansieringen hun hadde oppgitt, og budets innhold slik det er ført i budjournalen. I tillegg foreligger det alvorlig brudd i sporbarheten mellom intern logg, SMS-kommunikasjon og budjournal. Et «JA»-svar, kombinert med en samtidig og uttrykkelig fastholdelse av forbeholdet og manglende godkjenning av finansiering, kan åpenbart ikke anses som aksept av et bud uten forbehold.

Påstått motbud

Klager ble bedt om å svare «JA» på ytterligere en SMS vedrørende forbehold om å holde vedlikehold på eiendommen frem til overtakelse. Meglerforetaket har senere omtalt dette som et motbud fra selger. Klager bestrider at dette utgjorde et gyldig motbud. Det vises til at det ble formulert og initiert av megler, at det ikke er dokumentert som selgers eget tilbud. Videre ble det ikke besluttet av samtlige arvinger i dødsboet, men kun akseptert av én arving, uten fremlagt fullmakt.

Etterkonstruert budjournal

Excel-utdraget som klager ble fremlagt i juni 2025 kan ikke anses som gyldig dokumentasjon.

Øvrige forhold

Vedlikeholdsplikten ble aldri spesifisert, verken i bud, aksept eller i den inngåtte kjøpskontrakten.

Eiendommen er på ca. 5 mål og består av flere bygninger med løpende og potensielt betydelig vedlikeholdsbehov. Klager etterspurte i juni 2024 konkretisering av hva vedlikeholdsplikten skulle omfatte. I mangel på svar foreslo hun selv konkrete vedlikeholdspunkter, uten å få noen avklaring. Likevel utførte klager gjennom sommeren 2024 blant annet rydding av tomt og klipping av ca. 1 mål gressmark. Hun var nødt til å kjøpe inn gressklipper til ca. 9 000 kroner. Et så vidt og økonomisk belastende vilkår uten spesifikasjon og avklaring, til tross for purringer, kan ikke anses som et gyldig eller bindende avtalevilkår.

Akseptbrevet manglet angivelse av hvilke forbehold som gjelder, til tross for at dette er sentrale og vesentlige avtalevilkår. I akseptbrevet fremgikk det videre at partene skulle få tilsendt kjøpskontrakten i god tid før kontraktsmøtet for gjennomgang, noe som ikke skjedde.

Den ansvarlige megleren var ikke til stede under kontraktsmøtet, kun meglerfullmektigen. Ansvarlig megler har ikke foretatt nødvendig kvalitetssikring i forkant av kontraktsinngåelsen. Videre ble ikke de relevante dokumentene tilhørende eiendommen fremlagt under kontraktsmøtet, til tross for at fullmektigen var forpliktet til dette. Dette svekket klagers mulighet til å foreta en reell og informert gjennomgang av avtalegrunnlaget.

Det bemerkes at selgers representant er advokat, og har selv opplyst at han har arbeidet med saker av denne karakter. Dette innebærer at selgersiden må anses som en profesjonell part, med god forståelse for betydningen av klare avtalevilkår, korrekt aksept og dokumentasjon. Den manglende spesifikasjonen av vedlikeholdsplikten må sees i denne sammenheng. Det foreligger også mangelfull aksept fra selgers representant, som på tidspunktet var pensjonert advokat, men som etter det opplyste var utpekt av sin bror til å håndtere saken på vegne av dødsboet. Til tross for denne rollen, og den profesjonelle bakgrunnen, foreligger det ingen klar og fullstendig aksept som angir hvilke vilkår og forbehold som gjelder eller noe dokumentasjon på samtykke fra samtlige arvinger eller gyldig fullmakt.

Megler hadde en klar plikt til å påse at det forelå gyldig fullmakt fra alle arvingene eller bobestyrer før budrunden ble gjennomført. Kun én av arvingene svarte på SMS, og meglerfullmektig hadde ikke rett til å binde dødsboet. Dermed forelå ingen gyldig aksept etter avtaleloven §§ 1 og 10.

Oppsummering. Klagers krav.

Gjennomføringen av bud- og akseptprosessen fremstår som preget av betydelig hastverk, blant annet ved korte frister, SMS-kommunikasjon med krav om umiddelbar «JA»-respons og tidsstempler som indikerer at avgjørende disposisjoner ble presset frem uten nødvendig avklaring. Når man ser dette i sammenheng med at aksepten var mangelfull, at ansvarlig megler var fraværende og at vesentlige vilkår ikke var avklart eller spesifisert, viser dette at salgsprosessen ikke ble gjennomført på en betryggende og forsvarlig måte. Den nødvendige ro, kontroll og kvalitetssikring som kreves i eiendomsmegling, har vært totalt fraværende.

Ansvarlig meglers fravær og manglende dokumentasjon ved kontraktsinngåelsen forsterker inntrykket av at avtaleprosessen ikke er gjennomført på en forsvarlig og betryggende måte. Når man vurderer disse forholdene samlet skyldes disse feilene at ansvarlig megler i realiteten var fraværende i gjennomføringen av oppdraget. Dette er i strid med kravet til god meglerskikk og ansvarlig oppdragsutførelse.

Klager har senere rådført seg med sin advokat, som har vært tydelig på at det aldri ble inngått en gyldig kjøpsavtale. Dette skyldes alvorlige mangler og feil i budprosessen, som kan knyttes til at meglerfullmektigen håndterte både budgivningen og kontraktsmøtet alene, uten nødvendig tilsyn eller kontroll fra ansvarlig megler. Klager har blitt påført betydelige kostnader og tap som følge av meglers urettmessige håndtering, herunder kostnader til advokatbistand på 179 159 kroner.

Når hendelsesforløpet vurderes samlet, fremstår budprosessen som lite etterprøvbar, preget av meglerinitierte endringer i klagers navn og uten tilstrekkelig informasjon om konsekvenser. Megler har håndtert budprosessen i strid med kravet til god meglerskikk. Meglerforetaket har ikke dokumentert at klager bevisst og informert har frafalt forbeholdet om salg av egen bolig, eller at hun gyldig har akseptert nye og vesentlige vilkår.

Nemnda bes legge til grunn at budet uten forbehold ikke er bindende for klager og at eventuelle rettsvirkninger og økonomiske konsekvenser må bæres av meglerforetaket, ikke av henne som forbruker.

Videre bes nemnda ta stilling til om meglerforetaket er erstatningsansvarlig for klagers kostnader knyttet til juridisk bistand, på totalt 179 159 kroner.

Krav om avvisning

Klager bestrider at det er grunnlag for å avvise saken.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Prinsipalt anfører meglerforetaket at saken etter sin art, sitt omfang hva gjelder korrespondanse og dokumentasjon og ut fra de bevisspørsmål den reiser, ikke er egnet for

skriftlig nemndsbehandling. Det anmodes at nemnda avviser saken i sin helhet, jf. nemndas vedtekter i punkt 5.1.

Sakens realitet

Som det fremgår av budjournal la klager den 18. april 2024 inn et bud på hytta på 1 400 000 kroner. Budet inneholdt et forbehold om finansiering. Budet ble avslått av selgerne.

Den 15. mai 2024 sendte klager SMS til megler der hun tilkjennega fortsatt interesse for hytta. Klager informerte videre om at hennes hus i [Stedsnavn] skulle legges ut «off marked» om kort tid. Meglerforetaket hadde på dette tidspunktet ikke noe oppdrag for denne eiendommen. Det var et annet meglerforetak som på dette tidspunktet hadde salgsoppdraget.

Den 20. mai 2024 tok klager på nytt kontakt med megler med et ønske om å få i stand en avtale om kjøp av hytta selv om klagers hus i [Stedsnavn] ikke var solgt. Det var på dette tidspunktet bevegelser i markedet rundt hytta, og klager uttrykte bekymring for at hytta skulle bli solgt til en annen interessent som hadde bedt om visning. Selgerne var ikke interessert i bud med forbehold om finansiering. Dette ble tydelig meddelt klager fra meglers side i telefonsamtaler dem imellom. Dette bekreftes også av ansvarlig megler som var på kontoret og hørte samtalene klager og megler hadde. Megler hadde ingen holdepunkter for at klager ikke forsto at et bud som var forbeholden, ikke var noe hun ville få aksept på fra selgerne.

Klager var i SMS-dialog med megler tydelig på at hun ønsket å «sikre seg hytta», og foreslo selv en direkte kontakt med selger. SMS-korrespondansen mellom klager og megler viser at klager selv tok initiativet til dialogen som resulterte i et hemmelig bud til selger uten forbehold om finansiering. Megler lanserte en mulig fremgangsmåte overfor klager, der det skulle fremmes et hemmelig bud på prisantydning, men med en sen overtakelse for å ta høyde for salgsprosessen rundt klagers hus i [Stedsnavn] som klager hadde fremstilt som igangsatt. Det hemmelige bud var ikke ulovlig. Denne løsningen ble foreslått for klager som en mulighet for en direkte buddialog med selger uten at andre interessenter som på det tidspunktet hadde meldt seg for visning, fikk vite om budet og dets størrelse. I dialogen med klager var megler tydelig på risikoen hun påtok seg knyttet til et bud som hun ikke hadde sikker finansiering for. Dialogen om dette skjedde per telefon, og det er ikke ført logg fra samtalene. Dette er, slik situasjonen har utviklet seg, uheldig, noe meglerforetaket har tatt selvkritikk for.

På bakgrunn av den nevnte dialogen og avtalen med klager la megler inn et bud i fagsystemet den 21. mai 2024 med akseptfrist 27.05.2024 12:00 og ønsket overtakelse 15. september, og sendte på vanlig måte SMS til klager for skriftlig bekreftelse av budet. I SMS-en sto det tydelig at budet var uten forbehold, jf. teksten «ingen». Klager bekreftet budet slik det forelå ved å svare «JA». Dette fremkommer også i budjournalen. Påstanden om at klager fikk opplyst at teksten i SMS-en var en standardinnstilling hun kunne se bort fra, bestrides. Det er følgelig heller ikke riktig at meglerforetaket har erkjent at megler uten instruks og samtykke har «fjernet» et forbehold om finansiering.

Den 25. mai 2024 sendte klager ny SMS til megler der hun bekreftet sitt bud på nytt og etterlyste tilbakemelding fra selger. Selgerne godkjente både budets størrelse og lang overtakelsestid. Selgerne ble skriftlig gjort kjent med risikoen ved å akseptere et bud uten bekreftet finansiering. Det ble imidlertid ikke gitt aksept på budet, da selgerne ønsket at klager skulle ta på seg vedlikehold av eiendommen i overtakelsesperioden. Det ble derfor, den 26. mai 2024, inngitt et motbud fra selgerne hvor det var satt betingelse/forbehold om at vedlikehold av eiendommen (slå gresset) frem til overtakelse skulle utføres av klager. Selgers forbehold i motbudet ble både definert og tydelig avklart overfor klager. Dette motbudet var etter sin ordlyd og slik det ble presentert for klager, uten noe forbehold om finansiering. Motbudet ble formidlet til klager på vanlig måte per SMS og ble deretter skriftlig akseptert per SMS uten kommentarer.

I SMS av 27. mai 2024 meddelte klager at hun ønsket at meglerforetaket skulle overta salgsoppdraget på klagers hus i [Stedsnavn]. Klager ønsket også meglerforetakets bistand i salgsoppdrag for en eiendom klager arvet sammen med flere andre. Klagers påstand om at det ble inngått muntlig avtale over telefon om salgsoppdrag med megler uken før klagers bud i mai, er ny for meglerforetaket, og er derfor forelagt megler. Megler tilbakeviser at det var inngått muntlig avtale med klager om oppdrag, og opplyser at klager først i ovennevnte SMS av 27. mai uttrykte at hun ønsket hans bistand til de aktuelle salgsoppdragene. Det ble deretter inngått skriftlige oppdragsavtaler. Dersom det hadde foreligget en muntlig avtale om oppdrag tidligere i mai 2024, ville megler ha fulgt opp den med å sende ut forslag til skriftlig oppdragsavtale.

Etter inngåelse av oppdragsavtalen for klagers hus i [Stedsnavn] ble meglerforetaket kjent med at verken prisantydning eller visning off market var avklart med det andre meglerforetaket på tidspunkt for budgiving og budaksept. Det forelå på dette tidspunktet heller ikke tilstandsrapport på huset i [Stedsnavn].

Kontraktsmøte for hytta ble avholdt 10. juli 2024. Klager, megler og selgerne var til stede. I møtet ble selgernes forbehold om vedlikehold tatt opp og lagt inn i kontrakten. Kontrakten ble ellers gjennomgått og lest opp, med blant annet tekst om risiko og ansvar knyttet til avtalt oppgjør og overtakelse. Både selger, megler og klager var klar over at klager ikke fikk mellomfinansiering. Risikoen ved kjøpsavtalen som ble inngått, var således kjent for alle. Klager nevnte ikke på noe tidspunkt det påberopte forbeholdet om salg av bolig/finansiering. Selger kan bekrefte dette, og har også opplyst at klagers adferd tilsa at hun gledet seg til å ta over hytta, og at hun var opptatt av å få tilgang til den gjennom sommeren og før formell overtagelse den 15. september 2024. Selger aksepterte derfor at klager fikk tilgang til hytta gjennom sommeren. Klagers ønske om tilgang fremgår også av en e-post klager sendte megler 4. juni 2024.

Klager deltok i august 2024 på møte i veilaget for hytteeierne. Dette uten at selger var informert. Tema var blant annet felling av trær.

På grunn av manglende respons i markedet for salget av klagers hus i [Stedsnavn], tok megler initiativ til møte mellom klager og selger av hytta. Møtet fant sted 3. september 2024, og formålet var å drøfte situasjonen rundt kjøpsavtalen, og herunder om selger kunne akseptere å utsette overtagelsen. Under møtet ble konsekvensen av forsinkelse med ansvar for morarenter tatt opp. Klager ble da høylytt, men noe forbehold om finansiering var heller ikke da tema. Selgerne kan bekrefte innholdet i møtet.

Dagen etter møtet mottok meglerforetaket e-post fra klager der hun instruerte om stans i markedsføringen av hennes hus i [Stedsnavn]. Det ble fremsatt en rekke påstander om meglers rolle og oppdragsutførelse både i nærværende sak i og i de to salgsoppdragene meglerforetaket hadde. Megler besvarte klagers e-post samme dag.

Meglerforetaket har forståelse for at klager opplever situasjonen som vanskelig og krevende, men anser at mye av belastningen er forårsaket av klagers egen håndtering av risikoen hun påtok seg i forholdet til selgerne. Meglerforetaket fremmet i samråd med selger et konkret tilbud om en minnelig løsning av saken overfor klager der hun fikk tilbud om å oppfylle kjøpsavtalen til redusert pris uten at det ble krevd dekket forsinkelsesrenter. Klager aksepterte ikke tilbudet.

Klager baserer sitt erstatningskrav på at meglerforetaket, uten samtykke fra klager, har fjernet et gyldig forbehold om finansiering. Klager synes videre å mene at meglerforetaket har manipulert budsystem og logger med sikte på å binde klager til en uforbeholden kjøpsavtale med selgerne.

Samtlige påstander som fremmes mot meglerforetaket og dets meglere er ikke riktige. Det er ingen saklige eller dokumenterbare og tidsnære holdepunkter i saken for klagers til dels alvorlige anklager mot megler og meglerforetaket. Påstandene om dokumentfalsk og bevishåndtering anser meglerforetaket som ubegrunnede. Det er tvert imot tidsnær skriftlig dialog og dokumentasjon som viser at klagers versjon av faktum ikke er korrekt.

Klagers frafall av forbehold om salg/finansiering ble avklart på telefon mellom klager og megler forut for det hemmelige budet. Klager bekreftet bud og forutsetninger skriftlig ved å svare JA på SMS som gjenga innholdet i budet. For forbehold sto det uttrykkelig «Ingen». Klager var vel kjent med at selgerne ikke ville godta noen form for finansieringsforbehold. Budjournalen er korrekt ført og klagers budbekreftelse i SMS er korrekt angitt. Det foreligger videre fullstendig og korrekt dokumentasjon på at klager aksepterte selgers motbud der det helt tydelig ikke forelå noe forbehold.

Skriftlighetskravet ble ivaretatt overfor klager og hennes bud og aksept. Med skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden.

På denne bakgrunn er det meglerforetakets oppfatning at klager har inngått en bindende og uforbeholden kjøpsavtale med selgerne. Klager var fullt ut klar over risikoen hun tok ved aksept av selgers motbud i mai 2024.

Klager har både kjøpt og solgt eiendom tidligere, herunder kjøpte hun en eiendom i april 2024 formidlet gjennom et annet meglerforetak der hun også innga uforbeholdent bud og senere påberopte seg forbehold om finansiering.

I den grad klager har en misoppfatning om hva et finansieringsforbehold er og hvordan det kommer til uttrykk, er dette ikke noe megler eller meglerforetak har vært i stand til å fange opp gjennom dialogen med henne. Det er et faktum at klager innga et bud med finansieringsforbehold som ble avslått av selgerne. Påstanden om at klager mente og trodde at hun opprettholdt dette forbeholdet i sine senere bud, har formodningen sterkt mot seg fordi et slikt bud hadde vært meningsløst å fremme overfor selgerne. Selgerne kan bekrefte at det var uaktuelt for dem å akseptere bud med slike forbehold som klager opprinnelig tok. Det var klager utvilsomt klar over. Det gir derfor liten mening dersom det var slik at klager likevel ønsket å gi et bud med forbehold for å sikre seg en avtale med selger om å få kjøpe hytta. Det har også formodningen sterkt mot seg at klager ikke brakte temaet om forbehold om salg av egen eiendom opp ifm. kontraktsmøte og øvrig dialog om vedlikehold og bruk av hytta dersom hun hadde en slik oppfatning på tidspunkt for budgivning og budaksept.

Klagers bekreftelse av bud uten forbehold på SMS, den senere bekreftelsen av kjøpsavtalen gjennom akseptbrev og i signert kjøpekontrakt sammenholdt med klagers opptreden etter inngått kjøpsavtale og frem til overtakslestidspunktet, viser klart at klager var klar over at kjøpsavtalen ikke inneholdt noe forbehold hun kunne påberope som grunnlag for å ikke å gjøre opp overfor selgerne. Videre viser dette at klager var innforstått med at hun påtok seg risikoen om å få solgt eiendommen hun hadde i mellomtiden.

Meglerforetaket kan ikke se grunnlag for at megler skal ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende når det gjelder gjennomføring av budrunden mellom klager og selgerne. Meglerforetaket erkjenner at det er uheldig at telefonsamtalene megler hadde med klager knyttet til budgivningen, ikke er loggført. Ut fra dokumentasjonen som for øvrig sikrer skriftlighet og er korrekt håndtert, kan meglerforetaket ikke se at dette forholdet er av en slik karakter at det overskrider handlingsrommet en eiendomsmegler fortsatt har for kritikkverdig adferd som gjerne kommer til syne i etterpåklokskapens lyd når uenighet er et faktum.

Hva gjelder klagers kommentarer knyttet til fullmakt fra dødsboet, er dette ikke et forhold meglerforetaket kan kommentere eller håndtere. Når det gjelder klagers påstand om at nemnda fastslår at klager ikke er ansvarlig for dekningssalget av hytta, bemerker meglerforetaket at nemndas mandat ikke omfatter dette spørsmålet.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved meglers håndtering av budrunden og etterfølgende kontraktsinngåelse, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Finansieringsforbeholdet mv. 

Nemnda bemerker at klager og innklagede har ulike saksfremstillinger om hva som ble uttalt muntlig i forkant av at klager bekreftet budet på 1 990 000 kroner som megler hadde forfattet på hennes vegne, og sendt henne på SMS. Nemnda finner – som også er erkjent av meglerforetaket – at det er uheldig at det ikke er sikret notoritet om denne dialogen. Dette er imidlertid ikke avgjørende for sakens utfall, ettersom bevissituasjonen for øvrig er tilstrekkelig egnet til å opplyse dette klagepunktet.

Nemnda skal ikke avgjøre rettsforholdet mellom kjøper og selger. Ved vurderingen av om meglers håndtering av budrunden er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, får det imidlertid betydning hvorvidt klager er avtalerettslig bundet i forholdet til selger. Slik saken er opplyst, mener nemnda at det er tilfellet, og at megler ikke hadde noen foranledning til å mistenke eller legge til grunn at klager eventuelt var av en annen oppfatning. Nemnda viser til følgende:

Det fremgikk tydelig av SMS-en megler sendte til klager 21. mai, og som hun svarte JA på, at budet var uten forbehold. Det er rimelig å legge til grunn at meglers SMS gjenspeiler den forståelsen han hadde der og da, basert på dialogen med klager, om at dette budet var ment å inngis uten finansieringsforbehold. Svaret fra klager bekrefter denne forståelsen. Selv om klager er forbruker, må det forventes at klager setter seg inn i det som formidles av megler – særlig gjelder dette når det er tale om en begrenset og såpass klar informasjon som det er tale om her.  Megler hadde, slik nemnda ser det, etter omstendighetene ingen grunn til å kontrollsjekke at klager var innforstått med budets innhold og bindende virkning.

Også den etterfølgende budprosessen underbygger at klager var innforstått med at det ikke gjaldt noe finansieringsforbehold. Det vises til SMS 25. mai der klager bekreftet budet på nytt og etterlyste en tilbakemelding fra selger. Her fremgikk det ingenting om noe forbehold.

Dette ble heller ikke påberopt av klager da selger 26. mai innga et motbud. Dette var etter sin ordlyd uten forbehold om finansiering, og ga klager grunn til å reagere for det tilfellet at et finansieringsforbehold var viktig for henne. I stedet aksepterte klager dette på SMS uten kommentarer.

Heller ikke i kontraktsmøtet hevdet klager at det gjaldt et finansieringsforbehold. Det vises til at meglerforetakets saksfremstilling på dette punktet ikke oppfattes bestridt fra klager.

Det er for øvrig ingen bevismessige holdepunkter for at megler uten samtykke fra klager har fjernet et angivelig forbehold om finansiering. Også anførslene om manipulering av budsystem  og logger med formål å binde klager til en kjøpsavtalen, fremstår uten hold.

Budrunden har etter dette vært forsvarlig gjennomført, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, og megler har ikke handlet i strid med god meglerskikk. Det er dermed ikke tale om noen erstatningsbetingende uaktsomhet, og det er ikke grunnlag for å tilkjenne klager erstatning.

Hvorvidt selger manglet fullmakt fra øvrige arvinger

Klager har gjort gjeldende at motbudet fra selger ikke var forankret hos samtlige arvinger i dødsboet. Innklagede har nøyd seg med å påpeke at dette ikke kommenteres under henvisning til at nemndas «mandat ikke omfatter dette spørsmålet».

Nemnda bemerker at dette ikke medfører riktighet. Kjerneområdet for nemndas virksomhet er eiendomsmeglingsregelverket, men også meglers håndtering av tilgrensende rettsspørsmål – herunder håndtering av avtalerettslige spørsmål – kan kaste lys over om megler har handlet i tråd med god meglerskikk.

Når det er sagt, fører klagers argumentasjon likevel ikke frem, ettersom hun ikke er i posisjon til å påberope kompetansemangler på selgersiden. Det vises til at det tradisjonelle synet i norsk rett er at bare parten eller dens rettsetterfølger kan gjøre gjeldende for eksempel ugyldighet, jf. Giertsen, Avtaler, 4. utgave (2021) side 193-194. Nemnda mener at den innvendingen klager her har gjort gjeldende, som gjelder en anførsel om manglende fullmakt, står i samme rettslige stilling.

Generelt om meglers gjennomføring av oppdraget

Klager har generelt, med hovedvekt på budprosessen og den etterfølgende kontraktsinngåelsen, anført at megler ikke har utført oppdraget forsvarlig. Nemnda kan ikke se at det er bevismessig dekning for dette, og bemerker at det er klager som har bevisbyrden for at megler har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven, herunder god meglerskikk.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.