RFE-2025-317

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Aktiv Eiendomsmegling Kongsvinger AS
v/advokat Helene C. Tenfjord
Tryg Forsikring

Saken gjelder:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte andelsleilighet gjennom innklagede meglerforetak i mars 2025. I salgsoppgave, egenerklæring og kjøpekontrakt var fellesutgiftene opplyst til 7 200 kroner per måned og fellesgjelden til om lag 525 000 kroner. Bud ble inngitt 18. mars 2025 og akseptert 19. mars 2025. Overtakelse fant sted 3. juni 2025. Ved første faktura 24. juni 2025 utgjorde felleskostnadene 8 900 kroner per måned. Klageren fikk opplyst fra forretningsfører at økningen skyldtes økt fellesgjeld som følge av rehabilitering av borettslagets tak.

Spørsmålet i saken er om megler har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til beslutning om utbedring, herunder den økningen i fellesgjeld som kostnadene forbundet med takrehabilitering ville medføre. Klageren krever 313 397 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

 

Partenes syn på saken

Klager har i hovedsak anført:
Klager fattet interesse for andelsleiligheten i mars 2025. Av salgsoppgaven fremgikk det at fellesutgiftene var 7 200 kroner per måned og at fellesgjelden var ca. 525 000 kroner. Selgers egenerklæring bekreftet de opplysningene som var gitt i salgsoppgaven.

Den 18. mars 2025 var klager på visning, og ble enig med selger om at han skulle legge inn et bud på prisantydning. Samme kveld prøvde klager å legge inn et bud, men budløsningen til meglerforetaket fungerte ikke. Klager ringte da megler og la inn et bud ved hjelp av en vanlig e-postmelding til megler. Den 19. mars 2025 fikk klager beskjed om at budet var akseptert.

Kjøpekontrakten ble undertegnet på kontraktsmøte 2. april 2025. Av kjøpekontrakten fremgikk av fellesutgiftene var 7 200 kroner, og at fellesgjelden var ca. 525 000 kroner. Overtakelse fant sted 3. juni 2025.

Den 24. juni 2025 fikk klager den første regningen med felleskostnadene. Til klagers forbauselse var felleskostnadene 8 900 kroner per måned. Klager kontaktet boligbyggelaget og styret i borettslaget (forretningsfører) og fikk vite at det var en vesentlig økning av fellesgjelden. Økningen av både fellesgjeld og felleskostnader skyldtes at alle takene i borettslaget måtte rehabiliteres.

I forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven innhentet megler informasjon digitalt fra boligbyggelaget (forretningsfører). Innkalling og protokoll fra siste ordinære generalforsamling avholdt 2. mai 2024 ble oversendt megler 7. februar 2025. Av innkallingen og vedtaket til generalforsamlingen fremgikk det at takene i borettslaget var modne for utskiftning, og at utskiftningen ville ha en kostnad på 11-15 mill. kroner. Det framgikk videre av vedtaket at det skulle avholdes en ekstraordinær generalforsamling når revidert forslag forelå. Med dette som bakgrunn arbeidet styret videre med saken om rehabilitering av tak. Det ble avholdt et beboermøte om saken 4. desember 2024. Av referatet fra beboermøtet framgikk at alle takene hadde tilstandsgrad 3 og det måtte foretas en fullstendig rehabilitering av alle tak i borettslaget. Innkalling til ekstraordinær generalforsamling ble sendt 5. mars 2025 og ekstraordinær generalforsamling ble avholdt 13. mars 2025.

Salgsoppgaven fra megler er datert 5. mars 2025. På dette tidspunktet kjente megler til vedtaket til generalforsamlingen fra 2024, i og med at megler bestilte informasjon fra forretningsfører 7. februar 2025. Av saksfremstillingen og forslaget til vedtak fremgikk det at styret mente det var behov for et betydelig lån, der andelseierne nødvendigvis fikk økt fellesgjeld og felleskostnader. Saksfremstillingen burde ha vært en del av salgsoppgaven dersom megler hadde til hensikt å ta hensyn også til kjøpers interesser ved salg av boligen. Av vedtaket framgikk det dessuten at styret skulle arbeide videre med saken. Resultatet av styrets arbeid ble så presentert for beboerne på et beboermøte 4. desember 2024.

Megler burde henvendt seg til styret i borettslaget, og fått oversendt referatet fra beboermøtet av 4. desember 2024, før salgsoppgaven ble ferdigstilt. For å ivareta kjøpers interesser, burde megler tatt inn dette dokumentet som vedlegg til salgsoppgaven.

Dersom megler hadde innhentet ytterligere informasjon fra boligbyggelaget ville hun ha fått oversendt tilstandsrapporten som var utarbeidet av boligbyggelagets driftsavdeling, samt referatet fra beboermøtet.

Innkallingen til ekstraordinær generalforsamling ble sendt andelseierne samme dato som salgsoppgaven ble ferdigstilt – 5. mars 2024. Vedtaket på den ekstraordinære generalforsamlingen ble fattet 13.03.2024, dvs. ca. en uke før klagers bud ble akseptert.

Megler har plikt til å kontrollere den informasjonen som blir vedlagt salgsoppgaven. Med den kunnskap megler hadde eller burde hatt som følge av kjennskapen til generalforsamlingsvedtaket av 2. mai 2024 og beboermøtet av 4. desember 2024, burde megler korrigert selgers opplysninger i egenerklæringsskjemaet, der selger skriver at han ikke kjenner til at det vil bli en økning av felleskostnader og fellesgjeld. Det er et krav at tilstandsrapporten skai inneholde opplysninger av betydning når det gjelder alle bygningsdeler. Tilstandsrapporten inneholder ikke opplysninger om taket i det hele tatt. Dette burde megler ha tatt opp med takstmann for å korrigere tilstandsrapporten.

Det er riktig at det var inntatt et avsnitt i salgsoppgaven om rehabilitering av tak. Dette avsnittet var anonymt plassert under tittelen «Regnskap/budsjett» og er ikke veldig konkret. Teksten er misvisende plassert under et ikke relevant punkt. Teksten er på ingen måte fremhevet eller gjort tydelig i forhold til den øvrige informasjonen som fremkommer i salgsoppgaven. Sett i relasjon til de andre opplysningene som framgikk av salgsoppgaven, blant annet av selgers egenerklæring, la klager ikke særlig stor vekt på dette avsnittet. Det var heller ikke vedlegg til salgsoppgaven som ga mer informasjon enn det som framgikk av et uklart avsnitt under en intetsigende overskrift.

Når en kjøper går gjennom salgsoppgaven før visning er det totalinntrykket salgsoppgaven gir som danner grunnlaget for kjøpsbeslutningen. Salgsoppgaven her gir inntrykk av at fellesgjelden er i overkant av 525 000 kroner og at felleskostnadene er kr 7 200 kroner per måned. Dette framgår av forsiden til salgsoppgaven. På side 11 i salgsoppgaven under punktet «Borettslag/Økonomi» fremgår de samme opplysninger. Sammendraget av selgers egenerklæring og av tilstandsrapporten på s. 6 i salgsoppgaven gir ingen indikasjoner på at fellesgjelden og felleskostnadene kan endre seg. På side 7 og utover er det en bekrivelse som gjelder tilstandsrapporten. Her framgår enkelte tilstandsgrad 2 punkter, mens taket som har tilstandsgrad 3 er ikke nevnt i det hele tatt. På side 17 følger et punkt som er kalt «Omkostninger kjøpers beskrivelse». Disse punktene gir ikke kjøper noen indikasjoner om at opplysningene som er gitt, vil være utdaterte på tidspunktet for budgiving.

Det er ikke antydninger i vedleggene om at de oppgitte summene om fellesgjeld/felleskostnader vil endre seg i overskuelig framtid. Som tidligere nevnt inneholder tilstandsrapporten ingen beskrivelse av taket på leiligheten.

Selgers egenerklæring, som kjøper nødvendigvis tillegger en vesentlig vekt, inneholder feil opplysninger om planlagte endringer i fellesgjeld og felleskostnader. Megler måtte ha visst at selger ga feil opplysninger i sin egenerklæring da megler hadde innhentet meglerpakken fra forretningsfører, herunder generalforsamlingsvedtaket fra mai 2O24 hvor det framgår en kostnadsramme på 11-15 mill. kroner for takrehabiliteringen. Egenerklæringen følger som en del av salgsoppgaven og er datert 26. februar 2025. Egenerklæringen inneholder dessuten også andre opplysninger som ikke svarer med de faktiske forhold.

Totalinntrykket i salgsoppgaven er at det ikke er gitt noen informasjon til kjøper om at fellesgjeld/felleskostnader vil endre seg i overskuelig framtid. Det er megler sitt ansvar å sørge for at salgsoppgaven gir kjøper riktig informasjon på tidspunktet for budgiving.

Megler har plikt til å undersøke om det skjer endringer av betydning også etter at salgsoppgaven er ferdigstilt, og kan ikke basere sin kunnskap på det som meddeles av selger. Det var et kort avsnitt i en 77 siders lang salgsoppgave som kunne indikere at det var en risiko for økte kostnader for kjøper. Det øvrige av salgsoppgaven ga sterke holdepunkter for at nivået på felleskostnader og fellesgjeld ikke ville endre seg. Dette avsnittet i salgsoppgaven står i sterk kontrast til resten av opplysningene som er gitt i salgsoppgaven. Vedleggene i salgsoppgaven ga dessuten en feil og mangelfull beskrivelse av de faktiske forhold ved eiendommen.

Megler kjente til opplysninger som fremgikk av generalforsamlingsvedtaket fra mai 2024. Av vedtaket framgår det at utskiftning av tak vil koste 11-15 mill. kroner, og at styret skulle arbeide videre med spørsmålet om rehabiliteringen av takene. Vedtaket fra generalforsamlingen i mai 2024 burde ha vært en del av salgsoppgaven. Det er ikke riktig at megler ikke hadde tilstrekkelig informasjon slik at det faktiske forholdet ikke kunne videreformidles til kjøper før bud ble gitt. Megler visste i grove trekk hva takrehabiliteringen ville koste. Totalbeløpet framgår av generalforsamlingsvedtaket fra mai 2024, og er i størrelsesorden 11- 15 mill. kroner.

Megler burde videre ha fulgt opp generalforsamlingsvedtaket før salgsoppgaven ble ferdigstilt. Megler burde derfor ha undersøkt hvor langt i prosessen saken om rehabilitering av takene hadde kommet før hun ferdigstilte salgsoppgaven. Hun burde derfor hatt kunnskap om beboermøtet som ble avholdt 4. desember 2024. Av beboermøtet framgår at alle tak må rehabiliteres og det framgår også kostnadsrammen for rehabiliteringen. Også dette dokumentet burde ha vært en del av salgsoppgaven.

Av referatet fra beboermøtet framgår at det skal innkalles til ekstraordinær generalforsamling så snart det er innhentet nye anbud. At det skulle avholdes en ekstraordinær generalforsamling fremgår dessuten av generalforsamlingsvedtaket fra mai 2024. Megler burde derfor ha fulgt opp saken slik at hun visste at ekstraordinær generalforsamling var avholdt før det var lagt inn bud på eiendommen.

Med den kunnskapen megler hadde eller burde hatt om økningen av fellesgjelden, skulle hun ha rettet opp selgers egenerklæring før denne ble lagt ved som en del av salgsoppgaven. Megler skulle også ha bedt takstmann om å rette opp tilstandsrapporten slik at denne inneholdt informasjon om taket på eiendommen. Det er dessuten rimelig klart at megler også burde ha korrigert tilstandsrapporten da denne ikke inneholdt noen informasjon om taket. Det er et krav at alle bygningsdeler skal omhandles i en tilstandsrapport og det vet megler. Megler skulle også ha rettet opp tilstandsrapporten fordi denne etter forskriften skal inneholde en beskrivelse av tak og toft. Tilstandsrapporten nevner ikke tak og toft i det hele tatt.

At et uklart avsnitt i salgsoppgaven skat rette opp de feil megler her har gjort, finner klager urimelig og ikke i samsvar med de krav som må stilles til meglers opplysningsplikt, og reglene om god meglerskikk. Det kan ikke være slik at et kort avsnitt plassert under et punkt som ikke omhandler fellesgjeld og felleskostnader, allikevel medfører at megler har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og oppfylt den opplysningsplikt megler har overfor kjøper.

Meglerforetaket hevder videre at det bare var en risiko for økt fellesgjeld og økte felleskostnader, og at dette ikke var en realitet før etter at ekstraordinær generalforsamling var avholdt. Det er ikke tilfellet. Takrehabiliteringen var allerede en realitet etter at generalforsamlingen hadde sitt møte i mai 2024. Det som gjensto som uavklarte spørsmål etter møtet, var på hvilken måte rehabiliteringen skulle skje.

Det er ikke relevant at det gikk kort tid mellom tidspunktet markedsføringen startet og budet ble inngitt. Megler hadde tilgang til all relevant informasjon i generalforsamlingsvedtaket fra mai 2024. Det er meglers ansvar at hun ikke fulgte dette opp ved å foreta nærmere undersøkelser som ville ha avdekket at det var avholdt et beboermøte 4. desember 2024, samt at vedtak om rehabilitering av takene ble fattet 13. mars 2024.

Klager er svært forbauset over at saksfremstillingen og vedtaket fra generalforsamlingen i mai 2024 ikke var vedlagt salgsoppgaven. Når dette ikke ble gjort, føler klager seg lurt til å gi et bud på premisser som ikke svarer med de faktiske forhold på det tidspunktet budet ble gitt.

Det er vanlig i bransjen å hente inn ytterligere informasjon dersom det foreligger et generalforsamlingsvedtak som kan medføre økte felleskostnader og fellesgjeld. Klager har kontaktet boligbyggelaget (forretningsfører) og de har bekreftet at det er vanlig for meglere å innhente utfyllende informasjon, samt at den informasjonen som følger av vedleggene i saken, ville ha blitt kjent for megler dersom hun hadde sendt en forespørsel til dem.

Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at salgsprosessen var kort, har dette ingen relevans. Salgsoppgaven skal være korrekt når eiendommen legges ut på markedet, uavhengig av om det går kort eller lang tid før eiendommen blir solgt.

Det er ikke riktig at megler ikke var mellommann ved budgivingen. Klager kan uansett ikke se at dette har noen relevans i saken.

Megler her har gjort en svært dårlig jobb der kjøpers interesser i salgsprosessen ikke er ivaretatt i det hele tatt. Megler har opptrådt grovt uaktsomt, eller i hvert falt uaktsomt. Klager er påført et økonomisk tap som følge av megler sin uaktsomme opptreden. Det er årsakssammenheng mellom meglers grove uaktsomhet og kjøpers økonomiske tap.

Markedsverdien på eiendommen har ikke endret seg som følge av rehabiliteringen av takene. Dette framgår av ulike nettsider der det gis informasjon om eiendommers markedsverdi.

Klager har beregnet sitt økonomisk tap til å være inntil 313 397 kroner. Beløpet fordeler seg slik: 1. økning av fellesgjeld – 230 149 kroner; og 2. økte kostnader som følge av økte felleskostnader (nåverdiberegning over 10 år) – 83 248 kroner. I tillegg kreves renter av erstatningsbeløpet etter nemndas skjønn. Klager ber nemnda fastsette en rentesats for erstatningsbeløpet.

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket påtok seg salgsoppdraget 7. februar 2025. Megler innhentet samme dag en komplett meglerpakke fra forretningsfører. Meglerpakken inneholdt blant annet innkalling og protokoll fra ordinær generalforsamling 2024, årsregnskap og budsjetter og øvrige dokumenter til bruk ved boligsalg. I generalforsamlingsdokumentene fra 2024 fremgikk det at styret arbeidet videre med vurderinger knyttet til takene, men at det ikke forelå noe vedtak om gjennomføring. På bakgrunn av nevnte dokumentasjon, inntok megler følgende tekst i salgsoppgaven under punktet «Regnskap/Budsjett/Kostnadsøkninger»:

Styret arbeider med avklaring rundt rehabilitering av tak. Herunder skal det vurderes alternative løsningsmetoder, samt trinnvis rehabilitering (Ref. Generalforsamling 2024). Det er pt. ikke gjort noe vedtak på dette. Ved rehabilitering av tak må det kunne påregnes økte felleskostnader og fellesgjeld.

Dette er tydelig, skriftlig og relevant informasjon i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Eiendommen ble markedsført 5. mars 2025. Samme dag ble det sendt ut innkalling til ekstraordinær generalforsamling. Møtet ble avholdt 13. mars 2025, hvor vedtak om rehabilitering av tak ble fattet.

Den 18. mars 2025 ble det holdt privatvisning. Samme dag ble det gitt bud direkte fra kjøper til selger, uten megler som formell mellommann. Budet ble akseptert samme kveld av selger. Det er dette tidspunkt som gjelder for den formelle avtaleinngåelsen. Klager inngikk da avtalen på grunnlag av de opplysninger som fremgikk av salgsoppgaven på dette tidspunkt.

Varsel om økning av felleskostnader ble sendt ut 27. mars 2025, etter at budet var akseptert. Samtlige av disse dokumentene ble sendt kun til selger. Selger informerte ikke megler om verken innkallingen, vedtaket eller kostnadsøkningen.

Kontrakten ble signert 2. april 2025. På dette tidspunkt hadde megler ingen opplysninger som tilsa at vedtak om rehabilitering av tak var fattet eller at felleskostnader/fellesgjeld skulle øke.

Det stemmer ikke at megler ikke informerte om takarbeidet. Opplysningen sto tydelig i salgsoppgaven. Megler visste at tiltak kunne medføre økte kostnader og informerte om dette i salgsoppgaven. Megler visste ikke at vedtak var fattet, og heller ikke hvilke beløp som var aktuelle. Dette er ikke en motstrid, men en naturlig forskjell mellom risiko og realitet.

Den ovennevnte opplysningen i salgsoppgaven under punktet «Regnskap/Budsjett/Kostnadsøkninger» er både klar og konkret. Kjøper ble således uttrykkelig informert om at takrehabilitering var under vurdering, at alternative løsninger ble utredet, at det ikke forelå vedtak og at tiltaket kunne medføre økte felleskostnader og fellesgjeld. Den økonomiske risikoen klager påberoper seg, var dermed en del av avtalegrunnlaget. Det at den økonomiske risikoen som megler opplyste om i salgsoppgaven, senere har materialisert seg, kan ikke begrunne ansvar for megler.

Klagers argument om at megler burde ha visst om ekstraordinær generalforsamling, er meglerforetaket uenig i. Megler skal innhente dokumentasjon fra forretningsfører og kan ikke forventes å forutse fremtidige vedtak, overvåke styrets arbeid eller etterspørre dokumenter som verken er sendt til megler eller inngår i meglerpakken. Ekstraordinær generalforsamling, vedtak og kostnadsvarsel ble ikke meddelt megler. Klagers henvisninger til hva andre meglere vanligvis gjør, eller til generelle uttalelser fra boligbyggelaget, kan ikke etablere noen rettslig plikt til ytterligere undersøkelser i denne konkrete saken. Dette gjelder særlig når forholdet allerede var omtalt i salgsoppgaven.

Meglerforetaket er ikke enig i klagers anførsel om at megler burde hatt kunnskap om beboermøtet. Beboermøtet er ikke et beslutningsorgan og inngår ikke i meglers dokumentasjonsgrunnlag. At megler burde korrigert selgers egenerklæring og takstrapport, er meglerforetaket heller ikke enig i. Megler har kun anledning til å korrigere feil han vet, foreligger. Det forelå ingen slik kunnskap. Samme vurdering gjelder for takstmannens dokumentasjon.

Klagers fremstilling av at megler opptrådte som mellommann, endrer ikke på det faktiske forholdet. Budet ble gitt direkte til selger og dette begrenset meglers rolle og ansvar på budtidspunktet.

Salgsprosessen var kort i denne saken. Det gikk kun 14 dager mellom markedsføring og budaksept. Det er ikke forventet at megler skal bestille ny meglerpakke eller gjentatte ganger kontrollere om det foreligger ny styre- eller generalforsamlingsinformasjon. Når ekstraordinær generalforsamling ble varslet samme dag som markedsføringen startet (05. mars 2025), uten at selger opplyste om dette, er det urealistisk og rettslig ikke påkrevd at megler skulle fange opp dette selv. At avtaleinngåelsen skjedde samme kveld som budet ble fremsatt, innebærer også at tidsrommet for eventuelle ytterligere undersøkelser eller innhenting av nye opplysninger ikke var til stede.

Klagers anførte tap bygger på forhold som oppsto etter avtaleinngåelsen og som megler ikke kunne ha forutsett eller opplyst om. Saken gjelder i realiteten ikke manglende opplysninger, men at den økonomiske risikoen som ble opplyst om senere har materialisert seg.

Megler har handlet i tråd med lovens krav og god meglerskikk. Det foreligger verken brudd på opplysningsplikten eller uaktsom opptreden fra meglers side.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder om megler har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 ved mangelfulle eller misvisende opplysninger om planlagt takrehabilitering, og om det i så fall foreligger grunnlag for erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er på det rene at megler ved innhenting av meglerpakke 7. februar 2025 ble kjent med generalforsamlingsvedtaket fra 2. mai 2024. Av dette fremgikk at takene var modne for utskiftning, og at tiltaket kunne medføre betydelige kostnader. Nemnda legger videre til grunn at megler på bakgrunn av dette inntok informasjon i salgsoppgaven om at styret arbeidet med avklaringer rundt rehabilitering av tak, og at dette kunne medføre økte felleskostnader og fellesgjeld.

Spørsmålet er om denne informasjonen var tilstrekkelig, eller om megler skulle foretatt ytterligere undersøkelser og gitt mer fremtredende og konkrete opplysninger.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 11 skal megler i salgsoppgaven innta spesifikasjon over eiendommens faste og løpende kostnader. Dette er sentrale opplysninger, som generelt er egnet til å påvirke interessenters budvilje, og som det er viktig er korrekte, dekkende og uttømmende, jf. RFE-2025-329. Her fremgår det også at megler normalt må kunne feste lit til opplysninger fra forretningsfører. Det beror likevel på en konkret vurdering om megler har særskilt foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser basert på den informasjon megler får.

Nemnda bemerker at det på markedsføringstidspunktet ikke forelå endelig vedtak om gjennomføring av rehabiliteringen. Vedtaket om takrehabilitering ble først fattet på ekstraordinær generalforsamling 13. mars 2025, det vil si etter at salgsoppgaven var ferdigstilt og kort tid før bud ble akseptert. Det er ikke holdepunkter for at megler hadde faktisk kunnskap om dette vedtaket før etter avtaleinngåelsen. Det kan ikke oppstilles et generelt krav om at megler løpende skal kontrollere om det foreligger nye vedtak i borettslaget i perioden mellom innhenting av opplysninger og budaksept.

Nemnda mener imidlertid at megler i dette tilfellet hadde en konkret foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser. Av generalforsamlingsvedtaket fra 2024 fremgikk det at saken skulle utredes videre, herunder at det skulle vurderes alternative løsningsmetoder, samt trinnvis rehabilitering. Selger svarte «nei» på spørsmålet om han kjente til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kunne medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld egenerklæring signert 26. februar 2025. Nemnda mener likevel at meglers kjennskap til generalforsamlingsvedtaket, sammenholdt med det betydelige tidsforløpet fra mai 2024, tilsa at megler burde ha innhentet ytterligere opplysninger om status, utover det som fremgikk av meglerpakken og egenerklæringsskjemaet. Slik nemnda ser det, må det ha ligget i dagen for megler at det her ville fattes vedtak som fikk økonomisk betydning for kjøper.

Når det ikke ble foretatt slike ytterligere undersøkelser, er dette i strid med § 6-7 og § 6-3 første ledd om god meglerskikk, sml. RFE-2025-129 som gjaldt et beslektet tilfelle.

Nemnda mener videre at hvordan opplysningene om fellesutgiftene ble presentert er i strid med god meglerskikk og markedsføringsloven § 8. Der felleskostnadene er omtalt, er dette i form av en nokså vag og generell opplysning under punktet «Regnskap/budsjett». Her satt imidlertid megler på konkret informasjon om omstendigheter som kunne medføre en betydelig økning av fellesutgiftene, uten at denne risikoen ble formidlet på en tydelig måte og fremhevet på relevante steder i salgsoppgaven. Helhetlig kommuniserer ikke salgsoppgaven godt nok den forventede økningen.

Nemnda mener likevel at klager ikke kan få medhold i erstatningskravet. For at erstatningskravet skal føre frem, må meglers forsømmelse ha forårsaket et økonomisk tap hos klager, og det avgjørende er hvordan klager ville ha vært stilt dersom meglers forsømmelse tenkes borte. Nemnda har ikke, på grunnlag av nemndas skriftlige behandling, tilstrekkelige holdepunkter for at klager ville ha gitt mindre for boligen om oppdaterte opplysninger var gitt eller risikoen for kostnadsøkninger var tydeligere fremhevet. Det er den som fremsetter erstatningskravet – det vil si klager – som må sannsynliggjøre at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt. Det kommer dessuten inn i årsaksvurderingen at en interessent forventes å gjennomgå det mottatte salgsmaterialet grundig før inngivelse av bud, jf. blant annet RFE-2010-63. Et eventuelt tap her synes dermed i alle fall dels å skyldes klagers egen unnlatelse av å sette seg tilstrekkelig inn i salgsmaterialet, sml. RFE-2025-1. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.

Nemnda har etter dette kommet til at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og brutt undersøkelsesplikten. Erstatningskravet fører imidlertid ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Aktiv Eiendomsmegling Kongsvinger AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.