RFE-2025-331

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd Ås

Saken gjelder:
Brudd på undersøkelses og opplysningsplikten, og krav om vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 6. august 2025 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av sin enebolig. I forbindelse med oppdraget foretok megleren en verdivurdering basert på et areal på 120 kvadratmeter, selv om boligens korrekte areal var 143 kvadratmeter. Klagerne mottok senere et direkte bud på 5 400 000 kroner. Salget ble imidlertid ikke gjennomført, da det i stedet ble avtalt at klagernes sønn og hans samboer skulle kjøpe boligen for 5 400 000 kroner med overtakelse i 2028. Meglerforetaket har fakturert klagerne 69 257 kroner. Klagerne anfører at vederlaget er urimelig høyt sett i lys av meglerens innsats i oppdraget. Spørsmålet er om megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at vederlaget settes ned med ytterligere 20 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Den 6. august 2025 inngikk klagerne oppdragsavtale med meglerforetaket om salg av sin bolig. Meglerens verdivurdering var på 4 950 000 kroner basert på bruksareal på 120 kvadratmeter. Dette var derimot feil da takstmannen beregnet bruksarealet til 143 kvadratmeter, noe klagerne påpekte.

Den 23. august 2025 mottok klagerne en privat henvendelse om interesse for boligen, og det ble gjennomført en privat visning. Parallelt arbeidet klagerne og megleren med klargjøring av annonsering på Finn.no. Klagerne kom med flere kommentarer og innspill til meglerens utkast til salgsoppgave. En vesentlig feil i utkastet var at boligen ble angitt å ha tre rom, mens det korrekte antallet var fire. Den 16. september 2025 innga paret som var på privat visning et direkte bud på 5 400 000 kroner. Klagerne informerte megleren om dette dagen etter, og han antydet at det var et høyt bud.

I etterkant besluttet imidlertid klagernes sønn og hans samboer at de ønsket å kjøpe boligen for 5 400 000 kroner, med overtakelse om to år. Klagerne godtok dette, og informert budgiverne. Det bemerkes at budgiverne var villige til å inngi et høyere bud enn 5 400 000 kroner, men dette var uansett ikke lenger aktuelt for klagerne. Det ble deretter inngått kjøpekontrakt med klagernes sønn og hans samboer, med avtalt overtakelse 8. januar 2028. Frem til overtakelsen leies boligen ut.

Den 22. september 2025 mottok klagerne faktura fra meglerforetaket på 81 000 kroner. Kravet er urimelig høyt basert på meglerens innsats. Meglerens vederlag utgjorde 25 000 kroner, som var det maksimale avtalte vederlaget. I tillegg ble det fakturert 23 900 kroner for markedspakken, til tross for at boligen aldri ble lagt ut for salg i markedet. Videre medførte meglerens avvikende arealberegning og uriktige opplysninger om antall rom at verdivurderingen og den foreslåtte prisantydningen ble lavere enn de burde ha vært. Disse forholdene må tillegges vekt ved vurderingen av hvilket vederlag meglerforetaket med rimelighet kan kreve.

Meglerforetaket hevder at meglerens utvelgelse og vurdering er utført på en forsvarlig og aktsom måte, og at vurderingen var objektiv. Klagerne mener at dette ikke korrekt. Arealet megleren tok utgangspunkt i var over 20 kvadratmeter mindre enn takstmannens arealberegning. Klagerne informerte megleren om at huset var bygd ut og var dermed større enn standard areal for husene i borettslaget.

Videre har meglerforetaket presisert at boligen ikke ble solgt på det åpne markedet, og at prisen derfor ikke kan anses som markedspris. I etterkant av at klagerne mottok direkte bud på 5 400 000 kroner opplyste de samme budgiverne at de kunne by 6 000 000 kroner pluss fellesgjeld og omkostninger. Dette kan bekreftes av interessentene, og styrker klagerens oppfatning av at meglerens opprinnelige verdivurdering på 4 950 000 kroner var for lav.

Det bemerkes at ifølge oversikt over eiendomsoverdragelse gjengitt i lokalavisen ble naboeiendommen solgt for 5 200 000 kroner 26. januar 2026. Denne boligen var ikke bygget ut og har derfor et bruksareal på 120 kvadratmeter og har dårligere beliggenhet enn klagernes bolig. Dette understreker at meglerens verdivurdering var for lav.

Megleren har selvfølgelig krav på et rimelig vederlag for utført arbeid, samt andre reelle utgifter. Meglerforetaket reduserte kravet sitt med 13 000 kroner, noe klagerne mente var for lite og krevde ytterligere 20 000 kroner i reduksjon. Meglerforetaket avslo dette, og ønsket å ta saken til forliksrådet. Det bemerkes at klagerne forsøkte flere ganger å få til et møte med meglerforetaket for å komme frem til en minnelig løsning.

Det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klagerne krever at meglerforetakets vederlag reduseres ytterligere med 20 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdragsavtalen ble inngått 6. oktober 2026. Etter oppdragsinngåelse har megleren innhentet alle lovpålagte opplysninger, sørget for fotografering av eiendommen og utarbeidet en komplett salgsoppgave. Underveis i salgsprosessen informerte klagerne imidlertid om at eiendommen ville forbli i familien, og at det allerede var inngått en kjøpsavtale.

Hva gjelder meglers verdifastsettelse, vil denne alltid være basert på en skjønnsmessig vurdering, men den bygger samtidig på sammenlignbare salg i området. I forbindelse med verdivurderingen foretok megleren en grundig og nøye utvelgelse av relevante referanseobjekter i nærområdet. Utvelgelse og vurdering ble utført på en forsvarlig og aktsom måte. Det ble i tillegg gjort en objektiv vurdering av den aktuelle eiendommen, sett opp mot markedsforholdene på vurderingstidspunktet. Det bemerkes at eiendommen ikke ble solgt på det åpne markedet, og prisen kan derfor ikke anses som markedspris. Om boligen kunne vært solgt til samme pris i det åpne markedet, blir spekulativt.

Videre ble faktureringen foretatt i samsvar med oppdragsavtalens punkt 2B, hvor det fremgår at oppdragstaker har krav på vederlag for tilrettelegging, visninger, markedsføring og utlegg, jf. punkt 2B og 3. Det fakturerte beløpet gjenspeiler rimelig vederlag samt dekning av utlegg, i tråd med oppdragsavtalen og eiendomsmeglingsloven § 7-5.

Meglerforetaket viser videre til oppdragsavtalens punkt 2B tredje avsnitt:

Dersom eiendommen overdras til slektning, arving i boet, fraseparert ektefelle, samboer eller registrert partner, betaler oppdragsgiver fullt vederlag. Provisjonen beregnes med grunnlag i estimert salgssum.

Meglerforetaket har uansett ikke fremmet krav om provisjon, til tross for at handelen fant sted i oppdragstiden og gjeldt en slektning av klagerne.

Meglerforetaket har oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven ved gjennomføring av oppdraget. Det foreligger ikke en ikke ubetydelig pliktforsømmelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, og det er således ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at det ble inngått oppdragsavtale og at megler igangsatte arbeidet med oppdraget, herunder innhenting av opplysninger, fotografering og utarbeidelse av salgsoppgave. Det er videre på det rene at eiendommen ikke ble markedsført i det åpne markedet, idet klagerne valgte å overdra eiendommen til nærstående i oppdragstiden. Dette er å regne som et gjennomført salg i megleroppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd, som bestemmer følgende:

Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand.

Når det gjelder meglers verdivurdering, bemerker nemnda at dette beror på et faglig skjønn. Selv om klagerne i ettertid mener vurderingen var for lav, kan nemnda ikke se at dette i seg selv dokumenterer en pliktforsømmelse.

Nemnda finner det uheldig at det i utkastet til salgsoppgave forelå feil knyttet til areal og antall rom. Megler har et selvstendig ansvar for å kvalitetssikre slike sentrale opplysninger. Her ble imidlertid ikke boligen lagt ut i det åpne markedet, slik at dette ikke kan ses å ha hatt noen praktisk betydning. Nemnda kan ikke se at de påpekte forholdene utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Når det gjelder markedspakken, legger nemnda til grunn at eiendommen ikke ble annonsert, men at alle forberedelser til annonsering var utført.

Når handel har kommet i stand i oppdragstiden, har ikke eiendomsmeglingsloven lagt opp til at det skal foretas noen egen vurdering av vederlagets rimelighet, herunder rimeligheten av de enkelte pakker som inngår i oppdragsavtalen, slik tilfellet er ved oppsigelse og utløp på tid, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd, jf. RFE-2025-238 og RFE-2025-297. Det kan reises spørsmål ved om det likevel er rom for en viss rimelighetsvurdering ut fra alminnelig avtalerettslige betraktninger.

Meglerforetaket har ikke krevd provisjon. Det er imidlertid krevd «oppsigelsesgebyr» på 20 000 kroner, noe som må antas å erstatte provisjon og være forankret i oppdragsavtalen punkt 6, alternativ 2b. Ut fra det arbeidet som synes utført, fremstår meglers totale krav – som ut fra faktura 24. november 2025 er på totalt ca. 69 000 kroner – ikke som urimelig.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon  

Klagerne gis ikke medhold.