Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2025-268

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Maja Elgaaen
Advokatfirmaet Helmr AS

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Skøyen

Saken gjelder:
Ferdigattest. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I 2021 kjøpte klagerne en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsdokumentasjonen fremgikk det at boligen hadde nødvendige ferdigattester. Da klagerne skulle selge eiendommen sin i mai 2023, engasjerte de en ny megler som oppdaget at boligens tilbygg manglet ferdigattest. Som følge av dette, måtte klagerne engasjere en byggmester for å søke om ferdigattest. Etter ferdigattest for tilbygget ble utstedt 26. september 2023, ble boligen solgt 26. februar 2024. Salgssummen var da 750 000 kroner lavere enn den opprinnelige prisantydningen.

Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke oppdage, samt opplyse om tilbyggets manglende ferdigattest. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever 648 162,78 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Etter at klagerne kjøpte boligen i 2021, ønsket de å selge den i mai 2023. De engasjerte dermed en megler som oppdaget at det ikke forelå ferdigattest for boligens tilbygg på 35 kvadratmeter. Klagerne ble overrasket, da hverken selgeren eller megleren hadde opplyst om dette ved kjøpet i 2021. Tvert imot fremgikk det av salgsdokumentasjonen fra 2021 at boligen hadde ferdigattest.

Klagerne og deres megler valgte likevel å annonsere boligen våren 2023, men opplyste da om forholdet. Prisantydningen ble satt til 15 300 000 kroner. Det vises her til meglerens redegjørelse og dokumentasjon på at manglende ferdigattest for tilbygget var en avgjørende hindring for salget. Det vises særlig til SMS av 4. september 2023 hvor en interessent skriver til megleren:

(…) så lenge det er en risiko (selv om den er lav) for at søknad om ferdigattest ikke blir godkjent så tør vi ikke ta sjansen

Som følge av dette, valgte klagerne å trekke eiendommen fra markedet inntil ferdigattest for tilbygget ble utstedt. De engasjerte deretter en byggmester for å søke om dette. Byggmesteren kunne imidlertid ikke garantere for at det ville bli utstedt ferdigattest, all den tid både prosjekteringen og utførelsen måtte kontrolleres. Det vises her til byggmesteren sin uttalelse.

Den 26. september 2023 ble det utstedt ferdigattest for tilbygget. Eiendommen ble deretter annonsert på nytt 8. oktober 2023. Prisantydningen ble da satt til 14 500 000 kroner, altså 800 000 kroner lavere enn ved første annonsering. Bakgrunnen for reduksjonen var det betydelige fallet i boligmarkedet gjennom sensommeren og høsten 2023. Eiendommen ble til slutt solgt for 14 550 000 kroner den 26. februar 2024.

I meglerforetakets tilsvar anføres det at det ble sendt søknad om ferdigattest for klagernes seksjon 10. august 2000, samt at dette ble utstedt 8. august 2001. Dette stemmer imidlertid ikke, da byggesaken det henvises til gjelder en annen seksjon og et annet tiltak. I søknaden som meglerforetaket har fremlagt er det oppgitt feil seksjonsnummer. Dette underbygges av at søknaden er signert av en tiltakshaver som på søknadstidspunktet eide seksjon 1. Klagernes bolig utgjorde imidlertid seksjon 3.

Når det kommer til søknad for klagernes seksjon, vises det til fremlagt søknad om tillatelse til tiltak datert 26. september 2002. Søknaden er signert av tidligere eier av klagernes seksjon. Den tidligere eieren fikk altså tillatelse til å gjennomføre tiltaket, men søkte aldri om ferdigattest. Da kommunen ikke hadde mottatt nødvendig dokumentasjon på at tiltaket var gjennomført, ble byggesaken henlagt 12. april 2011.

At det dreier seg om to forskjeller saker, tiltak og bygg, underbygges av den tidligere eierens søknad, hvor det vises til ønske om å gjennomføre identisk tiltak som for seksjon 1.

For å oppfylle sin undersøkelsesplikt, må det kunne forventes at megleren undersøker historiske byggesaker for riktig matrikkelenhet. Dette underbygges av at klagernes megler oppdaget dette ved sine salgsforberedelser i 2023. På dette tidspunktet var det imidlertid for sent til at forholdet ikke ville påvirke salgsprosessen negativt.

Siden byggesaken som meglerforetaket viser til gjelder et annet tiltak, kan ikke klagerne se at saken har betydning for vurderingen av meglerens ansvar.

Krav om erstatning
Klagerne har blitt påført et betydelig økonomisk tap som følge av at innklagede megler ikke opplyste dem om manglende ferdigattest ved kjøpet i 2021.

For det første har den manglende ferdigattesten for tilbygget hatt avgjørende og negativ påvirkning på salget. Det vises her til at eiendommen ble annonsert i mai 2023, hvor interessenter ga klart uttrykk for at manglende ferdigattest var utslagsgivende for at de ikke innga bud. Til tross for at ferdigattest ble utstedt i slutten av september 2023, ble eiendommen først solgt den 26. februar 2024. Salgssummen var da 750 000 kroner lavere enn den første prisantydningen.

Fra sensommeren 2023 og frem til eiendommen ble solgt i februar 2024 endret markedsforholdene seg vesentlig. Det vises her til en artikkel fra Eiendom Norge datert 5. juni 2023 hvor det fremgår at boligprisene på landsbasis steg med 0,8 % i mai 2023. Det vises videre til statistikk hentet fra et annet meglerforetaks nettsider om prisutvikling for eiendommer med det aktuelle postnummeret. Statistikken er basert på tall, forutsetninger og beregninger hentet fra Eiendom Norge, Eiendomsverdi AS og Finn.no. Som det fremgår av statistikken, steg boligprisene fra en kvadratmeterpris på 79 579 kroner i fjerde kvartal 2022 til 82 980 kroner i andre kvartal 2023. Dette utgjør en prosentvis økning på 4,27 prosent. Fra andre til fjerde kvartal 2023 gikk imidlertid boligprisene ned fra en kvadratmeterpris på 82 980 kroner til 78 907 kroner, noe som utgjør en nedgang på 4,9 prosent. På det tidspunktet klagerne opprinnelig annonserte eiendommen, var det med andre ord en oppgang i boligprisene. Først over sommeren skjedde det et fall i boligprisene, noe som fikk stor betydning for klagernes salg da eiendommen først ble annonsert på nytt i oktober 2023.

For det andre har forholdet påført klagerne betydelige merkostnader, ved at de har eid og finansiert to boliger i perioden 1. august 2023 til 1. juni 2024. Videre har klagerne hatt nødvendige kostnader til sakkyndig bistand og advokat. Til tross for at forholdet med manglende ferdigattest kan fremstå som mindre vesentlig, har forholdet fått store økonomiske konsekvenser for klagerne. Det er ikke rimelig at klagerne skal bære ansvaret for tapet når megleren kunne og burde ha opplyst om den manglende ferdigattesten. Klagernes økonomiske tap i saken utgjør totalt 1 508 943,15 kroner, og består av følgende tapsposter:

Differansen mellom prisantydning i mai 2023 og oppnådd pris i februar 2024 – 750 000,00
Merkostnader til ekstra bolig fom. august 2023 tom. mai 2024 (renter, skatt, felleskostnader mv.) – 649 069,03
Kostnader til sakkyndig bistand – 31 250,00
Kostander til juridisk bistand – 78 624,12

Når det kommer til den første tapsposten, vises det til at klagerne i forbindelse med annonseringen i mai 2023 innhentet prisantydning fra to meglere på henholdsvis 15 000 000 og 15 300 000 kroner.

Hva gjelder den andre tapsposten, fremkommer beregningen slik:

Renter boliglån #2

Renteutgifter og omkostninger i perioden august 2023 til 4. juni 2024 2024 utgjør kr 335 996,09.

Renteutgifter mellomfinansieringslån

Renteutgifter og omkostninger mellomfinansieringslån i perioden august t.o.m. juni 2024 utgjør kr 276 679,94

Eiendomsskatt [eiendommens adresse]

Eiendomsskatt i perioden august 2023 – mai 2024 utgjør kr 11 393.

Felleskostnader [eiendommens adresse]

Felleskostnader i perioden august 2023 – mai 2024 utgjør kr 25 000.

For tapspost 3 og 4, vises det til fakturaer fra sakkyndig og klagernes advokat.

Når det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng, kan kjøper som skadelidt gjøre krav gjeldende mot megler. I dette tilfellet har megleren handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å opplyse klagerne om manglende ferdigattest ved kjøpet i 2021. Som arbeidsgiver hefter meglerforetaket for meglerens uaktsomhet på objektivt grunnlag, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.

Hva gjelder meglers profesjonsansvar, vises det til HR-2018-1234-A avsnitt 41 og 42. Videre vises det til eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd som fastslår at megler skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 har også meglere en undersøkelses- og opplysningsplikt, hvor det fremgår under bestemmelsens annet ledd nr. 8 at megler plikter å gi kjøper en skriftlig oppgave som inneholder opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

I Trygve Bergsåker sin kommentarutgave til eiendomsmeglingsloven fra 2013 fremgår det:

Dersom det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, må dette opplyses i salgsoppgaven, jf. emgll. § 6-7 (1) sml. bl.a. RfE 2010163.

I dette tilfelle har dermed megleren forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved ikke å informere klagerne om den manglende ferdigattesten for tilbygget. Megleren har følgelig handlet i strid med kravet om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglerens uaktsomhet underbygges av at klagernes megler oppdaget forholdet og påpekte dette ved salgsforberedelsene i 2023. Det foreligger således ansvarsgrunnlag i saken.

Videre har klagerne lidt et økonomisk tap som står i årsakssammenheng med meglerens forsømmelse. Dersom megleren hadde informert klagerne om at eiendommen manglet ferdigattest for tilbygget, ville ikke klagerne kjøpt boligen før forholdet var nærmere avklart. Klagerne kunne eventuelt søkt om ferdigattest under sin eiertid, og det ville dermed ikke ha påvirket salget.

Dersom klagerne hadde kjøpt boligen til tross for at megleren hadde informert om forholdet, ville det uansett ikke oppstått noe økonomisk tap. Det vises her til at klagerne ville hatt mulighet til å søke om ferdigattest i god tid før salget. Videre vises det til prisantydningene som klagerne innhentet fra to uavhengige meglere. Den ene megleren vurderte boligens verdi til 15 000 000 kroner, mens den andre vurderte den til 15 300 000 kroner. Dette sannsynliggjør at verdien lå innenfor gitte intervall i mai 2023, samt at boligen ville blitt solgt for en høyere pris enn den faktiske salgssummen på 14 550 000 kroner. For øvrig vises det til SMS-en fra interessenten som ikke ønsket å inngi bud på grunn av usikkerheten som den manglende ferdigattesten medførte.

Hva gjelder brevet fra selgerens boligselgerforsikringsselskap datert 8. desember 2023, som meglerforetaket viser til, bemerkes det at det ikke var noen garanti for at det ville bli utstedt ferdigattest og brukstillatelse. Så lenge det ikke var utstedt ferdigattest eller brukstillatelse, kunne ikke klagerne selge boligen med opplysninger om dette. De kunne heller ikke garantere at slike tillatelser ville bli gitt.

På bakgrunn av dette, fastholder klagerne at den manglende ferdigattesten påvirket boligens verdi og salgbarhet negativt, samt at dette var avgjørende for at salg uteble sommeren 2023.

Dersom megleren derimot hadde informert om den manglende ferdigattesten, ville sannsynligvis eiendommen blitt solgt i mai 2023. Klagerne ville dermed ikke ha blitt påført merkostnadene ved å finansiere to boliger i perioden august 2023 til mai 2024. Klagerne ville heller ikke hatt behov for sakkyndig og juridisk bistand.

Meglerforetaket anfører at kostnadene for sakkyndig og juridisk bistand hverken er dokumentert eller oppfyller vilkåret om årsakssammenheng. Dette stemmer imidlertid ikke. Klagernes advokat overtok saken fra forsikringsselskapet høsten 2023. Forsikringsselskapet dekker deler av advokatkostnadene, herunder en timepris på 1 831,25 kroner inkl. mva. Kostnadene utover dette, har klagerne selv måttet dekke. Det samme gjelder utgiftene for sakkyndig bistand.

Videre må vilkåret om årsakssammenheng anses som oppfylt, da klagernes behov for juridisk og sakkyndig bistand ikke hadde oppstått dersom boligen ikke var beheftet med en mangel.

Når det kommer til meglerforetakets anførsel om at klagerne ikke har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt, medfører ikke dette riktighet. Klagerne oppdaget først at tilbygget manglet ferdigattest 22. mai 2023. På dette tidspunktet var de allerede i gang med salgsforberedelsene. Straks etter at klagerne ble kjent med forholdet, rådførte de seg med en advokat. Den 25. mai 2023 kontaktet de byggmesteren som befarte eiendommen allerede 31. mai 2023. Da den første annonseringen ikke endte med salg, kontaktet de byggmester på nytt 28. juni 2023. Søknad om ferdigattest ble deretter sendt til kommunen 27. juli 2023. Byggmesteren ba da om prioritert behandlingstid, og hadde god dialog med saksbehandlerne i kommunen for å sikre fremdrift i saken. Klagerne må på bakgrunn av dette anses for å ha oppfylt sin tapsbegrensningsplikt.

Ifølge meglerforetaket må kravet anses bortfalt som følge av de ulovfestede reglene om passivitet. Meglerforetaket har imidlertid ikke vist til noe rettslige grunnlag for dette. Anførselen kan dermed ikke føre frem.

Videre har meglerforetaket vist til tilbud fra selgerens boligselgerforsikringsselskap om å dekke klagernes utbedringskostnader. Det stemmer at boligselgerforsikringsselskapet ga klagerne et tilbud om dette som endelig oppgjør i saken. Det var imidlertid ikke aktuelt for klagerne å godta tilbudet.

På bakgrunn av det ovennevnte, må vilkåret om årsakssammenheng anses å være oppfylt for samtlige tapsposter.

Oppsummering
Klagerne var av den oppfatning at det forelå ferdigattest for hele eiendommen, og forberedte dermed salget uvitende om at tilbygget manglet ferdigattest. Det er ikke rimelig at klagerne skal bære ansvaret for en feil som skyldes meglerens forsømmelser. Det fastholdes dermed at meglerforetaket er ansvarlig for klagernes tap i denne saken.

Klagerne klaget selgers boligselgerforsikringsselskap inn for Finansklagenemnda i mars 2025. Finansklagenemnda avga sin avgjørelse 24. april 2026, hvor klagerne fikk delvis medhold. Nemnda kom til at klagerne hadde krav på 31 250 kroner i prisavslag for kostnader til fagkyndig bistand, 800 000 kroner i erstatning for direkte og indirekte tap, kostnader til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Av erstatningsbeløpet på kr. 800 000 knytter 450 000 kroner seg til tapspost nr. 1 i klagen, mens 350 000 kroner knytter seg til tapspost nr. 2. Klagerne har dermed fått dekket deler av sitt økonomiske tap. Det resterende tapet utgjør per juni 2026 kr. 648 162,78 med tillegg av forsinkelsesrenter, som kreves erstattet av meglerforetaket.

Innklagede har i hovedsak anført:
Grunnvilkårene for erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Alle vilkårene må være oppfylt, og det er den som krever erstatning, som har bevisbyrden.

Meglerforetaket bestrider at foretaket har noe erstatningsansvar i denne saken. Megleren var ikke kjent med forholdet på tidspunktet for salg, og det var ingenting ved boligens utforming som ga megleren grunn til å reagere. Megleren hadde heller ikke noen generell plikt til å kontrollere opprinnelige byggetegninger opp mot salgsobjektet, jf. NOU 2006: 1 s. 120. For øvrig vises det til digitalt saksinnsyn hos Plan- og bygningsetaten, hvor det fremgår at det ble sendt en søknad for tilsvarende tiltak på klagernes eiendom allerede den 10. august 2000. Videre ble det utstedt ferdigattest for tiltaket allerede 8. august 2001.

Klagerne har anført at søknaden om ferdigattesten som ble utstedt 8. august 2001 ikke gjelder samme tiltak som i herværende sak. Søknaden og tillatelsen viser imidlertid utvilsomt til klagernes seksjon. Dersom søkeren mente å søke for en annen seksjon, forandrer ikke dette hvordan det fremstod utad, herunder for megleren. Det kan uansett ikke forventes at megler skal foreta undersøkelser for å avklare om en bygning er i overensstemmelse med aktuell ferdigattest. Det er kun ved «åpenbare misforhold» at megler kan ha grunn til å gjøre nærmere undersøkelser, jf. NOU 2006:01 s. 121 og 122. I dette tilfellet var det imidlertid ingen åpenbare misforhold som oppfordret megleren til å foreta ytterligere undersøkelser. Dette forsterkes av at megleren innhentet opplysninger på sedvanlig vis, samt at han ikke fikk tilsendt byggesaken som klagerne viser til.

Etter en helhetsvurdering av det ovennevnte, må megleren anses for å ha opptrådt i tråd med god meglerskikk. Selv om eventuelt enkelte aspekter ved meglerens adferd kan kritiseres, ligger adferden innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig adferd må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet Rt. 1995 s. 1350.

Det er uansett ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med den påståtte kritikkverdige adferden. Det bemerkes her at de faktiske utbedringskostnadene kun utgjør en brøkdel av klagernes anførte tap. Det anførte tapet fremstår uansett som fjernt og upåregnelig ut fra hva saken faktisk dreier seg om.

Klagerne har blant annet anført at dersom mangelen tenkes bort, ville boligen blitt solgt til prisantydningen i mai 2023. Dette er imidlertid ikke sannsynliggjort. Slik meglerforetaket ser det, er det mer sannsynlig at boligen ikke ville blitt solgt på grunn av for høy prisantydning.

Videre vises det til de alminnelige prinsippene om skadelidtes medvirkning og tapsbegrensningsplikt, jf. skadeserstatningsloven § 5-1. I dette tilfellet har ikke klagerne oppfylt sin tapsbegrensningsplikt mellom de påståtte ansvarsbetingende forholdene og det anførte økonomiske tapet. Slik meglerforetaket forstår det, har klagerne fått tilbud om å få dekket 23 438 kroner av de faktiske utbedringskostnadene av selgerens boligselgerforsikringsselskap. Klagerne har ikke krav på dobbel erstatning, og meglerforetaket kan ikke lastes for at klagerne ikke har akseptert tilbudet. Meglerforetaket bestrider følgelig ansvar i saken.

For øvrig stiller meglerforetaket seg bak vurderingen til selgerens boligselgerforsikringsselskap, hvor det fremgår av brevet datert 8. desember 2023:

Subsidiært anføres at det ikke er dokumentert et økonomisk tap, idet vi ikke finner det sannsynliggjort at boligen ville blitt solgt til prisantydningen i mai. Ytterligere kan vi ikke se at det er dokumentert årsakssammenheng mellom mangelen som anføres og et evt. tap knyttet til salgssummen og merkostnaden for å sitte med to boliger.

Etter denne sides vurdering er det vel så sannsynlig at årsaken til at boligen ikke ble solgt i mai, er fordi den var priset for høyt. Uttalelsen fra interessenten som det vises til er fra august, og således etter at den ansvarlige søkeren hadde konkludert med at arbeidet ved påbyggingen var komplett og fagmessig utført. På dette tidspunktet må det i alle fall ha vært klart at risikoen for at ferdigattest ikke ville bli gitt, var ikke-eksisterende. Kommunen har ikke hjemmel i plan- og bygningsloven til å avslå søknad om ferdigattest når det foreligger tilstrekkelig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse.

Også for posten som gjelder kostnader til økonomisk bistand, er det denne sides vurdering at det ikke er dokumentert et økonomisk tap eller årsakssammenheng. I dette tilfellet er det tegnet boligkjøperforsikring og kostnader til sakkyndig bistand er dekket av forsikringen. Det foreligger da i utgangspunktet ikke noe tap på kjøpers side som kan kreves dekket.

Dersom det legges til grunn at det foreligger et økonomisk tap, må dette anses som svært begrenset og langt lavere enn hva klagerne krever. Meglerforetaket har uansett ikke hørt noe fra klagerne siden de sendte forliksklage datert 22. mars 2024. Et eventuelt krav må dermed anses bortfalt som følge av de ulovfestede reglene om passivitet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Etter andre ledd nr. 8 skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om ferdigattest eller brukstillatelse.

Det er objektivt på det rene at det i salgsoppgaven var gitt en uriktig opplysning om ferdigattest. En slik objektivt uriktig opplysning medfører imidlertid ikke uten videre at megler har handlet i strid med § 6-7 eller bestemmelsen om god meglerskikk i § 6-3. Som utgangspunkt kreves ikke at megler undersøker om bygningene er i overensstemmelse med ferdigattesten eller den midlertidige brukstillatelsen, jf. NOU 2006: 1 side 120. Spørsmålet er om det her forelå forhold som ga megler foranledning til å foreta nærmere undesøkelser, jf. blant annet RFE-2024-006, RFE-2024-246 og RFE-2025-18.

I salgsprospektet var boligen beskrevet som «Enderekkehus over to plan oppført i 1993. Påbygget i nyere tid, utvidelse av karnapp i 2005». Det var opplyst at det forelå ferdigattest for nybygg fra 1994. I selgers egenerklæring var det krysset av for «Nei» på spørsmål om det manglet brukstillatelse eller ferdigattest. Det sto ikke omtalt noe i salgsoppgaven om hvorvidt det forelå ferdigattest for tilbygget fra 2005. For megler må dette dermed ha fremstått som et åpent spørsmål, og megler har åpenbart forstått at ferdigattesten fra 1994 ikke også gjaldt arbeidene fra 2005. Megler kan ikke uten videre lene seg på opplysninger på selger når det gjelder så sentrale opplysninger, jf. blant annet RFE-2025-54. Nemnda mener at megler hadde en særskilt foranledning til å undersøke forholdet nærmere. Når det ikke ble gjort, er dette i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Dette er i tråd med Finansklagenemndas vurdering i vedtak 14. april 2026, FINKN-2026-451, der selger ble identifisert med det som ble betraktet som en opplysningssvikt fra megler i saken her. Finansklagenemnda viste til følgende:

Sekretariatet kom i sin vurdering til at det forelå en mangel etter avhl. § 3-7. Hovedsakelig viste sekretariatet til at den omstendighet at tilbygget fra 2005 også skulle vært godkjent med en ferdigattest hos kommunen var noe megler skulle ha forstått, jf. emgll. § 6-7. Ettersom megler ikke hadde opplyst om manglende ferdigattest, forelå det brudd på opplysningsplikten. Nemnda slutter seg til dette.

Også reklamasjonsnemnda deler denne vurderingen. Nemnda tilføyer at det meglerforetaket viser til når det gjelder digitalt saksinnsyn hos kommunen, fremstår å gjelde undersøkelser som er gjort i ettertid. At det som innsynet avstedkom, hvis det var gjort forut for markedsføringen, kunne ha gitt megler inntrykk av at ferdigattest forelå, er ikke avgjørende for om §§ 6-3 og 6-7 er brutt. Nemnda har uansett vanskelig for å se at megler kunne ha slått seg til ro med det, når megler var kjent med at tilbygget var utført i 2005 og den aktuelle ferdigattesten som fremgikk av det etterfølgende saksinnsynet var fra 2001.

Meglers forsømmelse er som utgangspunkt erstatningsbetingende uaktsom, slik nemnda ser det. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å tilkjenne klagerne erstatning utover det de er tilkjent fra Finanklagenemnda. Klagerne tar også et uriktig rettslig utgangspunkt for utmålingen. Nemnda bemerker at et eventuelt erstatningansvar for megler er et deliktserstatningsansvar og ikke et ansvar etter kontrakt. Det er ingen kontrakt mellom megler og kjøper, og et eventuelt ansvar for megler skal gjenspeile hvordan klagerne ville ha vært stilt økonomisk dersom forsømmelsen tenkes borte, altså hvordan budprosessen ville ha sett ut dersom forholdet var fullt opplyst. Vurderingstemaet i forhold til meglers ansvar er dermed ikke hva som er differansen mellom prisantydning i mai 2023 og oppnådd pris i februar 2024. Det er ikke sannsynliggjort at klagerne ville ha vært stilt bedre økonomisk enn de er nå, med den kompensasjonen de er tilkjent fra Finansklagenemnda. Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

Megler har etter dette handlet i strid med god meglerskikk og opplysningsplikten etter § 6-7, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Erstatningskravet fører imidlertid ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved DnB Eiendom AS avd. Skøyen har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.