RFE-2025-318

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/Advokat Tommy Rudihagen
Advokatfirma Rudihagen AS

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal AS avd Vinstra v/Advokat Arne Johansen
Advokatfirmaet Kvasstind AS

Saken gjelder:
Meglers omsorgs og rådgivningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av sin boligeiendom 25. juni 2025. Eiendommen ble solgt for 1 300 000 kroner i starten av september. Overtakelsen var avtalt til 15. oktober 2025.. Det er på det rene at klageren på salgstidspunktet var under vergemål, men uten fratakelse av rettslig handleevne. Megleren hadde tidligere hatt kontakt med vergen i forbindelse med en e-takst i 2023. Spørsmålet i saken er om megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved ikke å undersøke nærmere om vergemålet fortsatt bestod og ved å gjennomføre salgsoppdraget uten å involvere vergen. Videre er det spørsmål om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning samt at vederlaget på 117 775 kroner faller bort i sin helhet.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren var på tidspunktet for oppdraget under vergemål som følge av bipolar lidelse og manglende evne til å håndtere egne økonomiske forhold. Megleren var kjent med dette gjennom tidligere kontakt med vergen i forbindelse med utarbeidelse av e-takst i 2023. Til tross for dette forholdt megleren seg utelukkende til klageren ved inngåelsen og gjennomføringen av salgsoppdraget. Dette er i strid med den aktsomhet som må kunne forventes av megler.

Eiendommen ble solgt for 1 300 000 kroner, dette var 400 000 kroner lavere enn meglerforetakets egen e-takst fra 2023 på 1 700 000 kroner og 500 000 kroner lavere enn takst fra 2024 på 1 800 000 kroner. Klageren mener derfor at salget ble gjennomført til en pris som lå vesentlig under eiendommens markedsverdi.

Klageren opplyser at han ikke hadde behov for å selge eiendommen raskt. Han opplevde at megleren utøvde press for å få gjennomført salget, og at dette utløste en depressiv reaksjon som førte til at han aksepterte budet. Han angret kort tid etter at budet var akseptert.

Vergen ble først involvert etter at salget var gjennomført. Dette skjedde til tross for at megleren etter klagerens syn kjente til vergemålet gjennom dialogen i 2023. Vergen deltok på befaringen i forbindelse med utarbeidelsen av e-taksten i 2023, og megleren var dermed godt kjent med vergemålet. Som følge av hendelsen trakk vergen seg senere fra vergeoppdraget.

Megleren burde ha undersøkt nærmere om vergemålet fortsatt bestod før oppdraget ble inngått og gjennomført. Klageren viser til at megleren i e-post 14. oktober 2025 opplyste at hun hadde undersøkt grunnboken, og at det der ikke fremkom opplysninger om vergemål. Dette var ikke en forsvarlig kontroll, ettersom vergemål normalt ikke fremgår av grunnboken. Når megleren tidligere hadde hatt kontakt med vergen, kunne hun ikke uten videre legge til grunn at vergemålet var opphørt.

Oppdragsavtalen ble inngått 25. juni 2025, mens den nye e-taksten først ble utarbeidet 8. juli 2025 etter befaring 4. juli samme år. På tidspunktet for signering av oppdragsavtalen forelå derfor fortsatt e-taksten fra 2023 og taksten fra 2024. Den nye e-taksten innebar en betydelig nedjustering av eiendommens verdi etter at oppdragsavtalen allerede var inngått. Dette satte klageren i en vanskelig situasjon, fordi han da allerede var bundet til meglertjenesten.

Den nye e-taksten fra juli 2025 ga ikke et korrekt bilde av markedsverdien. Etter klagerens syn gir de tidligere verdivurderingene fra 2023 og 2024 et mer realistisk uttrykk for eiendommens verdi. Eiendommens tilstand var i det vesentlige uendret mellom disse takseringene og salget, og det foreligger heller ikke dokumentasjon for et markedsfall som kan forklare forskjellen i verdivurderingene. Det fremheves også at salget fant sted på et uheldig tidspunkt i markedet, og at eiendommen burde vært markedsført over lengre tid for å avvente interesse fra flere kjøpere. Den oppnådde salgsprisen representerer ikke den reelle markedsverdi, men var resultat av salg gjennomført på feil premisser og til feil tidspunkt.

Klagerens bipolare lidelse var tydelig for omgivelsene, og han var åpen om diagnosen. Etter hans syn burde dette, sammen med meglerens kjennskap til vergemålet fra 2023, ha gitt grunnlag for særlig aktsomhet fra meglerens side.

Når det gjelder Statsforvalterens vedtak av 25. oktober 2024, viser klageren til at vedtaket regulerte hvem som skulle stå for og signere ved et eventuelt salg av eiendommen. Selv om megleren trolig ikke var kjent med vedtaket på salgstidspunktet, bestrider klageren innklagedes påstand om at Statsforvalterens forutsetninger for salget ble respektert. Etter hans syn skulle vergen ha forestått salget og vært den som signerte nødvendige dokumenter. Dersom megleren hadde forholdt seg til vergen slik hun skulle, ville salget ikke blitt gjennomført.

Vergen uttrykte i en tidlig fase at han ikke ønsket å «gjøre et stort nummer» ut av manglende involvering, men mener dette har begrenset betydning. Etter at vergen hadde satt seg inn i saken, tok han og klageren kontakt med advokat, og det ble sendt brev til meglerforetaket. På dette tidspunktet var salget allerede gjennomført overfor tredjepart, og en omgjøring av transaksjonen var derfor ikke et reelt alternativ.

Videre bestrides meglerforetakets fremstilling av at det har vært søkt dialog i saken. Klageren mener tvert imot at forsøk på å finne en løsning etter at advokat ble involvert, er blitt avvist av meglerforetaket.

Megleren har opptrådt i strid med sine plikter ved ikke å avklare vergemålssituasjonen og ved å gjennomføre salget uten å involvere vergen. Hadde megleren forholdt seg til vergen, ville salget etter klagerens syn ikke blitt gjennomført til den aktuelle prisen eller på de aktuelle vilkårene.

Det kreves erstatning med 500 000 kroner, tilsvarende det økonomiske tapet som følge av at eiendommen ble solgt under markedsverdi. I tillegg kreves det at meglervederlaget på om lag 117 000 kroner settes ned eller faller bort i sin helhet.

Saken er egnet for nemndsbehandling, meglerforetakets avvisningspåstand kan ikke føre frem.

Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede meglerforetak bestrider at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt ved utførelsen av oppdraget. Det foreligger uansett verken ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng eller dokumentert økonomisk tap.

Vergemål og Statsforvalterens vedtak om salg
Statsforvalteren opprettet vergemål for klager ved vedtak 10. august 2022 og oppnevnte verge for økonomiske og administrative forhold. Det foreligger ikke vedtak om fratakelse av rettslig handleevne. Vergemålet innebar derfor bistand, ikke begrensninger i klagers adgang til å inngå bindende avtaler.

Vergen søkte 25. oktober 2024 om Statsforvalterens samtykke til salg av eiendommen. Etter å ha innhentet klagers skriftlige samtykke traff Statsforvalteren 28. januar 2025 vedtak om å godkjenne salget. Vedtaket bygger uttrykkelig på at klager selv ønsket å selge eiendommen, ikke lenger hadde behov for boligen og samtykket til at vergen kunne bistå. Statsforvalteren forutsatte at eiendommen ble solgt gjennom eiendomsmegler eller advokat, i det åpne markedet og til høyest oppnåelige pris.

Meglerforetaket mener vedtakene viser at klager hadde beholdt sin rettslige handleevne under hele salgsprosessen.

Tidligere kontakt med vergen
Meglerforetaket hadde kontakt med vergen i forbindelse med en e-takst ved årsskiftet 2022/2023. Oppdraget gjaldt refinansiering av gjeld og ikke salg av eiendommen. Det ble ikke fremlagt vergefullmakt eller opplysninger om begrensninger i klagers handleevne. Ifølge vergen var det ingen kontakt mellom ham og megler etter dette og frem til salget var gjennomført. All kommunikasjon om salgsprosessen i 2025 foregikk direkte mellom megler og klager.

Oppdragsavtale, befaring og salgsprosess
Klager tok selv kontakt med meglerforetaket med ønske om å selge eiendommen. Oppdragsavtalen ble inngått 25. juni 2025. Megler gjennomførte befaring 4. juli 2025 og utarbeidet e-takst 8. juli 2025.

Meglerforetaket viser til at eiendommen, som er oppført i 1969, hadde et betydelig vedlikeholdsetterslep og fremsto som et oppussingsobjekt. Tilstandsrapporten fra 24. oktober 2024 beskrev blant annet behov for utskifting av tak og drenering samt omfattende oppgradering av våtrom. På bakgrunn av befaringen, tilstandsrapporten og markedssituasjonen ble markedsverdien i e-taksten fra juli 2025 vurdert til 1 550 000 kroner.

Det anføres at det er naturlig at den oppdaterte e-taksten avvek fra tidligere verdivurderinger. Megler vurderte markedsverdien lavere enn verdien angitt i tilstandsrapporten fra 2024, men klager ønsket en høyere prisantydning. Etter dialog ble eiendommen lagt ut med prisantydning 1 650 000 kroner.

Eiendommen ble markedsført i det åpne markedet i samsvar med Statsforvalterens forutsetninger. Fellesvisning ble avholdt 2. september 2025.

Budrunde, aksept og gjennomføring
Etter visningen sto man igjen med én reell budgiver. Det første budet var på 1 150 000 kroner. Gjennom forhandlinger fikk megler budet opp til 1 250 000 kroner og senere til 1 300 000 kroner.

Megler vurderte 1 300 000 kroner som høyeste oppnåelige pris på salgstidspunktet sett hen til eiendommens tilstand, markedets respons og at øvrige interessenter hadde trukket seg. Klager ble orientert om meglers vurdering og fikk anledning til å overveie situasjonen. Etter dette tok klager selv kontakt og opplyste at han ikke ønsket å sitte med eiendommen lenger. Budet på 1 300 000 kroner ble deretter akseptert.

Meglerforetaket opplyser at klager sendte SMS om at budet skulle aksepteres, og at aksepten deretter ble bekreftet gjennom meglers system innen budfristens utløp. Overtakelse ble avtalt til 15. oktober 2025. Klager signerte senere kjøpekontrakt, oppgjørsdokumenter og elektronisk skjøte.

Meglers kunnskap om vergemålet og klagers handleevne
Meglerforetaket bestrider at megler hadde kunnskap som ga grunnlag for å tvile på klagers handleevne eller som utløste en særskilt undersøkelsesplikt.

Det vises til at eiendomsmeglingsloven § 6-3 pålegger megler å opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta partenes interesser, men at bestemmelsen ikke oppstiller noen generell plikt til å undersøke oppdragsgivers personlige forhold uten konkrete holdepunkter.

Megler kjente til at vergen hadde bistått i forbindelse med refinansiering i 2022/2023, men det var ingen kontakt med vergen i forbindelse med salget i 2025. Det forelå ingen registrerte disposisjonsbegrensninger, ingen henvendelser fra vergen eller Statsforvalteren og ingen forhold som ga grunn til å stille spørsmål ved klagers handleevne. Klager tok selv initiativ til salget, inngikk oppdragsavtalen, deltok aktivt i prosessen, vurderte meglers råd og signerte nødvendige dokumenter.

Megler fikk først kjennskap til klagers bipolare lidelse da vergen tok kontakt etter at salget var gjennomført. Klager fremsto gjennom hele prosessen som adekvat, pliktoppfyllende og beslutningsdyktig. Etter meglerforetakets syn kunne det ikke forventes at megler uten medisinsk kompetanse skulle identifisere en eventuell psykisk sårbarhet uten opplysninger fra klager, vergen eller offentlige myndigheter.

Vergens involvering ved sluttføringen
Vergen ble kjent med salget først etter at budet var akseptert. Han kontaktet deretter meglerforetaket. Megler redegjorde for salgsprosessen og oversendte nødvendig dokumentasjon til bruk overfor Statsforvalteren.

Meglerforetaket fremhever at vergen verken har krevd salget omgjort eller gjort gjeldende at avtalen er ugyldig. Vergen har i hovedsak etterspurt dokumentasjon og opplysninger om salgsprosessen.

Da vergemålet ble kjent ved sluttføringen, innrettet megler seg etter dette og la til rette for vergens involvering der det var nødvendig.

Prisfastsettelse, markedsrespons og økonomisk tap
Meglerforetaket fremhever at det må skilles mellom takstverdi og faktisk markedspris. Takstrapporten fra 2024 opplyste selv at verdivurderingen var usikker på grunn av få sammenlignbare omsetninger og betydelig vedlikeholdsbehov.

Den oppdaterte e-taksten fra 8. juli 2025 ble utarbeidet på bakgrunn av ny befaring og markedssituasjonen nær salgstidspunktet, og anses derfor som den mest relevante verdifastsettelsen. Salget ble gjennomført i det åpne markedet, og budet ble forhandlet opp fra 1 150 000 kroner til 1 300 000 kroner. Etter meglerforetakets syn representerte dette høyeste oppnåelige pris.

Klager har ikke dokumentert at eiendommen kunne vært solgt til en høyere pris dersom vergen hadde vært involvert tidligere eller salgsprosessen hadde vært gjennomført annerledes. Den påståtte differansen mellom salgssummen og taksten fra 2024 bygger etter meglerforetakets syn på en teoretisk sammenligning med en usikker verdivurdering.

Påstanden om press og høyt tempo i salgsprosessen
Meglerforetaket bestrider at klager ble utsatt for utilbørlig press. Det vises til eiendomsmeglerforskriften § 6-3, som pålegger megler å avpasse tempoet i salgsarbeidet slik at partene får et forsvarlig beslutningsgrunnlag.

Salgsprosessen fulgte ordinær fremgangsmåte med oppdragsinngåelse, befaring, e-takst, markedsføring, visning og budrunde. Megler arbeidet for å øke budet og anbefalte ikke aksept før budet var kommet opp til 1 300 000 kroner. Klager fikk informasjon om budsituasjonen og anledning til å vurdere meglers råd før han aksepterte budet.

At klager i ettertid opplever anger eller mener salget utløste en psykisk reaksjon, innebærer etter meglerforetakets syn ikke at megler handlet i strid med god meglerskikk eller opptrådte uforsvarlig.

Manglende årsakssammenheng og økonomisk tap
Selv om man hypotetisk skulle legge til grunn at megler burde involvert vergen tidligere, er det etter meglerforetakets syn ikke sannsynliggjort at dette ville ført til en høyere salgssum eller et annet salgstidspunkt. Statsforvalteren hadde allerede godkjent salget basert på klagers eget ønske om å selge, og vergen har ikke bestridt at salget skulle gjennomføres.

Det foreligger derfor verken ansvarsgrunnlag, nødvendig årsakssammenheng eller dokumentert økonomisk tap.

Avvisningsspørsmålet
Meglerforetaket har subsidiært anført at saken bør avvises etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e. Det vises til at partene er grunnleggende uenige om sentrale faktiske forhold, herunder hva megler visste om vergemålet, klagers fremtoning under salgsprosessen og innholdet i kommunikasjonen mellom partene. Etter meglerforetakets syn forutsetter saken muntlig bevisførsel og troverdighetsvurderinger som ikke egner seg for skriftlig nemndsbehandling.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik Påstand:

Prinsipalt begjæres saken avvist.
Subsidiært gjøres det gjeldende at klagen ikke tas til følge.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at et vesentlig spørsmål i saken er hvordan klager fremsto for megler. Megler var kjent med at verge hadde vært involvert i et spørsmål om refinansiering i 2022/2023. Innklagede hevder at klager gjennom hele salgsprosessen i 2025 fremsto adekvat, pliktoppfyllende og beslutningsdyktig. Selv om klager ikke var fratatt rettslig handleevne, kan meglers eventuelle kunnskap om at han var under (et begrenset) vergemål/hadde verge, ha betydning for meglers aktsomhetsplikt opp mot eiendomsmeglingsloven § 6-3. Ut fra den tidligere vergens «tilsvar» i dok. 1.3, kan det synes som om klager har behov for verge og at hans lidelse kan innvirke på hans valg. mv. Hvorvidt megler har utført oppdraget forsvarlig, sett i lys av klagers person, er det vanskelig for nemnda å ha noen kvalifisert oppfatning om under nemndas skriftlige saksbehandling.

Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svarer på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her og viser særlig til at sentrale faktiske forhold ikke er avklart, og heller ikke kan bli tilfredsstillende avklart under nemndas skriftlige saksbehandling.

Etter dette avvises klagen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen avvises.