RFE-2025-308
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Meland Eiendomsmegling AS
Saken gjelder:
Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 24. april 2025 kjøpte klageren en leilighet formidlet av innklagede meglerforetak. Prisantydningen var satt til 4 250 000 kroner, og klageren fikk tilslaget på 3 802 995 kroner. I salgsoppgaven og i Finn-annonsen ble det opplyst om at kommunale avgifter var en del av felleskostnadene på 2 576 kroner. Overtakelsen ble avtalt til 13. juni 2025, og 25. september 2025 mottok klageren en faktura fra kommunen på kommunale avgifter. Meglerforetaket har erkjent at det har blitt gitt uriktige opplysninger. Spørsmålet i saken er hvor mye klageren har krav på i erstatning grunnet de uriktige opplysningene. Klageren krever erstattet 160 000 kroner, som etter klagerens beregninger vil utgjøre de samlede kostnadene for kommunale avgifter over en tiårsperiode.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig i meglerforetaket er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I salgsoppgaven og i Finn-annonsen ble det uttrykkelig opplyst om at kommunale avgifter var inkludert i felleskostnadene. Dette var et sentralt moment i klagerens vurdering av boligens løpende kostnader og hadde direkte betydning for den kjøpesummen som ble akseptert. Dersom klageren hadde kjent til de reelle kostnadene, hadde han ikke gjennomført kjøpet på samme vilkår.
Etter overtakelse mottok klageren en faktura fra kommunen for 3. termin 2025 på 5 372,39 kroner, noe som tilsvarte en årlig utgift på omtrent 16 000 kroner. Det viste seg da at kommunale avgifter ikke var inkludert i felleskostnadene, slik megleren hadde opplyst. Kommunale avgifter er en varig kostnad som øker over tid. De kommunale avgiftene i kommunen økte med 7,48 prosent fra 2024 til 2025 og 20,21 prosent de siste to årene, noe som er klart over inflasjonsnivået. Dette utgjør en vesentlig feilopplysning i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7, som pålegger megler å gi kjøper riktige og fullstendige opplysninger av betydning for handelen.
Etter at de uriktige opplysningene om kommunale avgifter ble avdekket, fremsatte klageren et erstatningskrav på om lag 160 000 kroner 1. oktober 2025. To uker senere, erkjente meglerforetaket feilen og tilbød et forlik på 80 000 kroner. Klageren foreslo videre et forlik på 120 000 kroner, men meglerforetaket opprettholdt sitt tilbud. Økningen i kommunale avgifter de siste årene tilsvarer et årlig snitt på 9,64 %, Selv med en moderat diskonteringsrente på 3-4 prosent gir dette en betydelig nåverdi av merkostnaden. Dette illustrerer at tapet klart overstiger det tilbudet meglerforetaket har fremsatt. Klageren har dermed forsøkt å løse saken i minnelighet uten at dette har ført frem. Det bemerkes for øvrig at meglerforetaket har anført at det er tilbudt kompensasjon på 75 000 kroner, noe som ikke er riktig.
Klageren har utarbeidet en tabell som viser at de feilaktige opplysningene har betydelige økonomiske konsekvenser over tid. Med en forutsatt årlig økning i kommunale avgifter på 7,48 % vil de samlede kostnadene over en tiårsperiode utgjøre om lag 227 800 kroner. Diskontert til nåverdi tilsvarer dette mellom 187 700 og 196 700 kroner, avhengig av diskonteringsrente. Beregningen gir dermed et konkret og realistisk grunnlag for den skjønnsmessige fastsettelsen av erstatningskravet.
Klageren er kjent med at nemnda i enkelte saker har lagt til grunn en begrenset beregningsperiode for løpende merkostnader. I denne saken gjelder det imidlertid en permanent kostnad som var av betydning for både kjøpsbeslutningen og den aksepterte kjøpesummen. Erstatningen bør derfor gjenspeile tapets varige karakter, og kravet er fastsatt ut fra et rimelig og balansert skjønn.
Megleren har handlet i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever erstattet 160 000 kroner for det økonomiske tapet som følger av meglerens feilaktige opplysninger, subsidiært et beløp fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ved en feil i meglerforetakets systemer ble ikke beløp for felleskostnader synlig i salgsoppgaven. Feilen ble dessverre ikke oppdaget av meglerforetaket før eiendommen var lagt ut for salg. Meglerforetaket erkjenner at det ble gitt uriktige opplysninger om felleskostnadene, og har beklaget dette overfor klageren.
Det har pågått en lang dialog med klageren forut for innsendt klage for å forsøke å løse saken i minnelighet. Klageren har imidlertid ikke ønsket å akseptere noen av de løsningsforslagene som er blitt presentert. Meglerforetaket har tilbudt klageren erstatning på 75 000 kroner, noe som samsvarer med praksis i slike saker. Dette tilbudet står fortsatt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det er i saken ubestridt at det ble opplyst at kommunale avgifter var inkludert i felleskostnadene, noe som var feil. Nemnda legger til grunn at dette utgjør et brudd på opplysningsplikten og dermed god meglerskikk. Meglerforetaket har erkjent forholdet.
Når det gjelder erstatningsutmålingen, legger nemnda til grunn at de årlige kommunale avgiftene utgjør om lag 16 000 kroner. I tråd med nemndas praksis begrenses beregningen til en periode på fem år, hvor kostnadene neddiskonteres. Nemnda tar utgangspunkt i en forsiktig diskonteringsrente på 4 %, som ligger innenfor det nivået som normalt benyttes i sammenlignbare saker. Med en diskonteringsrente på 4 % utgjør nåverdien av de samlede kostnadene over fem år et beløp i størrelsesorden 70 000 kroner.
Nemnda bemerker at det knytter seg usikkerhet til fremtidig kostnadsutvikling og eiertid. Samtidig har den uriktige opplysningen hatt betydning for kjøpers vurdering av boligens totale kostnadsnivå. Erstatningen fastsettes derfor skjønnsmessig med utgangspunkt i beregnet nåverdi, jf. ovenfor. Nemnda har merket seg klagers opplysninger om økninger i kommunale avgifter de siste årene, men nemnda har ikke kjennskap til hvordan kommuneøkonomien og kommunale avgifter vil utvikle seg fremover. Nemnda ser derfor ikke grunn til å fravike etablert nemndspraksis i vesentlig grad.
I tråd med tilbudet som var fremsatt i saken, sammenholdt med tidligere praksis, settes erstatningen samlet til 75 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Meland Eiendomsmegling AS har ikke overholdt opplysningsplikten og vært uaktsom. Meglerforetaket må betale klageren 75 000 – syttifemtusen – kroner i erstatning.