RFE-2025-332

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: 
P33 Eiendomsmegling AS (Nordvik Frogner)

Saken gjelder:
Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 18. august 2025 kjøpte klageren selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var felleskostnadene oppgitt å være 4 337 kroner. Etter overtakelse fikk klageren faktura på felleskostnadene, som viste seg å utgjøre 5 080 kroner. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 44 580 kroner, som etter hennes beregninger tilsvarer differansen mellom felleskostnadene opplyst i salgsoppgaven og de faktiske felleskostnadene over en periode på fem år.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
I salgsoppgaven var det opplyst at felleskostnadene var på 4 337 kroner i måneden. Etter overtakelsen mottok klageren imidlertid en faktura for felleskostnader på 5 080 kroner. måned. Klageren har forhørt seg med forretningsfører, som bekrefter at dette tallet stemmer. Klageren tok også kontakt med megleren da hun oppdaget feilen. De kom ikke frem til noen løsning på saken, og klageren ble henvist til å ta saken videre gjennom boligkjøperforsikringen.

Vedlagt salgsoppgaven er det på side 52 et dokument fra med informasjon fra forretningsfører. I vedleggets avsnitt «[e]iendomsopplysninger fra forretningsfører» er det opplyst at felleskostnadene er på 5 251,6 kroner. Det fremstår derfor merkelig at meglerforetaket opplyser om at disse opplysningene ikke var kjent for dem.

Da klageren tok kontakt med megleren etter at hun fikk den første fakturaen for felleskostnadene, ba hun om å få tilsendt en komplett salgsoppgave. Det var først på dette tidspunktet klageren la merke til eiendomsopplysningene fra forretningsføreren, og at denne summen ikke stemte overens med det som var oppgitt andre steder i salgsoppgaven. På tidspunktet for kjøp forholdt klageren seg til opplysningene oppgitt i salgsoppgaven, og det må kunne forventes at disse er korrekte. Det er tale om et avvik på 743 kroner, noe som for klageren utgjør dette en vesentlig forskjell. Det ville dermed hatt betydning for hennes interesse for boligen og vurdering av kjøpet. Klageren fikk feil informasjon før kjøpet, og sitter nå igjen med en høyere månedlig kostnad enn forespeilet.

Megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever erstattet 44 580 kroner, som tilsvarer differansen mellom felleskostnadene opplyst i salgsoppgaven og de faktiske felleskostnadene over en periode på fem år.

Innklagede har i hovedsak anført:
Den 21. juli 2025 sendte klageren en e-post med opplysninger om at faktura felleskostnader for august var lavere enn den i juli, og ba meglerforetaket ta kontakt med forretningsfører for å dobbeltsjekke hva de vil ligge på fremover. Sameiet gjorde en avregning på lånene som gav høyere fakturaer i juni og juli. Den 4. august 2025 bekreftet styreleder pr. e-post at fellesutgiftene lå under det forretningsføreren eventuelt anbefalte. Meglerforetaket fikk også bekreftet pr. telefon at 4 337 kroner var korrekt.

Eiendommen ble markedsført den 6 august 2025. Samme dag innhentet megleren skriftlig dokumentasjon fra forretningsføreren om at fremtidige fellesutgifter for denne seksjonen ville være kr 4 337 kroner, Meglerforetaket oversendte deretter salgsoppgaven til korrektur hos selgerne, som svarte at fellesutgiftene også måtte rettes til 4 337 kroner på side 26.

Årsaken til at brevet fra forretningsføreren av 4. juli 2025 viste at felleskostnadene tilsvarte 5 251.60 kroner var at sameiet var i ferd med å omgjøre lånene, og det var opplyst å skulle endres fra august. Derav meglerforetakets undersøkelser med å få tak i fremtidig korrekt beløp.

Det var ingen tvil om at klageren har fått fellesutgifter som oversteg det som var oppgitt i salgsoppgaven, men det er vanskelig å se hvordan megleren skal kunne belastes for dette da styreleder og forretningsfører har gitt informasjon om hva fellesutgiftene skal være, før meglerforetaket la leiligheten ut for salg. I dette tilfellet burde kravet vært meldt inn til boligselgerforsikringen, ved hjelp av boligkjøperforsikringen klageren har tegnet.

Meglerforetaket avviser at klagerens krav kan belastes megler.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

I denne saken er det på det rene at det i salgsoppgaven var opplyst at felleskostnadene utgjorde 4 337 kroner pr. måned, mens de faktiske felleskostnadene etter overtakelse viste seg å være 5 080 kroner. Det foreligger dermed et avvik.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 11 skal megler i salgsoppgaven innta spesifikasjon over eiendommens faste og løpende kostnader. Dette er sentrale opplysninger, som generelt er egnet til å påvirke interessenters budvilje, og som det er viktig at er korrekte, dekkende og uttømmende, jf. RFE-2025-329. Her fremgår det også at megler normalt må kunne feste lit til opplysninger fra forretningsfører. Nemnda bemerker at megleren i saken her både innhentet opplysninger fra forretningsfører og styreleder før salget, og at det ble gitt informasjon om at felleskostnadene var forventet å være 4 337 kroner som følge av endringer i sameiets lånestruktur. Etter det opplyste bygget meglerens angivelse av felleskostnader på opplysninger fra ansvarlige kilder på salgstidspunktet.

Selv om det samtidig fremgikk andre opplysninger i vedleggene til salgsoppgaven som viste et høyere nivå på felleskostnadene, finner nemnda at det i dette tilfellet ikke er tilstrekkelig grunnlag for å konstatere at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda legger vekt på at megleren har foretatt undersøkelser og basert seg på oppdaterte opplysninger om forventet fremtidig nivå.

Når det gjelder erstatningskravet, forutsetter dette uansett at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Nemnda har ikke funnet grunnlag for ansvar. Det bemerkes for øvrig at det knytter seg usikkerhet til om differansen representerer et varig nivå, samt hvordan kostnadene vil utvikle seg over tid.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Klageren gis ikke medhold.