RFE-2025-314

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd. Sentrum

Saken gjelder:
Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av leiligheten sin 28. oktober 2024.  Oppdraget var omfattet av foretakets trygghetsgaranti for LO‑medlemmer. I forkant av oppdragsinngåelsen utarbeidet megler en e‑takst med en verdivurdering på 4 910 277 kroner. Etter klagernes anmodning ble det senere utarbeidet ny e‑takst på 5 110 277 kroner. I april 2024 kjøpte klagerne ny leilighet med bistand fra samme megler. Salgsprosessen ble påbegynt våren 2025. Boligen ble annonsert på Finn.no 8. april 2025. Det ble avholdt visning 22. april 2025, og det kom inn bud under prisantydning. Klagerne ønsket ikke å akseptere disse. Oppdraget ble sagt opp 26. april 2025. Meglerforetaket fakturerte deretter for sine utlegg og markedsføringskostnader. Etter kreditering av styling gjenstod et krav på 31 572 kroner, bestående av blant annet markedsføringspakke og fotografering. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og/eller utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved sin håndtering av salgsprosessen. Videre om dette gir grunnlag for helt eller delvis bortfall av meglers vederlag. Klagerne krever tilbakebetalt kostnader til markedsføringspakke og fotografering med til sammen 31 572 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne krever refundert kostnader til markedspakke og fotografering med 31 572 kroner. Kostnadene ble etter klagernes oppfatning betalt for å få tilgang til saksdokumentene og slettet urådighet. Megler har etter klagernes syn ikke ivaretatt deres interesser og har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det vises til manglende aktsomhet, erfaring og profesjonalitet, både i forbindelse med kjøp av ny bolig og ved salget av klagernes tidligere leilighet.

Klagerne ønsket å kjøpe ny leilighet og deretter selge eksisterende bolig, og tok kontakt med megler hos innklagede meglerforetak 28. oktober 2024. Klagerne opplever at megler fikk dem til å signere kontrakt uten at det ble gjort tilstrekkelig klart at dette var en oppdragsavtale. Megler utarbeidet e‑takst 24. februar 2024 med totalpris 4 910 277 kroner. Etter klagernes anmodning, blant annet basert på lånesøknader og SSBs boligpriskalkulator, ble det senere utarbeidet en ny e‑takst på 5 110 277 kroner.

I april 2024 kjøpte klagerne ny leilighet. Megler bistod i kjøpsprosessen og anbefalte at boligen ble «kuppet», at maksimal pris ble tilbudt og at det ikke ble forhandlet for å unngå å irritere selger. I ettertid fremstår dette for klagerne som et dårlig råd. Kjøpesummen lå etter deres vurdering vesentlig over markedsverdi, herunder om lag 400 000 kroner over SSBs boligpriskalkulator og reelt sett nærmere 600 000 kroner. Kjøpet har medført maksimal gjeldsgrad, noe klagerne opplever som utrygt for en barnefamilie og begrensende for videre investeringer i boligen.

Når det gjelder salgsprosessen, utarbeidet megler en fremdriftsplan med annonsering, visning og salg før påske. Klagerne ønsket å vente til etter påske, noe de også fikk anbefalt av flere de rådførte seg med. Megler valgte likevel å legge ut boligen før påske. Etter klagernes vurdering var tidspunktet ugunstig, og megler fanget ikke opp potensielle interessenter i markedet. Klagerne peker på at de selv identifiserte en interessent som kort tid etter annonsering var villig til å tilby prisantydning. Megler argumenterte mot dette og viste blant annet til at markedet ville bli dårligere etter påske.

Megler estimerte at det ville komme rundt 14 personer på visning og avviste forslag om å avholde to visninger. Klagerne valgte å følge meglers opplegg. I ettertid viste megler til at hun hadde en annen kunde i samme gate som skulle selge etter påske, og som dermed var en konkurrerende bolig. Dette ble ikke opplyst på et tidligere tidspunkt.

Megler fulgte heller ikke egen fremdriftsplan. Salgsannonsen skulle etter planen publiseres fredag 4. april 2025, men ble utsatt flere ganger, først grunnet manglende opplysninger om fellesgjeld og deretter på grunn av manglende juridisk godkjenning internt i meglerforetaket. Etter klagernes syn viser dette mangelfull planlegging. Samtidig opplevde klagerne at megler hadde hatt hastverk med å komme i gang med salget, noe de knytter til at oppdragsavtalen nærmet seg utløp.

Klagerne fikk inntrykk av at megler skapte urealistiske forventninger til interessen i markedet og salgsresultatet. Da salgsoppgaven ble oversendt, var prisantydningen satt 350 000 kroner under siste e‑takst og 150 000 kroner under den første. Etter klagernes innsigelser ble prisantydningen justert opp. Klagerne mener de ikke fikk tilstrekkelig informasjon om relevante sammenlignbare salg i området, herunder at en nylig solgt leilighet hadde vært lagt ut for salg for andre gang med redusert pris.

Salgsoppgaven inneholdt etter klagernes oppfatning flere feil og mangler, blant annet feil etasjeangivelse. Finn‑annonsen fremstod lite tiltrekkende, og klagerne måtte selv foreslå forbedringer i tittel og innhold. Annonsen manglet omtale av flere kvaliteter ved leiligheten og nærområdet, samt korrekt informasjon om felleskostnader. Bildene ga etter klagernes vurdering et uriktig inntrykk av en mørk leilighet.

Megler ønsket å avholde budrunde midt i påskeferien. Det kom få interessenter på visning, og ingen bud ble inngitt før 23. april 2025. Første bud lå 400 000 kroner under prisantydning, og et senere bud 150 000 kroner under. Klagerne hadde flere ganger gitt uttrykk for at bud under prisantydning ikke var aktuelle. Megler anbefalte likevel på det sterkeste å akseptere budet og ba om skriftlig bekreftelse på avslag. Da klagerne ikke svarte umiddelbart, mottok de SMS om at megler ikke lenger kunne arbeide med oppdraget og vurderte å trekke boligen fra Finn.no. Noen dager senere økte samme budgiver budet med 100 000 kroner. Klagerne mener dette viser at meglers tidligere anbefaling ikke ivaretok deres interesser, og at de ville ha lidt et økonomisk tap dersom rådet hadde blitt fulgt.

I mai 2025 tok klagerne kontakt med megler i et konkurrerende foretak, som nylig hadde solgt en annen leilighet i samme borettslag. Denne megleren opplyste å ha en kjøper til prisantydning og anbefalte klagerne å be innklagede meglerforetak om å frafalle provisjon. Dette ble avslått. Klagerne opplevde samtidig risiko for dobbel provisjon. Leiligheten ble til slutt solgt off‑market til prisantydning.

Klagerne peker også på mangelfull håndtering av fakturering for foto og markedsføring, herunder feil knyttet til merverdiavgift og gjentatte purringer fra fotograf.

Klagerne mener samlet sett å ha lidt et økonomisk tap på om lag 800 000 kroner som følge av meglers håndtering, fordelt på kjøp av ny bolig og salg av den gamle. I saken kreves imidlertid kun tilbakebetaling av kostnadene til markedspakke og fotografering med 31 572 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Saken gjelder klagernes misnøye med meglers håndtering av oppdraget og krav om kreditering av kostnader til markedspakke og foto, totalt 31 572 kroner. I tillegg fremsetter klagerne en påstand om at megler har påført dem et samlet økonomisk tap på 800 000 kroner, bestående av et indeksert tap på ca. 600 000 kroner ved kjøp av ny bolig og 200 000 kroner ved salg av tidligere bolig.

Når det gjelder klagernes påstand om indeksert tap ved kjøp av ny bolig, er dette forhold som meglerforetaket ikke har grunnlag for å kommentere. Når det gjelder påstanden om tap ved salg av den tidligere boligen, bemerkes det at prisantydningen ved markedsføringen var 4 400 000 kroner. Klagerne valgte på egenhånd å fremsette motbud på 4 400 000 kroner, og boligen ble solgt for 4 414 000 kroner i mai 2025. På denne bakgrunn kan meglerforetaket vanskelig se at klagerne har lidt et tap som kan gi grunnlag for erstatningsansvar.

Oppdragsavtalen ble signert 28. oktober 2024. Av avtalen fremgår det at medlemmer av LO omfattes av en trygghetsgaranti. Denne innebærer at dersom boligen ikke er solgt innen seks måneder, kan oppdraget sies opp uten at oppdragsgiver faktureres for tilretteleggingsgebyr, visninger eller oppsigelsesgebyr. Det følger samtidig av trygghetsgarantien at oppdragsgiver likevel skal dekke utgifter til blant annet foto, markedsføring, produksjon og trykking av salgsoppgaver, plantegninger, FINN‑annonse, takst og kommunal informasjonspakke.

Dersom det medfører riktighet at en megler i et konkurrerende meglerforetak skal ha uttalt at klagerne burde kontakte meglerforetaket for å få foretaket til å fraskrive seg provisjon, og at dette er «helt vanlig», samt at megler skal ha vært uaktsom og ville ødelegge salget, må det legges til grunn at vedkommende ikke har vært kjent med trygghetsgarantien eller at klagerne ikke var avkrevd vederlag utover markedsføringspakken. Meglerforetaket kan for øvrig ikke se hvordan megler skulle kunne ha ødelagt et salg. Dette er udokumenterte påstander som det er umulig å imøtegå.

I klagen til Reklamasjonsnemnda anfører klagerne at de ikke er eksperter på bilder, og at de ved godkjenning av bildene ikke visste hva de uttalte seg om. Klagerne opplyser videre at de i ettertid har fått bekreftet av bekjente og meglere fra andre foretak at bildene gjorde leiligheten, særlig kjøkkenet, mørkt. Det er på det rene at klagerne godkjente bildene som ble levert og brukt i salgsoppgaven 8. april 2025. Først i e‑post 29. april 2025 fremmet klagerne innsigelser mot bildene. Meglerforetaket svarte 30. april 2025 og påpekte at en eventuell reklamasjon burde vært fremsatt tidligere, slik at forholdet kunne vært rettet. Meglerforetaket fastholder at klagernes tilbakemelding kom for sent, og at kostnaden til foto derfor må betales.

Markedsføringen av boligen ble forsinket som følge av feil arealangivelse i tilstandsrapporten. Rapporten måtte oppdateres før ansvarlig megler kunne godkjenne markedsføringen. Boligen ble lagt ut for salg 8. april 2025. Allerede 26. april 2025, 18 dager senere, sa klagerne opp oppdraget. Den 16. april 2025 mottok foretaket e‑post fra klagerne med ønske om bytte av megler og kritikk av tjenestene. Klagerne ønsket en konkret megler, men denne var sykemeldt. Det ble deretter avtalt visning 22. april 2025. Etter visningen ble det mottatt bud, men klagerne var vanskelig å få tak i da de var på ferie.

Den 29. april 2025 mottok meglerforetaket e‑post fra klagerne om oppsigelse og kostnader. Denne ble besvart av fagansvarlig 30. april 2025.

Den 7. mai 2025 ble klagerne fakturert følgende poster:

Tinglysingsgebyr sikring: 545 kroner
Markedspakke: 18 900 kroner
Kommunal informasjon/reguleringskart (utlegg): 1 381 kroner
Kommunal informasjon/reguleringskart (utlegg): 1 588 kroner
Megleropplysninger (utlegg): 4 758 kroner
Styling: 2 490 kroner
Foto: 4 400 kroner
Sum: 34 062 kroner

Av disse postene er det kun markedsføringspakken som inneholder et vederlagselement. De øvrige postene er rene utlegg til eksterne leverandører, med kun et beskjedent påslag. I realiteten krever klagerne å bli fritatt for samtlige kostnader.

Klagerne bestred posten for styling og anførte at tjenesten var opplyst å være gratis. Meglerforetaket bekreftet samme dag at denne posten ville bli kreditert. Etter kreditering utgjorde skyldig beløp 31 572 kroner.

Når det gjelder urådighet, ble klagerne allerede i epost 30. april 2025 informert om at sikringen var nedkvittert til skyldig beløp og at urådigheten ville bli slettet. Urådigheten ble sendt til sletting 6. mai 2025, altså før klagerne mottok faktura.

Vedrørende foto fakturerte fotografen netto 4 400 kroner, mens merverdiavgift på 1 100 kroner ikke var betalt. Klagerne mottok faktura på differansen, men nektet å betale. Denne kostnaden ble senere dekket av meglerforetaket. Fotografen har dermed fått fullt oppgjør.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7‑7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Som følge av trygghetsgarantien har klagerne allerede blitt fritatt for tilretteleggingsgebyr (16 900 kr), visningshonorar og oppsigelsesgebyr (15 000 kr), til sammen 34 400 kroner. I tillegg er styling kreditert og merverdiavgift til fotografen dekket av meglerforetaket. Av sluttsummen på 31 572 kroner er det kun et begrenset vederlag knyttet til markedsføringspakken.

Klagerne mistet tidlig tilliten til megler og valgte å si opp oppdraget etter svært kort tid. De fremsetter flere udokumenterte påstander og viser til uttalelser fra konkurrenter som meglerforetaket ikke kan etterprøve. Gitt den korte oppdragstiden og trygghetsgarantien, kan foretaket ikke se at disse forholdene har avgjørende betydning for nemndas vurdering.

Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk eller utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Kravet om tilbakebetaling av markedsføringskostnader og foto er urimelig, da arbeidet er utført, kostnadene er påløpt og tjenestene er levert i samsvar med avtalen.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at klagernes misnøye både knytter seg til formidling av bolig klagerne kjøpte og salgsoppdrag megleren fikk for å selge deres bolig. Det er imidlertid kun rettet krav mot utførelsen av det siste oppdraget, og nemnda behandler kun dette oppdraget.

Nemnda bemerker at klagerne ikke har noe rettslig grunnlag for å ikke skulle dekke markedsføringspakken og utgiftene til fotografering. Dette følger av oppdragsavtalen, sammenholdt med hva som LO Trygghetspakke fritar klagerne fra å betale.

Når det nærmere bestemt gjelder utgifter til fotografering, godkjente klagerne bildene. Klagerne kan ikke høres med en innsigelse som reises tre uker senere når bildene allerede er tatt inn i salgsoppgaven. Kravet om merverdiavgift er dekket av meglerforetaket.

Når det gjelder klagernes misnøye med at salgsoppgaven ble forsinket, har dette sammenheng med de strenge kravene en salgsoppgave må tilfredsstille etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Forsinkelsen kan ikke lastes megler.

Som meglerforetaket er inne på, inneholder markedspakken elementer av vederlag. Utlegg der det tas et påslag, er imidlertid også rettslig sett å regne som vederlag, jf. RFE-2025-238 med videre henvisninger. Det skal dermed for kravet i sin helhet foretas en vurdering av om dette er rimelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Ut fra at fotografering ble gjennomført og boligen var markedsført, herunder at det ble avholdt visning, er kravet klart ikke urimelig.

Nemnda kan for øvrig ikke se at meglers rådgivning og oppdragsutførelse innebærer noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er dermed heller ikke grunnlag for nedsatt eller bortfalt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.