RFE-2025-333

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler 1 Sør-Norge AS avd Stavanger Sentrum

Saken gjelder:
God meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 1. september 2025 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av leiligheten sin med innklagede meglerforetak. Leiligheten hadde en prisantydning på 2 993 000 inkl. fellesgjeld. Leiligheten ble solgt for 3 042 500 kroner. Det ble avholdt én privatvisning og én fellesvisning. I etterkant av privatvisningen besøkte klageren leiligheten for å klargjøre for fellesvisning. Hun oppdraget da at den ytre døren inn til den innglassede balkongen hadde stått åpen under stormen «Amy», og at det var synlige fuktskader på parketten. Spørsmålet er om megleren har handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å ha sørget for å lukke balkongdøren etter visning. Videre er det spørsmål om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetakets vederlag settes ned med 75 prosent.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
I forbindelse med salget avholdt megleren visning av leiligheten 2. oktober 2025. Klageren hadde allerede flyttet ut av leiligheten, noe megleren var informert om. I etterkant av visningen ble den ytre døren inn til den innglassede balkongen i leiligheten etterlatt åpen. Døren sto åpen fra 2. til 5. oktober 2025, dette var under stormen «Amy». Resultatet var at det har regnet inn på balkongen noe som igjen førte til synlige fuktskader. Videre var døren fra balkongen til stuen også helt åpen, noe som ga full tilgang til leiligheten fra bakkenivå. Dette kunne ha ført til innbrudd, samt skader på større innvendige arealer og møbler.

Den 5. oktober 2025 besøkte klageren leiligheten for å klargjøre den før fellesvisningen 6. oktober 2025. Klageren la først merke til at terrassedøren var åpen fra veien mens hun kjørte forbi. Da hun kom inn, oppdaget hun at stuedøren til terrassen også var åpen, samt skadene og grumset på parketten forårsaket av regn og vind. Klageren dokumenterte skadene med bilder og kontaktet megleren. Klageren ble da informert om at to personer var til stede under privatvisningen. En av dem hadde fått tillatelse fra megler til å gå tilbake for å ta en video av leiligheten før megler låste hoveddøren, da uten å ha sjekket at alle dører var forsvarlig lukket og låst. I etterkant har klageren og familien hennes brukt mange timer på å regulere varme og luft til leiligheten for å prøve å begrense skadene i parketten på balkongen så mye som mulig. Ettersom leiligheten ligger i en annen by enn klageren og familien hennes bor, har dette krevd betydelig reisevirksomhet. Megleren opplevdes som lite samarbeidsvillig eller hjelpsom med å begrense skadeomfanget. Klageren mottok heller ikke noen beklagelser for selve hendelsen.

Ved å la terrassedøren stå ulåst/åpen, samt unnlate å sjekke leiligheten etter visningen, har megleren opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Dette er også i strid med skadeerstatningsloven § 2-1, som fastslår at den som handler uaktsomt kan holdes ansvarlig for skade som følge av denne uaktsomheten.

Leiligheten ble solgt 7. oktober 2025, med overtagelse 27. oktober 2025. Kjøperen var til stede under privatvisningen 2. oktober 2025 og ble informert muntlig og skriftlig om skaden av megler i etterkant av hendelsen. Kjøperen ble også tilbudt ny visning før salget, men takket nei til dette ifølge megleren. Skaden er også opplyst om i kjøpekontrakten. Det er ikke kommet noen erstatningskrav fra kjøper. Dersom kjøperen rapporterer skaden i etterkant, har meglerforetaket plikt til å påta seg ansvar for erstatningen, som ansvarlig for situasjonen og skaden.

Grunnet meglerforetakets uaktsomhet ble tilstanden til klagerens leilighet forverret, og klagerens erfaring med salgsprosessen ble kraftig påvirket. Skadene på parketten og situasjonen kan også ha påvirket inntrykket av leiligheten for de som møtte opp ved fellesvisningen 6. oktober 2025. Dette har muligens også ført til av potensielle budgivere. Leiligheten var ellers feilfri.

Etter at klageren sendte klage til meglerforetaket, mottok klageren et tilbud om kompensasjon på 5 000 kroner. Dette står ikke i rimelig forhold til den dokumenterte skaden og belastningen ovenfor klageren. Meglerforetakets presenterer en enkel vurdering av reparasjonskostnader, og fremstår som faglig udokumentert. Den tar heller ikke tilstrekkelig hensyn til den totale situasjonen påført av meglerens uaktsomhet. Det er avgjørende at meglerforetaket tar ansvar for konsekvensene deres handlinger har medført. Den unnvikende holdningen og manglende ansvar som meglerforetaket har vist er uheldig og undergraver tilliten til bransjen.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever at meglerens vederlag reduseres med 75 prosent.

Innklagede har i hovedsak anført:
Det ble avholdt privatvisning 2. oktober 2025, og fellesvisning 6. oktober 2025. Et alternativ til å fortsette med fellesvisningen som planlagt, ville vært å ta boligen av markedet for en periode for å ta denne saken med forsikringsselskapet for deretter å relansere. Megleren ga gode råd ved å anbefale at man fortsetter prosessen som planlagt med tanke på interessentene fra privatvisningen og interessenter som var påmeldt til fellesvisning. Den oppmerksomheten og interessen som nyheten hadde skapt, ville blitt svekket, og denne skaden ville fremstått langt mer alvorlig enn nødvendig ved å gå videre med den alternative fremgangsmåten. I tillegg var megleren i tett kontakt med interessentene både fra privatvisningen, men selvsagt også på fellesvisningen.

Meglerforetaket bemerker at dette uansett var en svært uheldig situasjon. Det er derimot usikkert akkurat hva som har skjedd da det er uklart nøyaktig hvordan det har sett ut i etterkant av privatvisningen. Stormen «Amy» var usedvanlig heftig, noe veldig mange fikk merke med vannskader også mange steder som normalt sett ikke får vannskader. Hvorvidt skadene skyldes uaktsomhet eller er en direkte følge av styrken til denne stormen kan være vanskelig å fastslå.

Forholdene rundt terrassen, regn og parketten som følge av dette medførte ikke noe endring i interessen. Det var to budgivere hvorav det vinnende budet kom fra en interessent som megleren hadde tipset om leiligheten. Skadene på parketten virket ikke å ha lagt noen demper på verken interessen eller kjøpsviljen, noe som også understrekes av at budet var over prisantydningen. Det vises i denne sammenhengen til meglerforetakets oppstilling av oppnådd salgspris for klagerens leilighet sammenlignet med andre leiligheter i leilighetskomplekset. Klagerens leilighet var på 45 kvadratmeter, og ble solgt for 3 042 500 kroner. De sammenlignbare leilighetene befinner seg på mellom 45 kvadratmeter og 60 kvadratmeter, og salgsprisen var på mellom 2 887 599 kroner og 3 467 500 kroner.

Den innglassede terrassen er på omtrent åtte kvadratmeter. Prisen for å legge ny parkett vil selvsagt variere. Det bemerkes at dette var en sju år gammel brukt parkett på en balkong med to tidligere eiere, og det er snakker om enkel 3-stav parkett. Det vil si maksimalt åtte kvadratmeter parkett ganger 500 kroner, noe som utgjør 4000 kroner pluss montering.

Dette budsjettet og denne utgiften blir uansett først reell når interessenter opplever hendelsen som et problem som må utbedres, noe som ikke var tilfellet her. Kjøperen fremstår som kjempefornøyd og har ikke klaget på noen ting. Så langt meglerforetaket kjenner til har ikke kjøperen vurdert å skifte den parketten som ligger der. Det var heller ingen på visning som kommenterte forholdet.

Denne totalvurderingen tatt i betraktning har klageren ved salget av sin leilighet har oppnådd en god pris i markedet. Dette var godt hjulpet av at megleren aktivt hentet inn interessenter fra tilsvarende leiligheter meglerforetaket hadde solgt i nyere tid. I tillegg til de som kom etter å ha sett leiligheten markedsført for salg. Den oppnådde prisen tilsier ikke at det har vært snakk om et tap som følge av vanninntrengning forårsaket av stormen «Amy».

Til tross for dette er meglerforetaket enig i at megler skal dobbeltsjekke vinduer og dører etter visning, og i dette tilfellet kan det ikke med sikkerhet sies at den innglassede terrassen var forskriftsmessig lukket. Klageren har blitt tilbudt 5 000 kroner som kompensasjon for hendelsen. Klageren hadde også mulighet til å melde saken inn til eget forsikringsselskap og hadde dermed sluppet med en egenandel dersom parketten var blitt ødelagt av å stå slik utsatt for vær og vind.

Meglerforetaket står ved sitt tilbud om å dekke 5 000 kroner dersom Nemnda mener at dette er riktig.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått uaktsom opptreden fra megler, herunder brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at megler har en plikt til å foreta en forsvarlig gjennomgang av boligen etter visning, herunder å kontrollere at dører og vinduer er lukket og låst. Det fremstår som mest sannsynlig at balkongdøren ikke ble forsvarlig lukket etter privatvisningen, og at dette har medvirket til de fuktskader som oppstod i forbindelse med stormen «Amy». Dette innebærer et avvik fra god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda bemerker at det likevel knytter seg usikkerhet til skadeomfanget og årsakssammenhengen, herunder om forholdet har hatt innvirkning på salgsprosessen eller oppnådd pris.

Nemnda er imidlertid av den oppfatning at meglers uaktsomhet representerer en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, som gir rett til nedsatt vederlag.

Ved vurderingen av om det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, legger nemnda vekt på at meglerens forsømmelse er noe begrenset, og at de økonomiske konsekvensene ikke er tilstrekkelig dokumentert. Det er dermed ikke grunnlag for den betydelige reduksjonen på 75 prosent som klageren har krevd.

Meglerforetakets vederlag settes skjønnsmessig ned med 10 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren ved Eiendomsmegler 1 Sør-Norge AS avd. Stavanger Sentrum har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klager krediteres 10 000 kroner av vederlaget til megler.