RFE-2025-305

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Proaktiv Properties AS
v/ advokat Marit Skjevling
Claims Link AS

Saken gjelder:
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager solgte eiendommen sin gjennom innklagede meglerforetak ved budaksept 30. desember 2022. Oppdragsavtale ble inngått 8. juni 2022. Da oppgjør uteble ble det gjennomført dekningssalg som endte med et økonomisk tap for klageren på 3 374 979 kroner. Spørsmålet i saken er om megler gjennom sin håndtering av boligsalget har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven og hvitvaskingsloven, ved manglende kontroll av kjøperens identitet, bakgrunn og finansiering før budaksept. Videre om dette medfører at meglerforetaket blir ansvarlig for klagerens tap. Klageren krever erstatning for sitt fulle økonomisk tap, herunder bortfall av meglers vederlag på i alt 345 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Den 29. desember 2022 mottok megler et bud på 36 600 000 kroner fra en interessent bosatt i utlandet. Budet ble inngitt uten finansieringsforbehold. Megler videreformidlet samme dag en usignert kontoutskrift fra en bank i Sveits som dokumentasjon på finansiering. Dokumentet manglet signatur, kontaktperson og bekreftelse fra banken. Megler opplyste at banken ikke kunne bekrefte kontoen uten fullmakt, og slik bekreftelse ble aldri fremlagt. Selger ble likevel ikke advart om risikoen, og budet ble akseptert 30. desember 2022.

Oppgjør ble ikke innbetalt ved forfall i februar 2023, og handelen falt bort. Eiendommen måtte deretter selges på nytt ved dekningssalg i oktober 2023, hvor den ble solgt for 34 500 000 kroner.

I begynnelsen av desember 2022 informerte megler om en utenlandsk interessent som ønsket videovisning og senere viste kjøpsinteresse. Klageren etterspurte meglers vurdering av finansieringen, og fikk til svar at nødvendige avklaringer fremsto som formaliteter. Interessenten opplyste videre at kjøpesummen skulle gjøres tilgjengelig via norsk konto gjennom et selskap, og at kontoutskrifter fra utlandet ville bli fremlagt.

Den 29. desember 2022 ble bud inngitt uten finansieringsforbehold. Megler oversendte kontoutskriften og opplyste at hun ville kontakte banken. Senere samme dag informerte hun om at banken ikke kunne gi bekreftelse uten fullmakt. Til tross for dette ble det ikke gitt noen tydelig fraråding, og budet ble akseptert uten at finansieringen var verifisert.

I ettertid, blant annet i SMS fra oktober 2025, har megler bekreftet at nødvendig kontroll av finansiering ikke ble gjennomført.

Den eneste dokumentasjonen megler mottok, og videreformidlet var en kontoutskrift som ikke utgjorde en finansieringsbekreftelse. Dokumentet var ikke bekreftet av bank, ikke utstedt til transaksjonsformål og ga ikke grunnlag for å vurdere disponibel kjøpesum eller betalingsevne.

Til tross for manglende verifikasjon og bankens avslag på å bekrefte opplysningene, ble selger ikke advart. Megler ga tvert imot uttrykk for at finansieringen var i orden, og bygget sin vurdering på kjøperens egne opplysninger fremfor uavhengig bekreftelse.

Kjøper var bosatt i utlandet, midlene stammet fra utenlandsk bank, og kjøpet skulle skje gjennom selskap under stiftelse. Dette utgjør en situasjon som etter hvitvaskingsloven krever forsterkede kundetiltak. Megler unnlot imidlertid å verifisere identitet og reelle rettighetshaver, innhente opplysninger om midlenes opprinnelse, samt dokumentere og gjennomføre nødvendige kontroller før transaksjonen ble inngått.

Megler har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3, samt opptrådt uaktsomt med ansvar etter § 7-7. Videre anføres brudd på hvitvaskingsloven §§ 6, 17 og 26.

Megler har plikt til å opptre aktsomt og profesjonelt. Ved å anbefale bud aksept uten bekreftet finansiering, og uten å advare selger, handlet megler i strid med god meglerskikk. Hun videreformidlet et dokument hun visste ikke var bekreftet, og skapte inntrykk av at finansiering var i orden.

Megler plikter å undersøke og kvalitetssikre opplysninger som er vesentlige for handelen. Et usignert kontoutdrag uten kontaktpunkt kan ikke anses som bekreftelse på finansiering. Manglende advarsel til oppdragsgiver utgjør brudd på omsorgsplikten.

Ved manglende mulighet til å bekrefte finansiering skulle megler uttrykkelig ha frarådet aksept. Hun unnlot å gjøre dette.

Eiendomsmeglere er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven. Kjøper var bosatt i utlandet, midlene kom fra utenlandsk bank, og kjøpet skulle skje gjennom norsk selskap under stiftelse. Dette er typiske risikosituasjoner som utløser forsterkede kundetiltak.

Megler unnlot å verifisere identitet og reell rettighetshaver, innhente bekreftelse på midlenes opprinnelse, dokumentere undersøkelsene, stanse transaksjonen inntil kontroll var gjennomført. Dette er brudd på hvitvaskingsloven §§ 6, 17 og 26.

Meglerforetaket anfører at megler «kontrollerte finansiering i tråd med vanlig praksis for 2022». Dette stemmer ikke. Den eneste dokumentasjonen megler faktisk mottok og videreformidlet var en utskrift fra PostFinance i Sveits, et dokument som ikke var en finansieringsbekreftelse, ikke var utstedt av bankrådgiver, ikke bekreftet disponibel kjøpesum, ikke viste transaksjonshistorikk, men kun inneholdt en enkelt gebyrpost og en saldo. I tillegg viser e-posten 29.12.22 kl. 12:31 at megler ikke fikk bekreftet noe fra banken, og at hun likevel forsøkte å berolige klageren:

Jeg skal ringe banken og sjekke…” Vedlagt bankutskrift. “Dette er konfidensielt mellom oss.”

Det finnes ingen dokumentasjon på at banken verifiserte saldo eller transaksjonsevne. Kontrollen megler viser til, var i realiteten ingen kontroll. Når banken nekter å gi verifikasjon, og dokumentene er svake, burde megler frarådet klageren å akseptere. Det skjedde ikke. Megler skapte i stedet en uriktig trygghet. I tilsvaret gjengir de selv at megler forsikret oss om: «Vi har bekreftelse fra han på at han har pengene på konto…»

Megler erstattet bankverifikasjon med kjøpers egen forsikring. Dette er ikke god meglerskikk, og det er ikke i nærheten av å oppfylle rådgivningsplikten.

Et så svakt dokument som bankutskriften skulle forsterket varslingsplikten, ikke svekket den. I en situasjon med, utenlandsk kjøper, selskap under stiftelse, kjøpesum fullfinansiert via utenlandsk bank, helligdager og redusert banktilgjengelighet. manglende verifikasjon fra bank, burde megler opptrådt særlig aktsomt. Det skjedde ikke.

Meglerforetaket forsøker å avvise relevansen av at klageren ikke kjente budgivers fulle navn ved budaksept. Megler satt selv med fulle identitetsopplysninger, inkludert mellomnavn, som var avgjørende for identitetskontroll. Megler unnlot å verifisere kjøper, til tross for at identitetskontroll etter hvitvaskingsloven er obligatorisk, særlig ved utenlandske forhold. Det er dermed ikke riktig at klageren burde googlet eller gjort due diligence selv. Megler var rett subjekt til å foreta denne kontrollen.

Det er megler som etter loven har ansvar for identitetskontroll og risikovurdering av kjøper. Nettopp derfor engasjerer man eiendomsmegler, for å ivareta den profesjonelle kontrollen som en som selger ikke har forutsetninger for å utføre. Meglerforetakets argument om at «slik utskrift er vanlig ved egenkapital» faller på eget grunnlag. Meglerforetaket forsøker å fremstille dette som «vanlig praksis». Megler burde reagert når dokumentasjon fremsto mangelfull og ikke lot seg bekrefte. Likevel ble aksept anbefalt av megler uten forbehold.

Meglerforetakets henvisning til markedspris er irrelevant som ansvarsgrunnlag. Det er uten betydning om meglerforetaket mener at 34,5 millioner var markedspris på tidspunktet for dekningssalget. Det avgjørende er hvilket økonomisk resultat klageren ville hatt dersom megler hadde gjort jobben sin og det første salget faktisk var blitt gjennomført. Tapet bør derfor beregnes opp mot den avtalte kjøpesummen på 36,6 millioner, ikke mot markedssvingninger i et senere dekningssalg. Det økonomiske tapet består uansett.

Meglerforetaket hevder at honoraret for dekningssalget var fullt ut fortjent. Men dekningssalget var kun nødvendig fordi megler ikke oppfylte sine plikter i det første salget. Etter § 7-7 faller retten til vederlag bort når tjenesten ikke er utført i samsvar med god meglerskikk. Oppgjørsoppstillingen viser at meglerforetaket tok 345 000 kroner i vederlag ved resalget. Dette kan ikke opprettholdes.

Meglerforetaket har i sitt tilsvar anført at megler ikke kan holdes ansvarlig, da kjøperens mislighold «ikke kunne forutses», og at megler «løpende informerte selger». Denne fremstillingen er ikke i samsvar med dokumentasjonen i saken. Megler informerte ikke klageren om manglende bekreftelse på finansiering. Tvert imot viser SMS dialogen mellom megler og klageren at megler gjennomgående skaper inntrykk av at «alt er under kontroll», «pengene er på vei», og «kjøper har bekreftet overføring». Klager ble ikke på noe tidspunkt advart mot å akseptere budet, selv etter at megler selv opplyste at banken ikke kunne bekrefte kontoen. Dette var ikke informasjon, men aktiv feilkommunikasjon.

Meglerforetaket overser at meglerens handlemåte skal vurderes objektivt etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-3, 6-7 og 6-9. Det er ikke et spørsmål om «god tro», men om profesjonell aktsomhet. Når megler aksepterer et bud basert på en uverifisert kontoutskrift, uten kontakt med bank eller bekreftelse av midler, foreligger klar uaktsomhet, uavhengig av subjektiv tro.

Etter klagerens syn foreligger det klar uaktsomhet ved at megler anbefalte eller tilrettela for aksept av bud uten bekreftet finansiering. Et uverifisert kontoutdrag, kombinert med manglende bankbekreftelse, kunne ikke gi et forsvarlig beslutningsgrunnlag. Dette skjerpes ytterligere av de risikomomenter som forelå

Årsakssammenheng og tap
Det er direkte årsakssammenheng mellom meglers forsømmelser og det økonomiske tapet. Dersom megler hadde oppfylt sin rådgivnings- og kontrollplikt, ville budet ikke blitt akseptert.

Tapet oppsto som følge av at bud ble akseptert uten tilstrekkelig verifisert finansiering, kjøper misligholdt betalingsforpliktelsen, eiendommen måtte selges på nytt, salget skjedde til lavere pris, og medførte merkostnader.

Det samlede økonomiske tapet er beregnet til 3 374 979 kroner, fordelt på:

prisreduksjon ved dekningssalg: 2 100 000 kroner
kostnader ved nytt salg: 336 000 kroner
meglerhonorar (tilbakebetalingskrav): 345 000 kroner
mellomfinansiering og løpende kostnader: 593 979 kroner

Meglerforetaket hevder at tapet skyldes kjøperens mislighold og ikke meglers handlinger. Dette er juridisk feil. Meglers forsømmelse forårsaket selve situasjonen der mislighold kunne oppstå, fordi handelen aldri skulle vært inngått uten bekreftet finansiering. Et korrekt utført oppdrag ville forhindret tapet fullstendig. Å henvise til kjøpers svik som «selvstendig årsak» fritar ikke meglerforetaket for ansvar etter skadeserstatningsloven § 2-1, jf. Rt-2011-410 (Kårstø-dommen) og RG-2014-276 (megleransvar).

Meglerforetaket hevder at mellomfinansieringskostnader og driftskostnader «ikke har årsakssammenheng». Dette er feil. Disse kostnadene er en direkte følge av at oppgjør uteble, og inngår etter fast nemndspraksis i «konsekvenstapet».

Meglerforetaket har anført at misligholdet ikke kunne forutses, og at finansieringen ble kontrollert i tråd med vanlig praksis. Klageren bestrider dette og viser til at det ikke foreligger dokumentasjon på faktisk verifisering fra bank. Videre bestrides at klageren ble tilstrekkelig informert om risikoen. Etter klagerens syn viser kommunikasjonen at megler ga inntrykk av at forholdene var under kontroll, til tross for manglende bekreftelse.

Anførselen om at tapet skyldes kjøperens mislighold bestrides også. Klageren viser til at meglers forsømmelser var årsaken til at avtalen i det hele tatt ble inngått. Uten disse ville tapet ikke oppstått.

Klageren krever videre bortfall av meglerens vederlag på 345 000 kroner etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Megler verifiserte ikke finansiering. Megler videreformidlet et uegnet og ubekreftet dokument som om det var tilstrekkelig. Megler ga klager en uriktig trygghet. Megler unnlot å gi nødvendig råd om å ikke akseptere før verifikasjon forelå. Tapet er reelt, dokumentert og direkte forårsaket av meglers forsømmelser. Vederlag bør settes ned til null etter § 7-7.

Påstand
Klageren har fremsatt slik påstand:

Klager ber Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester om å:

1. Konstatere at Proaktiv Properties AS v/ [megler] har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven og hvitvaskingsloven.
2. Pålegge fullt bortfall av meglerhonorar på kr 345 000 etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
3. Fastsette erstatning for det dokumenterte økonomiske tapet på kr 3 374 979.

Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdragsavtale ble inngått 8. juni 2022, og boligen ble annonsert i markedet 31. august 2022 med en prisantydning på 38 000 000 kroner. Prisantydningen ble senere satt ned til 36 600 000 kroner. Den 7. desember 2022 tok megler kontakt med klager per SMS vedrørende en interessent som ønsker privatvisning via video. Interessenten var lokalisert i Praha. Interessenten ble jevnlig fulgt opp utover i desember og megleren oppdaterer klager underveis. Den 19. desember 2022 formidlet megler en SMS fra interessenten om at han jobbet med finansiering og ville sende kontoutskrifter fra Tsjekkia og Sveits i løpet av de nærmeste dagene. Det fremkom videre at han så for seg å komme med et bud rundt prisantydning, samt at han ønsket å ta over noen av møblene. Den 29. desember 2022 kl. 11:35 ble det inngitt lukket bud fra interessenten. Budet var på prisantydning med forbehold om kjøp på vegne av selskap under stiftelse, samt overtakelse av diverse møbler. Akseptfristen var satt til kl. 15:00 den 30. desember 2022.

Budgiver identifiserte seg med Bank-ID ved inngivelse av bud. Den 29. desember kl. 12:31 sendte megleren e-post til klager med informasjon om finansieringsopplysningene som var formidlet fra budgiver. Herunder at det var framlagt kontoutskrift fra konto i Sveits, som i seg selv var tilstrekkelig for kjøpet, samt at kontoutskrift fra Tsjekkia skulle komme om en dag eller to. Megler opplyste videre i e-posten at hun skulle ringe banken og sjekke.

Kontoutskriften fra den sveitsiske banken, var vedlagt e-posten. Det fremgikk av denne at kontobalansen var 3 408 149.92 sveitsiske franc, som tilsvarte ca. 42 993 470 kroner. Kl. 15:14 samme dag, sendte megler en ny e-post til klager der det ble opplyst om at hun hadde ringt banken, men at banken ikke kunne gi ut informasjon uten fullmakt. Videre opplyste megler at hun hadde bedt om kontaktinformasjon til budgivers kontaktperson i banken. Megler skrev videre:

Vi har bekreftelse fra han på at han har pengene på konto, men det er fint med bekreftelse fra en konsulent i banken at pengene er der. Gir dere beskjed når jeg har fått det.

Megleren mottok ikke kontaktinformasjon til budgiverens kontaktperson og fikk dermed ikke bekreftet kontoutskriften. Dette ble kommunisert til klager per telefon.  Klager aksepterte budet den 30. desember 2022 kl. 14:09. Kjøpekontrakt ble signert av klager og kjøper hhv. 3. og 8. januar 2023 via Bank-ID. Overtakelse ble avtalt til 1. mars 2023 kl. 11:00. Kjøpesummen ble ikke innbetalt før overtakelse og det ble etter hvert gjennomført dekningssalg. Kjøpesum oppnådd ved dekningssalget, var 34 500 000 kroner. Endelig salgssum virker å være i samsvar med priser oppnådd i andre salg på samme adresse, både før og etter.

For at eiendomsmeglingsforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap og det må også foreligge årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og ansvarsgrunnlaget. Bevisbyrden for kravet ligger på klager som kravstiller, det vises til HR-2018-1234-A avsnitt 2 side 3.

Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet avgjørelse HR-1995-132-B som er fulgt opp i senere rettspraksis. Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelse som betinger ansvar. Vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av eiendomsmeglerens opptreden.

Det avvises å foreligge brudd på meglers plikter etter hvitvaskingsregelverket av betydning for klagerens aksept av budet. Etter hvitvaskingsloven § 15 tredje ledd, skal megler gjennomføre kundetiltak overfor oppdragsgiverens medkontrahent før gjennomføring av oppgjør. Megler har ingen plikt til å foreta kundetiltak overfor en interessent eller budgiver. Det er først når budaksept foreligger, at en budgiver er å anse som selgers medkontrahent. Megler hadde således ingen plikt til å gjøre kundetiltak overfor budgiveren for å verifisere identiteten eller innhente opplysninger om midlenes opprinnelse, før budaksept. Det har siden 2014 vært et krav om at budgiver skal legitimere seg før bud kan formidles til selger og andre, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd. Bestemmelsen kom inn i forskriften i 2013, for å motvirke påstander om at boligselger allierer seg med personer som inngir fiktive bud for å få i gang en budrunde eller presse opp prisen. Kravet er oppfylt ved at budgiver legitimerte seg ved Bank-ID ved inngivelse av bud.

I 2022 var det videre ansett som en ulovfestet plikt for megler iht. god meglerskikk, å sjekke budgivers finansiering «så langt det er mulig», jf. bl.a. NOU 2021:7 punkt 19.3.8. At megler skal kontrollere budgivers finansiering er nå lovfestet i ny § 6-8 sjette ledd i eiendomsmeglingsloven, men var i 2022 ansett som sikker, ulovfestet rett. Det vises til Eidsivating lagmannsrett uttalelser i LE-20157588, samt uttalelser i tidligere nemndspraksis herunder sak RFE-2024-171.

I dette tilfellet ble all informasjon vedrørende finansiering oversendt klager i god tid før budaksept, inkludert bankutskriften som megler ba interessenten om å framlegge. Dokumentasjonen i saken viser at klager ble informert om at finansiering skulle skje ved egenkapital og at det var framlagt kontoutskrift fra utenlandsk bank som skulle dokumentere finansieringen. Normalt er dette tilstrekkelig finansieringskontroll. Dokumentasjonen viser også at megleren forsøkte å få bankutskriften bekreftet fra banken, og informerte klageren om at slik bekreftelse ikke kunne gis uten fullmakt. Ytterligere forsøkte megleren å få kontaktinfo til kontaktperson i banken som kunne bekrefte utskriften, men fikk ikke dette fra budgiver. Også dette var klageren informert om.

Megleren gjorde de kontrolltiltak som var mulige, og overholdt også sin rådgivningsplikt overfor klageren. Det er ikke dokumentert at megleren anbefalte klager å akseptere budet. Klageren valgte selv å akseptere budet på bakgrunn av kontoutskriften som de visste ikke var bekreftet.  Utover dette hadde megler ingen plikt til å gjøre undersøkelser av budgiverens bakgrunn. Det foreligger ikke brudd på verken eiendomsmeglingsloven eller hvitvaskingsloven. Idet det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, gjøres ingen utførlig drøftelse av årsakssammenheng og økonomisk tap.

Hvitvaskingsloven pålegger ikke megler å foreta identitetskontroll av interessenter og budgivere. Det er først etter budaksept at vedkommende er å anse som oppdragsgivers medkontrahent, jf. hvitvaskingsloven § 15 tredje ledd. Identitetskontrollen av selgers medkontrahent, skal gjennomføres senest før gjennomføring av oppgjør. Identifisering ved Bank-ID er uansett tilstrekkelig identitetskontroll, jf. hvitvaskingsforskriften § 4-3 fjerde ledd.

Det er ingen årsakssammenheng mellom klagers aksept av budet og de kundetiltak megler skal gjøre av kjøper.

Når det gjelder det økonomiske tapet, bemerkes det kort at salgssummen som ble oppnådd ved dekningssalget synes å være i samsvar med markedspris, ut fra tilsvarende salg både før og etter. Det bemerkes at denne leiligheten ligger i 2. etasje og er ikke like attraktiv som leilighetene i de høyere etasjene.

Klageren har ikke oppfylt tapsbegrensningsplikten. Det er ikke dokumentert at klageren overhodet har forsøkt å inndrive sitt krav mot kjøperen, som jo er den som ikke har gjort opp for sin kontraktsforpliktelse, etter å ha inngitt bud uten finansieringsforbehold.

På vegne av meglerforetaket fremsettes det slik påstand:

Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1, idet det ikke foreligger ansvarsgrunnlag. Vilkårene for vederlagsnedsettelse er heller ikke oppfylt. Det anføres at klagers krav ikke kan føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning samt bortfall av meglers vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at kontroll av budgivers finansiering er noe megler først og fremst skal gjøre av hensyn til selger før selger eventuelt aksepterer et bud, jf. RFE-2019-178, RFE-2019-148, RFE-2024-36 og RFE-2019-148, eventuelt av hensyn til øvrige budgivere for å sikre en reell budprosess. Det følger av eiendomsmeglerens omsorgsplikt at budgivers finansiering skal kontrolleres så langt det er mulig, jf. NOU 2006: 1 punkt 10.3.3 og NOU 2021: 7 punkt 19.3.8, jf. RFE-2024-36. Det fremgår nå følgende i eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd:

Oppdragstakeren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Har oppdragstakeren ikke foretatt slik kontroll, skal selgeren før handel sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til dette, og om mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er foretatt.

Denne bestemmelsen gjaldt imidlertid ikke på tidspunktet for meglers oppdragsutførelse i saken her, men fremstår ikke å avvike vesentlig fra tidligere ulovfestet rett, jf. forutsetningen i andre ledd om at det kan forekomme tilfeller der slik kontroll ikke har vært mulig. I RFE-2024-36, der klagen var fremsatt av kjøper, uttalte nemnda følgende:

I dette tilfellet signerte den andre budgiveren budskjemaet med BankID. Han var dermed tilstrekkelig legitimert. Han ga opplysninger om egenkapital i fransk bank. Megler har opplyst at han ikke hadde grunn til å betvile opplysningene om finansiering, og at megler hadde begrensede muligheter for å kontrollere budgiverens egenkapital i utenlandsk bank.

Nemnda mener at megler i dette konkrete tilfellet for eksempel burde ha bedt den andre budgiveren om en kontaktperson i den aktuelle franske banken, eventuelt anmodet vedkommende budgiver om kontoutskrift el. Megler hadde en særlig oppfordring til å gjøre ytterligere undersøkelser ettersom det var tale om egenkapital som etter det opplyste befant seg i utlandet. Dersom den andre budgiveren ikke bidro med slike opplysninger som nevnt ovenfor, vil det normalt foreligge en risiko som selger og øvrige budgivere bør informeres om. Slike nemnda ser det, foreligger det brudd på god meglerskikk i dette tilfellet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

I RFE-2024-214 uttalte nemnda:

Megler kan ikke forventes å undersøke finansieringen nærmere når denne opplyses å befinne seg i utlandet, så lenge megler gjør selger (klagerne) oppmerksom på at budgiver ikke hadde finansieringsbevis og risikoen knyttet til dette.

Avgjørelsene gir veiledning også for utfallet i saken her. På samme måte som i den første avgjørelsen, signerte også budgiveren i saken her budskjemaet med BankID. Noen ytterligere identitetskontroll var ikke påkrevd på dette stadiet, jf. hvitvaskingsloven § 15 tredje ledd. I saken her har megler foretatt ytterligere skritt for å undersøke finansiering, ved å søke å få tak i en kontaktperson i banken som kunne verifisere innestående på den sveitsiske kontoen, uten å lykkes med det. Det må også legges til grunn at megler har vært åpen om at finansieringen ikke var bekreftet, jf. meglers SMS i dok. 1.10.

Spørsmålet er dermed om megler i tilstrekkelig grad har kommunisert risikoen ved å selge til den aktuelle budgiveren. Nemnda mener det mest sannsynlig ikke er tilfellet. Megler skrev riktignok i e-post at det «er fint med bekreftelse fra en konsulent i banken at pengene er der». Når megler ikke lyktes med dette, ble det etter det opplyste kommunisert til klager på telefon. Nemnda mener at megler skulle ha sikret notoritet over så viktig kommunikasjon. Når det ikke er gjort mener nemnda det må legges til grunn at megler ikke kommuniserte risikoen tydelig nok. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og innebærer som utgangspunkt en erstatningsmessig uaktsomhet. Nemnda presiserer imidlertid at det ikke er sannsynliggjort at megler direkte har «anbefalt» klager å akseptere budet.

På tross av meglers forsømmelse, mener nemnda at erstatningskravet ikke fører frem. Ved vurderingen av om megler har påført klager et økonomisk tap, er det avgjørende hvordan klager ville vært stilt om meglers forsømmelse tenkes borte. Det er ikke mulig for nemnda, under nemndas skriftlige saksbehandling, å få tilfredsstillende belyst hvordan klager ville ha vært stilt økonomisk dersom megler hadde gitt klare opplysninger om den risikoen som forelå. Det kan tenkes at hun ville ha tatt sjansen på å akseptere budet eller det er mulig hun ville ha avventet salg til andre interessenter kom på banen. Hvilken kjøpesum dette ville ha avstedkommet er uvisst, men dekningssalget kan gi en indikasjon. Disse alternativene kan ha ulike økonomisk utslag. Det må dessuten antas at klager selv har forstått at det var en risiko knyttet til å akseptere et bud uten bekreftet finansiering. Det er i første rekke den aktuelle budgiveren som har påført klager et eventuelt økonomisk tap. Meglers forsømmelse fremstår under enhver omstendighet ikke såvidt vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knyttet ansvar til meglers forsømmelse, jf. Rt-2001-337. Nemnda tilkjenner dermed ikke erstatning.

Nemnda mener imidlertid at det er tale om en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir klager rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda peker på at klager er belastet for to megleroppdrag, tilsynelatende med full provisjon for hvert salg. Dette er det antakelig ikke noe rettslig til hinder for, men nemnda mener foretakets krav må ses i lys av at meglers mangelfulle rådgivning kan ha vært medvirkende til at kjøper aksepterte det første budet, og at dekningssalg dermed aktualiserte seg og har fått store konsekvenser for klager. Det er dessuten vanskelig å forstå hvorfor meglerforetaket har krevd oppgjørsgebyr for det første oppdraget. Nemnda finner skjønnsmessig at vederlaget bør settes ned med 100 000 kroner, som krediteres klager.

Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, og vederlaget settes ned med 100 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Proaktiv Properties AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Vederlaget settes ned med 100 000 kroner, som krediteres klager.