RFE-2025-309

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Lillestrøm Eiendomsmegling AS (Nordvik Lillestrøm)

Saken gjelder:
Tilbakehold. God meglerskikk

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 27. mai 2025 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin bolig med innklagede meglerforetak. Boligen ble solgt for 5 950 000 kroner, og overtakelse ble avholdt 1. oktober 2025. I forbindelse med overtakelsen holdt kjøperen tilbake 25 000 kroner for undersøkelse av mulige mangler. Tilbakeholdet ble utbetalt til klagerne 5. november 2025. Klagerne har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av tilbakeholdet som de mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin omsorgs- og rådgivningsplikt.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist med tillatelse til å drive eiendomsmegling.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Overtakelse ble avholdt 1. oktober 2025. Megleren var til stede i starten, men måtte dra videre på en annen overtakelse. Hun var imidlertid tilgjengelig på telefon. I overtakelsesprotokollen under avsnitt «[i]nspeksjon» knyttet kjøperen bemerkninger til følgende:

flekk på solskjerming i stue og rengjøring av sluk på balkongene. kondens/is i kjøleskap. […] Kjøper mener at det er lite avtrekk på vifta.

Videre tilbakeholdt kjøperen 25 000 kroner for å undersøke mulige feil, og det ble fastsatt en tidsfrist på tre uker. Klagerne mener at kjøperen ikke hadde grunnlag for å gjøre et slikt tilbakehold som hun gjorde.

Etter overtakelsen tok klagerne kontakt med megleren for å frigjøre tilbakeholdet. De fikk da opplyst at kjøperen hadde større rettigheter enn klagerne, og ble anbefalt å vente tre uker. Det vises til meglerens SMS av 1. oktober 2025. Ved etterfølgende purring ble de orientert om at kjøperen hadde sendt saken til forsikringsselskapet, følgelig uten konkret reklamasjon og dokumenterte krav.

Det stemmer ikke at kjøperen ved overtakelse har større rettigheter enn selgeren. Avhendingslova gir kontraktspartene gjensidige rettigheter. Meglerens rådgivning var derfor villedende, og la et utilbørlig press på klagerne til å akseptere tilbakeholdet. Det at meglerforetaket ikke kommenterer påstanden i tilsvaret må tolkes som en erkjennelse.

Den 5. november 2025 utbetalte meglerforetaket hovedstolen, og 19. november 2025 mottok klagerne forsinkelsesrenter fra kjøperen. Når kjøperen, til tross for at hun hadde boligkjøperforsikring, betalte forsinkelsesrenter, bekrefter det at tilbakeholdet var urettmessig fra start. Det underbygger også at kravene var grunnløse bagateller som megleren både burde ha identifisert og håndtert bedre.

Meglerforetakets påstand om at det er bundet av kjøperens instruksjonsrett og at det således ikke kunne frigi midlene før kjøperen samtykket, fremstår ufullstendig. Kjøperen utøvde et ensidig tilbakehold og fastsatte selv en frist på tre uker. Denne fristen løp ut 22. oktober 2025, og tilbakeholdet ble først utbetalt 5. november 2025. Når meglerforetaket brøt den skriftlige fristen i protokollen, og beholdt pengene i ytterligere to uker uten rettslig grunnlag, foreligger det brudd på forsvarlig oppgjørshåndtering og nøytralitet. Megleren aksepterte for øvrig tilbakeholdet uten forutgående vurdering av om vilkårene var oppfylt.

Selv om megleren var tilgjengelig på telefon under overtakelsen, var det utilstrekkelig for å håndtere konflikten. Tilbakeholdet gjaldt visuelle bagateller, som ikke kunne vurderes over telefon. Hadde hun derimot vært til stede under hele overtakelsen, kunne hun ha veiledet kontraktspartene om at forholdene falt utenfor mangelsbegrepet. Resultatet ble i stedet en upresis protokolltekst og en fastlåst situasjon. Når megleren prioriterte et annet oppdrag, fremfor å løse uenigheten mellom kontraktspartene, opptrådte hun i strid med sin omsorgsplikt.

Oppsummering
Nemnda bes om å vurdere hvorvidt megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktig veiledning om kontraktspartenes rettigheter, samt ved å ignorere den fastsatte tidsfristen på tre uker. Videre om megleren har forsømt sin omsorgsplikt ved å velge bort fysisk deltakelse på en konfliktfylt overtakelse.

Innklagede har i korte trekk anført:
På overtakelsen utøvet kjøperen et ensidig tilbakehold på 25 000 kroner for mulige mangler. Megleren kunne ikke frigjøre midlene uten samtykke fra kjøperen, ettersom beløpet var underlagt kjøperens instruksjonsmyndighet. Den 5. november 2025 ble beløpet frigjort etter bekreftelse fra kjøperen og utbetalt til klagerne samme dag.

Det følger av avhendingslova § 4-15 at kjøperen har tilbakeholdsrett. Et eventuelt tilbakehold utøves på egen risiko, og megleren har ikke anledning til å overprøve hvorvidt vilkårene for tilbakehold er oppfylt. Megleren kan heller ikke nekte utøvelse av tilbakehold.

Megleren har opptrådt nøytralt og i samsvar med forsvarlig oppgjørshåndtering. Det tilbakeholdte beløpet er utbetalt, og det foreligger ikke grunnlag for krav mot meglerforetaket.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin omsorgs- og rådgivningsplikt, i forbindelse med kjøperens tilbakehold av deler av kjøpesummen ved overtakelsen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at kjøperen ved overtakelsen 1. oktober 2025 utøvde et ensidig tilbakehold på 25 000 kroner for nærmere undersøkelse av mulige mangler. Det følger av avhendingslova § 4‑15 at kjøperen har rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre et krav som følge av mangel. Om vilkårene for tilbakehold er oppfylt, og om tilbakeholdets størrelse er berettiget, er et forhold mellom kontraktspartene og skjer på kjøperens risiko.

Megleren skal ikke overprøve kjøperens vurdering av om tilbakeholdsretten kan utøves, og heller ikke nekte kjøper å utøve tilbakehold. Når kjøper som her har foretatt et ensidig tilbakehold, har kjøper instruksjonsrett over beløpet, og megler kan ikke frigi midlene uten kjøpers samtykke eller rettskraftig avgjørelse.

Når det gjelder den fastsatte fristen på tre uker, bemerker nemnda at en slik frist ikke innebærer at megleren ensidig kan utbetale tilbakeholdet ved fristens utløp. Dersom kjøperen ikke samtykker til frigivelse, må megleren fortsatt forholde seg til at kjøperen har instruksjonsretten alene. At tilbakeholdet først ble utbetalt 5. november 2025, etter kjøperens samtykke, kan derfor ikke anses som brudd på forsvarlig oppgjørshåndtering.

Nemnda kan heller ikke se at meglerens uttalelser om kjøperens rettigheter gir grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk. Selv om formuleringen som er gjengitt av klagerne kan fremstå forenklet, kan nemnda ikke se at rådgivningen samlet sett var uriktig eller egnet til å gi et misvisende bilde av rettsstillingen. Megleren anbefalte klagerne å avvente fristen, noe som er i samsvar med vanlig og forsvarlig meglerpraksis i slike situasjoner.

Når det gjelder klagernes anførsel om at megleren burde vært fysisk til stede under hele overtakelsen, bemerker nemnda at det ikke foreligger noen plikt for megler til å være til stede. Det avgjørende er om megleren har vært tilgjengelig og ivaretatt partenes behov på en forsvarlig måte. Det er opplyst at megleren var tilgjengelig på telefon, og nemnda finner ikke grunnlag for å konstatere brudd på omsorgsplikten på dette punkt.

At kjøperen senere betalte forsinkelsesrenter, kan ikke tillegges avgjørende vekt ved vurderingen av meglerens ansvar. Dette er et forhold mellom kjøper og selger, og endrer ikke meglerens plikter eller handlingsrom i oppgjøret.

På denne bakgrunn finner nemnda at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.