RFE-2025-296

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Fredrikstad Øst

Saken gjelder:
God meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 24. februar 2025 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av leiligheten sin med innklagede meglerforetak. Forut for dette inngikk klageren en oppdragsavtale om salg av samme leilighet 3. mai 2023 med en annen avdeling knyttet til innklagede meglerforetak. Dette oppdraget ble fornyet én gang, men resulterte ikke i salg. Klageren besluttet å ta ett års pause fra salgsprosessen, og inngikk senere oppdragsavtal en av 24. februar 2025. Klageren presiserte at et nytt salgsoppdrag kun var aktuelt dersom en salgspris på minimum 3 450 000 kroner var realistisk. Meglerens verdivurdering oppfylte klagerens krav til salgspris, men etter kort tid viste det seg at dette ikke var oppnåelig grunnet markedet. Oppdraget løp ut på tid, og klageren mottok sluttfakturaen. Klageren mener at meglerens krav om vederlag er urimelig grunnet meglerens håndtering av oppdraget. Spørsmålet er om meglerens håndtering av oppdraget er i strid med god meglerskikk, og om megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for delvis bortfall av meglerforetakets vederlag. Klageren krever av vederlaget settes ned til omtrent 30 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket 3. mai 2023. Oppdraget ble fornyet én gang, men førte ikke til salg til tross for markedsføring og flere visningsrunder. Etter omtrent ett års pause tok klageren kontakt med meglerforetaket for å vurdere et nytt salgsoppdrag. Klageren presiserte at et nytt salgsoppdrag kun var aktuelt dersom en salgspris på minimum 3 450 000 kroner var realistisk, da dette var et nybygg han selv kjøpte for 3 600 000 i tillegg til utførte oppgraderinger. Videre understreket klageren at han ikke hadde hastverk, og kunne avvente salg til ønsket prisnivået lot seg oppnå. Til tross for dette presset megleren på for å få avtalen signert, og ga uttrykk for at markedet hadde bedret seg og at prisforventningen på minst 3 450 000 kroner var realistisk.

Den nye oppdragsavtalen ble inngått 24. februar 2025. Etter kort tid viste det seg at meglerens vurdering ikke stemte, og megleren begynte å anbefale prisreduksjon etter kun ett par måneder. Klageren valgte derfor å la oppdraget løpe ut ved ordinær opphørsdato 28. august 2025.

Til tross for at oppdraget utløp uten salg, mottok klageren en faktura på 89 737 kroner. Flere av kostnadene fremstår som urimelige eller udokumenterte. Dette inkluderer tilretteleggingsgebyr på 16 900 kroner, markedsavtale inkludert premium foto på 22 900 kroner, Smart solgt på 4 600 kroner og meglerpakke på 4 163 kroner. Det bemerkes at megleren senere har erkjent dobbeltfakturering av fotoposten og kreditert 4 900 kroner, samt overfakturering av bruddgebyr på 25 000 kroner.

Klageren har allerede betalt 16 174 kroner som dekker dokumenterbare kostnader som foto, kommunal informasjon, tinglysning og e-signering. Meglerforetaket har nektet å gi klageren innsyn i faktiske kostnader eller regnskapsunderlag for de øvrige postene til tross for gjentatte forespørsler fra klageren.

Klageren er uenig i meglerforetakets anførsel om at oppdragsavtalen av 3. mai 2023 ikke er relevant. Han tok først kontakt med den samme avdelingen som håndterte dette oppdraget da han vurderte å inngå nytt salgsoppdrag. Etter kort tid ble klageren kontaktet av den avdelingen som utførte det andre oppdraget, uten at han på noe tidspunkt ble informert om at oppdraget var flyttet til et annet kontor. Klageren ble først gjort oppmerksom på dette ved signering av den nye oppdragsavtalen 24. februar 2025. Den første oppdragsavtalen er derfor fullt ut relevant da den viser historikken, utfordringene i markedet og hvorfor korrekt prisvurdering og profesjonell håndtering var spesielt viktig i det nye oppdraget.

Megleren skal opptre i tråd med god meglerskikk og ivareta både oppdragsgiverens og kjøperens interesser på en forsvarlig måte, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette har ikke megleren gjort ved å presse frem ny oppdragsavtale uten å foreta en realistisk markedsvurdering og deretter anbefale prisreduksjon kort tid etter annonsering. Meglerens håndtering var derfor ikke i tråd med god meglerskikk, og svekker grunnlaget for å kreve fullt vederlag.

Etter avtaleloven § 36 kan en avtale settes helt eller delvis til side dersom den vil virke urimelig eller strider mot god forretningsskikk. Dette gjelder også der forutsetningene som lå til grunn for avtaleinngåelsen senere viser seg å svikte. Klagerens forutsetning om at boligen måtte kunne selges for minst 3 450 000 kroner var sentral, og var en avgjørende betingelse for oppdragsinngåelse. Dette var en forutsetning som megleren var kjent med, og som senere viste seg å ikke være oppnåelig. Megleren, som den profesjonelle part, hadde det faglige ansvaret for å vurdere markedet og prisen. Risikoen for feilvurdering bør derfor ligge hos meglerforetaket, ikke hos klageren. Avtalen må dermed settes delvis til side og det må fastsettes et redusert og rimelig vederlag.

Megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 7-7, samt avtaleloven § 36. Klageren krever at det totale vederlaget reduseres til halvparten av det opprinnelige fakturerte beløpet på 59 837 kroner, noe som utgjør et samlet vederlag på omtrent 30 000 kroner. Det bemerkes at klageren allerede har betalt 16 174 kroner, og at meglerforetakets restkrav vil utgjøre 13 826 kroner dersom vederlaget halveres.

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale med klageren ble inngått 24. februar 2025. Oppdragsavtalen inngått med meglerforetakets andre avdeling 3. mai 2023 er uten relevans for denne saken.

Meglerens verdifastsettelse er basert på en skjønnsmessig vurdering, men bygger samtidig på sammenlignbare salg i nærområdet. I forbindelse med verdivurderingen foretok megleren en forsvarlig og aktsom utvelgelse av relevante referanseobjekter. Det ble foretatt en objektiv vurdering av eiendommen opp mot gjeldende markedsforhold på vurderingstidspunktet. Prisfastsettelsen ble gjennomført i samsvar med god meglerskikk og eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det presiseres videre at prisantydning ikke utgjør en garanti for oppnådd salgspris, men er meglers profesjonelle estimat av markedsverdi. Endelig salgspris fastsettes av markedet, som påvirkes av en rekke forhold utenfor meglers kontroll.

Faktureringen ble foretatt i samsvar med oppdragsavtalens avsnitt «[p]rovisjonsbasert avtale» og «[f]ølgende er avtalt om oppdragstakers rett til å kreve dekning av utlegg», hvor det fremgår at oppdragstaker har krav på vederlag for tilrettelegging, visninger, markedsføring og utlegg. Eventuelle feilførte poster ble kreditert klageren. Fakturert beløp gjenspeiler rimelig vederlag samt dekning av utlegg, i tråd med oppdragsavtalen og eiendomsmeglingsloven § 7-5.

Meglerforetaket har oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven ved gjennomføring av oppdraget. Det foreligger ikke en ikke ubetydelig pliktforsømmelse jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og det er således ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Meglerforetaket fastholder sitt krav på betaling av vederlag for utført arbeid.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om meglerens håndtering av salgsoppdraget er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for helt eller delvis bortfall av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er på det rene at klageren og innklagede inngikk oppdragsavtale 24. februar 2025. Det tidligere oppdraget fra 3. mai 2023 ble avsluttet uten salg, og nemnda kan ikke se at dette har særlig betydning for vurderingen av det senere oppdraget. Det forhold at oppdragene er utført av ulike avdelinger i samme meglerforetak endrer ikke dette.

Nemnda bemerker at en meglers verdivurdering og prisantydning beror på et faglig skjønn basert på tilgjengelig markedsinformasjon på vurderingstidspunktet. En prisantydning innebærer ingen garanti for oppnådd salgspris. At markedet senere utvikler seg annerledes enn forutsatt, eller at interessen viser seg å være lavere enn forventet, innebærer i seg selv ikke at megleren har handlet i strid med god meglerskikk.

Klageren har anført at inngåelse av nytt oppdrag var betinget av at en salgspris på minimum 3 450 000 kroner var realistisk. Selv om megler skal ha gitt uttrykk for at det var tilfellet, må risikoen for at markedet ikke gir ønsket pris, må i utgangspunktet bæres av oppdragsgiver.

Når det gjelder anbefaling om prisjustering etter relativt kort tid, er dette etter nemndas syn en del av meglerens løpende rådgivningsplikt, og kan ikke anses som kritikkverdig. Tvert imot forventes megleren å gi råd basert på den responsen eiendommen får i markedet.

Nemnda kan heller ikke se at det er dokumentert forhold som samlet sett utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er opplyst at enkelte feilføringer i fakturaen er kreditert, herunder dobbeltfakturering og overfakturering av bruddgebyr. Slike forhold kan etter omstendighetene ikke begrunne bortfall av vederlag når feilene er rettet opp.

Når det gjelder klagerens innsigelser til størrelsen på vederlaget og enkelte kostnadsposter, bemerker nemnda at meglerforetaket som utgangspunkt har krav på vederlag og dekning av utlegg i samsvar med inngått oppdragsavtale, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 7-3 og 7-5. Når det gjelder vederlagspostene, herunder de enkelte pakkene som fremgår av fakturaen, beror dette på en samlet vurdering av om vederlaget totalt sett er «rimelig», jf. RFE-2025-238 og RFE-2025-297. Nemnda kan ikke se at fakturaen, etter at den ble redusert, gir uttrykk for et vederlagskrav som ikke er rimelig, ut fra tidsforløpet og de gjøremål som naturlig lå i oppdraget. Når det gjelder krav om dokumentasjon på de enkelte gjøremål, kan det innenfor det som er å betrakte som vederlag inngå en rekke kostnader for meglerforetaket, som det ikke er rettslig grunnlag for å kreve at meglerforetaket skal dokumentere, jf. RFE-2025-238. Det må imidlertid redegjøres for utførte gjøremål i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd. Det er i tilstrekkelig grad gjort her ved fremlagt timeliste, men skulle vært gjort av eget tiltak i forbindelse med at faktura ble sendt.

Nemnda tilføyer at det ikke er anledning til å forhåndsfastsette hva et rimelig vederlag er («bruddgebyr»), uavhengig av meglers tidsbruk og hvor langt oppdraget er kommet, slik meglerforetaket har gjort her, jf. oppdragsavtalen punkt 6. Dette er omtalt i en rekke nemndsavgjørelser, blant annet RFE-2025-238. Ettersom foretaket her har frafalt denne posten, nøyer nemnda seg med å påpeke dette.

På denne bakgrunn har nemnda kommet til at klagen ikke fører frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.